政策
附件一：中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
银发〔2007〕359号
中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：
根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：
一、严格房地产开发贷款管理
对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
二、严格规范土地储备贷款管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
三、严格住房消费贷款管理
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
四、严格商业用房购房贷款管理
利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
五、加强房地产信贷征信管理
商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。
商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。
六、加强房地产贷款监测和风险防范工作
商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。
中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。
各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。
请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
二〇〇七年九月二十七日
影响
第三部分: 新政影响预测1．短期内房价涨幅会趋于平缓，继续保持上涨势头
经过四次加息后，中国的一年期存款利率达到2.79%。加上人民币升值的3％—4％。美元兑换人民币后，仅每年存款收益，就在 6％—7％，且央行提高货币持有率后，人民币的升值空间将会加大。在此种形式下，中国对外资的吸引力不言而喻。
在外资的影响下，成都的“地王”楼面地价达到1万6，上海达到6万。随着外资的涌入，地王估计还会不断涌现。
在大量的资金注入下，大量的新入投资会掩盖目前房地产市场供大于求的市场形势，受到高价拿地的影响，开发商即使在销售不是特别理想的情况下，也有足够的信心来坚挺房价。
受到楼面地价的剧增，购房者的恐慌性购买将会继续放大，更多的未来购买会提前到近期。
成都市场因表现火热，受到诸多深圳、温州、福建等诸多炒家的关注，预计房价会继续保持涨幅，到明年年前，出现高峰。
但随着房价的疯涨，特别是电梯公寓普遍均价达到7500—8000后，投资者和购买者的观望情绪会放大。销售速度会放慢，由此带来的进一步涨幅会放慢。
预计成都10月—11月会继续保持较高涨幅，11月成交量会放缓慢，价格涨幅也会略微回调，12月——08年2月会有小高峰出现。08年3月后，涨幅可能会有较大幅度放缓。部分高价楼盘可能会出现有价无市。
2．小开发商的开发风险大增
楼价的高涨让更多的小开发商没有足够的资金拿地，或只能拿较差、较小的地。此类地标在未来开出时，销售周期和销售价格都会低于市场平均水平。
如果说地价的高涨是温柔的刀子，那封顶才能放贷的新政策，则是掏心一剑。对多层和小高层而言，封顶放贷是小问题，但是对18F以上的高层和33F以上的超高层，至少会产生3000万以上的资金缺口和3个月以上的融资时间压力。由此产生的财务成本保守估计，会多出20％以上。
因此，我们预测，小开发商在高价拿地后，很可能在房屋修建的过程中，出现资金断链。一旦资金链崩溃，材料商、修建商将陷入重大危机。
蓝光地产认为：认为会有很多的资金，会等待危机出现，对一些有优良资源，但资金链断裂的小开发商抄底。
3．二、三级别市场受新政影响最大
随着CPI的上涨，原材料、人工都有一定幅度的上涨。房地产行业的建安成本增加。以18F以上的高层电梯公寓计算，成都地区，建安成本超过了1300元/㎡。而各二三级城市由于不规范施工等行为，建安成本约1150—1200元/㎡之间。
如果按现今的土地成本来计算，仅仅计算建安成本加土地成本，成本价已经达到了1900—2000元/㎡。
现阶段的有利可图，是因为过去的低价拿地。现阶段的高价拿地，是把宝压在了房价继续上涨。以现在的市场行情来看，这时相当危险的赌博。
修房有可能亏本，并不是天方夜谭。
二、三级城市的利润空间不高，在加上开发商的普遍经济实力不强。开发中存在较大的风险性。那是，一旦有3—4个盘出现问题，对该区域的房地产市场，将形成重大打击。别人出问题，也可能把我们自己拖入泥潭。 买不起的还是买不起
买的起的依然买的起
2008后房价
上涨是必然，象股市由快牛变满牛一样，房地产价格涨幅变小。需求依然旺盛 新年的政策又要来了~ 这就应该就整个国家以及整个世界目前经济走势来看,大家要想想开放商和业主建房,买房的钱自和处,如果降价倒霉的是国家, 慢慢涨把 从现在的情况来看，房地产业开始在下行了，人们很相信房价会下跌，所以现在人们是保持的一种持币观望的态度我觉得房价会在一定的程度上下跌，由于需求量还是很大，所以房地产业在近几年是相对稳定的
2008年银行政策从紧
明年的政策是从紧啊~国家还是不断的在控制啊，如果不控制，涨的速度是超想象的~
心里还是希望房价不要再涨了~ 房价并不等同于房地产产业，一个行业大部分企业都能低技术含量，高利润的运作，不调整太不正常了。
回复 29# 的帖子
支持~~~~谁都可以谈谈自己的想法,我们需要大家的参与,
房产界的朋友们~
我们一起看房起房落~
一点拙见
说的都不错，但我觉得现在的形式的确有些低迷，有点让人捉摸不透。但从大环境上讲，我觉得应该是涨势。无论是土地的拍卖价格还是收入的提高，都证明房价上涨并不是没有理由。随着消费者的进一步理性，他们会自己分析现在的形式，但是具体到底会怎样，现在没有人能说得清楚。所以消费者在这一段时间会更加慎重的。这就是市场经济。 1、房价上涨是必然，只是以什么样的速度涨2、重点城市处于风口浪尖，可能会出现平稳，但内地多数城市，地方政府与开发商有千丝万缕的联系，开发商追求利润的前提下，房价会一直坚挺。除非国家按一些国家的模式坚持推行廉租房和经济适用房，这样会抑制房价的快速上涨。 应该会升吧，我觉得奥运会的宣传会拉动房价上涨。 08年是奥运,09年是60年国庆
都是楼市攀升的影响因素
房价走势因素
[quote]原帖由 [i]hubeixp[/i] 于 2007-12-31 12:12 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=998795&ptid=79021][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]08年是奥运,09年是60年国庆
都是楼市攀升的影响因素 [/quote]
支持~ 涨是没有问题！ 我感觉房地产市场，在08年应该有涨的动力，但是08年后，如果国家在宏观调控不力，会有一个大的跌落，然后就是漫长在恢复期。 不好说
局部可能跌
整体看涨吧:victory: 整体应该还是会上涨的，但是涨副不会像以前那么大，特别是三线城市的上升空间还是很大的:lol 房价好像 一直牵扯着国民的 心 安居乐业 ！无居 又怎么乐业 可房价真的降得下来吗？
我 学的 房地产，但刚接触市场！人人都希望能降，可如果真降下来的话那做为国民经济的支柱产业对整个中国经济的发展
会产生怎样的影响了
金融风暴时，香港的房价降了 。 可人们却不希望看到这样的 局面！
我们老师经常说 ： 房子是买涨不买跌 ， 等到降时，会不会是持币观望者等着继续降了？
目前的市场确实是很多人买不起房子，国家屡次出台希望可以改变局面。但愿这一次真的可以执行，使房地产走理性的发展道路，实现可持续发展~~~而不是二十年一轮回哦