04年的洋房，牛人们请指教
[font=宋体][size=4][color=sienna]公司04年开发的一批洋房，不是那种公馆那样的，就是比一般的多层好一些，景观特色一些。[/color][/size][/font][font=宋体][size=4][color=sienna]优点：1.得房高，90％；2.设计是围合式的，私密性较好；3.景观比一般的小高要好，每个围合里都不一样，主题元素是竹林、木栈道、荷花池；4.区域具有希缺性，周边都是以高层小高层为主[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=sienna]劣势：1.项目前期口碑较差，每次交房都延期；2.项目配套还没跟上；3.此类产品好的位置，好的户型的房源基本都买了，剩余还有20套，其中有9套都是采光未通过标准；4.产品质量瑕疵较多；5.二手房的价格比现场销售价格低很多[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=sienna]项目位于知名的开发区，外企很多，老板和高级打工的白领都不少[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=sienna]剩余的房源里，大部分都是200平米左右的，总价基本都在170万左右[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=sienna]客户来访量比较少，而且70％以上都是冲着将要开盘的小户型来的[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=sienna]公司最近想把这些尾房先处理了再让开新的[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=4][color=sienna]本来是想放在策划版的，但是公司不考虑出销售费用，就靠现场，所以还是放在销售执行版了，请高手们出出主意[/color][/size][/font] 把以前关注此房，但是并未购买的客户，从新回访一遍。
可以隐性降价，比如送家庭用车。或者搞购房抽奖送现金。
实房样板间。（做的有品质，有味道点，客户看完后有憧憬感最好。）
实在不行，就只能成本价给关系户，或者内部价给工程款抵。
联合中介机构，销售提成高些。
我本人觉得还是开小户型，来访的人多了，对大面积，套价高的余房也是有推动作用的。 谢谢6822，有没有不牵涉到策划，就销售这块的办法呢，现在只有十万条短信的资源可用 考虑现场的以小带大，但是产品差异太大
又不能影响到小户的正常工作 200平的房子采光竟然达不到标准，不明白你们的房子当初怎么通过设计的。
原价不变，20套房子全部精装修推出，或许还能吸引众人眼球。
主题：珍存多层，精装开放。
配套不好，房子有瑕疵，完全可以通过人为而克服。
现在是现房，不存在交房延期的问题，所以这个问题不攻自破。 1、实物样板间最好做一个。
2、不必精装修，成本划不来而且开发商也是不会赞成的。
3、看是否你可以切割成二个小户型。
4、同意二楼隐形降价，或是赠送储藏间等方式吸引。
5、销售员全力引荐大户型。
实在不行的话，先住后付款。 我是新手，就我个人觉得，现在是尾盘阶段，成交率本身就很低，上客率提高了，才能提高销售的速度，而上客率提高的最佳办法就是广告宣传，夹杂一些促销活动。要是单靠现场，我感觉不是很可行奥 项目已经处于尾盘阶段了，之前成交的老客户的资源有没有进行充分的挖掘？就剩余20多套住宅而言，采用老带新的方式消化应该问题不是特别大呀。价格如果不能进行一定的调整，还是建议将那9套采光有缺陷的住宅全部进行简单装修，房间配木地板、包门套、窗套，客厅、厨房、卫生间铺好瓷砖、配好洁具及厨房家电既可，总装修预算应该不超过8万元，将装修款加入房款进行按揭，以此种方式部分降低价格上的劣势。 谢谢大伙的建议，偶没资格发币了，只能衷心感谢大家！
我现在的想法是：
1、先把案场的布置调整一下，自制个标牌表明现在还有珍藏版的花园洋房，吸引一下眼球；
2、和物业联系，把剩余的房源重新打扫一下，不求装修但求干净无异味（毕竟空置这么久了）；
3、从银行处搞点高端客户的联系方式，选择周边一些比较富裕的乡镇，进行短信空炸；
4、联系近半年来成交金额在80万以上的客户，告知我们这批房源，同时告知老客户推荐将享受更多优惠和奖励；
5、加强现场产品培训，提高推荐意识，不管是买小的还是大的，只要来现场的客户，不管是买还是没买都必须知道我们现在还有这样的产品 1、来访客户：既然来访客户少且基本都不符合所推产品，那说
明宣传主题或途径不明确；如果不宣传靠现场，那现场营造的氛
围至少得与产品相符合。
2、产品: 剩余单位较差，产品质量有瑕疵。可考虑在样板间上
下功夫，用样板间的装修质量及现场氛围营造打动消费者。
3、价格：既然价格相对较高，而且周边有相对较高端的客户，
何不考虑降产品提高一个档次来销售。（鉴于货量不多，可行性
不高）
4、推货：下一期有小户型，（纯小户型？）如果纯小户型的话
，可建议发展商把大户型单位与新货搭配销售；如果同样有大户
型，可在价格上取得优势与新货一起推。（毕竟与下一期一起推
售，可在火爆的销售场面上促成客户购买）
题外：
1、目前剩余二十套单位，其中有将近一半采光存在问题。
当初推货没考虑这个问题吗，怎么把好户型都推出去了？上
头往往最为关心的是价格的升幅，到了尾货如果剩余单位都较差
的话，在价格升幅上是绝对走不上去的，老板也不会同意降低价
格出售，这就是最大麻烦了。 1、在你得策划拨款了没有足够的情况下 你只能依靠其他途径实行直接销售
2、把你现在剩余得户型全部做一遍仔细调查，找出他们得优势和劣势最后做一份新得销售说辞给你得销售人员。
3、寻求老带新得政策，有钱人得朋友都有钱，并给他们相关得好处。
4、优惠可以，但是你要考虑清楚送什么。有钱对物质是什么都不缺得，那你不如送他一个名。例如本小区得什么业主？反正给头衔是他们得热衷
5你说有10万短信费用，要分时间发放得，什么时候他们不忙没有应酬！我觉得应该是早上而且是礼拜一10点以后得时间最好 ！ 首先是要让客户知道又0套这样的房源，不管他是否是目标客户，由于是现房可以考虑采用最土办法现场挂横幅等形式，第二可以把以前到访客户资料重新筛选，确定一部分有住这样高端小区愿望但资金实力还不够的爱面子客户，配套问题不但单是这20户房源而是整个小区，所以配套问题可以讲未来规划来引导，产品瑕疵可以修改的要工程部即使修正，不能整改的可以大方的讲出来，并且把价格优惠作为弥补措施的同时，为客户以后的装修想到弥补的措施，这样业务员可以有效回复客户的疑问，宗上所述，可以操作，以对老客户带新等多样化的促销，在没有广告费的情况下，电话、现场、促销等综合运用。
待续
没什么好说的,就是你们KFS有毛病.不出策划,不花广告,光靠现场就能卖这些烂房子?在对你表示同情之余,提几点建议希望对你有用:
1\总价在170万在全国不管哪个城市都不算低,有钱人不买烂东西,没钱人想买也买不起.所以呢,你要极力建议把这些房子变成好东西.
今天没空了,改天再补上 谢谢版主顷情发币！谢谢大家的建议，现在对于短信这块的运用还是缺乏信心。
短信作为我手里唯一的一把刀了，怎么能砍到位，常规的思路还能不能起到作用，没底！
大家能不能说说怎样运用短信的？
回复 3# 的帖子
我建议，你多看些天津的案例。很有帮助。 这问题啊:当时的销控没控制好啊.本人认为应从以下几个方面销售尾盘:
1、看能否重新分割，分成小户；
2、刺激已购客户，看能否分销；
3、建议局部做一下精装修，败毛的地方处理一下．
４、建议后期开盘带动现在未售房源；
５、实在不行，让开发商自己住吧，呵呵 学习中 :handshake 1、建议以老带新的方式拉动剩余的房子。
2、我建议是否将现有的方在以精装修的方式进行出售，这样的话在装修设计中，可以避免或者修饰，现有房源的瑕疵。 个人认为短信操作不怎么好,现在垃圾短信多,影响心情,搞不好对公司的信誉还有影响,还不如想点办法在广告上下工夫:o 补充下:1.采光不好并不是硬伤,毕竟没有人天天有空呆家里晒太阳的,说辞最重要,
2.170W的总价说高不高,说低不低,怎么把产品的特点卖给客户才是王道