房策焦点评论（第一期）本期论题：闻广州房价普降带来的思考！
这一两天，各媒体炒得沸沸扬扬，闻广州房价普降1000—2000元，消息可靠性暂不考虑，在此，做个假设，作为中国改革开放前沿的广州市，如果出现这样的降价情况，意味着什么？市场会有什么变化？会延伸到全国吗？中国楼市真的走到拐点了吗？政府会怎么做？开发商怎么应对？居民买房还继续观望吗？请就以上话题展开探讨，参与者的原创作品将得到一定的奖励。
1、政府、媒体的话能信吗？
2、涨个20%，再降个10%的话，对于消费者来说，房价“真的”降了吗？
3、房价是全市普降？还是仅是局部区域或是若干楼盘的现象？（需要听听当地策友的意见了）
4、拐点？就是无数人预测之后，终于拐点到来了，并印证了所谓某几个专家预测数十次后中的某一次。
5、政府死要面子，开发商也是要吃饭的，80-90年代的人是要结婚的，房子。。。
[[i] 本帖最后由 iamfool 于 2007-11-21 13:11 编辑 [/i]] 房价的下降有很多因素，但广州房价的下降首先可能是国家“第二套住房”政策调控的结果。其次，作为改革开放的前沿城市来说，房价可能存在虚高的成份。因此，我想会影响到房价较高的城市，但不会延伸到全国，尤其房价比较平稳的城市不会受太大的影响。市场变化不大，投资性购房将会减少。开发商应该在开发过程中，多从实用与舒适的角度考虑新的项目。部分投资性客户会持币观望。 首先，普降这个字眼不好听，在原本房产的淡季出现打折销售本来就是房产营销的一个关键营销方式；
再者，临近年末，账本都要拧出来看看的，谁都想最后关头弄点钱，要不然怎么过年关；
或者，确实有那么一批开发商，本身资本实力有限，在这个最后关头是要抛售一些房源以获得一定的现金流。
不过，目前房产的价格确实已经基本上达到了比较高的泡沫成分，预计08年之后肯定会有很多公司垮台，上海的房价都已经在水里面了，不用挤就流出来了。
希望这样的调整能够让房地产更加理性，行业更加健康发展。 如果不考虑以上新闻的真假，那么有可能带来以下几个问题
1、会不会产生多米诺想象？
我想根据现在的情况来看是不会的，首先因为以广州、北京、上海等一线城市为首的房价，比大多数二、三线城市的房价要高很多，距离市场真实偏差也比较大，所以就算末几个城市大房价有大的波动，不会对全国房价有大的影响，其次，中国国情同以前的日本、香港都有本质的差别，中国地域比较广，地区性比较强，整体人员流动比较小，受当地政策、人文环境、购买能力影响比较大，所以几个城市的房价变动不会轻易的影响其它地区/第三、以现在的人口趋势发展来看，需求量仍然较大，房价可能会降，但不会太大
2、如果房价降了谁是受益者、谁是受害者
房价降了最大的受益者应该不仅仅是消费者，最大的受害者不仅仅是kfs，还有银行和政府，这个原因不用说如果中国楼盘崩溃了，那么大量的资金一夜之间就没有了，其中大多数资金来源还是银行。所以如果房价暴跌，国家会第一个控制房价，手段会很多。通过一个平稳期，然后房价下跌可能性很大。
3、对于kfs来说房价下跌并不完全是一件会坏事，在下跌的过程中大量的kfs会倒闭，是一个从新洗牌的过程，能够挺过来的，会迎接下一个春天，冬天来了，春天还远吗？
我想反问几个问题.
第一、08年前政府会让中国地产有那么大动静吗?第二、08年后中国经济又突飞猛进,环境也越来越好,国家知名度也相应逐步提高,有什么理由证明这个国家的不动产在迅速下滑?
第三、政府调整土地价值每日具增,房子降价可能吗?
第四、不动产占据整个国民经济的相当一部分比例，把他搞砸对政府有没有好处?
开始回答海岸的问题
意味着什么？
意味着专家们又有谈论的话题了.
市场会有什么变化？
媒体可以开始炒做了.价格就相应越来越高了.
会延伸到全国吗？
中国乃泱泱大国,一个缺口不至于那么快将祸害辐射至全部.
中国楼市真的走到拐点了吗？
走到拐点了,从不正规到正规.
政府会怎么做？
让其良好发展,保证个中利益,达到政府和发展商相互平衡.
开发商怎么应对？
响应政府号召,态度是要表决的,事情该怎么做还是要怎么做的,适应不了的就只能被淘汰了.
只是“新闻”
[b][font=宋体]作为国家宏观调控的一部分，这是必然的结果，但是是否是一个长期坚持的结果呢？这应该归结我们的调控是否有力，监管是否有力[/font][/b] 最近写的一篇分析，见笑了：各地房地产市场出现的情况与近期出台的地产信贷新政规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的客户，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍（而此前大多执行85%的优惠利率）的政策有较大关系。按照目前最新的5年期以上贷款基准年利率7.83%计算，第二套住房贷款利率将高达8.613%。与目前中国银行第一套住房贷款利率6.6555%相比，高出1.9575个百分点。以20万元20年贷款为例计算（等额本息法），第二套住房与第一套住房相比，月还款额以及总还款额均增加近16%，即每月的还款额增加了240元，总还款额增加了约5.8万元。
无疑，该政策将对近期的房地产市场的销售带来一定影响。而客户中影响最大的属改善自住型购房者以及投资者。
改善自住型购房者——推迟购买行为，需求总量减少
由于该类购房者购买的多为较大面积的套型，提高10%的首付将使该类购房者多支付十几万的首付款，月还款额也将增加近16%，迫于经济压力将有部分购房者，特别是工薪阶层放弃购房。另外，银行方面的信贷政策的改变带来的不仅仅是贷款难度和贷款成本的变化，而且反应了金融机构以及政府对于房地产市场未来发展的态度，介于对未来房地产市场可能发生的变化的担忧，非刚性需求的改善自住型购房者可能转向持币待购。
所以金融政策面的转向带来消费者购买能力变化以及预期变化，导致自住型需求者减少，并引起总需求量下降的作用不容忽视。
投资者——控制风险，减少购买量
该部分购房者购房的目的即是未来出售获利，所以二手市场的贷款政策对其的购买行为也有较大影响。之前许多银行出台的二手房贷款首付提高的政策，直接导致投资者寻找下家的难度加大，延长房产的交易时间。为了迎合二手购房者的需求，投资客更加青睐中小户型，以减小未来出售房产的总价压力。考虑2006年下半年以后出让的土地基本受到90-70平方米政策的严格限制，所以未来一手住宅市场中小户型供应量充足，对于投资者来说操作空间减小。
另外，目前出台的信贷新政首付提高10%，贷款利率提升1.9575个百分点，可以说虽然对于投资购房者的购买能力影响不大，对短期持有房产的贷款成本影响也不大，但是政策将对投资者的心里预期带来影响，从而导致需求减少。
综合分析信贷新政出台后投资者心理预期变化带来的需求减少以及改善型购房者的需求减少将导致一段时间的供求关系发生显著变化。
未来，如果该信贷政策继续执行，银行仍然延续贷款额度严格控制的做法，房地产价格可能出现一定的回落。如果出台更加严厉的税收以及信贷政策房价可能出现较大幅度的回落，但考虑到政府对于土地以及各类政策具有完全的控制权，主观上不希望房价发生大起大落，故1-2年内出现该情况的可能性较小。 降价？广州太遥远，我不信呢？我先说下我的情况：商业项目，开盘后我普涨一千二，虽说去化慢了点，但信心我是有的。 我觉得内地的房产不会降价，因为内地的房产不是完全的市场经济状态的，中国政府不会让房价下降的，他的努力只会是让房价涨的缓慢或不涨。
另一方面，房地产市场的这么发展下去，政府的地就会卖的越来越贵，地价上去了，地产商又不会作慈善事业，房价怎么降？
众所周知，房地产行业的链条太长，涉及的产业太多，现在房地产是中国的支柱产业，降价之后引发的连锁反应足够让中国倒退30年。
以上是政府的因素，下面我们来看看人民大众：
现在中国正处在城市化的进程当中，人口不断的向城市拥，我没有具体去查找数据，但据以前的一些了解，在大中城市中，流动人口和暂住人口的数量跟常住人口是差不多的，有的甚至超过常住人口，有这么多人，他们的对房子的需求是刚性的，这是中国的现状造成的，因为农民在家种地是赚不到钱的，虽然现在国家对农民采取了很多补偿政策，但他们想活得更好一点的话，不是多在地里耕作几个小时就能做到的，他们只有出来打工，增加城市的流动人口，继而能够在这个城市中买套房子成家立业！
综上所述，一方面房地产的需求巨大而坚挺，另一方面政府并不想有钱不赚，这样一来，还有什么因素会将房价往下拉呢？
关于广州房价普降的论证
已知：这一两天，各媒体炒得沸沸扬扬，闻广州房价普降1000—2000元。假设：已知条件消息可靠性暂不考虑的请况。
求证：a、作为中国改革开放前沿的广州市，如果出现这样的降价情况，意味着什么？市场会有什么变化？
b、会延伸到全国吗？
c、中国楼市真的走到拐点了吗？
d、政府会怎么做？
e、开发商怎么应对？
f、居民买房还继续观望吗？[size=5][/size]
（这可是道相当难解的题目:L 对相关知识要求较高呀，本人不才前来试一试:loveliness: 如有不足之处还请拍砖或吐口水千万不要置之不理昂~！在此先谢过了~！:handshake ）
证明：
a、首先广州房价的涨幅绝对不可能代表中国所有地区的市场情况，待其开发理念、消费水平等各方面与房地产相关的产业却代表中国的较前端，但不能代表整个中国的地产市场，毕竟中国是很大的，国家的政策永远被地方政策所包围，也就是说中国地产虽然有大政策的干预，但也存在地区保护及差异性。从以上几点看出，广州的房价下跌并不能代表整个中国或其邻近区域的地产情况，本区域的市场降价只能说明：1、供需关系呈现出较为严重的供大于求。
2、消费水平出现相对失衡，由于物价上涨而收入水平却没有明显改变，区域内贫富分化严重，居民入不敷出。
3、开发商评估出现偏移，大公司开始挤压小公司，最终将会向垄断市场发展。
4、大公司首先降价大肆放量，极限占有市场需求，致使需求下降，小公司成本较高极力维护但绝对不可能左右市场，所以将会出现部分区域再次降价，以保证小项目公司的成本回收及缩短销售周期。
b、根据论证a中所述，广州市场的变动，只能说明本区域内的供需关系，它也只能代表着相应条件下地区的市场状况，或跟随此种模式建设的地区，也许会放慢脚步静观其变并采纳经验，毕竟广州不能代表所有的地区，它的市场动荡也只能是此区域内的，不会发展到全国，也绝对不会出现多米诺骨牌效应，毕竟中国的地方保护主义、区域保护主义较强。
c、中国楼市真的走到拐点了吗？这个问题很难论证，（以下部分引用）现实情况表明,中国的房地产行业有与其行业的特殊性,就其产品而言,对于老百姓是奢侈品,而现在对于整个行业而言,只能说他处在不完全地垄断竞争阶段,为什么这样说?首先从市场准入来看,我国现在的众多房地产商中,多数是因为早期的原始资本积累就是从房地产起家,因为那个时候房地产市场刚刚起步,国家也有相关的扶持政策,因此这个行业迅速发展起来,但是由于后来的房地产商过渡进入,竞争过于激烈从而导致损害消费者利益的行为,国家对后来的房地产商准入进行政策限制,但是已经发展起来的房地产市场并不能限制其他各个行业的资本进入房地产这个拥有重要利润可图的行业,所以后来,一些建材,电子等大企业纷纷进入房地产行业,企图分得一杯羹,这样使房地产市场的竞争更趋激烈,但是由于历年来经济发展一直保持高速增长,而且由于中国人传统的对住房的倚赖心理(重家心理),而且一段时间以来中国的新贵阶层(即潜在的购房者)的产生速度超过经济增长的速度,所以导致现在房地产市场的住房价格增长更加快,甚至超过经济发展的速度,但是虽然中国的新型中产阶级发展很快,仍然只占中国人口的少数,所以目前的住房价格相对于绝大多数中国的普通消费者来说确实是价格太高了,也即目前常说的产能过剩状态,或者用我们在政治经济学课本中常见到的一句话,这种高价格的住房供应,不是供应地太多了,而是相对于有购买能力的中产阶层来说,供应地太多了,但是广大的中低阶层消费者来说,这一类型的住房供应地实在是太多了.也即国家是站在全国大多数人的利益上来说,现在的房地产市场确实是一种产能过剩的状态,而且目前,国家的宏观调控政策,并不能起到明显地改变现状的目的。
所以从以上的分析说,目前中国的房地产市场主要处在不完全地垄断竞争市场阶段,但是从目前的情况看,国外的房地产商不论是从规模来看,还是从资本量来看都可以说应该处于寡头垄断市场阶段,那么中国的房地产市场是不是处于泡沫阶段呢?从某种程度上说,是的,中国的房地产市场确实有泡沫经济的一些因素表现出来,这主要表现在目前房地产市场的投资过热，导致价格上涨飞速，进一步促使投机性质的资金进入房地产市场。而这部分投机性因素也构成了一部分房地产市场的消费。
d、“政府会怎么做？”预计中国的金融市场全面开放以后，即中国的市场经济程度更趋完善之时，不止是房地产市场融资的多元化，带来的还有房地产商之间的激烈竞争，这式将导致房地产市场的整合，房地产商之间的互相兼并重组在所难免，正如汽车行业，现在的中国几乎是合资汽车厂商一统天下的局面，尽管房地产市场和汽车市场存在着重大差别（主要是汽车市场存在的产品质差，而房地产市场外国人能做到了中国人都能做到，几乎不存在技术性壁垒），这是中国房地产商一定要注意的问题。虽然2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，但是只做到这一方面还是不够的，主要原因是目前房地产商更愿意从事利润高，资金回收期短的高档住宅方面，因此，除此之外，国家还应该在利率等相关方面进行一定的政策扶持，鼓励房地产商从事经济适用房的开发。
e、“开发商怎么应对？”作为政策的替罪羊，谁见过羊吃狼？有人说蛇鼠一窝，开发商和政府是一家人，但是实际情况呢？干过开发公司的人都知道绝对不是那么回事，我们只是佃户，在我们背后喝血吃肉的地主们永远都是披着一层“善意”的羊皮！~素或说哪里有压迫哪里就会有反抗，但是我们手中连烤火棍都没有叫我们如何反抗？当沦为棋盘中的棋子时你又安能按照自己的意愿行事呢？忧哉，苦哉，愁哉，闷哉，吾命从矣~！
f、“居民买房还继续观望吗？”当下的房地产市场正处于罕见的“观望”局面。如何让“观望期”变成调控效果的“成效期”，此时的调控政策意图和效果至为关键。能否让打击囤积土地等类似政策落实，才是房产调控效果能否真正显现的关键。类似的情况在去年下半年也曾出现过，当时由于调控政策密集出台，购房者观望情绪的蔓延曾一度导致部分地区房价较大幅度回落。但是之后，由于外围政策环境没有及时跟进，婚房等“刚性需求”的突然爆发，让房价最终“反身向上”，并最终演绎出今年上半年的飙升行情，其结果可谓是令人遗憾。
结论：
需则涨，
涨则冷，
冷须调，
调则观，
观亦望，
市场冷，
开发荒，
政府急，
政、价、地、税、费、入，
逐变动，
引起市民荒，
一日、二日、千把日，
不见市场千变化，
佛曰：
放下屠刀立地成佛，
色即是空空即是色，
情欲不可控矣！~
阿门，上帝呀请保佑我们这些可怜的人吧~！
[[i] 本帖最后由 haizhixin7758 于 2007-11-21 15:43 编辑 [/i]] 9、10月的房价涨的过猛，特别是珠三角及中部等，适当回调是正常的，就像股市一样，回调是为长期而稳定发展打基础。
例如：武汉光谷区域3-4月4000元左右，9-10月均价接近7000元，现基本回到6000了。不作评论。 广州楼市情况不是很清楚，普降之前，是不是猛涨？ 不止是广州，诸如北京、上海等一线大城市都差不多是有价无市。现在只是在消化前两年过量上涨的透支部分。新政只是个催化剂，价格迟早是要回归理性的！
而二三线城市，由于前期房价压力不大，且居住品质相对落后，在一线开发商进入之后，带动了整个城市房价提升，实际上不降反涨！对居住品质更好需求决定了房价短时间内不会下降。
（实际上还是要看地方政府作为，或者讲是供需平衡的问题）:(
[[i] 本帖最后由 yujuesheng 于 2007-11-21 15:43 编辑 [/i]] 降一点有利于下一步的稳健上涨，从全国形势来看我不觉得会普降，最多是个别城市震荡调整而已！ 我就说一句话：房价将的可能性不大，但是疯长的可能性也会减少:handshake 首先感谢楼主的邀请！
本人不才，在内地做房地产。先前也耳闻广州、上海的房价在降。看到这个帖子后，迅速在网上查了下广州房价的情况。现在各位策友面前班门弄斧：）
广州房市的均价17000多，才降1000多。感觉降幅不大，这样的降价我想对这个市场的影响不会太大吧。我是这样理解的，我在内地二线城市，现在销售均价2800，如果降100，感觉对市场的影响不大。我想广州的收入水平高，降价1000，可能最多只能造成大家一时的持币观望，并不会带来大规模的降价热潮。况且这个时候正好是淡季，销售上遇到阻力也恨正常，还有不排除是媒体的刻意引导，本人甚至怀疑这个均价有水份或者统计不准确，参照的标准前后不统一，是不是为了响应十七大，刻意做的一个数据。是做给大家看的：你看嘛，广州上海等发大城市的房价都在降了，大家还是小心点整嘛:lol
房价的上涨关系的环节、因素太多，不是简单的降与升的问题。关于经济方面的分析，本人不懂，这里也不讲了。但我始终认为与房价最直接的关系就是大家都明白的供求关系。现在房价有上涨的空间，是因为有市场，有人要买房，而且是非常迫切的要买。而目前中国的房市还是供应量不足，才会导致房价有上涨的空间。当然，不管是投资还是居住，反正这都是需求。我个人认为大家不要老去批评这些投资的，至少我们这个行业要感谢这些人，没有他们，我们的房市不会这么好。换个角度替他们想一想，有钱了，存在银行是亏，是负利息；股市风险太大。那肯定要投资房产了，中国人历来的传统，买地买房。
那么房价要降，那个什么会出现呢？当你发现某个城市拍卖的居住类土地大多数都流标时，中国的房价就要降了或者政府在大搞经济适用房，廉租房时，房市也危险了。但是这个问题也要分开来看，高档商品用房的还是有他的市场，有钱人讲的不是几室几厅，讲的身份与享受。而低收入人群，首先考虑的是居住问题。所以看一个市场的房价，要分开来，不能顾及某一部分群体的利益，去打击另外一部分群体。
总的来说，我不敢断言房价会降，我认为在2008年12月31日前，房市还是比较热的，不过更加规范，涨幅肯定没今年火了。因为和谐社会嘛，和谐北京奥运嘛:lol 2008年年底，大家再观察哈中国的房市吧。 :@ 鄙视,又是政府愚弄百姓的下流行径,如同现行的银行贷款政策,的确暂时打压了房价,但让更多真正想买房的百姓买不起房.政府才是房价居高不下的始作俑者.
论广州楼市的近期变化
[size=4][font=黑体]论广州楼市的近期变化[/font][/size]本期焦点论题，极具时效性，而本人地处哈尔滨之极北，广州地处“极南”，没有实地考察，自然也没有更多地发言权。以下内容均属个人判断。
[b]一、广州的楼价并非“普降”[/b]
本次讨论的来源，是广州楼市近日来的价格变动。但是据目前可见的资料显示，只是区域性的局部调价，甚至于只是某些楼盘的某些物业单位的调价，连广州市都没有全部涉及。当然，这只是“资料显示”。
[b]二、同比涨幅下降并不代表房价下降[/b]
对于房价的涨落，“同比上涨”这个概念是不能不提的，而房价比同期涨幅下降了X%，也只是涨幅下降了，并不是房价降了，只能说房价的上涨，显示出更多的稳定性。其价值主要体现在投机性的短线谋利，会得到一定程度的抑制。此次某些楼盘价格下调1000——2000元，甚至更多一些，也不过是回到了一两个月以前的价格水平，换句话说，也就是涨幅没有三四个月以前大了。目前的情况，仅此而已。
[b]三、每次预演，均以价格突围告终[/b]
在N月之前，就有类似疯传，一会儿上海楼市跳水，一会儿南京掀起退房狂潮，一会儿又深圳隐现崩盘迹象等等，最后，各地均以价格突围而告终结，无一崩盘。其实，波动的不是市场，而是媒体的捕风捉影式报道。文章的背景是真实存在的，可是疯狂式的波动大潮，更多地是描述出来的。之所以最后都以价格突围告终，是因为市场本身，并没有具备降价的条件，更没有达到报道中的疯狂程度。
[b]四、深广一带的特殊性[/b]
由于深广一带，直至包括福建省，与港台的特殊关系，形成了其区域性购买力，有三分之一左右，是由港台的资金构成的。这部分资金，一部分用于与创业相关的自住性购买，还有很大一部分，是用于投资获利。这部分需求本身就形成了强大的支撑，再加之区域性土地与人口的比例及相关联的因素，形成了很大的刚性需求，综合造成了区域性的特殊楼市形态，高房价在所难免。暂不论所谓的拐点，甚至于崩盘，就是房价暂时性整体下调是不是真的会形成，也与经济大环境紧密相关。如果经济萧条，会造成人口分散，会造成港台商人撤离，资金抽出，房源增加，房价下降。如果经济持续增涨，外商信心不减，人口继续增长，所谓的刚性需求也会随之增加，连住带炒，房价难降。
[b]五、广州楼市与全国的关系[/b]
不可移动是作为不动产的特性，注定了不动产的天生区域性质。如果有人说台湾的房价上涨1000元/平方米，会影响到整个亚洲的房价波动，显然没有人会相信。那么，广州市的房价下降1000元/平方米，是不是会影响到全中国呢？实际上，区域性房价变动，所能影响到的辐射范围是有限的，其大小要视严重性而伸缩。不可否认，如果深广一带的楼市崩盘，自然会影响到全国，原因在于，这种情况会造成中国整体经济格局的变动，这是更外一个层面的内容。但是，如果仅以广州市某区域内某些楼盘的促销式房价下调进行关联，就指定了中国楼市拐点的出现，甚至进而定性中国楼市崩盘，不说是居心叵测式的借题发挥，也是轻下论证式的信口雌黄。
[b]六、地价上涨房价下降才合理？[/b]
自国家“招、拍、挂”的土地出让制度实施以来，各地不断涌现出的地王，又不断地被另外的地王刷新着记录，这样的地价，这样的成本，会出现什么样的房价呢？温家宝总理在东盟10+1的会议期间，特别指出了一点，希望中国人都能了解中国的国情，“中国是有１３亿人口的国家，要守住１８亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万”。这句话，实际上就是说“地少人多”， 前些日子我写的那篇《从土地性质看房价》，其中一段，与温家宝总理的这句话有着相同含义的论述。那么房价到底有什么理由下降，只因广州的楼价调整吗？难道出现房价下降才合理吗？
[b]七、目前楼市现状的关键原因[/b]
东海岸在前一段时间，出过一道关于高房价、低成交的的论题，当时，有些政策还没有现在明朗，但分析的结果不相左右。从目前的情况看，继央行和银监局对第二套房提高首付和贷款利率后，国土资源部又规定开发商拿地不得分期付款、而央行多次提高准备金率、物业税试点或将开征等调控政策弥漫在楼市的上空，而楼市之现状，又进一步印证了，买涨不买跌似乎的确是恒久不变的真理。房价不继续上涨了，买房者也开始在犹豫中等待，同时，开发商销售正常化又是楼市调控及其预期下的市场反应，双方观望也造成了楼市有价无市的局面仍将继续。
[b]八、房价下降的另一面[/b]
从上条内容可以看出，我们大可不必对所谓广州楼价普降作出超高反应，期待房价下降者也不必抱太大希望。指得一提的是，有两点常识性的内容，却往往被一些人忽略：其一，如果房价略降，目前买不起房子的“期待者”，是仍然买不起房子的；其二，如果楼市崩盘，中国经济会形成整体溃败，其严重程度堪比亡国，还谈何房价？
[b]九、解决之道[/b]
寻刀认为，与其期待房价暴跌，或者担忧楼市崩盘，都不如政府的主动出击，透过楼市这股所谓的“广州”表象，来切实理清楼市和高房价的各种要素，包括各种假象，并通过制度的科学设计和政策的制定，切实把这次姑且叫做“广州危机”，转化为整个宏观调控过程中的一个历史性拐点和契机。把中国的住房保障体系完善地建立起来，把高品质的商品房，交给市场。该保障的加以保障，该调控的才调控，该市场的就市场。类似本次广州房价的调整，之后就将都成为纯粹的、正常的市场经济现象。唯其如此，中国楼市之“结”才能得以解开，而政府将有哪些有效作为，且让我们拭目以待。
以上为小李寻刀的个人评论，纯为一家之言。深知中国的楼市，正如中国的社会体制一样，在世界范围都有其绝对的特殊性，任何抛开政治和抛开经济的分析，都有嫌偏狭，有时自入牛角而不知也。
以股市为例，浅谈自己的看法
1、广州房价普降是一个发在网上的帖子所引起的，主要是对广州金沙洲一些大盘的数据汇总而得出的结论。虽然只是一个区域的个案，但事实上随后各种官方数据相继出现，目前，除了北京受奥运刺激仍在坚持外，第二次房产新政调控已经有了很明显的效果。珠三角和环渤海已经提前过冬、中西部的重多一二线城市都有不同城市的价格调幅，但幅度不大，一般都在5%—10%之间，部分还可能更高。但有几个现象需要注意：
（1）开发商撑不住了，开始公开降价，注意这个词：公开
（2）价量博弈。政策的不明朗造成观望气氛浓厚，有价无市，资金回拢慢，开发商的资金链面临考验。但是广州此次挑价，万科、中海这样的实力雄厚的上市公司却充当了先锋。为什么？注意这个词：博弈。
（3）温总理最近不停讲话，不败印象最深的一句话，也是总理在采访中重复两次的话：房价上涨太快，人民很不满意。还有一句话：政府要担起责任来。请注意这个词：满意。
（4）房贷新政的实施反映最激烈的实际是银行，房贷这一块是银行比较优良的利润利诱，但事实上，现在银行不仅加大了对第二套房的严格审核，部分银行甚至停办。而在上一轮的地产萧条中，跟紧缩银根关系莫大。经验告诉我们，每次的调整，银行的举动都是风向标。注意这个词：风向标。
2、（1）目前的市场是什么市场？有价无市，现在价开始动了，有市了吗？
股市中有个词叫抄底，散户都想在最低位接单，寻找最大的地倍力。但是散户有多少能抄上底？抄底的权利多数属于庄家。价动，救不了市。
（2）真的如部分策友所说以后房价稳中有升，甚至更大上涨吗？
中国股市是政策市，政府才是真正的庄家。楼市的开发商好象牛气冲天的基金一样，但不配合政府这个真正的庄家，照样可以有5、30，基金也可以被套。万科、中海这些带头大哥是聪明人，甚至不排除先知先觉，所以先出货再说，接单的都是死抗着接最后一棒的中小开发商。
（3）不同的利益体，谁的利益更重要？开发商是一个利益团体，政府是一方，老百姓是一方。开发商的利益跟政府利益有纠缠，老百姓的利益关系着政府利益，开发商红火了，政府收入增加，政府高兴，老百姓怒了，谁都兜不起，政府当然要对开发商怒，在政府心中，仍然还是老百姓的利益体最大，相信每个当权者都会明白：何所谓安居乐业。
（4）楼市和股市是一个关联体。不仅仅是说地产股曾经引领过大盘的上涨，而是指资金的流向，股市火了，楼市自然受冷遇，政府要出台政策压压股市的火，众多散户被套，流通性过剩缓了一下，CPI有了放缓的预期，可是楼市没有达到政府的预期，开发商不配合，敢跟政府叫板吗？请大家拭目以待，新一轮的房贷紧缩政策马上到来。
（5）真的如大家所说，这个只是炒作？只是为了给黑嘴提供点谈资？股市有黑嘴，因为利益瞬息万变，楼市需要黑嘴吗？在这场博弈中，永远不要怀疑政府的决心和力量，永远要相信，最大的赢家还是政府，如同股市，如果遭遇熊市，我们可以看到遍地都是基金的萧条。原因很简单，政府不得不割舍利益。
3、我们属于开发商的利益团体，应该怎么办？
（1）与现在的房价普降相对应的是，地价却在不断攀高。但就可以以此论断我们就该坚挺价格寻求利润最大化了吗？更应该看到的是，部分地方已经开始土地限价，政府在加大土地供应量，廉租房、经济适用房在更多的推向市场，这种大背景下，如果还对政府的举措没有觉察，一味“博傻”，无疑于“太傻”。
（2）利益最大化和最优化。不败一向喜欢稳健的操盘手，在安全的情况下寻求最大化，才是最优化。
（3）个案的区别对待。这个无疑于废话，但不败的意思是股市中的逆市拉高，对于质地优良的股票，即便是熊市也可以创新高，这样反而对版块反而是联动作用。
（4）公开的降价救不了市，只会惯性下跌，甚至是买一套送一套也不要公开降价，当然这是笑话。最主要一点，了解所面对客户群的心理，了解他们为什么有没有在观望，为什么在观望？观望的气氛有多厚，人心即江湖，博弈即比剑，了解我们的对手：政府、客群的人心，才能真正不败于江湖。
从经济学的角度上谈一下
从经济学的角度上讲，任何商品在流通过程中都会遵照价值规律，即：商品的价格围绕价值上下波动，有时候价格高于价值，有时候价格低于价值，有时候等于价值。房子也是商品，那么它在买卖过程中必然会按照价值规律的要求，价格围绕价值上下波动。不过在中国，房价低于他本身价值的波动好像很少出现（不知道国外是不是这样），中国的房价一直是以高于房子价值的高姿态一路飙升。广州出现局部降价的现象，如果单纯从理论上讲，只不过是价值规律的一次正常的表现形式而已，但在实际中，这种机会好象只看见这么一次（如果天天这样就好了，老百姓就好过了，嘿嘿）
我相信房价不会永远只升不降的，总有一天他也会回落的，虽然我们不知道会是将来的那一天。
[[i] 本帖最后由 mianmian303 于 2007-11-22 00:05 编辑 [/i]]