[讨论]枪口对准“小产权”，这样形态的房地产，还有没有出路？
[color=Navy][font=宋体]国务院总理温家宝12月11日主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地。会议以“守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾”为重心，以推行严格的土地管理制度，并坚决遏制违法违规将农用地转为建设用地。实行强化土地利用总体规划的整体控制作用，统筹协调各类基础设施建设规划，严格土地使用标准，切实解决用地规模过大、标准过宽、城市用地过度扩张等问题。纵观全国对于违法侵占农田，粗暴扩容城市面积等事件的不断发生，北京国土局局长安家盛等有关负责人表示：小产权房管理绝无松动可能。今年上半年，北京已在全市范围内对“乡产权”、“小产权”住宅进行了调查，对违规开发建设给予了严厉的打击，对非法介入的开发商受到了严厉的制裁，并对相关的村集体组织也受到了严肃处理。
面对当前社会上利用集体土地进行违法建设的行为愈演愈烈、严重破坏耕地现象，郑州某房地产开发公司非法占用花园口镇某村45亩耕地进行违法建设。当地国土资源局发现后，对其下发了责令停工通知书。该区规划局、建设局、执法局也相继进入现场进行制止，但开发商一拖再拖，行动迟缓。7月13日，在国土资源局、花园口镇政府等单位的现场监督下，施工方主动拆除了该宗土地上的违法建筑。另据了解，截至2007年6月，河南省共查处土地违法违规案件6883起，党纪政纪处分1003人，其中厅局级干部6人，县处级干部55人；移送司法机关处理335人；纠正整改到位资金6．7亿元，挽回经济损失4．31亿元。
小产权房将何去何从？其实，小产权房交易的背后，是处在两难境地的消费者。通过目前社会现实情况，随着与商品房的价格差越拉越悬殊，即便对小产权房采用高压严打的政策，但已经形成的小产权房市场，在短时期内也很难彻底消失。但小产权房的风险也是显而易见的。除了不能办两证、正常上市交易之外，还无法在银行办理贷款，如果一旦遇上国家征地或是拆迁，购房人的利益也将很难保证。
对于已经形成了的小产权房地产市场，是一味地严打？还是取决于相关法律的完善？对于社会上的庞大需求量，是引导规划建设，还是行之以武，形成这个市场，本身是在一个极为不严谨的政策环境中所衍生出的，这种市场发展了将近十年，如果通过一种方式来解决——拆、炸加严打处罚，那么，导致最直接的利益牺牲者是老百姓，还不是国家土地的流失。目前新出台的“经济适用房”，看似可以满足老百姓的购房需求，但是“经济适用房”究竟由有多少人能够买得起？符合“经济适用房”条件的人都是不具备购买力的人，所以，也就形成人们冒出巨大的风险，选择城市的边缘，享受“社会主义新农村建设”的金冠，自娱难自乐。
小产权该何去何从？我们来议论一下。[/font][/color]
:lol :lol
[[i] 本帖最后由 邀你同歌 于 2007-12-12 14:19 编辑 [/i]] 昨晚新闻联播还提及此事,真他吗的混蛋!!!!楼主分析的太好了,穷人何时才能有房住啊...做农民真难!!!!什么臭政策....虚伪.:@ :@ 上面的帖子应该发给胡锦涛....:lol 我认为,,,,,小产权应该合法化!!!给穷人些出路又何妨???:o :o :o 政策啊....饶了穷人吧:L 小产权房因为j价格远低于商品房所以受到很大一部分人青睐，由小城市严重
但在现行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。
一是很难在市场上转让
二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。
用我们卖商品房人的话说，
买小产权房就是买了颗定时炸弹，不一定什么时候国家拆迁或回收~ 而且利益不能得到保证
买商品房则为子孙后代造福。
当然，这不是绝对的。
在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物的风险是可想而知的。尽管如此，仍有人有意购买小产权房。他们并非不知小产权的风险，却表示“只是自住，又不上市交易”。
至于小产权房应不应该取缔，也有很多说法
有人认为应当保留，毕竟它解决了一部分人的住房问题，而且周边配套环境也很好，有些甚至形成了一定规模，价格低优势很明显啊。
另一方面则是怕其扰乱市场秩序，或出于保护耕地等农用地考虑。但因为存在巨大的利益落差，单纯地通过行政手段来强制规范可能不会起到特别好的效果，最好仍从市场角度解决。
如果能严格按照国家的土地政策执行，即使要转正也应当先改变土地性质后进行开发，这样可以为农民提供更大的利益，也有利于规范房地产市场。
我们项目附近就有一小产权房，单价仅是我们的2/3，不过冲击不是很大。证明产权房和小产权房都各有市场。
抛砖引玉
所谓“小产权房”，通常地处城郊，实际是乡镇、乃至村委会在集体土地上开发，没有国家产权证的“集体房”。由于不用缴纳土地出让金与其他税费，成本大大减少，售价“水落船低”。显然，“小产权”实际还是“没产权”。一些地方部门也曾发出风险提示：遇到集体征地、政府规划、亲属继承、过户转让，“小产权”不能得到法律保障。可是，一些地方的“小产权房”还是卖得红红火火。“价格便宜”、“自己住又不是为了卖”、“许多人都买你怕啥”……在无法承受“大产权”高昂价格的情况下，一些人只得退而求其次，寄希望“规模效应”渐渐成为既定事实。
在用“经济实力”说话的今天，某些中低收入者选择“小产权”，恐怕难以“不懂法律”、“自找风险”来责备。安居才能乐业，某种意义上，这何尝不是一种对现实的无奈？是对消费权益的不得已割舍。至于乡镇基层在集体土地上开发商业住宅，现行法律法规并无说法，二元结构的不对等、“不禁止即可行”，“擦边球”确也模棱两可。
事实上，每每抨击高昂房价，开发商与炒房人的“暴利情结”首当其冲。可透过“小产权”最有分量的“成本节约”——土地出让金、各种税费占房价比例之高已是显而易见。纵观近年各地的土地出让价格，可谓“芝麻开花节节高”。数千元一平方米的“楼面价”（仅是土地价格成本、不计任何建筑安装费）已极为寻常，甚至上万元的也不新鲜！
我国法律规定了城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。随着住宅市场化，一些城市管理者猛然发觉“土地出让金”这一聚宝盆，原本不起眼的一块土地，动辄就能“出让”上亿元。名义上，土地是国家所有，但“出让金”却大部分归地方支配。在GDP崇拜、“数字政绩”下，“卖地财政”已然成为地产投资热、房价不断上扬的一大重要症结！限价地、限价房、经济适用房等措施“雷声大雨点小”，很重要的原因也是某些地方政府不愿“让利”！房价是经济问题，也是政治问题。如果中等收入水平还买不起“正规”商品房，租房仿佛是在“替别人还房贷”，无论是从公众的心理平衡感，还是从“让人民共享改革成果”的角度，都是难以令人接受的！在此，重庆市稳定房价的经验举措值得关注——严格控制每年房地产投资不超过固定资产总投资的25％；人均居住面积规划控制在30平方米；每平方米房价尽量等于职工人均月收入；分散规划城市中心区提供更多选择；最近4、5年建造了2000万平方米的经济适用房、居民动迁用房、廉租房，约占新建住房总量的1/5。2006年底重庆商品住房均价为每平方米2697元，低于同期全国70个大中城市的平均水平。可见，只要措施得当，稳定房价绝非“不可能完成的任务”！
“为人民服务”，是政府的执政根本；“不与民争利”，是政府职能与观念转变的一大关键；打击官商勾结、严惩“地产腐败”，更是保持执政党的纯洁性与先进性的必然要求。在房价问题上，多些务实“让利”举措，多产生些实际效果，比空谈“宜居”、有意义、有价值得多。 买了小产权房就等着和政府博弈吧 变小产权房为经济适用房，国家编入规划，当购房人需转让住房时，由政府回购。当购房人居住达一定年限后，转为商品房。或补交地价成为完全商品房。
其实小产权房的居住性质和经济适用房的居住性质一样，只不过由市场先走一步，替政府保障了一部分人的居住需要。 非常赞同楼上的:handshake 小产权房的造成主要还是我国在房地产市场调控政策不完善的产物，在地产市场开放的今天，不过二十年，可是，国家相关调控政策却不能相时而动.不仅是地产方面，很多相关产业的政策都是不符合市场经济的发展速度，与老百姓的要求相差太大，百姓实惠则受利方就会吐血，如果有暴利的生产，老百姓就是买单的，即然现在国家开始对小产权进行整顿，以前的，不可能一刀切，变通一下，化堵为通，已有的小产权房不得进行私下的产权变更，由相关部门监控，过三五年整体进行变更手续，成为经济适用房，再开发的退多少耕地，建多少住房，按1：0.8比例，将耕地面积恢复.同时，严格监控手续，保证公正，公平.或许能让老百姓安心一点. 存在既是合理，小产权房的存在实际上是有其深厚群众基础的。
小产权房目前在我国几乎所有地市都不同程度的存在着，特别是一些中小城市，小产权房的社会存量基数很大，城市周边特别是城乡结合部分布有大量的小产权房，而且很多已经通过各种形式变成了合法城市住宅房。所以说不考虑其产生的背景，单纯搞一刀切的办法是不恰当的。
由于我国采用土地国有化，并人为的区分出所谓国有和集体土地，所以才产生了所谓小产权房。从长远的眼光看，农民所有的集体土地和城市所有的国有土地有逐渐合并的趋势，也就是说最终我们的土地政策也会向世界绝大多数国家所通用的方式靠拢。
所以说小产权房也是种社会发展过程中过渡的产物。觉得目前国家需要正视这个问题的存在，采用合理的方式来疏导，不太适合搞一刀切，否则肯定会伤害某些人的利益，并从而影响国家建设和谐社会的努力，并最终影响社会的稳定。
精辟！！
你说的太好了！· 不支持说小产权等于没产权的说法!!房屋产权是房屋归属的凭证!!大产权和小产权的区别在于土地性质和房屋处置权限和使用年限!!!说查处非法建筑是指无立项,规划,建筑许可的项目,小产权建筑施工手续简单,只要到乡镇基建科半个手续,区县政府备案就可以 !!!至于说征地补偿问题上,土地都是国有的,即使是交了土地费用的国有土地在遇到国家征地时,个人利益也不能与国家利益相抵触,地上物是归你所有,可以采用货币补偿的方式操作，小产权房屋基本上和这个类似,只是补偿会少点!!!因为只要建筑就必须有规划!!奥运主题公元同样走的北京市总体规划,建了那么几天,不一样拆一半吗!!土地永远市国家的,我们买的只是使用权限,只要你不上市交易几乎都一样!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!去被上面说了，在次就不重复了!!!!!!
本人认为国家不支持小产权的几个理由
1税费问题
2土地费用问题
3项目立项到开工的各种费用
4城市规划问题
5低价入市对市场的波动问题
大家尽管交流,彼此学习!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
从法律规定的范围谈起
法律，对政府等执法机构而言，应该是在规定范围内的，政府才可为，在规定范围外的，政府即不可为。这样才能避免政府乱执法、乱行政。另一方面，法律对百姓而言，应该是在规定范围内的，不可为。未规定的，全部可为。这样才是一个自由的社会。
小产权的情况就是这样的：政府未作规定，应该是可为的，但政府却出尔反尔，极其.............（中间省略203字）。
这里附上周其仁教授的文章段落：《修正草案》涉及农民房地产的有两处。第一处，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”(第21条)。这就是说，农村所有的土地包括农民自用的宅基地，都属“集体”(这个集体的范围，首次被明确为生产队即人民公社的“小队”)所有。不过，这个以队为基础的土地所有权，权能极不完备，因为土地“一律不准出租和买卖”。
但是同一份 《修正草案》的第45条，涉及到农民住房时又规定，“社员的房屋，永远归社员所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经由中间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立契约。”这就是说，农民的房屋有清楚而完整的产权，不但永远归农民所有，而且既可出租、也可买卖。
麻烦来了。农民拥有对“房产”的永久而完全的所有权，但房产下面的那块“地产”，却不但归“集体”所有，且不得出租和买卖！这应该是产权制度历史上，挑战人类智慧的一道最大难题。试问：当农民转让房产时，是不是也同时转让了那在物理上绝不可分的地产？如果回答是肯定的，那就违背了法律(政策)；如果回答是否定的，人们岂不是在处置“悬空寺”？
看来，“小产权”小就小在宅基地的权利界定。按现行体制，宅基地属于集体所有，农民经申报批准可取得、使用，其使用权并无年限的限制。宅基地别无他用，就是用来盖建拥有永久所有权、可出租、也可买卖的农民住宅。但是，作为宅基地的土地本身，却是既不准出租、也不准买卖。按“习惯法”处理，我国农村从来只有房产交易，“没有”地产交易；只对房屋作价，不对宅基地作价。 对于深圳而言"小产权房"这个概念还是比较陌生的,如果换上一个称谓"农民房",那普通老百姓都有相当的认识。无论是久居深圳的老江湖还是刚抵深圳的新人都曾经或正在接受“农民房”的恩泽。深圳的"农民房"与大多数一线城市的小产权房在区域位置上都存在着本质上的区别，由于受深圳发展历程及地形所限制，深圳的"农民房"大都地处闹市，与众多高端楼盘近在咫尺，但对比租金却相去甚远。但就是这些惠泽老百姓的民生项目却成为深圳市政府的眼中钉、肉中刺，成为公安部门重点打击的藏污纳垢的黑色地带、阻碍深圳成为国际化大都市城区规划上一大硬伤。固然城中村现象的负面影响是无需置疑的，但如果政府将这些基本替代廉租房功能的"农民房"铲除之后，真正就能营造和谐社会的氛围以提升城市竞争力进而向国际化大都市大步迈进呢？如果政府在大力推动城中村改造的同时没有增强廉租房的建设及放宽廉租房受众的范围，到时市容市貌是提升了、城市治安盲点是铲除了，但给一千多万的外来人口带来的是什么？除了高企的租金、居住地点外迁后高昂的交通费用及时间成本之外，只能让他们对着高楼大厦揪心质问，哪儿才是自己真正的家。 我觉得应当取缔“小产权房”，所谓小产权，实际就是没产权！！
从购房人角度看，基本权益都得不到保障，维权何从谈起？
从农民兄弟角度看，侵占了土地不说，还会对农村周边的生态环境造成破坏！！
应该取缔小产权房
从法律角度来说，楼上的几位已经说的很多了，就不再赘述了从利益角度上来说，小产权房的购买者实际上是扮演了一个帮凶的角色
虽然小产权房降低了购房者的成本，但是从另外一个角度支持了违规开发土地，
并帮他们转嫁了风险。无论国家取缔与否，受益者都不是普通的购房者。 楼上各位策友说的非常好啊，我人为目前的国情是禁止不了的，毕竟目前的地产价格居高不下，小产权房价格便宜好多啊！以后只能是小产权房与商品房并存，再有地方政府为搞活地方经济，有可能采取变通的方式批准！你看现在手机市场水货和行货不也并存吗?我看国家就应该提倡，多盖这些房子，但由政府统一管理，这跟提倡廉租房的政策正好相符，这样市场地产价格就会稳定，供应多了，价格就 下来了，再说，国家担心耕地减少的担心是多余的，你的耕地周边无人烟，盖的房字再便宜也不会去住啊。我赞成小产权合法话， 同意,小产权房实际上是自发的廉租房,如果国家采用整体规划准许上市,但是不准许近期(比如说5年内不可买卖)流通的话,其存在就很合理了的!
如果这样的话,我也赞成小产权合法化!
应正视小产权房背后的农民身份困局
耕地保护系于集体土地，这是一个不争的事实，所以说诸如“小产权房”、“以租代征”这些变相将集体土地转化为建设用地的违法违规行为被明令禁止，也就势在必行。但问题是，之所以农民在“知其违法”的前提下，依然有动力进行“小产权房”交易，是因为：通过这种途径，农民才可以为他们安身立命的“资本”自己定价，并且可以确保自己能够完全享有土地所带来的收益。这种情况下，“小产权房”购销两旺，有关部门调查显示73%的农民愿意或者比较愿意以“以租代征”的形式出让土地，也就不难理解了。不论是不合法的“小产权房”还是不合法的“以租代征”，农民在享有集体土地所带来收益的同时，也并没有失去对土地的最终控制权，因为“小产权房”无论怎样流转，农民都可以通过司法诉讼收回自己的“土地所有权”。北京市通州法院确认艺术家购买的“小产权房”合同无效、不受法律保护就是最好的证明。同样的道理，出租出去的土地，不仅能够为农民带来细水长流的租金收益，也让控制土地的主动权牢牢握在农民手中。
与这些“参与违法”相对应的，是农民对于征地过程违法的“零容忍”。两者最大的区别就在于，一旦土地被征用，农民将彻底失去对土地的控制权，他们只能以获得征地补偿这种“一次性交易”来维护自己的合法权益，而失去安身立命资本的农民必然会让这“一锤子买卖”最大限度维护自己的利益。但农民对于自己可以掌握控制土地主动权的“违法违规”的“热情参与”则不然，它是可以反复生财的“多锤子买卖”，农民自然会热衷此道。
我愿意将这样的“违法悖谬”称之为当代中国身份政治的体现。事实上，依附于集体土地的农民，在户籍制度的藩篱之下，无从享受和城市人一样的“国民待遇”，比如社会保障、就业机会、社会救济等，而他们却要确保包括城市人在内的所有人的“粮食安全”，只能将大多数土地限定于耕地甚至基本农田的范畴，进而在“低收益”的状况下默默为社会稳定牺牲或者无偿贡献自己的利益。
但是，随着法律的完善和中央对民生问题的关注，由户籍、土地归属等一系列历史遗留问题所设定的“身份政治”，正在遭遇着权利觉醒一轮又一轮的冲击。不合理的成本分担、风险划分以及责任承担制度，已经开始让农民以各种方式来对不合理的制度说“不”。如果由于农民的弱势，使得这一群体还很难通过参与甚至影响政策制定的“用手投票”来维护自己的利益的话，那么诸如“小产权房”交易、积极参与“以租代征”，则是农民在寻求自己利益的最大化。因此，我们在解决“小产权房”外卖这类问题时，不能一禁了之，应在规范“小产权房”交易的同时，关注城中村失地农民的各项利益和权益保障，解决农民的合法诉求。