王志纲解读十七大后中国房地产大趋势
[color=Red][size=6][/size][/color]对于中国房地产业而言，2007年显然无愧“上市年”、“地王年”、“成长年”、“政策年”的称号。在这个地王层出不穷的年度，伴随着企业规模不断扩张的，是争相上市的一发不可收拾。与此同时，美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂所带来的地价狂飙，物业税的悄然提速，资本市场的高市盈率，所有的一切都使得整个房地产行业在歌舞升平中陷入了高处不胜寒的境地。
盛世中的中国房地产产业将何处去？是否还会延续2007的辉煌，亦或会出现“拐点”？在这样的大背景下，近日，“和谐人居，品牌地产”领袖峰会在东莞虎门召开。王志纲在会上做了:"明天的奶酪在哪里，我看中国房地产"的主题演讲。
王志纲的演讲从 “今天中国的房地产”、“让历史告诉未来——回顾房地产发展历程”和“对明天的预测和判断”三个方面展开。
王志纲：
[size=5]第一部分 今年中国的房地产[/size]
[size=4] 中国房地产十七大前后冰火两重天[/size]
今年中国的房地产，特别是十七大前后，可以叫做冰火两重天，十七大以前，整个房地产是高歌猛进，好戏连台，十七大以后，好像突然进入冬天似的，宏观调控加剧，这是非常重要的一个转折点。
记得十七大前，国庆的时候，我刚好在国外。带领一个团队，去做一个涉及中非合作，一个中国在海外办特区的项目，在非洲一个非常美丽的岛国——毛里求斯呆了十天。跟上至总统、总理下至各部部长进行了交流。剩下的时间里面，跟企业家一块探讨，中国未来的价值，当时得出了这么一个判断。我说十七大以后，整个中国的经济形势将会进入一个紧缩期。他们问为什么，包括跟我探讨的一个股票专家，投资专家，就跟我讲什么，十年牛市啊，二十年红利啊，给我讲很多道理。但我说，根据我的经济形势的判断，如果说十七大以后，国家不进行宏观调控和宏观紧缩，将是很危险的。要消除隐患必须挤掉股市和楼市的泡沫，就像病人需要刮痧放血一样，这是一个不可避免的问题。所以如果有股票在十七大结束前，应该抛出。
我认为，十七大开完以后，大的格局确定之后，党中央必会腾出手来解决经济问题，实行切实有效的调整。事实已经证明，想各方面都讨好，不愿意让哪一方伤筋动骨，采取的措施只是扬汤止沸，根本不可能产生效果。过去调控没有奏效的原因，是因为各种力量，都在跟调控者进行博弈，博弈的结果，拆西墙，补东墙。每次都是有惊无险，不断延缓，造成了今天这么一个严峻的格局。
很多人判断或者说期盼，中国经济的大好形势起码会延续到2008年的奥运会，因为要保证奥运景气。我认为中央也会意识到，今年以来调空不到位，已经失去了最佳时机，如果现在不下决心加大力度，恐怕连2008年的奥运会都不能保证顺利地举行。所以说，正是为了2008年奥运会的顺利举行，必须提前调控。这种调控所受到的损失会有，但是，壮士断臂，最后才能有效地保全2008奥运会。我是从整个中国的政治经济，运营周期所作出的一个判断。
回来以后，有人听了我的话，在股市上斩仓，减仓，观望，实行一种稳健的政策，现金为王。十七大以后，果然，整个调控开始出现了，这是一个小插曲。
今天才是一个起步，调控所产生的后果在往后将会不断的表现出来。在这种背景下面，我们回顾一下，2007年在中国，特别在房地产界，有三大怪。这三大怪直接刺激了中央，也直接刺激了宏观的决策者。这次的中央经济工作会议胡锦涛直接坐到了前台，以全党的力量来正视解决这个问题。已经不像原来一样了。哪三大怪呢？
[size=4]2007年中国房地产三大怪
第一怪，房地产公司争相上市，创造资本神化[/size]
其中最经典的就是碧桂园。碧桂园的上市，创造了几个纪录。第一，一夜之间其财富直逼李嘉诚。超过了很多他曾经十分仰慕的香港大佬。记得当年，我在跟杨国强合作时，曾经有这么几个很有趣的事。记得是九六年，有一天，杨国强请我去碧桂园，去了以后，我看见他满脸通红，兴奋异常，印堂发亮。对我说，王老师啊，很成功，很成功。我说什么成功？他说今天李兆基到我这里参观来了，说这个碧桂园做得不错。我说李兆基是谁？李兆基你都不知道啊，是香港的大佬啊，大富豪、财神爷呀。从杨国强的嘴里说出来，当时的李兆基那简直是天上的人物。
当时的杨老板，的确像个小学生一样，当时的李兆基，就像财神下凡，能够得到他的表扬，那个激动可想而知。之后霍英东也来了，看了以后，也表扬了他。当时这些香港富豪对他来说都是可望而不可及的，是他仰望的对象。这就是当年真实的故事。
弹指一挥间，也就是十来年的时间，今天轮到这些香港大佬们震惊了。十年前，在他们眼里还象个小学生似的，一个小楼盘的老板，今天在香港上市以后，财富已经逼近它们，甚至超过他们了。这就是今天中国发生的传奇，今天中国正在发生的故事。
我想今天应该由他们来背心发凉了。太可怕了！十年前看到的一个刚刚洗脚上田的农民，刚刚开始学盖房子的人，今天怎么就跟我们这些亚洲首富们等量齐观了！？不仅如此，这些教父级的人物最后还都成了碧桂园的捧场者，都来挺碧桂园，成了杨老板的战略投资者。这个故事，在中国经济发展史上，将会成为一个化时代的故事，永留史册。
它说明，香港远远领先于大陆，把大陆当成穷表叔的时代，已经彻底结束了。大陆的老板们开始跟香港的富豪，坐在一个饭桌上吃饭，称兄道弟了。而且论实力，论水平，其潜力，不敢小看。伴随这个故事的暴光，碧桂园的杨老板，不管他是否愿意，从一个神秘的隐身富豪走到了前台。但我认为，碧桂园上市，成为公众公司，财富巨额增加的同时，肯定也会付出很多代价。最近一个阶段，碧桂园被全中国的媒体围追堵截，我想也是它必须交出的学费和要适应的问题。原来广东老板多是扮猪吃老虎，落袋为安。但是现在暴露在大众面前，怎么办？这个问题，可能不仅对碧桂园，对于其它不少“悄悄地进庄，打枪的不要”的广东富豪们来说，的确是一个很大的考验。
伴随碧桂园的成功，直接刺激了地产界的老板，他们看清楚了，要想将自己的财富放大，必须借助资本市场，所以：你上市了吗？成了房地产公司07年的见面语。随后，奥园，还有什么SHOUHU中国。也先后在香港上市，财富也获得了极大的放大，这个直接刺激了广东的很多老板。从明年的二月份到八月份，排队到香港上市的中国大陆将近有二十家企业。简直是山阴道上应接不暇。
前两天我跟几个在香港获得上市的老板们在一起聊上市的感受。他们讲，上市，有些像发射卫星，卫星是好的，火箭也是好的，但是呢，最后涉及到一个发射窗口——时机的问题，这个窗口好的时候，卫星就可以直挂云帆寄沧海，在太空顺利地遨游。窗口不好的时候，可能人仰马翻，上去了也可能掉下来，像美国的航天飞机挑战者号一样，造成机毁人亡的巨大灾难。我问，对后来这些选择2008年这个窗口发射卫星的公司，你们怎么看？绝大多数的老板都认为可能会遇到一个阴雨连绵的天气。甚至有些卫星发射上天以后，会掉下来，砸到自己的头上。这就是，风水轮流标转，今天到我家。李嘉诚经常讲一句话：“小富由勤，大富由天”。这些成功的老板在人生当中的确有很多东西是能够把握的，但是，有很多东西也要看机遇。
我们在争夺一城一池的时候可能会有得有失。但是着眼长远，是有规律的，包括杨国强，它的成功，是有规律的。这个人勤奋好学，与时俱进，对整个中国的国情，非常了解。在这个过程当中，把握住了很多节点，所以他成功了。但是他现在也有很大的欠缺，比如在广东，他如鱼得水，但如果在北方还有许多地方需要补课。这个课怎么补法，也是到下一步再看。
谈到为什么这些公司上市之后资产会一夜膨胀成为首富，我有一个形象的比喻：如果说卖产品是卖鸡蛋，做企业是经营生蛋的母鸡，而将公司上市在股市中卖的是母鸡的生蛋能力。因为有很大的想象空间，所以资本才可能被过度放大。碧桂园的市值超过2000亿港元，不是资产被高估的结果，人们所投资的不是碧桂园这只鸡，也不是他那些大大小小的项目蛋，而是这只鸡在往后许多年内的生育能力。
[[i] 本帖最后由 yiguihua 于 2008-1-3 10:08 编辑 [/i]] 但不管怎么样，07年这些上市的老板把住了一个很好的窗口期，发射出去了，所以获得了成功。后面的老板还有没有这么幸运？的确值得思考。
[size=4]第二怪，面粉贵过面包——地价高过房价[/size]
房地产2007年的第二怪事，表现得很典型的，就是一个全球和经济学上都没法解释的现象，面粉贵过面包——地价高过房价。从今年五、六月份开始，上海、北京、广东，甚至长沙、成都，都陆续出现个别地块拍卖的楼面地价高过周边房价的奇怪景观。人们习惯把这种现象称为面粉贵过面包。当很多人在批判这种现象，认为拿地的房地产商疯了的时候，现实一次次地让人们大跌眼镜。
以上海为例，新江湾城，今天五月份拍卖的时候，我们有个客户，当拍到楼面地价一万的时候，本来是应当到手的，因为它认为自己的房子卖两万一平方米绝对没有问题。但超过一万，由于它背后跟的是基金，基金不敢跟了，最后被一个叫绿城的地产公司以略高出一万的价格拿走了。到现在这家公司还感到很遗憾。绿城一万左右的价格拿到这块地的时候，旁边现楼才九千多，整个场子一遍哗然，认为绿城疯了，房地产商疯了。面粉怎么贵过面包了？没有想到，今年10月份新江湾城在拍第二块地的时候，价格比一万又高出了不少，这下子，反推过来，人们才发现，绿城其实没吃亏。在这种比学赶帮超的背景下面，面粉贵过面包的现象，从上海到北京到成都到长沙，地王不断的出现，地价不断地被刷新，形成了你追我赶的局面。
那么，造成这种局面的背景是什么呢？就像龟兔赛跑一样，乌龟是土地，兔子是楼价，乌龟（土地）一次次地超过了兔子（楼价）以后，兔子一下子醒过来，又突然以猛跑的形式超过了乌龟。在这个轮涨的过程当中，房地产商和市场都有预期，这个预期就是认为，地产还会不断地暴涨下去，这个楼市暴涨的力度和速度肯定会远远的超过土地的升值速度。当然，在这个过程当中，还有基金在背后的推波助澜。还有很多房地产公司和老板，要在香港上市，因而疯狂圈地作大资产规模的的这么一种冲动。所以，在这种背景下面，上涨的方式就不一样了。
等于是用白银来收购土地，最后把土地打包在香港上市，变成同样重量的黄金，然后，把黄金拿回来能够收购更多的土地。当一般人认为面粉贵过面包的时候，这个面粉拿到了股市，变成了金粉，作为投资者作为经营者，作为资本运营者，他觉得不贵，在这种力量的推拥下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。
[size=4]第三怪，按上加按，泡沫加泡沫[/size]
那么在这么一个过程当中，市场出现了前所未有的疯狂，像过山车一样，其膨胀先从投机意识甚强的深圳炒家开始发飙，后是广州，珠三角，几乎一两年的时间里面，房价翻了一番以上，深圳，漫溢到惠州，漫溢到了整个珠江三角洲，房地产暴涨。在这种背景下面，鼓动起房地产商们的锐气，疯狂地拿地，原来是每亩地三十万嫌贵，现在三百万不贵。这时候，政府也积极配合，因为政府的第二财政来源于此，媒体也在里面推波助澜，最后房地产就像脱缰的野马撒着欢儿跑起来了。
年底到了，银行开始算账，不算不知道，一算吓一跳。当整个购买力以无限的方式膨胀，消化由上涨造成的两倍三倍的市场时，人们发现，最后埋单的人是谁？是银行。昨天我在北京看了个资料，今年，银行全年所投放在消费者按揭上的资金是去年的四倍，绝对数是多少亿记不清了。
由于在这个过程当中，投资和投机都有很大回报，所以转按揭就成了银行非常乐于配合的业务。由于原来100万一套的房子，到年底可以卖200万了。那么，年初银行按揭70%，是70万的话，到年底，房价涨到200万，转按揭以后，不仅房主可以按新房价贷出70万的现金，而银行的放贷额也变成了140万，业绩增加了。双方都很乐意配合，在配合的过程当中，同样的市场供给量，就出现了银行的资金投放量成倍增加的怪现象。好象是生意很红火，但就带来一个问题，这种按上加按，循环贷款等于是助长了泡沫。如果房地产上涨辐度停摆，甚至下跌，如果这个泡沫不说百分之五十，就是百分之二十、三十破灭，最后谁来埋单？肯定是银行。那么好了，美国这样的次贷危机，会不会在中国上演？幸好12月份这种循环按揭的游戏已经被明令禁止，否则后果不堪设想。
[size=4]房地产不出问题，中国经济要出问题[/size]
2007年，中国的宏观经济层面就是以房地产唱主角，在房地产唱主角的过程当中，高潮迭起，好戏连台，奇迹不断，在这个过程中，这些东西，必定会影响到整个中国经济的宏观面，宏观面上就出现了问题。
一是，整个中国的主要的资源和资金，基本上都在往房地产或者说不动产上倾斜和聚集。伴随这些资源和资金往房地产和不动产倾斜的结果，使其它各行业，搞实业的，搞制造业的，感到像冬天一样，非常难过。举个简单例子，像海尔这样的制造业，已经做到上千亿规模，但是利润率也很有限。在这样的背景下面，基本上是东西南北中，一起往前冲，搞实业的人也都来搞房地产。联想，海尔，海信，美的，都进入到房地产领域，僧多粥少，土地资源不足，地价上涨。
二，其它的行业，看到地产和股市这种疯狂上涨的状况，已经没有心思做本业了。
这就像一只行进中的船，当重量开始往一边倾斜的时候，船保持不了平衡，很可能就会导致翻船。
其三，土地收入成了地方财政的主要来源。中国的财政，中央和地方是分税制，分税制的结果，地方就面临了很大的压力，GDP的考核，民生的考核，都需要。GDP的考核，需要政绩，民生的考核也需要补充老百姓的生活，这两个方面地方政府都需要钱，但分税制的结果，地方的钱又不多，怎么办呢？在这个过程当中，所有的官员都发现了一条最快的来钱途径，卖土地，而且同样的土地，上半年一百万一亩，涨到下半年几百万，凭空又多了好几倍的收入。当土地收入成了第二财政，作为城市和区域发展的最主要的财政来源，在这样的背景下面，政府也积极促成地价的上涨。
企业、政府、银行三家配合，还有投资和投机者的推动，中国房地产上涨的高潮就史无前例了。当这些事情反映到最高层的时候，最后中央感到事态的严重性，怎么办呢？就要反省了，反省的结果，把十七大开完，大政方针一定下来，自然是中央经济工作会议，老板就走到了前台来，所以，紧缩银根，自然成了必然之选。
[[i] 本帖最后由 yiguihua 于 2008-1-3 10:09 编辑 [/i]] [size=5][b]成长是必然，疯长就不正常了[/b][/size]
我的判断：2008年，将会进入一个低迷的时期。大家要继续做好准备。那么，明年日子怎么过？是不是房地产从此春光不在？不是这样的，我认为从长线来讲，中国的房地产，至少还有二十年的发展期，其它发达国家也都经历过这样的发展阶段。每一个新兴的发展国家，在它的发展过程当中，都有朝阳行业，景气时期。在北京，国外的一个媒体采访我，谈一个问题，说在世界五百强里面没有房地产公司，在美国的前一百强里面也没有房地产公司，为什么在中国，百强里面百分之五十都是房地产公司，怎么解释这个问题。我说，从历史来看，这是很正常的。在美国，五六十年代排在前面的富豪，洛克菲勒、摩根财团，前一百强里面也曾有大批是从事房地产和不动产的。任何行业有它的周期性和阶段性。今天的中国，正处于一个高速城市化的时代，所以，富豪和财富大量地集中在房地产和不动产行业是可以理解的。
中国的城市化率现在是百分之四十五，有的人统计是四十八，不管它怎样，城市化过程和工业化并重，房地产还有二十年的好日子。估计城市化率到了百分之七十和八十的时候，大规模的城市建设基本上就停止了，将进入一个平缓阶段。在这之前，大家想一想，还有近四亿左右的人口要进城。有钱人的住房要升级换代，小城市的人有钱要往大城市走，钱少的人要从农村往小城镇走，在这个过程当中，必然产生全球罕见的开发量。所以从这个意义上讲，整个中国，至少还有十五年到二十年的不动产的黄金期。这点是不用担心的。
但是，一个孩子，从生下来长到十八岁，变成小伙子长到了一米八，长喉结，说话嗓子变粗，长胡子，这是正常的。但如果一个孩子，七八岁就开始长喉结，长胡子，它只能是侏儒，显然是不正常的。今天中国的问题就在这里。我们要保证这个孩子顺顺利利地长大成人，我们就要防止它成为侏儒，不要让其疯长。所以，控制疯长，就要不断地宏观调控。有高潮，就会有低谷，经济周期是必然的，是规律。但在这个过程当中，作为老板，作为企业家，我们怎么规避这个周期不利的一面，踩准它的每一个节点？这是当老板生死攸关的大学问。把握得好，就可以直挂云帆寄沧海，把握不好，可能会在偶然中成功，在必然中被消灭。
[size=5]第二部分 让历史告诉未来[/size]
要知道以后怎么走，我们不妨回头看看已经走过的路。回顾一下中国房地产这二十年来的发展。说是二十年，实际上也就是十五六年，本人有幸经历并全程参与了几乎整个过程。今天因为要跟大家讲，我脑子里像过电影似地又回放了一遍。这十多年来，从碧桂园，到华南板块，到星河湾，到奥林匹克花园，到龙湖地产，珠江合生，我在跟众多地产企业合作的过程中，经历了房地产的起起落落。千金难买回头望，温故知新，回顾昨天就可以知道明天，我们就可以看到很多带有规律性的问题。
我把中国的房地产，从发展到现在，概括为十五年，三个阶段。这三个阶段当中，当我们回首往事的时候，我们就会看出一些规律。一是危机出英雄。
[size=5][b]危机也是机遇，逆市出英雄[/b][/size]
90年代初击鼓传花似的地产狂热，在制造了众多暴富者的同时，最后又消灭了不少暴富者。而92、93年宏观调空的危机反而成就了一批现在的地产巨人。
在座的都是广东的老板，我就跟大家讲一讲广东的故事，可能我们有些老红军在里边，但是很多年轻人并不一定清楚。九十年代初，广东房地产的第一次井喷，是从邓小平第二次南巡开始的。九一年底，九二年初，伴随邓小平南巡到了深圳和珠三角，喊出了社会主义有市场，资本主义有计划，我们的市场经济不属于资本主义，我们搞的是社会主义的市场经济，发展才是硬道理。整个中国走上了市场经济的不归路的时候，全中国一夜之间来投资广东，包括当时的海南和北海，还有后来的惠州。形成了三个超级热点，产生一股击鼓传花似的地产狂热，在制造了很多暴富者的同时，最后又消灭了很多暴富者。我现在回过头来看，感受特别深。
这一波最大的炒家是银行，各地几乎所有银行都到南方开了投资公司，买卖土地房产。1992、93年的时候，当时在广东的珠三角，大家回头想一想，最火爆的投资者是谁？是金融机构的老大——广信。最大的房地产公司是谁？是广信地产。
而在广东，今天这些成功的大佬们，从杨国强、朱孟依到雅居乐的陈氏兄弟，当时都还处于原始积累的阶段，多是包工头。是靠帮助别人带资建设盖房子，赚点辛苦钱。经常是房子盖起来了，甲方以销售不好为由拖欠施工款，他们始终处于饥寒交迫的不平等地位。当时最牛气的是甲方——那些银行派生出来的地产机构和公司。一边是出钱的银行，一边是出工的是包工头，第三方是出地的是政府。甲乙丙三方，开始在广东搞房地产，当时许多地产项目都是这种模式。
惠州是更典型的了。我记得全中国做得最利害的，湖南的湘信，也是金融，这些行长们成天扛着麻袋，一麻袋一麻袋的钞票往这里运，反正是击鼓传花，你倒一手，我倒一手，转手就能赚钱。在钱来得很快的过程当中，中国的经济像脱缰的野马，已经控制不住了。作为当时中央的决策——决定宏观调空，我记得非常清楚，是在1996年6月份。中央召开重要的经济工作会议，会议上做出了对经济进行宏观调控的决定。宏观调控最直接的办法，就是朱镕基以副总理之身来执掌总理之权。他上来以后，直接把银行行长撤了，自己兼任银行行长，经济手段和行政手段双管齐下，一夜之间，要求全中国所有的银行：第一，全部退出房地产；第二，限期把钱收回来；第三，收不回钱，就撤人。一夜之间，广东、海南、北海从热气腾腾，变成鸦雀无声。从鲜花盛开，夜夜笙歌，到哀鸿遍野。在这种背景下面，我开始介入了房地产。
[[i] 本帖最后由 yiguihua 于 2008-1-3 10:11 编辑 [/i]] 当时我还是新华社记者。这个时候，杨国强找我本来是希望我写篇稿子，帮他把楼卖出去。因为他带资修建碧桂园被套捞了，投资者是广发银行，不给他钱，任命他为经理，自己卖楼。我记得第一次去碧桂园的时候，从广州开车，开了一小时二十分钟，从大石，绕过什么中村，好不容易到了北滘，才看到了一片社会主义新农村。就在碧江边。这是1993年底的事。
当时的房地产界全停摆了，哀鸿遍野，一片狼藉。杨老板带着我，看了它的碧桂园楼盘，一边走一边很得意的对我说，王老师啊，你看我这些别墅盖得怎么样？我跟他讲，你想听真话还是听假话？他说当然是听真话了。我说这些排得整整齐齐的房子，看起来就像社会主义新农村。在目前这种形势下，别说写一篇文章，就是写10篇也没用，一样还是卖不出去。然后我给它分析了当时中国的经济形势，以及我的判断和看法，杨国强这个人脑袋很敏捷，听完以后，一把逮住我说：怎么样，王老师我们合作一把，你来给我当总策划。由于对方非常诚恳，我也想尝试一下我是否有这样的能力，所以就答应合作，一帮就是三年，而且不讲任何条件。
这三年，使我从一个房地产的门外汉，对整个中国的房地产算是有了深刻的了解。当时碧桂园当时就是最典型的地产公司结构。三和公司，银行出钱，镇政府出地，杨国强出力。今天我们中国的这帮大佬，像朱孟依，雅居乐的陈氏兄弟，碧桂园老板杨国强，起家都是搞施工的乙方。
中央宏观调控，闸门一关，房子卖不出去，银行全部又来收钱，整个市场停摆。银行烂账可以摆在那里不管，政府也无所谓，地放在那个地方也跑不了，真正最肉痛的，就是杨老板、朱老板，陈老板，这帮包工头们。自己垫资，砸了很多钱在项目里被套牢了，整个身家性命就完了。
正是如此，所以这批人最具有革命性，最有创新性，最有积极性，最有战斗力。在这样的情况下，什么人间奇迹他们都可以创造出来。他们什么苦都能吃，就像当年的红军一样。国民党武器这么好，为什么打不过红军呀，因为对红军来说是生死攸关，我不逃离围殴追堵截，就得被消灭。国民党都是军阀要保存各自的实力，毛泽东就一次次地利用这些空隙，跑到了陕北。最后倒过来开始收拾这些军阀部队。当时，整个中国的格局是这样的，银行就相当于军阀部队，钱是阿爷的，跟我没关系。政府也无所谓，反正地是阿爷的你也搬不走，以后还会升值呢着什么急。最肉痛，最心痛的就是这些承建商，当时的缩影就是杨老板。
而碧桂园的成功说到底正是由于抓住了危机中的机遇。当时所谓的房地产几乎都是炒家市场，个人住房大多是靠由单位分配宿舍，所有开发商拿地或盖房都是为了炒卖给下家，而当宏观调空来临时，大多数开发商是等待和观望，希望邓小平再次南巡。但我分析这正是房地产从炒家市场向用家市场的转折点，在广东个人购买力不是没有，而是没有真正适宜居住的产品。所以我对杨老板说，如果说形势好时100人竞争一个机会，你只有1%的机会，而形势不好大家都观望时，你能够创造市场，对你来说就是100%的机会。之后推出了碧桂园生活方式，“给你一个五星级的家”。虽然照现在的标准看房子盖的一般，区位又那么偏远，为什么当时一花独秀？就是因为在危机中抓住了转折时期的机遇，抢占了先机。
伴随碧桂园的成功，整个中国房地产的第一阶段结束，竞争的结果是狭路相逢勇者胜，危机出英雄。这对整个广东房地产进行了一次洗牌。洗牌的结果：靠盖房起家的民营建筑公司，由于转而认真开发用家所需要的产品，成了日后的大开发商。而说是投资但其实带有很大投机成分的银行和其它介入者则被淘汰，彻底退出了地产行业。最典型的是广信的崩盘，彻底地被消灭。原来它曾经是真正的巨无霸，航空母舰，谁会相信它会沉没？还有很多跟广信一样以金融为背景的房地产公司，这些当初的老大们基本上都被淘汰出局。政府这一块，也退到了第二线，真正浮出水面的英雄：碧桂园，雅居乐，合生创展，全部都是当初受苦受难的超级打工仔。今天终于从乙方变为甲方，登堂入室，进入了第一线。
这些人本来就是野生动物，很生猛，很有野性，一旦条件和时机给了它们以后，相信它们在整个中国，就会大展鸿图，果然，在以后的十年里面，当它们登上历史舞台的时候，它们不仅在中国南征北战，改变了人们对广东的印象，使人们对广东老板刮目相看，同时，把整个中国的城市化和房地产推到了更高的层次。
从这里我们看出什么呢？企业的发展有它的必然规律。一个是体制的力量，二是危难的时候，往往是造就百年基业的最好时机。我相信那场残酷的战争，磨练了杨国强，磨练了朱孟依，磨练了陈氏兄弟。同时也磨练了他们的团队，他们当中有些售楼员，日后成长为全国布局中的一方诸侯。从战争中学习战争，英雄不问出处，很多时候，危机也是机遇，逆市出英雄。
[b][size=4]顺势者居上，恶战出将军[/size][/b]
伴随94、95、96年房地产的洗牌，许多原来处于二、三线，边缘状态的小公司登上了主战场，成了主角。到98年，中国的房地产迎来了第二个时期，另一个关键的结点。中央出台了系列促进房地产业发展的政策：一是，彻底结束实物分房的历史，改为货币化分房；二是，在房地产领域实行完全的市场机制（当然现在回顾纯粹的市场化又带来新问题，就是如何解决特困家庭的住房问题）；三是，取消外销的门槛，外销内销并轨。更重要的是，在这种背景下面，银行推出了建国史上从未有过的居民住房贷款，按揭曾经做到只需要10%的首付，现在是30%。一下放大了市场的购买力，三倍五倍，使整个中国迎来了房地产的春天。我相信我们在座的很多企业都是在这个高潮中开始进入房地产的。
[[i] 本帖最后由 yiguihua 于 2008-1-3 10:11 编辑 [/i]] 1998年8月份，当时受北京方面邀请，我到北京做房地产讲演。场面火暴，为了抢凳子，很多人几乎打起来了。最后连会议厅前面的地上也坐满了人，看得出当时很多人看到了房地产中的商机，准备或者刚刚进入这个领域，但大家对这个行业完全是蒙的，所以都很渴望学习。那个时候，在整个中国广东先行一步，有一些房地产的开发经验。而整个北方还是大地茫茫一片，根本对房地产下一步的走势不清楚的。当时坐在下面的一些老板，后来成了我们的客户。比如龙湖，听了演讲后与我们合作，至今我们仍然是很好的战略合作伙伴。
那个时候，我就明显的感到，中国房地产的第二个阶段开始了。伴随中国房地产狂热的到来，我们的那些老革命，那些老英雄们，有点像兔子一样打瞌睡了。98年碧桂园在广东养精蓄锐，已经放虎出山，随着顺德碧桂园的成功，广州碧桂园，华南碧桂园，按照杨老板的说法，一年一个碧桂园。但这时的碧桂园犯了轻敌的错误，一张图纸，一个产品，不断地客隆。它基本上是肥水不流外人田，不仅预制件，就连园林绿化、销售都是自己的公司干，不假手外人，把成本控制到最低。就速度方面来讲，可能今天的中国没有哪一家能够比得上碧桂园的。但是，社会在前进，老百姓和消费者眼光在变，如果产品不更新，做不到与时俱进，消费者照样不买单。
当华南碧桂园刚推出的时候，广东的“华南板块”，这是我对这一开发区域定的名字，云集了当时广东最强大的几家地产集团。祈福新村、碧桂园、雅居乐、合生创展，后面又冒出几个新兵：锦绣香江、星河湾和奥林匹克花园。香江集团的刘志强原来是做家俱的，首次介入房地产；奥园的老板郭梓文原来是做装修的，刚刚小试牛刀，做成功了一个广州奥园；而星河湾的老板黄文仔原来是做木材生意的，基本上也算第一次大规模进入房地产，虽然强手如林，但仍然潜在着机会。
当时黄老板拿到珠江边的这快地时，对于做什么，怎么做心里没底。他是商人很精明，后来他对我说：我琢磨为什么碧桂园，奥园都很成功，作为老板他们不一定比自己行，而成功的共同点都是因为背后有个叫王志纲的，我一定也要找这个人合作。为了显示他的实力，见我那天特意摆出了一溜高级轿车。而成功以后，黄老板说：王老师啊，如果没有碧桂园打瞌睡，在这个板块上，星河湾要想冒起来，可能非常困难；而如果没有你跟碧桂园的分手，我黄文仔也没有今天的机会；所以我们要当一辈子的朋友。
怎么帮在地产界名不见经传的黄老板一炮打响呢？这就涉及到对整个广州形势的分析了。当时，在给星河湾定位时，首先研究了华南板块的形势。我发现，碧桂园固然强大，但是他犯了轻敌的错误，沿袭一贯的打法没有新东西。而华南板块已经不是当年的社会主义新农村了，我预见这个地方很快会成为大广州新的中央居住区。它的区位完全具备了开发大型高档社区的条件。但是按照目前的市场，大家仍把它定位成一个远郊区，都希望靠压低价格取胜。广州卖五千，它卖一千五，希望靠价格落差吸引买家。而这样做的结果很可能开发出一大批像洛溪大桥边那样成堆的烂房子，成了藏污纳垢的出租屋，这不仅浪费资源，这么大的开发量不比小盘，肯定造成后期的烂尾。不能跟着现有的市场走，那是死路一条，这是第一个判断。
第二个判断，必须寻找新的出路，创造新的市场。而这种可能性是存在的。我判断广州未来的发展势头是向着番愚的，因为广州要发展，必然要从一个固有的云山珠水的五百平方公里的城市，扩展成五千平方公里的城市，这就需要向南南拓展，向海边发展变为滨海城市。而不久，番禺撤市改区，南方都市报问我怎么评介番禺的地位，我说：云山珠水奔大海，广州未来看番禺。当时我就认为，下一步的广州，从珠江的广州到海洋的广州，番禺特别是华南板块，价值非同一般。
第三，结论就出来了。作为大盘，上千亩的大盘，要成为未来广州的希望，绝对不可能再用原来的那种开发方式。但做大盘不能就项目谈项目，必须首先做板块，做区域，解决市长和市场互动的问题。这些东西理清楚以后，最后就回到一个问题上来，必须找一个实践者，一个转世灵童来启动这个板块。
这个转世灵童就是星河湾的老板黄文仔。跟黄老板交流后，我发现他这个人优点很突出，缺点也很突出。我说你这个人，正确路线下是模范，错误路线下也往往是模范。因为他做事的脾气是不做则以，要做就做最好的。他出道可算是广东老板中最早的，靠钢材生意八十年代初就已经实现了原始积累。他跟我讲，他是广州第一个买奔驰的。之后转为做木材生意，又开了自己的木材加工厂，刚开始利润可观，但随着工厂增加，加工的利润越来越薄，最后几乎做不下去了。而这时候他这个老革命抬头一看，发现原来很多实力不如他的人由于做了房地产已经大大超过他了。这刺激了他，才下决心进入地产。
根据他做事的风格，我为他设计了一套打法。就是做鲍鱼师傅，精心打造一个高品质的楼盘，一个其他地产老板想模仿都模仿不了的鲍鱼。唯一性，权威性，排他性就全有了。我相信他有这个魄力和能力，能够成为提升华南板块价值的领头羊。不懂地产可以学习，之后我带黄老板考察了很多项目。包括去新加坡，看了圣淘沙水边的木板步道，黄老板兴奋得不得了，马上脱掉皮鞋、挽起裤脚丈量起来。他说王老师，我知道珠江边应该怎么做了，我要做一个肯定超过这里的一个江边步道，成为广州一景。我说，为什么呢？他说，我是做木材的，用木头的事我懂。果然黄老板在吸收了各种好东西之后，做出了自己的天下第一鲍鱼，成了中国一绝。
第二个是彻底颠覆掉当时广东老板传统的操作方式——正负零就开始收银子。由于他是第一次做房地产，没有品牌，所以我说你的策略是必须要把鲍鱼做好再揭盖子。让消费者眼见为实，下车闻香，知道你是天下第一，一炮打响，确立你的品牌。
黄老板亲历亲为，车尾放把大锤，质量不合格当场砸掉。硬是坚持把星河湾全部盖完，甚至园林全部做完才亮相。快要亮相的时候，几天几夜睡不着觉，最担心的是他的这个产品能否被社会所认同，因为它当时的全部身家全赌进去了。做房地产，有一个亿，两个亿压力就很大，它已经十几亿的身家全压进去了。产品好，不怕你不来，但怎么吸引全社会的目光，这个时候我调动《南方都市报》进行了一次全面的合作，首先抛出的第一篇文章，就是黄文仔的“我有一个梦想”，介绍黄老板其人。按照黄老板的说法，这篇文章是他的人生旅途中，比几十上百万的广告效果还好的一篇力作。他说，有一天有个熟悉的当地领导拿着这张报纸来看楼盘，说我读了“我有一个梦想”后都感动地哭了。我知道黄老板这个人，做事不做到极致他是不放手的。但是他还是不放心，毕竟你没有做过这么一个大的楼盘。所以想亲自来看看。紧接着推出系列广告：中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块，掀起你的盖头来。中国出了个星河湾……。开盘当天破记录地就有10万人看楼。由于黄老板的产品不负众望，加上有效地整合传播，把广州的命运跟整个华南板块结合到了一起，又结合黄文仔作为一种典型性代表而呈现给世人，星河湾一夜成名。
奥林匹克花园作为华南板块上我们的另一个客户，采取不同的打法，也取得了成功。两个项目成功以后，一夜之间，广州成了全中国房地产商们来学习和采盘的大本营。全中国不少市长和房地产老板们都到这里参观过。碧桂园这时候也坐不住了，杨国强亲自带队到星河湾来学习、交流。而华南板块的其它开发商也都纷纷调整设计，提升楼盘档次，从某种意义上说推动广州房地产的进步。伴随华南板块的成功的另一个收获，是全中国对广州刮目相看。原来，大家认为深圳是中国楼市的样板放，广州是一个不三不四，谁也说不清楚的城市，这个时候，人们对广州刮目相看了。尤其是大盘开发，广州走在了全国的前面，成了中国房地产的样板田。
伴随全中国房地产商到广州的采盘，出现了几个结果。一是为华南板块的老板们进军全国铺平了道路。其后这两三年，首先是珠江合生挺进北京，同时开8个盘，我跟他们合作了两年，涉及到北京怎么谋篇布局。其后星河湾也进北京，还有富力、雅居乐都进了北京。他们从华南板块这块土地上，北上、东进、西出，在北京上海等城市进行全国性的布局，今天，中国房地产第一方阵里，全是广东军团的影子。就是从这个地方开始，像当年的黄埔军北伐一样，走出去了。
同时，伴随这些队伍的北伐，广东从事房地产服务的很多关联产业，规划设计、建筑施工、园林景观、装修装饰、营销广告等众多公司也开始走向全国。最典型的就是WY设计公司，两个美国留学过来的小青年，在做了星河湾这个项目后，生意多得接不过来。已发展成数百人的规模，全中国到处可以看到类似星河湾的产品。类似这样的一大批的公司，就开始走向全中国，做得越来越大。
它说明恶战出将军，在竞争最激烈的地方也往往会促使人们出新出奇，才可能成全黄老板这样十年磨一剑，不做到极致，绝不罢休的人。现在他在北京做了个星河湾也非常成功。就在一个旁边房子原来只能卖到6千元一平方米的地方，现在他的房子卖3万/每平方，成了北京第一豪宅。
当然，遭到一些人的攻击，说，为什么把房子卖到这么贵，我倒过来问那些北京人，这么一块宝地给你们做，只卖了五千，金娃娃当黄铜卖，它现在能卖到三万块钱，做出的房子使北京更有世界风貌，有些东西看你怎么看。现在的北京星河湾，已成了名流聚集的地方。
奥林匹克花园复合型地产，也是逼出来的。也是自己实力比不过别人，而且强手如林，怎么办？只能出奇出新，体育嫁接地产。这些都是在华南板块这个危机中产生出来的。但这两年由于日子太好过了，已经很难见到锐意创新、励精图治的公司和老板了。
当傻瓜都能赚钱的时候，说明你这个行业就要出问题了。特别是近两年伴随着房价地价的暴涨，国内很多地产企业上市，进一步放大了资本效应。今年的形势在前面已经谈到了。从现在开始，中央加大宏观调控的力度。大好形势开始逆转，明年的日子怎么过？我现在想，不管是乐观的还是悲观的，但是我想所有的人都会同意这么一个判断。明年的日子是不会像今年这样。至于说，有多困难，可能判断有所不同。
来源：王志纲BLOG 读过 好东西，顶！！！
王老前辈，说了等于没说！
同上， 下了谢谢分享 学习了:victory: 今天,又仔细拜读一遍. 老王宝刀不老.
不过也圆滑多了. 地产界像王这样善于总结别人经验并夸夸其谈的人哪里都有 :) ding:victory: :)顶
不错不错 感谢分享
:) :)页:
[1]