房地产的冬天（写于11月23日）
至少，珠三角的市场，一片狼籍！广州地产的五虎上将，都麻烦缠身！
合生创展，被房管局通令其旗下两块地限期开发，否则将收回。这还是给足了面子，一般的房企，早就强制收回了。
富力地产，计划回归A股计划被无限期搁置，巨大的资金缺口！死要面子的它竟然想出了买楼送七十年管理费的拙招。谁能保证富力能活过七十年？谁能保证没有用户物管费的小区能持续下去？
恒大地产，没能如期于香港联交所上市，广州金沙洲新盘，一改恒大传统“开盘必特价，特价必升值”的农民路线，请了成龙和范冰冰，改攻高端市场，宣传费用达亿元，十一强销近十亿，却被无情地退订四个多亿。（即消费者交了一万元的定金后，没有达成真实交易），后续的销售步履维艰，因为首期已经把价格打得如此之高，后期的货量将非常尴尬，这一个楼盘注定成为营销经典失败案例。
雅居乐，发行高级票据被否。
碧桂园，成了土地，败也土地。近期因零地价事件屡见报端。发行票据同样被否。
.....
将于近期出让的限价地就在“地王”旁边，限价地限制的房屋最高售价比“地王”的楼面地价低11%！
曾经是全国百强中介公司的中天，老总一夜之间携款潜逃，让人耻笑为，就是个小小售楼员的出身，做出来的事情一点水平都没有！中天的倒闭，将改变中介行的游戏规划，将冻结极大部分二手房的需求。
买地要一次性交齐地价。
几乎每一政府出让的土地都规定了开发进度和销售时间，开发商运作的空间非常之小。
政府强制收地力度日益加大。
第二套住房将享受1。1倍的高额利率，及四成以上的首付要求。
物业税出台大势所趋。
土地增值税的清算已是铁板订钉。
地产公司A股融资大门渐渐合拢。
银行借贷额度日益收紧。
中产阶层也能住进经济适用房？
小产权房极有可能曲线入市。
.......
大型开发商融资受阻，资金缺口加大，出货压力增强。而其对市场有导向作用，房价下跌指日可待！
道理很简单，尽管行业景气持续看好，甚至半年后可能就会强势反弹，关键是：现在能不能存活下来？扩张型的企业最大的问题就是现金流！如果大开发商有钱，能忍到半年后，市场完全向开发商一边倒，因为土地总量少之又少，价值自然水涨船高。但那是半年后的事情，而今天，开发商要面对是数百亿元的资金缺口。
。。。
谁都知道后天会很美好，但多数开发商，都死在明天晚上。
生存？还是死扛？是个问题！
我想大部分开发商，尤其是务实的南派开发商，会选择前者。所以，房价必跌！
。。。
地产，已经到了强驽之末！
地产的冬天已经来了！
。。。
全国目前可用耕地18。27亿亩，中央政府要死守住18亿亩的红线，能用来扩建城市的也就2700万亩，分到全国各个省份有多少？分摊到各年度，又有多少？
小产权房的量很大，但那些都是零星地散落在公共配套较差的农村，其对市场的影响程度远没有人们想像的大。
。。。
面对着未来8亿农民进城，试问：他们的住房问题如何解决？
。。。
借用马云一句话，今天很难，明天更难，后天会很美好，但绝大多数人，会死在明天晚上，看不到后天升起的太阳。
。。。
深圳市场就更不用说了，用一个词来形容：冰冷！
但深圳的未来如何？
用三个字来形容，非常好！
香港和深圳将共建国际化大都市，
对香港而言，突破了地理的天然限制！
对深圳而言，更是攀上门贵亲戚！
关键是，很多开发商、以及炒房者，都会死在这几个月，看不到春天来临时的太阳。就像中天一样！
。。。
上海怎么样？
供给量锐减之下，房价下跌可能性非常较小。但不排除非理性抛盘。毕竟，涨的时候大家非理性地追盘，跌的时候，自然也有非理性地抛盘。但价值，是明摆着在那的。
。。。
北京呢？
这一年时间也是涨得有点离谱，但说要跌，似乎也难。即将到来的奥运，全国人民都跑北京去瞅瞅，也给北京的房价提供了坚实的支撑，还有那拿了全国人民的钱修建的长达数百公里的地铁，以及超低的地铁票，多少也撑一撑房价。
。。。
重庆
只是因为直辖市的缘故，得了所谓试验区的头名。土地购置面积呈千万级的疯涨，要知道，广州前三季度，这个数据还没上百啊。
受益最大是当地的龙头企业---龙湖，上市后，坐稳头把交椅应非难事。往后，就难保不会像目前的碧桂园一样，是非不断了。泱泱大国，什么资源都缺，就不缺是非。
。。。
成都
因为成都人自己的懒，外地开发商都可以跑到成都去乱来。但成都人也不慌，因为连西藏都有人来成都买房，多建几栋高楼，有什么要紧？怎么说，成都的这种惬意，也很多人都神往之。
。。。
贵阳
一省的省长都成了房地产行业的代言人，能不行吗？更何况，距广州仅几百公里的铁路，多少还是个卖点。耐不住广州似火的夏天的人，跑贵阳去度夏，有何不可？
土地：
自己曾经测验算过，未来新入城市的居民占地面积仅为目前的14%！
最近新闻又说，广东的94%能用的地都用了，只余下6%的地供未来的城市扩张！
土地制度一定会发生翻天覆地的变革！
目前的控高，将变为以后的控低！
本人绝不看好目前的宏观调控政策的效果，
因为，放量，不等于放土地量！
同等的地，适当增加容积率，一样能达到放量的结果！
而且，这为政府未来的调控预留出了适当的空间！
试想，目前各地方政府为了调低房价，完全政治任务，
极力放地，
未来的结果是什么？
是本来已经很紧的供求关系，进一步紧张化！
富力银禧竟然7。4折。
真不知道原先买了该楼盘的业主怎么想。
一个旧盘推新货，如此大的力度，实属大忌！
看来，富力的资金链真的很紧张了。
房价是必然要下降的，
媒体都说，很多大开发商都已经完成了全年的销售任务，
所以，可以慢慢卖，
甚至不卖。
但却没看到，
行业内绝大多数的企业，
都采取了较为激进的扩张策略。
一个扩张中的企业，
最大的问题就是现金流。
这是财务管理的教科书中前三十页就得说明的东西。
当政府真的把曾经慷慨的银行和股市封存起来的话，
地产企业，又得扛到何时？
房价短期必跌，而中、长期必涨！
[url]http://blog.soufun.com/10481304/1458249/articledetail.htm[/url] 很赞同你的看法 自己也在做策划，很多时候自己都不确定房价到底会不会跌
又或者只是会控制那飞速上涨的幅度呢
每天对着高楼，自己却买不起房
悲哀~~~~~~~~~~~~~~ 理性的分析 呵呵，谢谢 非常赞同楼主的观点，感谢分享！:handshake 地产的冬天来了，春天会不会很遥远？ 好帖，顶起来 :victory: :lol 分析得很好，有独到见解，顶起 :lol :lol :handshake 其实最近一直都在思考，
近期的宏观调控，究竟便宜了谁？
早两天和一个做曾经在投行里混过的朋友一起聊天，
他已经跳回开发企业里负责资本运营这一块，
曾经在外交部里混过的说英语可以三个小时不用停一下的绝对优势，
再加上在国外知名大学金融硕士的背景，
让他在那家企业里如鱼得水。
聊天的过程中，
他突兀地问了一句，
现在这么紧的宏观调控，究竟便宜了谁？
这句话，触发了自己心中的隐忧。
好几个朋友所在的房地产开发企业，
现在都是忙着引入所谓的战略投资者，而且绝大多数，都是从香港和新加坡来的。
在资金链吃紧的情况下，
开发商普遍调低了和外部资金合作的条件。
和几个月前相比，
目前的条件已是非常的优厚。
在全球利率走低的情况下面，
钱变得越来越不值钱已是大势所趋。
而偏偏，我们还在贱卖我们的优质项目。
而这一次，我们却是迫于宏观调控的压力。
不是说宏观调控不好，
也不是说现在的房价不高，
只是觉得，这样一味地高压，到最后，究竟便宜了谁？
在高压的同时，我们是不是得想点其它的办法，让我们的肥水，不会总是流入外人田？
对国内而言，房地产的冬天，又是谁的狂欢盛宴？ 在国际经济目前融合的时下，
房地产行业的发展，
早已不是一个行业，
或是一个区域的事情。
就目前的宏观调控而言，一定是需要宏观调控，
但在宏观调控的同时，
是不是也站在全球资本的角度上考虑一下？
不要让国外那些不劳而获的资本，
坐收渔利！
毕竟，我们不能太过责怪开发商，
为了生存，无可厚非。
明面上，只有一个顺驰被香港的路劲基建捞了个现成的便宜。
暗地里，N多个开发商已经或多或少地被外资收编。
外资唯一要做的，就是，等待！
等待着行业重新启动后的那丰厚的利润。 追涨杀跌
中国民众的跟风心理是极其恐怖的 借用新加坡的经验，
最典型的特点是，
80%以上的人都住在政府提供的保障性住房里。
而余下来可怜的商品住宅，
价格高达几十万元一平米。
但因为绝大多数的民众都有房子住，
所以，那吓死人不偿命的房价也没所谓了，
爱怎么地怎么地。
但在新加坡，社会地位就象征是什么？
就是一幢私宅！ 希望房价下跌带来的好处，都由我们自己的人来分享，而不是被外人坐收渔翁之利！ 赢家总是资本，这个时代避免不了的 对二套房贷的看法。
首先，民间借贷和地下的融资渠道可能因此而盛行。新的第二套房的政策最大的问题在于利率而非首付。如果严格执行，第二套的利率将高达8.61%（7.83%的基准上浮10%），与原先下浮15%的6.66%的实际水平相比，大约高出了30%。显然，这种利率的规定是带有惩罚性的。问题在于，如果从风险溢价的角度来看，第二套房的违约风险显然比第一套要低的多。本来，中国的按揭贷款利率由于没有市场化，而高于应有的水平。这样一来，无疑将助长地下钱庄的兴旺。
其次，可能加速外资的流入。以香港为例，目前的按揭利率仅为4.5%左右，差不多比国内低了一半。从利差的角度，香港的按揭利率与存款的利差只有2%，而国内第二次贷款的利差已高达5%！在人民币升值预期之下，境外的贷款资金势必流入。 中国的按揭贷款利率由于没有市场化，而高于应有的水平。
以香港为例，目前的按揭利率仅为4.5%左右，差不多比国内低了一半。从利差的角度，香港的按揭利率与存款的利差只有2%，而国内第二次贷款的利差已高达5%！ 作为国内普通的民众，要拥有一套自己的住房有多难。 经适房的资源扭曲
早些年的工农剪刀差导致中国城乡间的巨大差距。
而今，又通过经济适房的制度，再次扭曲资源的配置效率。
其实早在十几二十年前，
国内的学术界和实业界达成共识，
经济适用房是不合适的，
保障公平，其实完全可以从廉租房入手。
尽管连廉租房都有问题。
但比起经济适用房来说，还是要好得多。