"拐点"是个伪命题 "拐点"之争在新年出现"拐点"
楼市拐点论近来是市场内外的焦点话题，当业界或媒体在评论楼市拐点争论不休之际，本文转上海证券报 ，以便广大策友供赏！“拐点”之说，在年前是一个颇为热门的话题。元旦之后，这个话题似乎有“风云突变”之势，反对“拐点”的议论开始占了上风。有人戏言曰：“拐点”之争，在新年里出现了“拐点”。
其实，“拐点”本是个数学名词。学过高等数学的人都熟悉它，当平面曲线经历从上凸至下凹或从下凹至上凸的分界点，此点便称为“拐点”。也就是说，“拐点”是二阶导数从正到负或从负到正的转折点，“拐点”的二阶导数为零。因此，“拐点”一词并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。如果要表达上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、或者由下降转为上升，应该用另外一个词，就是“极点”。“拐点”是一个点，从几何上说既无长度又无面积更无体积，从时间上说它刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引伸为“时期”。因此，用“拐点”一词着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。由此观之，用“拐点”来比喻房地产市场的总体价格的上升或下降的过程转换，本身就有点“名不正”；所谓“言不顺”，也就情理之中的了。
当然，任何比喻都是蹩脚的。现在说房市出现“拐点”，援引的直接依据无非就是深圳的房价下跌或者人们通常说的“有价无市”。但据新华社记者去年年末来自深圳的报道称，尽管面临着严厉的宏观调控，深圳的楼市并未出现大规模的降价现象。特区内的一些楼盘都维持了高价，如香蜜湖唯珍府暂定的开盘价是每平方米4万元。“深圳个别楼盘出现了降价现象，但整体还是维持着缩量价高的局面。”这是房产界的共识。至于一些人认为，从紧的货币政策将会结束开发商“大碗喝酒、大块吃肉”的好日子；处于上行通道中的利率走势，也将进一步加大楼市投资者的成本，二手房的卖家不得不掂量惜售的代价；而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力，买房行动也可能因此趋于理性；人们的房产投资和消费的预期正在改变。这种纯逻辑意义上的推论，倘无实际数据的佐证。
此种自娱自乐是一种麻醉剂。它会造成一种虚幻的景象，即有关房地产调控的宏观政策已经产生了“立竿见影”的效果。其实未必，简言之，时下我们对房地产业的现状及国人的居住状况的“全国性普查”都没有。各种数据、指数又充斥着“盲人摸象”的“特色”；而相关建设部门和房地产管理部门的“权威言论”以及随之而来的“辟谣”、“解释”，更是为这种“虚幻”平添了“云遮雾障”。所以，轻易地释放“拐点”烟幕既是误导民众，对于政府下一步保障住房民生也没什么好处。我们对保障住房民生的困难有足够清楚的认识，而不应把某些地方的房价这一特例推衍至全局、提前宣告房地产业调整的胜利。事实上，目前房地产业所遭遇的土地垄断困局、保障型住房的财政困局等核心难题均未破解。就在一些人为“拐点”欢呼雀跃之时，有关房地产人士直言不讳：我国房地产行业的基本面，并未发生根本逆转。中国社会科学院的研究表明，人民币升值、城市化进程和人口红利对于我国房地产市场的支撑作用，至少可以延续到2010年。看到这些研究，我们能为“拐点”自娱自乐吗？
房价问题实在是一个“立体”的复杂问题。其间，既有人民币升值带来的资产内在价格的提升，又有“权钱交易”造成的房地产业本身成本的拉高，还有房地产商为“暴利”所驱而实施的巧取豪夺，更有投机者不惜余力的推波助澜，如此等等，不一而足。而国民住房结构中商品房、经济适用房、廉租房关系的理顺，又尚有待时日。在这些问题不破解之时，任何“拐点”之说，我以为，都是伪命题。 赞成楼主的观点,"任何比喻都是蹩脚的" 深奥～～我高数不好 城市化、人口增长趋势、一次性消费、暴利维持期限、国家公益性体现，不知道，我们东东混合在一起有什么作用，大概也就是中国特色吧！ 有道理,长知识
也说“拐点”
接着楼主的话题，我也转来一篇帖子。有点长，耐心看完，相信对大家会有些启示。。。。标题：房市“拐”了， 房价还“直”着
近期，关于房地产市场拐点是否到来争论不休。其实，这是一个不值得争论的问题。目前状况是，房地产市场发展方向已到了拐点，但房价的拐点还未到来。
事实已经证明房地产市场方向拐了
2007年岁末，深圳中天置业老总携巨款潜逃拉开了深圳房产中介崩溃的序幕。在房价涨得最凶猛的时候，小小的深圳市房产中介全城地铺数量已超过1000家，绝大多数发展势态良好。目前，深圳房产中介大面积收缩，一些知名大型中介开始关门。
不仅深圳房地产中介进入寒冬，北京、上海、广州等大中城市的房地产中介日子也过的寒气森森。据报道，福州在去年10月份，平均一周倒闭一家中介。
房产中介本来就是房地产市场的晴雨表，直接反映房地产市场交易的活跃程度。中介倒闭已经充分说明房地产交易活跃期结束。
在新房交易市场中，一些开发商也深深地感觉到了寒意，近日，北京爆出有的楼盘最多打折40万。而更搞笑的是，一些开发商采取了掩耳盗铃自欺欺人的做法，利用赠物业、赠车、赠车位等方式悄悄地降价。日前，北京某楼盘竟然打出买房赠奥迪车可利用车款抵房款的做法。这种做法实在是搞笑之极，明明市场已经到了有价无市的境地，但这些开发商为了维持高房价的局面，死撑着不降价，利用赠车打折之流的手法欺骗公众。这些开发商真是聪明的过头了，以为公众都是无知的白痴！其实，开发商之所以这么做，在于内心充满恐惧，房价一旦转折，就意味着他们的好日子终结。
宏观政策校正房地产发展模式
在宏观层面，已经出台了一系列调控政策，这些调控政策的目的在于调整结构，稳定房价，保障供给。 2007年以来，调控房地产政策频频出台，但整个房地产在开发商利益集团的抵制下，同调控政策反向而行。最终的结果是房价越涨越高，严重地超过了普通百姓甚至是中等阶层所能承担的极限。
虽然开发商利益群体一再向公众强调，“房地产调控并不是为了打压房价，其主要目的是在于调整房地产结构，从而促进房地产业稳定发展。”但这些人有意无意地忽略了一个常识，房地产市场不稳定根源是什么？房地产市场不稳定的表现在哪里？房地产调控最终的目的在哪里？．．．．．．．回答这些问题，都离不开房价问题。退一步讲，即使中央政府的目的不在于打压房价，而是稳定房价，或仅仅在表面上给公众作个样子实质上支持开发商利益群体。事实上，一些政策确实有这样的嫌疑。但无论如何，目前出台的政策确实有利于公众，尤其是关于房地产的金融政策。开弓没有回头箭，这些政策必将要贯彻执行。另外，中央政府也不会因开发商利益群体的利益而损害广大人民的利益，否则，就是不负责任的政府。共产党领导的中央政府无论如何也不会这样做的。再有，美国的次贷危机也给中国敲响了警钟，如果放任开发商利益群体为所欲为，一旦因房地产问题酿成严重的金融乃至经济危机，后果是不堪设想的。
因此，整个宏观政策是在矫正以高房价为核心的房地产发展模式。宏观政策的力量是强大的，这个政策必然使房地产发展模式转变，即房地产步入拐点。
房价的拐点并未真正到来
时至今日，不管任志强之流的开发商承认也好，不承认也好，房地产市场发展已经走到了拐点。即房地产业暴利即将终结，开发商依靠以前的发展模式已经行不通。
但是也必须承认，房价的拐点并没到来，房价将仍会在高位运行一年甚至更长的一段时间，但肯定的是，房价拐点的到来不会超过两年。
现在有一个认识误区，认为房价下降就是房地产市场出现拐点。而事实上房价和房地产市场是不同的。房价并不是说明房市的拐点出现与否的唯一判断条件，但房市出现拐点，房价会出现变化。房价和房市是两个密切联系但不是一回事。把房价如何看作是房市变化的唯一考量要素，肯定会发生误判。
出现这种现象。首先，房价上涨存在一定惯性，房地产市场发展出现了拐点，但房价拐点是滞后的。这正如太阳在冬至（１２月２２日）时候到南回归线，然后往北移，即南回归线是拐点处。但最冷的时候不是在１２月２２日冬至那几天，而是在过后的一两个月里。在中国北方一般在正月。因为热量的吸收和散发之间的对比还没真正发生改变。房地产市场和房价的道理也正是如此。
所以，房地产市场出现拐点并不意味着房价出现了拐点。相反，它可能还要延续一段时间。笔者判断，房价拐点真正到来可能是今年2008年的下半年或2009年的上半年，最迟不会超过2009年末。发改委公布在07年12月公布最新数据显示，07年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10．5％，涨幅比上月高1．0个百分点；环比上涨0．8％，涨幅比上月低0．8个百分点。这个数据也说明了这个现象。房市拐点以来临，有价无市；房价仍直着，还在涨。大家主义环比涨幅，这个不起眼的数据很说明问题。
房地产出现拐点的根源在于房地产的畸型
房地产市场经过近十年的发展，到2006年、2007年已经到了疯狂的地步。开发商、一些地方政府、金融机构、炒房者、房产中介组成的开发商利益群体利用房地产作为盘剥工具，已经在近几年，尤其是在06、07两年时间内，凶狠地盘剥老百姓的财富。在房地产领域已经让老百姓严重地进行了财富透支，同时也严重地透支了未来。中下阶层已经在无力支撑这种高房价的局面了，即使政府不出台政策，高房价局面也难以支撑。
目前，面对这种房市拐了，房价还直着的时候，那些买房可能承受很大压力的人，至少不要在两年内买房。如果现在买房，一不小心就可能成为搏傻理论中的最后一个傻瓜！
另外，开发商利益群体也不会坐以待毙，他们会以种种手法继续欺骗公众，欺骗中央政府，采取新的花样维持高房价盘剥的局面。一些开发商会发出未婚女青年推高房价的奇谈怪论，干扰人们的正确判断。因此，博弈仍很激烈。
已经经历过严冬，难道还怕春天到来之前的一点寒风吗？
坚持不买房，不要成为最后一个接盘的傻瓜！
[[i] 本帖最后由 清秀儿 于 2008-1-8 09:38 编辑 [/i]]
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