2008，中国的房市是不是更加扑朔迷离（币听你说）
[size=4][color=Red]第六次调息，主要是针对长线贷款，国家为了紧缩银根，对于住房贷款的审批更加严厉。据称08年，银行将收紧放贷50％，同时物业税、和个人完税政策的实施，势必影响楼市价格。
也就是说，百姓今后住房的贷款受理将会很难。
对于2008年的房市，将会是形成什么样的情势？你我共同评论。
1、08年会继续上调利息？
2、楼市价格会下降么？
3、项目应对新政如何调整策略？[/color][/size] 1,会。肯定会。。。
2、不会。肯定不会。。。
3、跟着市场走，专业。。。 [color=Red][size=3][font=黑体]以此文算是对新斑竹上任的道贺篇吧。[/font][/size][/color]
2008年的房市，我感觉是政策清晰，但运作和执行起来的难度甚大，也会形成市场上的尴尬局面。首先，央行的第六次加息，从表面上看是国家金融政策上的正常调整，其实背后隐藏着诸多杀机。这种杀机将直接形成冲击的产业无疑就是房地产。近些日来，各种渠道、喉舌一再高喊房地产的泡沫经济已成猛虎之势，国家的限价、调控，从手段上、行政上严厉干预是一个方面，从其另一个方面，就是从今后的政策上，再紧上一扣。实际上，当然这是我个人的分析与判断，国家针对房地产情有独钟，近期连连出台各种政策进行制约，从根上讲，地价该疯长的照样疯长，建材该猛窜的依然猛窜，各种税费该增加的还是增加……导致现在楼市的价格膨胀之必然，起着绝对性的推波助澜的作用。反观过来，一面从根本的源头上难以控制，一方面又在终端的消费市场上“挤水分”，或许有不少开发商借势，但开发商的开发成本与10年前相比，应该是呈什么样的图形去叠加，恐怕没有人不知道。控来控去，整来整去，最后蒙受利益损失的还是消费者。天天打压房价，房价到底降低多少？目前虽然出现个别几个省份、地区房地产价格的“暴跌”，其中的一个层面，是作秀还是真正承认了目前中国房地产市场上的泡沫与水分，恐怕兼而有之。那么，消费者今后到底有多大利益可占？明年的第六次调息，在面对本来不算富足的大多消费者是福是祸，目前还处于“惑”中，但如果从这次调息真正影响到消费者贷款的积极性时，那么，政策再多、再丰富，严打房地产的手段更加坚决，也就对真正的消费者造成非常尴尬的局面。贷款难办了，逼得开发商该降降价了吧？要不然一次性付款的巨大压力，将直接把开发商推向断头台，根源上的堵不住，那就拿开发商开刀，再把其利润空间进行紧密压缩，然后再在市场上，对消费者，制造一个美好的梦的同时，消费者要是需求个人房产，对不起，贷款不是不能办，也就是难度大一些，想省事，一次性吧。国家将消费者与开发商推向了对立面，形成了矛盾的焦点。我们再看，目前一个个政策的出台，哪一个不是为了净化房地产市场，又有哪一条不是为了消费者，但消费者真正消费起来，又有哪一个人真正受惠？经济适用房，很好的一个政治要求下的产物，但是真正符合标准的经济适用房的用户，又有多少买得起？中国的老百姓很实在，用句粗话说：给个棒锤就认真。实际上，尴尬的不仅仅是这个房地产市场，最大的尴尬依然是老百姓。2008年，中国的房市依然迷乱，价格可能会降低一些，但是真正受买人可能一样消费不起，看不到实惠，梦里吧。
[[i] 本帖最后由 邀你同歌 于 2007-12-28 10:01 编辑 [/i]]
补充一句
现在的各种舆论和引导，大有将扰乱房地产市场秩序的矛盾焦点，集中在开发商身上了，将开发商推向消费者的对立面，形成水火关系。根源之过，终端埋单。[[i] 本帖最后由 邀你同歌 于 2007-12-28 09:57 编辑 [/i]]
百姓的日子
国家无论出台任何政策，肯定是为了服务大众，也就是服务百姓。但往往事与愿违，很多时候出现执行层面对政策的歪曲。
记得以前认识一个学法律的，说自己混的不好，因为他的同学都是做生意的，
我说为什么，她说他们学的法律知道法律的空子。
当时我很汗颜。
不过当现在这个时候，我想普通的老百姓想必都想成为律师或者钻研法律的了，
就是想看看有没有利于自己的地方可以利用。
回复 1# 的帖子
政策很难让真正想买房的人得到实惠，利息的调整经常让人购房增加难度。至于价格，本身就不符合现在普通人群的收入。明年的价格也不看好。
作为一个从业者和普通人，我很希望国家能出台实际的政策，也希望执行政策的人能好好的念经，别总念歪了。
呵呵，随便聊聊。。。。。。 1、08年会继续上调利息？
会，因为国家怕会出现悉尼现象，那是不利于中国的稳定团结，呵呵，所以先打预防针
2、楼市价格会下降么？
不会，原因是退烧针以打，虽不治本，但缓冲带已经做好了
3、项目应对新政如何调整策略？
估计明年的新政可能主要会针对夹芯层，想想他们的需求，面积别太大，总价别太高
基本不会有太大的冲击，毕竟他们购房的需求是真实存在的，这家看人下菜碟
呵呵:lol 1、会，每加一次息，股市就上涨一点，加息只会苦了普通老百姓，让买不起房的人更买不起房
2、不会，土地越来越少越拍越贵，房子越造越贵，房地产企业不停的洗牌，大公司强强联手，开发所谓的精品，豪宅
3、关注国家政策的变化，变通应对， 你说的这个问题，确实存在，所以我们就要把菜做的可口一些，房型其实是关键，
千万别为了凑数弄一些乱七八糟的房型，有时我看到一些开放上设计的房型，我都觉得不好意思，实在是不知道他们脑子里想什么，至于其他的现在的购房者心里都明白得很，大差不差的就行，如果真有一些较真的“食客"那就继续让他们在后悔中继续漫漫购房路吧:lol 1、08年会继续上调利息？
尽管，今年的六次加息，在我看来始终无法真正的看到实质性的效果，老百姓该买不起房子的还是照样买不起，开发商大手抓钱的日子并无受到多大威胁。
党中央的出发点、任何政策、任何的准则都是利民，可关键是执行，从当地政府争相拍卖高价土地的现象就会了解，在金钱和欲望上他们和开发商一个模样。
所以，08年继续加息在所难免，预计全年要有3次！
2、楼市价格会下降么？
要看区域，一线城市的房价泡沫吹的太大，自然会被一些政策所戳小，一些二线或三线城市的房价依然存在上升的空间。
3、项目应对新政如何调整策略？
正在学习中·········
俺同还是意这个看法！老石——非常拥护国家政策的这么一个人
前天写了文章《当王石举起屠刀》，这几天有人赞赏，有人痛骂，我确因为太忙没有跟进，实际上无论我怎么写，只是我的一种思考方式，大家大可不必如此激动。今天上午正在开会，一个如同大哥的客户短信就发了过来，内容大致如下：“文章写的不错，刀够狠的，老王这次办事办的不地道”；我回：“是，有些过分，万科降价是他自己的事情，但是大张旗鼓的跑到中央台去说，目的就不单纯了。”
“这小子还老号称是大哥，他现在就是中国房地产行业的罪人。”我回：“说这个也没用，既然他开始动作了，我们只能接招了。”
在约好见面时间后，我们结束了这次短信传信。
实际上，王石最近的动作无非3个目的：第一：保证上市公司必要的现金流需要，做到自己的业绩比较稳定；第二：在政府和公众面前取得足够的正面形象，树立自己是商非奸的企业形象；第三：促进房地产业加快洗牌，淘汰部分中小开发商，做到当需求降低的时候，万科就是市场上最大的供给方。
在其他开发商了解了他的目的之后，骂，最多过了嘴瘾，不能解决任何问题，与其临渊羡鱼不如退而结网，王石骂不死，万科骂不垮，反而在这次调控中，他们已经处于最有利的位置，已经先发制人。作为大多数的中小开发商此时必须了解自己的生存策略。结合我服务的客户特点，谈谈自己对于王石的发标，如何应对。
第一类客户：与万科同城，如果你取的土地成本低于万科，那你不用怕，价格战在房地产上一样好用；如果你最近拿的地，成本还处于城市高位，恭喜你，你最好用最快的方式取得足够的现金储备，你必须与其采用接近的价格策略，哪怕陪钱也要保证现金流，但是不要抛盘，在现金流保证后，可以提价。当然如果你的产品比万科的特点还要鲜明，那你只要不缺钱，挺着就行了。
第二类客户：不与万科同城，是当地的老大，那好，你就学王石，学万科，打掉中小开发商，只要你能保持价格压力超过6个月，就会有小开发商灭亡。当然，要做好价格整体设计，哪个是挤压竞争对手的，哪个是获取利润的，哪个是现金流的。相对来讲，好地段的商业地产项目是现在开发商风险最低的项目。
第三类客户：小开发商，第一次搞开发，或者经验远远不够，此时，就看你的取地成本了，如果还算合适，那我给你的建议是，小户型，20%的利润率，抛盘；把钱握在自己的手里，不用观望，现在只是开始，你不知道这次调整需要多少时间，如果等到政府低价地投入市场就晚了，开发商降价都上CCTV了，你以为还有多少地方政府敢抬高地价；想想前几天的普洱茶，作为一个小虾，你既经不起风浪，也没有坚强的心理承受力。跑吧，越快对你越安全。
谢谢王石，让大家可以充分理解一句话：夫妻本是同林鸟，大难来临各自飞。
zhuan
:lol [quote]原帖由 [i]gcx-2329081[/i] 于 2007-12-28 11:34 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=994458&ptid=86040][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
前天写了文章《当王石举起屠刀》，这几天有人赞赏，有人痛骂，我确因为太忙没有跟进，实际上无论我怎么写，只是我的一种思考方式，大家大可不必如此激动。今天上午正在开会，一个如同大哥的客户短信就发了过来，内容 ... [/quote]
王石的说法我也看了，昨天的到一个内部消息，就是现在万科的资金链条非常紧张。
不是万科不想拿地王，而是资金链条跟不上。
有钱不挣，你当老王那么傻呀。
就像你说的，上电视台说是过了点，肯定是需要他来给各地的开发商做个样子罢了。
老王自己控制不了，所以必须说。
难道还让自己老婆买自己的股票么？
哈哈
2008年局势评论，我也来说两句。
1、2008年国家调控还在不断进行中，利息估计也会小幅度慢跑上调，待房地产市场价格稳定后或许会有所停歇。2、楼市价格估计肯定不会下降的。特别是在我们青岛这样的发展城市，随着改革开放经济发展的步伐加快，流动人口的不断增加，熟地的开发量越来越少，人们生活水平不断提高等等原因导致房地产市场仍会是供小于求的局面（写字楼市场除外）。当然在国家的严格调控下，价格也不会存在泡沫，也不会有大幅度的涨价现象出现。个别位置相对较好的地段，也会因各项成本的增加而定价较高，但也应算是符合行情。针对有降价的楼盘，或许大部分是多年闲置卖不动的地产越闲置越贬值，开发商资金周转不灵，降价回笼资金现象也不是不可能出现的。但这并不代表整个房地产市场价格的下降。将来的房地产市场会在国家调控越来越规范的情况下稳步前进。
3、我们现在所处的项目并未受上述两种情况影响。所以还是按照项目前期策划的销售方案实施进行中！
解析
其实，就像王石说的，这一次，国家好像是玩真的了。我的感觉也是如此。加息就意味着市场方的购买成本和月支付成本在增加，造成市场观望。
房地产企业的资金链受到前所未有的考验。再者，政府的廉租房和经房建设力度加大，解决了供需平衡，造成原来对商品房没有选择的人多了一种选择，形成某种程度上的整体市场体量的缩小。
房地产之途将何去何从？ 对于2008年的房市，将会是形成什么样的情势？你我共同评论。
1、08年会继续上调利息？
2、楼市价格会下降么？
3、项目应对新政如何调整策略？
回答：
1.中国银行的行长已经透露08年上半年会加息2次，08年的货币政策是从紧的货币政策
2.不可能，呵呵，局部会有小将
3.政策和对策，永远是两个方面 对于2008年的房市，将会是形成什么样的情势？你我共同评论。
1、08年会继续上调利息？
2、楼市价格会下降么？
3、项目应对新政如何调整策略？
1、利息应该还会上降，但可能会被今年最后一次调整一样。分段的调整。而不会一起调整，但调整次数和幅度肯定不会像今天这么高。
2、价格下降。我个人觉得是不可能的事情，小幅的降价的还是会出现的，但不会太明显。降价在一线城市可能会出现，但不是长久的。为什么这么说呢？大家都知道房价最大的构成部分是地价，而地价的高低已经是存大的了。不容改变的，除非每个人开发商手上都有可供几年开发的储备土地可供开发，取得时的地价相对较低，竟然土地价格较高，而近年来整个物价水平上升。不管钢筋还是水泥等建材。也促进了建筑成本的价格上升。在这种情况下希望房价降价是不太现实的，另一方面：开发商不会主动的去降价，因为哪个开发商都不会第一个站出来打着降价的旗帜的，挺多只地加大广告宣传，况且也不敢降价，尢其是大项目价格肯定不会降。如果二期推出的品质比一期的好。你去降价。还一期的客户不来退房才怪，同时政府也不希望房价大幅降价。因为房地产涉及的行来链太广了，房价一降就会产生许多的连锁反应。
3、策略是根据市场的反应来调整的。
有天晚上。我做了个很大胆的想法，不知道能不能起到间接降价的作用，如果不行不要用鸡蛋打我，不是面积误差有百分三吗？又有9070政策吗？那如果我一百平方的房子按九十平方卖，就有七平方是少了的面积。按规定要双倍返还价格。。这次算到总价就会差很多的。嘿嘿。不过要开发商把吃进去的争吐出来估计难度很大！！ 人口红利：一般来说，在较大比例人口由儿童或老人组成的情况下，社会负担率较高，生产性较低，对经济增长不利。而在劳动年龄人口比重高的情况下，人口生产性强，社会储蓄率也高，则有利于经济增长。在后一种情况下，社会追加的人口生产性为经济增长贡献一个具有促进作用的“人口红利”。
人口统计数据表明，中国“婴儿潮”中诞生的人口在2006至2020年的未来15年间仍将是中国生产、消费与投资的主力，他们的投资和消费变化仍将对中国经济产生深刻的影响，并将推动中国经济进入新一轮繁荣直至达到劳动力峰值。在这段时期里，房地产业将继续分享到“人口红利”。
2008年只是一个小坎，房市观望气氛严重，但不会是底！
现在我们的城市化率是43％，城市化进程在2020年能不能结束现在很难说。著名的“纳瑟姆”曲线揭示，当一个国家的城市化率超过30%时，城市化进程就将加速，此时对住房的需求也在加速，直至城市化率到达60%之后，城市化率高速增长的步伐才会放缓。数据表明，早在1995年中国的城市化率就已达到30%，最近10年中国的城市化率加速增长，以年均1.3个百分点的速度在增长，到 2005年城市化率已达到 43%，城市人口增长率水平远远高于全国人口增长率水平，但城市化率仍处世界低水平时期，未来仍有很大的增长空间。按照中国的人口增长计划，中国的城市化率年均增长1个百分点，城市人口每年增加1300万左右，到2020年城市化率将达到60%。在城市化高速增长的过程中，农村劳动力会加速向城市服务业劳动力和工业劳动力转移，在这个转移过程中，将会加速对城市住房的需求。
城镇化、居住条件改善、人口增加及家庭结构变小是带动未来中国住宅需求增长的决定性因素。因此预期未来20年，中国房地产业将处于高速发展的黄金时期。 新人，学习中
但是我觉得我所在的城市比较小，受到的影响也比较小。
现在持币观望的情况可能会在春节后有所改关，春节后价格应该会有一次上调！
政策的执行，到我们这儿都打折了。:lol 对于2008年的房市，将会是形成什么样的情势？你我共同评论。
1、08年会继续上调利息？
答:是否调整利息不是单一针对房地产才上挑利息的,主要防止经济增长过快,资金流动过剩的宏观政策性调整,08年会继续上调利息,但是不会象07年调整的幅度与调整的密度这么大.
2、楼市价格会下降么？
答:08年楼市价格会在沿海城市与一线与二线城市展开,然后逐渐平稳,出现平稳的房地产价格走势,再来主要影响的地区就是土地放量超符合的三线与四线城市,对于市场供给合理的地区影响不大.预计09年开始出现小幅度平稳上涨的价格走势.
3、项目应对新政如何调整策略？
大项目多分几期开发,减少市场风险,以提高项目产品力为主,小项目抓住入市时机,快速占领市场份额.以符合消费者需求为主.
个人建议,供大家指正