小产权房：已成全国性难以破解又必须破解之题
[b]十几个城中村开发的“村证房”80%卖给市民[/b]河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展，目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元，上涨到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。近日记者在石家庄市采访时了解到，目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”，其中不少楼盘80%卖给市民，留给村民的不到20%。【延伸阅读：[url=http://news.soufun.com/2007-11-17/1340791.htm][color=#000099]媒体曝光:北京房山"龙踞庄园"小产权房仍在热卖[/color][/url]】
去年新修订并实施的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证，并可进行抵押贷款，从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。而非村民购买的“村证房”将不能办理这两项业务。同时重申：一是村集体建设的房屋，只能出售给本村村民，不允许出售给市民或外村村民；二是村民购买村集体土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋权属证书后，只能在本村范围内进行转移过户。这个条例规定，给集体土地房屋办理房产证，进行正式权属登记，从法律角度上表明了其身份的合法性。对于市内有些村开发建设并对外销售的“村证房”，按照相关规定不在办理房产证范围之内。一旦产生纠纷或要进行拆迁，也不受相关法律的保护。【延伸阅读[url=http://news.soufun.com/2007-10-29/1304926.htm][color=#000099]："合法化"呼声渐起 小产权房："转正"还是"下岗"[/color][/url]】
据专家分析，购买“小产权房”的[url=http://news.soufun.com/2007-12-10/1386213.htm][color=#ff0000]危害[/color][/url]，从购买者角度看，无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，一旦遇到政府重新规划和拆迁，一般情况下不予补偿；“小产权房”开发工程多承包给实力不大的小建筑商，房屋质量问题屡见不鲜。从国家角度看，“小产权房”省去巨额国有土地出让金和土地、规划、建设手续费，如作为商品房销售，造成国有资产流失；城中村大肆自建、自卖“村证房”，以“小片开发”为主，从而造成了“插花开发”，这给城市统一规划带来麻烦，如果政府强行拆迁可能影响社会稳定。
2006年6月18日，建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示：有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续，合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。 【延伸阅读：[url=http://news.soufun.com/2007-12-10/1385361.htm][color=#000099]炸掉80栋违法别墅 北京：全面叫停“小产权”房[/color][/url]】
[b]市民购买心态：“能有个住的地方就行”[/b]
就在建设部的风险提示发布后很短的时间内，石家庄市房管部门暂停“小产权房”办证试点工作，原因是“通过试点发现问题很多，暂时没有摸索出合适的解决办法”，并重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通，不能上市交易。河北省建设厅厅长朱正举也表示，严查集体土地上违规房地产开发行为，严禁“村证房”对外销售。2006年8月，石家庄市建设局会同相关部门彻查违规村民住宅建设项目，要求立即停工。同时，拆除其住宅售楼部，彻底清理售楼广告。
而在高房价背景下，虽然一些购房者知晓“小产权房”的风险，“厚道”的开发商也会如实承认“村证房”身份，但城市中低收入消费者还是争着购买，他们“不管那么多”，仅仅满足“能有个住的地方就行。”时至今日，一些“小产权房”还打着“城中村改造”“旧村改造”“建设社会主义新农村工程”的旗号对外销售。
11月21日，记者在石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“小产权”楼盘——加洲阳光采访了解到，这里建有10幢7层的多层住宅楼，今年6月对外销售，销售对象不限，目前已经售出80%，半年内每平方米价格也涨了500元，达到2900多元，与其仅一路之隔的一个“大产权”楼盘——天然城均价为4000元/平方米。售楼小姐向记者说明，“‘加洲阳光’现在是‘村证房’”，但她承诺：“两年内保证能转成‘市证’，明年5月交房时，如果‘市证’办不下来，也能出具市房管局盖章的产权证，而不是村委会发的产权证。”记者表示怀疑时，她解释，“早在2001年，这块地还属于正定的时候由当地规划部门批准，目前正在办理土地性质转换手续。”
记者采访了解到，一些“村证房”开发商常常对购房者承诺，“几年之内土地产权就能完全办市证”，“将来只要补交土地出让金，就可以由‘村证’变为‘市证’”。不少市民想当然地认为，“城市在不断发展，城中村土地早晚要变性，‘生米做成熟饭’，政府还能把楼房拆了不成？”所以，“明知山有虎，偏向虎山行”。
[b]专家：小产权房已成全国性难以破解又必须破解之题[/b]
据记者了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力。小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。
首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。
如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。专家建议从以下几方面入手：
第一，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。
第二，对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。
第三，对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。
另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。 大家可以对“小产权”房各抒己见！！:handshake 我最初就是从干小产权房起家的，我用我的所见所想说说
1、小产权房是带有中国特色社会主义开发建设初期的产物，此物只有中国有，
2、是各级政府管理部门的领导和当地的中小开发商官商勾结的高利润品，比毒品和黄色合法，因为他扣了一个建设社会主义新农村的大帽子，谁敢动它谁就是影响了社会主义建设，恐怕这点是任何一个国家领导人或地方执法部门不能下定决心坚决清查的原因。
3、小产权房只所以受欢迎，在地产市场推出来基本就销售一空，主要因素就是价格便宜，所以老百姓为了贪图小便宜，不怕它受不受法律保护，有没有合法手续，从另一侧面也反映出中国人民的整体综合素质还是比较差，法律意识淡薄，没有考虑几年后或几十年后的事情，反正我就住着，没人轰我就行被。
4、只所以现在中央出台各种政策，但小产权房的市场还是不会灭绝，中国历来就是上有政策，地方有对策，我们现在地方的干部对于政策是学习的非常透的，所以说中国民族是最聪明的，哪里有漏洞，哪里能打擦边球很快就会捉摸出来的。
5、我怀疑中央出台的政策能不能执行下去，或者执行时间和周期有多少，因为十七大提出的主要核心就是解决中国农民落后的面貌，符合民情和民心，但领导人选举完了，政策的执行就不一定放在第一位了，加上各级地方开发建设的步伐加快，城市土地越来越少，政府控制小产权房，然后进行农村城市化进程规划，把农村土地变成合法的可以市场招牌挂的地块，政府还可以收取地价，财政可以得到缓解，但是都到公家了，不知道前几年那些捞的流油的村长、镇长、乡长现在会想出什么高招来应付？
以上纯属我的个人观点，不代表任何官方政府和领导，希望各位策友能够提出各种意见，咱们共同学习。 楼上的，相当精辟，词语好象带点对政府和社会的不满啊
不过，我非常欣赏你的评论 小产权是乡产权,着点是对的,但是很多误区的,首先小产权不是违法项目!因为真正的小产权项目也是要有区县级规划的,这样的才叫合法项目!!
楼住说的那些很多旧违法项目,所以根本谈不到变更不变更的问题,本身是违法的产物,其他的 还能考虑什么!!
国家针对着种性质的项目是有规定的,不是不可以变更的!!但是要首先是合法项目!! 存在的就是合理的 首先要解决老百姓的居住问题(俺也是老百姓,现在急需解决住房问题啊:') )
因此,把小产权房作为过渡用房也无不可
若能用廉租房\经济适用房什么的 来代替 那更好
但中国国情使然
估计解决起来难度不小啊 :victory: 我家房子也是小产权房，100多平米外加楼顶，户型方正，宽敞明亮；由于是自家乡亲建造的，结实牢靠。一共才2万多，买的放心，住的舒心。我妈妈现在在楼顶种了蔬菜和树木，生活及其惬意。
我觉得小产权房没有什么不好的，只要你会买，基本可以满足居住的要求。
首先是要先下手。很多小产权房是自己几个乡亲集资建造的，只要你参与集资，亲自监督，群策群力，基本上是没有豆腐渣工程的，毕竟，很多集资者自己也要住呢，他会跟自己过不去吗？
相反，现在很多商品房也是有质量问题的，因为很多开发公司是“项目开发公司”，卖完房子受了前也就解散了，到时候出了质量问题，你照样找不到人解决。
然后就是要学会选址。如果是开发的热点区，就不要买那里的小产权房，因为政府为了大盘开发的目的是会拆迁的，那个时候拆了你的狗窝，确实是无法补偿的。而如果一个片区都是开发的小产权房，你也买了，那么就会成为一股势力，即使政府也无法撼动，即使是要撼动，那也是很多年之后的事情了，届时你估计也不屑住小产权房了。
个人经验，欢迎指正。 什么时候没人包二奶了,估计就没小产权了.
明知道是违规的,还能顺利进展的事还少吗?
别把它太当回事就好了. [quote]原帖由 [i]小徐飞刀[/i] 于 2008-1-8 10:05 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=1010145&ptid=87384][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我最初就是从干小产权房起家的，我用我的所见所想说说
1、小产权房是带有中国特色社会主义开发建设初期的产物，此物只有中国有，
2、是各级政府管理部门的领导和当地的中小开发商官商勾结的高利润品，比毒品和黄色 ... [/quote]
透彻，实话多了点，危险多了点！
不过还是顶一下:loveliness: 我也买的小产权房！
就是图的便宜、现房！ 有理!!
但现阶段我看好象难许多了吧!!
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