中国的房地产到“拐点”了吗？。。。。。。。老潘的博客里的！
中国的房地产到“拐点”了吗？最近几天，记者的电话、EMAIL铺天盖地，问我的问题基本都是一个，“中国的房地产是不是到了拐点？”要回答这个问题，不能简单说YES或NO，我们需要有一个通盘的视角，要把背景和现实情况弄清楚，要在大的背景下去做判断。目前房地产市场的背景是什么样的呢？一、政府的调控目标和手段在不断调整，目标对准过热地区和过热品种
三年前，由于房地产投资规模的迅猛上涨，给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力，导致相关行业的价格也在猛涨，国家的宏观经济出现了不平衡，房地产规模大，需要的钢材和水泥的量就大，钢材和水泥的制造又需要巨大量的煤炭，小煤窑就兴起……。在这种情况下，政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的，抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场上的供应为主，限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。但同时因为中国正在大踏步迈向城市化，经济处在高速增长期，对房子的需求量在不断增长。限制供应量的调控结果，是市场上供应的房子越来越少，房价节节攀升。
今年以来，特别是最近半年以来，政府把抑制房价过快上涨作为主要目标，在具体手段上也与以前明显不同，一是将房地产的品种分离，划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种，这部分供应由政府出面解决，大大增加了市场上紧缺品种的供应量；二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。所以说，政府今年的调控用的是市场经济的手段，它的好处在于，受到调控的都是过热地区和过热品种，健康的地区和品种不受影响。另外，市场手段有灵活性，可以出手也可以收手，可紧可松，全看市场情况而定，这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。
二、哪些地区哪些房地产品种出现了过热？
中国这么大，城市的发展水平和人们收入水平也千差万别，各地市场情况也各有不同，笼统说出现拐点是不确切的。
首先从地区看，今年初深圳房价迅速上涨，一度超过香港相邻地区的房价，这一定是有问题的。另外深圳的城市有它的特殊性，是“一夜城”。主要是以外来移民为主，是一夜间建起来的城市，这里人们的收入水平不是呈金字塔结构，而是矩阵型结构，生活在这里的人不是穷人就是富人，典型的二元分离，在一般城市，如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买，但深圳不同，要不有人买，要不就干脆没人买。所以才会出现成交量萎缩70%的现象，这个城市不具有代表性，我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。
再从品种上看，中国房地产市场形成10年来，90%的开发商都集中在做住宅开发，在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后，某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是，在城市化已经成熟的地区，写字楼和商业还是大大短缺的，人们在城里不仅仅是居住，还需要工作、交际、购物，还要打发休闲时间，这些都不是在住宅里完成的，而是需要写字楼，商场，第三空间等。我们市场上相应品种过少，写字楼和商业供应不足，才会出现大量公司在住宅楼里办公，大量商店开在临时建筑的现象。
三、土地市场已经过热到扭曲的地步
过去10个月中，最过热的应该是土地的价格。许多房地产公司，特别是上市公司，为了迎合资本市场，疯狂囤地，把土地价格抬到了不可思议的地步，许多地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价，就是所谓的“面粉比面包还贵”。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量，使得市场上房子供应不足，也加重了人们对未来房价暴涨的预期。解决这个问题的根本方法只有两条，一是切实增加市场上的土地供应量，一是严格执行“土地两年不开发无偿收回”的政策。土地供应量上去，才会给市场一个未来供应充足的预期，才是抑制房价的有效手段。
只要中国经济持续平稳增长，中国的房地产市场就有广阔的发展空间，但不排除在局部地区、局部品种上出现的过热现象会对市场造成影响，但只要坚持用市场经济手段进行调控，什么地方有病，就医治什么地方，不搞“一刀切”，中国的房地产就不会出现大起大落的现象，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。 从相关的途径获悉，全国的房地产市场在国家的各种政策、相关金融手段的影响下，已经进入寒冬，一线城市的房价已经开始回落，成交量也在急剧萎缩，都普遍认为，房地产行业的拐点已经来临。
而从泸州本月的房产市场情况来看，全市的房地产交易市场好像真的进入寒冬，成交量急剧下降。有的项目从10月分开始起，成交量就完全的已经下降，而目前一个月的销售业绩还赶不上以前一天的销售量。从调查了解到： “长江花园”该月销售三套，“康宁•沁园春”该月销售七套，城北的楼盘除新开盘的“春天花园城”销售情况好一点以外，“世纪港湾”、“锦秀山水”、“阳光水岸”的销售情况也不是很好，除星期六、七外，平时基本上没有来访客户，咨询电话也十分有限。很多的销售同行都一致的认为，房地产的拐点已经来临，对明年的房地产市场的信心 已经在松动。
通过相关的信息看来：与其说是房地产市场出现了拐点，不如说是社会公众期盼房地产市场出现拐点。然而，情感代表不了理智，愿望也不能代替客观分析。社会学意义上的分析结论，更不能代替市场规律的作用。但舆论的喧嚣和政策的密集出台，使得不少人士对市场趋势的判断失去了方向感。其实，判断国内房地产市场出现拐点还为时尚早。综合起来，理由有如下几点：
首先，虽然一线城市的房地产价格涨势出现放缓，交易量也在缩小，但二三线城市市场所受波及较小。据国家发改委的相关数据，今年前10个月二三线城市房价呈现涨幅加快的趋势，在市场需求旺盛的情况下，市场供需矛盾开始突出。乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。与此同时，长三角地区部分二线城市房价也出现回升势头，其中，杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。
其次，一线城市的房地产市场是否开始萎缩，目前仍然难以确定。从目前的房价涨势和销售情况来看，似乎有这种迹象。但这离具有“趋势反转”意味的拐点，还有很大距离。据相关信息显示，一线城市的房地产市场“萎缩”也有可疑之处。比如，在某一线大城市，政府专门成立了一个班子处理本市的房地产数据。如何统计，如何发布，如何调整，都有专门的安排。不能说是统计造假，但确定哪些属于统计范围，则是可以调整的。
此外，判断一线城市房地产市场是否萎缩，一个重要的“观察窗口”是看土地市场。据土地成功拍卖的结果来看，目前在一二线城市，土地拍卖市场依然在低调之下保持着活跃，竞争十分激烈。有房地产开发商谨慎地想趁年底在上海拿一些土地储备，却吃惊地发现，现在参与拿地竞争的有实力的开发商比过去更多了。大家都不傻，不会在房地产市场出现拐点时还往水里跳。只要市场不出现大转折，储备土地就是个“硬道理”。
最为重要的原因，恐怕还是流动性过剩。在目前的通货膨胀预期之下，在当前的利率和汇率政策的局限空间之下，在当前流动性过剩的情况下，房地产作为一种重要的投资品，有什么理由在短期内就面临拐点的到来呢？
因此，判断国内楼市拐点到来还为时尚早。从全国的整体形势来看，房地产的拐点完全没有到来，市场的繁荣还有很长的一段时间。
其实造成这样说法的主要原因在于：国家通过各种政策，使限价房、廉租房、经济适用房以及城乡结合集体流转房等非商品房将会大量的上市，改变供给格局，从而抑制需求和房价。而真正得到实惠的是什么人呢？大部分地方的政策也还尚未出台。因此从市场的各种迹象表明，中国的房地产市场的发展潜力巨大，包括王石在纠正自己前几天在央视发表的“这次调整不同以往”是说到的房价下跌，“拐点”来临等的说法也从另外一面说明了自己对房地产市场目前状况的看法：所谓的“拐点”，不是指房地产价格下跌的拐点，而是在去年、今年上半年房地产价格上涨过快的一种理性回归，价格的波动也限于珠江三角州的一线大城市。而华远地产任志强也表示，“房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。房价主要受供求关系决定，而从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。即使要下跌只是局部的、某个地区，而不可能是大范围的全线下跌。” 你的问题回答了没有，到底有没有拐点，千篇一律的高位整盘，楼市将会局部震荡，不排除楼市拐点出现。
纯粹的扯皮条，又是一只足球，踢来踢去的有什么意思。
现在不要谈空话，讲理论，要就要来点实际的东西。
第一、政府的态度是什么，要确定的，到底是想楼市向上还是向下，抛开明年市场惯性上扬的论调，我想问你09年、10年乃至11年、12年之后到底是什么方向
第二、不要说不会全线下跌，这个有基本市场认识的人都能看到，再牛的牛市也有熊人，确定的，那些城市会全线下跌，那些城市会全线上涨。
第三、楼市明年的震荡幅度是多少，是微幅调整，还是大起大落。
别扯皮了，扯皮的帖子，看的都累。 特此声明：
以上内容非本人观点，是老潘博客里看来的，我觉得有些东西值得大家探讨就转过来了，我上面的说得很清楚了，是老潘博客里的！ 07年这个"拐点"俩字儿,估计80岁老太也耳熟能详了
开始,说中国楼市的"拐点"到啦,要全线跳水了
后来,说"拐点"只是本年度的"拐点",大的"拐点"还没来
现在,又说了,"拐点"并不一定是"向下拐",也可能是"继续向上"但"升幅平稳"的"拐"
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