土地不再支撑价涨 08年后房价必跌十大因素
说房价必涨必跌都是在戏言楼市现在社会话题有一个共同倾向，那就是对于中国的房价问题的探讨都是非常热衷。然而不同的是对于中国房价的未来走向可以说是各执一词，争论不休。我想究竟中国的房价未来怎样，也都是一个大概的预测，即便是业界最顶尖最NB的专家学者也都不敢说未来房价是必涨还是必跌。
其实笔者本文的标题就是不成立的，稍有一点哲学常识的人都知道，任何事物都不可能是绝对的，哪怕你把理由陈述得再精准，再全面，事实都有可能会因为未来的一个小因素而不会朝着预期方向发展。所以说惯用这种标题的人首先是对房地产市场乃至老百姓的不尊重，也是对自己的不负责任。
为了能和这些人划清界限，但同时又不能脱离他们，我今天也姑且用一回，也对大家、对自己不负责任一回吧。
不管是举出的16种理由还是49种理由来说明房价必跌的，也都是发挥了其聪明才智，也都是凭借自己对市场的深刻分析乃至综合甚至再分析才得出的那些硬邦邦的理由来的。其实，他们讲的一点错都没有，又摆事实、列数据、讲道理，而且分析得头头是道、成熟深刻，但是一旦标题用上了“必然”，我总觉得楼市就这么被“八卦了”，失去了本来很严肃的权威性和论证度。
笔者也根据大家的观点，把他们扬言房价必跌的理由归纳总结，大致就是下面的10大因素。(对于数据部分不做收录，总感觉一些数据更能骗人)
一、价格由价值决定，同时受供求关系影响。
看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000以上，因为土地的价格并不代表价值。
从经济学根本上开始分析，看来是比较科学的。
二、人口结构的变化导致房价下跌。
从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。
没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化却是对房价影响是相当大的。
三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。
奥运会举办之后，北京的房地产市场必然没有前期“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间，而且开发商也失去了炒作的题材。可能有人说了，这仅仅是北京，对中国的房价可能没有影响。其实不然，我们都知道，开发商炒作的力度绝非我们所能想到的，不光是北京在拿奥运说事，跟北京沾边的，不沾边的，跟奥运会沾边的，不沾边的，只要是能扯上，都给它扯上关系。毕竟奥运会在中国嘛！ :P
还没写完呢~~？？
期待中 不会了。还是去街上看看多少人等着买房吧！ 分析的很透彻!!:victory:
期待中...............................!!!:lol 等着看呢。抓紧写 呵呵，继续吧。不说必然但可以参考 第二点和第三点非常片面，我觉得！ 不楼,支持原创 :victory: :victory: :victory: :handshake
我来补上!
四、政府宏观调控的效果的影响。政府宏观调没有错，但为什么对房价调控的收效总是甚微呢？其实，这种调控尤其是对房地产这种特殊的市场的影响毕竟有一定的滞后性，经预测估计到2008年后可能效果会凸现出来。
中小户型的房子数量将空前增多。以前90平米以上的房子占70%，90平米以下的占30%，现在正好倒了个个。也就是说，即使房价不变，由于房子的小户型的数量多了，以前假设10000平米只能解决100户的住房问题，现在可以解决200户了，从而可以在建筑面积相同的情况下，为更多的购房者解决住房问题。
另外还有的说，中国房价必跌无疑，否则，政府就是狠狠抽了自己一个耳光，如果预见无错，接下来的国土、建设、规划、金融机构将要陆陆续续出现新闻----肯定有几只“鸡”被干掉，以便给猴看，对不？
话虽说得不好听，但是很容易理解。
五、土地不能再成为房价上涨的理由。
10月25日，北京市国土局局长安家盛在谈到第一批上市限价房地块时，再次强调“房价和地价没有直接的逻辑关系”。数据分析显示，北京公开出让的住宅用地成交单价已经出现大幅回落，住宅用途为主的土地成交单价从2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元，降幅约12%。由此可以看出，开发商所提出的房价上涨是因为地价在不断上涨显然不成立。
另外，北京住宅土地招标方式出让不但没有使地价上涨，反而招标达到了抑制盲目竞价出现地价上升的现象。
六、房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。
现在房价已经不单单是经济问题，它关系到整个社会广大人民的切身利益。稳定房价已经是中央坚定不移的政策。2005年许多地方政府逆向调节已经让中央感到恼怒了，让我们敬爱的温总理都在2006年的人代会答记者问时，将房价问题作为自己最痛心的三件事之一了。今年出台的《意见》由2005年的7部委增加为9部委，尤其引人注意的是，增加了国家监察部，大家知道监察部是干什么的吗？监察部是处理干部的。也就是说，如果今年再有地方政府稳定房价不力，顶风而上，必将作为出头鸟被干掉。哪个当官的不为自己的乌纱帽担忧啊，想想吧？
七、任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降。
其实这就是哲学上讲的，说这句话可以不用担心会负责任。因为这是真理，房价再怎么涨它总有回返的一天，我也知道房价必跌，但是究竟哪一天会降呢，2年、10年还是30年，我说不准。但是说2008年后房价必跌应该算是一个比较聪明的说法。
八、购房者观念的改变。
可能现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。
其实购房和安居不能划等号。
九、建设成本的降低导致房价降低。
随着科学技术的不断发展，以及节能建筑的推广，建设成本应该是越来越低，所以房价下跌是必然的。
十、开发商的种种劣行导致购房者望而却步。
最近关于开发商的罪行屡屡曝光，购房者与开发商的官司不断，可能由此导致不少购房者对开发商失去信心，处于一种观望的状态。购房者攥着钱不撒手，不会有什么损失，而开发商就不同了，房子出不了手，那银行高额的贷款利息你可是要月月缴啊。购房者和开发商就这样僵着，你说最后谁会受不了？
以上就是市面上常见的几种力挺房价必跌的所谓理由，我觉得既然能找出来的理由那就是对的，但是不能光图我们无房族的一时之快，而忽略了最根本的东西——责任 写的实实在在，看的也认认真真。在接在励！ 对于这个 问题从专家到百姓都议论纷纷。那么08年以后的事情谁知道呢？分析的很不错，土地是开发商的生存所在。那么在你身边有多少的闲置土地？我不清楚别的地方，起码在青岛，一块地有多少人来竞标？最终成交价都不知道他们是如何算得，实在是想不通。房价就算跌也主要针对上海和深圳，这只是针对一级城市或二级城市，永远都不会针对那些每平方2000--3000元的城市的
2000年新城区房价800元/m2没人要 ，现在翻了4-5倍
对于这个问题还是处于观望中 怀疑楼主有没有在房地产开发企业内工作过
我只质疑楼主的一点，其他部分交给楼下朋友继续
成本！！！
2007年10月8日，钢材，3800一吨，12月9日，5200一吨，现金立即支付，每三日仅能买到20吨；
水泥，价格飞涨！
人工，呵呵，之前签订的超高的人工机械280-290一平米，现在人工需要390一平米，内地好多的房地产项目都在停工中！
土地，我知道的这边这些城市，每次拍卖都是创造新高，而容积率越给越小！
配套费还在加，人防还在加，就连政府都在调高城区基准地价！ 质疑几点：
1、13#所说的，完全赞同。所有的物品都在上涨的情况下，房屋的建设成本会降低？显然不是事实。
2、开发商的种种劣行导致购房者望而却步。现在开发商逃跑的越来越少了，土地款等一大堆的钱都已经付出去了，在能销售的时候，为什么还逃跑。开发商的劣行是在减少的，老百姓基本上能够买到较为放心的住房。
3、购房者观念的改变。中国的户籍制度不能改变，不买房无法给未来的一代上户口，这个问题不解决，意味着年轻人必须要购房，否则无法在城市里立足，回乡下是明显不可能的。
4、七、任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降。 对于内地多数的城市来说，住房完全未达到享受的程度，一线城市则由于其城市地位、城市活力，我一直以为房价与城市活力有着息息相关的关系。因此一线城市即使不涨，也必然挺得住。而内地城市则极有可能还要涨一波。
5、 房价不仅是经济问题，而且上升到政治高度。没错，房子确实已经涉及到了民生问题，但是这并不意味着政府要房价下跌。政府要做的就是对腐败惩罚力度的加大。但是就目前的法律，要是我是官员，我也会去贪，因为那实在太轻了，第一被发现的几率小，第二被发现了，做个两三年出来我依然是大老板，甚至我还有逃亡的机会。你说我为什么不贪啊。。
6、 土地不能再成为房价上涨的理由。土地价格能够回落的正常水平就不错，要是继续上涨，房价没有理由不上涨。
7、宏观调控的东西，我就不说了。大家也知道中国政府的宏观调控一般都是按照预期的反方向走的。
8、人口结构，中国的高峰期远远还没有结束，人口红利最起码还有10年的时间。。
累了。不写了。。。。 意见非常正确,但不能代表调控会短期见效.:)
回复 1# 的帖子
觉得不够有力，还是有些质疑：一、如果开发商土地成本为10000，你说他会卖9000吗？
二、没有具体数据统计，不好说。
三、目前房价上涨原因＝中国举办奥运？
四、到目前“鸡”杀的少吗？可是又有几个“猴”会去看？
五、房价＝土地价＋建筑成本＋其他相关费用＋利润等，简单算术不难理解吧？
六、“监察部”的人也是人；
七、如果说是20年后会跌，那还不如不说；
八、“如果成为一种时尚和潮流”，那“如果成为不了一种时尚和潮流”呢？
九、第五点的等式
十、少数几个开发商关门推出的同时又有几个开发商进来！
呵呵，探讨探讨 我只知道地方政府是房价迟迟不降的阻力之一。国土部天天要查闲置土地，可是每次一查市政府的大小秘书长就会很关心得到国土局慰问一下。 [quote]原帖由 [i]弦动心火[/i] 于 2007-12-13 10:43 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=968832&ptid=82196][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我只知道地方政府是房价迟迟不降的阻力之一。国土部天天要查闲置土地，可是每次一查市政府的大小秘书长就会很关心得到国土局慰问一下。 [/quote]
请问您是。。。秘书长？国土局？ :victory: 没细看，差点误解楼主的苦心:L
现在这种舆论势头对房地产影响太大了。现在连我们单位打扫卫生的阿姨都来和我讨论房价要跌了，我只能用专业知识+形象比喻与她论证；我所在的城市刚结束一场土地拍卖会，虽然地价攀升的势头很高，但今天报纸形容土地拍卖现场冷的一塌糊涂（实际一个小时就拍了两块地，竞争可想而知）。真难为他们了，为了完成上头交待的任务，都口是心非了。
断章取义要不得啊～～