{讨论} 怎么才能做好市调！
大家有什么好主意 讨论下 呵呵!群策群力做好多方面的调查研究
宏观市场调查：房地产业的发展与城市的经济发展水平，城市的基础设施建设，城市规划建设的速度，城市的人口数量等因素息息相关。因此，做好市场调查研究的前提是了解当地的经济发展，城市规划，人口变化等状况。区域房地产供给量：房地产具有很强的区域特征，并且一定的区域市场的需求量是有限的，对于区域市场做好供给放量调查是非常必要的。必须了解项目运作的市场前景和面临的市场压力。
消费者需求状况调查：一个地区的消费者需求特征决定着房地产产品的主流，不被市场接受的产品不是好产品，做好房地产消费者市场调查对项目的产品规划有着积极的指导意义。
市场调查
一级市场：了解房产开发动态，跟踪每个区域地块出让信息、历来成交地块信息，制作年度区域地块价格涨幅。熟知主流片区发展方向。二级市场：熟悉各个片区楼盘项目情况，除详细楼盘调查表外，要认识和熟悉各个项目的售楼员、主管、经理，保持长时间联系，信息交流。
三级市场：除熟悉主导价格外，要与各中介店长熟悉。了解主要成交区域、户型、面积等，以及职业人群分析。
全盘掌握城市动态：经济、人口、消费、市政、交通等信息 可充分结合网络资讯，整合各方面资源。官方数据仅供大方向参考。
市场调查必须有目的，有计划。 市场调查的根本是你要做什么就调什么
解决实际问题
带着问题去市调
在市场中寻找解决你分析出来的症结的良方才是市调的真髓
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-1-7 19:01 编辑 [/i]] :victory:
很好的问题
没有做不好的市场,只有做不好市场的人,... 也可以通过广播啦,,无线这类通讯来传播你的信息. ..市场调查很关键.
我个人认为最主要的还是在个人啊。.一个人的修养/素质就关系着他调查的结果...
要带这问题有目的\有选择着的去调查哦。.. 当地的城市片区组成先自己徒步走走；
产业结构和实力了解；
然后是消费习性调查：走访同行（多认识几个），自己准备调查的一些情况多加注意；
长期跟踪典型项目的各项举动，加以统计分析（如果是新进入一个地方的话更需要） 简单谈一下看法。
根据项目和地区的不同，调研方向偏重也不同。
就一般住宅项目而言，小项目与大项目调研方式就有明显区别。同样项目在大城市与小城市也各有不同。
我不主张什么样的市调都是一个套路，做起来好看，详细，但是没有多少实际意义。
而且，很多数据是不真实的。现在的市场调研方面，很多表现的浮躁。不客气地说，足不出户也可以做一份样子不错的调研报告，这是市场信息不对称的结果。
可能说的不对，大家多批评！ 个人见解。
一。明确市调内容和目的。
二。市调的对象
三。市调方法。
市调内容：
1。宏观市场环境分析
2。当地房地产市场发展现状
3。竞争楼盘及市场竞争格局
4。购房着的构成及需求特征 多看分析报告，学习分析方法 我也建议从项目策划报告中反推,才知道我们需要调哪些内容对我们是有用:P 1、根据调查的目的来确定调查的对象
2、调查的途径和方法，通过什么的方式调查什么样的数据，才能达到目的。很多销售人员只会按照公司要求到其他售楼现场了解情况，所调查的数据多是表面的。要让他们知道从哪些方面去调查，比如说宏观方面的调查，能够说明什么的房地产形势等等。楼上的几个说的话，可以通过策划报告去学习分析方法。 专业——准备好专业知识，明确调研的目的。
人脉——广交业内朋友，做起调研来既容易，又能得到准确的信息和恳切的建议。
态度——认真，耐心，专注细节。 1、做市场调研,要深入,最怕的就是以点概面,如果公司能和当地建设局、规划局有点交情的,能顺利拿到城市规划上的一些内容,这样方便掌控城市的宏观市场。
2、一个三级市场（一般为经济稍发达的县城）也分好几个区域，例如很多地方是由政府迁移带动新区域的开发，这样的新区炒做成功话就该城市最值钱的地区，通过当地群众的消费能力以及市镇建设状况抓住主力人群，深入了解消费者所需户型、配套等。
3、可以做市场调研问卷，比较直观，但是操作难度大，要根据大区域市场的特点和项目本身的地段索定调研对象，不然就抓瞎了。
总之调研就是搞清楚消费者的需求， 一、国家宏观政策收集（土地、金融、经济类、调控类）
二、地方政策点和特殊规定
三、土地市场招拍挂跟踪了解
四、初步了解市场状况后进行区域划分
五、了解各分区产品力情况、典型个案跟踪
六、周报、月度报告的整理有利于市场信息的分析总结
最主要是看多一点、想细一点、跑快一点，实地调研是很重要的 多跑，多看，多听，多思考，其实没有什么捷径，静下来细心去观察，仔细多想，同时也可以去同行那里看看，学习学习。
消费力的观察。饮食、服装、等等都是可以判断的。另外你可以，当地的高端的消费品来判断的。
以上是我张哥的观点，分享下，因为我也即将去做市调！加油！！呵呵 市调很重要的一点就是多走！！特别是去陌生城市！
多走、多看、多问，多记！！
多反思！ 学习中................ 市调包括很多的内容，我认为最重要的是应该去实际调查，周围的交通、配套设施、环境等，还有就是周边的楼盘，竞争对手，还有就是就消费者心理的调查，进行有针对性的市场调查
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