项目分析报告及推介方案
:lol项 目 投 资项目投资是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。我公司将对本项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示。
第一部分、项目用地周边环境分析
一、项目土地性质调查
地理位置：本项目位于太原市机场东南部，与环城高速紧紧相连。
土地面积：项目占地约5万平方米。
土地规划使用性质：住宅用地。
二、项目周边环境调查
地块周边建筑物：由于位于太原市南部，不属市区，周边建筑不是很多，但与新营村的别墅区相邻。
绿化环境：无
自然景观：无
三、地块交通条件调查
本项目与省城环城高速相接，交通承载能力良好，可谓四通八达，二十分钟可抵达市中心。项目西侧为太原市飞机场，并市政已通过将火车站移至北营站，为将来入住业主的出行带来更多便利。
四、周边市政配套设施调查
由于项目的地理位置离市区较远，虽与机场相邻，但市政配套设施不完善，这将成为影响本项目的一项不利因素。
第二部分、区域市场现状及其趋势判断
一、项目所在地的居民住宅形态及比重
项目所在地为新营村，居民住宅形态多为农家小院，周围居住人口不是很多，因此购买人群具有局限性。
二、项目所在地商品住宅平均价格走势
本项目的所在地受周边环境影响，定价不宜过高。板式多层住宅价格定在1400元/㎡~~1600元/㎡比较合适，而高档别墅区则定在2500元/㎡较为合理。
第三部分、项目市场定位
一、项目定位
根据本项目的地域现状及周边环境分析，我公司将提供两种产品的定位分析。
（一）、高档别墅区
项目占地约5万平方米，按照别墅最佳容积率0.9来配比，估算总建面积约4万平方米，建安成本以1300元/㎡计算，约投入人民币5200万元，加上环境、绿化、配套等设施的投入约3000万元人民币，整个项目最少投入达8200万元人民币。
一、别墅功能定位
购买别墅的人群对小区的环境、绿化、配套设施及物业管理的要求普遍较高。小区内的各项设施要完善，如休闲场所、生活区、健身区等，绿化、环境要有特色。除此之外，对车库的建造也会有相应的要求。车库可分为地上车库和地下车库两种。根据建造成本的要求，地上车库的成本会低一些。而现在智能化管理小区也很普遍，对于高档别墅区的要求会更高，虽可吸引购买力，但投入成本更多。
二、建筑风格定位
别墅的建筑风格多种多样，如欧式、美式别墅等。根据项目所在地域的影响，本项目的建筑风格应以简洁明朗的外观示人。屋顶可采用坡屋顶，从外观上看既整齐又简洁，不觉夸张；从功能上讲，排水功能也是最好。
三、主力客户群定位
主要针对成功人士，大部分为二次置业，此类人群多为有车有业，对二次置业会有更高的要求，除对小区的各项功能及服务有要求外，也会对购房手续要求得更细致。在手续问题上也会对项目造成一定的影响。
四、项目定价模拟
根据项目的实际情况（地理位置、周边配套、环境差异等），定价2500元/㎡销售较为合理，在此基础上最大可上扬至2800元/㎡，但建成现房后可更高。
五、项目投入产出分析
本项目整体投入约人民币8200万元，以2500元/㎡计算，总销约人民币1亿元，利润约1800万元人民币。
六、可变成本变动时对利润的影响
建造成本上的变动、工期及后期的物业管理、配套设施的完善，都会降低利润。
七、销售价格变动时对利润的影响
项目从期房变为现房后，销售价格可大幅度上扬，提升销售额便可增加利润。
八、项目风险性评价
地域状况将对本项目造成一定影响，并且适合的消费群体不是很多，周边配套设施的不完善，这些都将成为本项目的不利因素，投入与产出的比例不协调，使项目存在较大的风险性。
根据以上分析，我公司认为投资开发建造高档别墅区，不利因素较多，不宜实施。
（二）板式多层（5层）住宅
项目占地约5万平方米，以2的容积率配比估算总建面积约9万平方米，砖混结构的建安成本连管道、线路等按1050元/㎡计算，需投入约人民币9450万元。
一、建筑户型定位
板式住宅要求简单宜住，设计为标准层80~~120㎡主力户型最佳，也可有140~~160㎡户型，但此户型只需占用总建面积的10%即可。
二、主力客户群定位
1、机场职工
2、周边单位、村民
3、散户
较低的价格、完善的产品将成为吸引此类客户的亮点。
三、项目定价模拟
根据当地的实际情况及市区的房地产销售行情，我公司认为价格定在1400元/㎡~~1600元/㎡比较合适，均价1500元/㎡。
四、项目投入产出分析
此项目投入约人民币9450万元，以均价1500元/㎡计算，总销约人民币1.3亿元，利润可达4000万元人民币。
五、在可变成本变动时，虽然会对利润造成一些影响，但是不会很大。
六、项目建成现房后，可根据销售情况提升售价，增加利润。
七、项目风险性评价
项目周边生活配套设施不完善，为居民生活带来不便，消费群体的消费水平参差不齐，虽然存在一定的风险性，但我公司认为板式多层住宅还是具有很大的市场的。
八、资金运作风险性
减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本，对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量减少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼。
第四部分、建议方案
在确定产品后，我公司建议在小区的入口处建造40~~50㎡的门面房，可租可售，增加利润的同时，也增加了生活配套设施，一举两得。
以上为我公司提供的项目分析及参考意见，经纪公司如能参与项目其中，则深感荣幸之至。我们定将凭多年来积累下来的宝贵经验，与贵公司开展全面、真诚的合作。
房地产经纪公司
二00五年十二月二十三日 是个简单的报告 是不是在范本里加了阿拉伯数字就搞成了啊？:lol
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