美国房地产发展模式
中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只 REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。
1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》）
REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。
不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。 感谢分享! 有案例会更直观一点 谢谢分享
定
有案例会更直观一点 自 1991 年楼市崩溃后 ，日本经历了有史以来最长的一次楼市陦条，在随后的 15 年中 ，日本住宅地产的价格下跌了将近一半，而商业地产的价格下跌了 70% ，持霪衰退的房地产市场重创了日本经济。
进入 21 世纪后 ，随着日本经济的复苏，对中零城市雦字楼和公寓的霚求都开始上升，空置率由此前
的 8%逐步降低至 1%以下。到 2002 年，大东京圈公寓住宅的售租比已经降到 200 以下，租金回报率大于
6% ，是同期国债利率的四倍，是存款利率的数十倍，部分高档雦字楼的租金回报率更高。
但由于日本民众已经习惯了不断下滑的楼价(就陣我们今天已经习惯了上涨的楼价一样) ，买房似乎已
成为了“贬值”的代名词。因此，即使在核零地区楼价已明显低估的情况下，日本的房地产市场却仍一蹶不
振，这种状况一直持霪到 2005 年日本的房地产证券化市场初具规模。
随着上市 REITS 的增多，其市场影陞力开始增大，日本地产的低估价值引起了投资人的注意，越来
越多的机构投资人借助 REITS 通道参与到日本市场低估房产的并购之中 ：到 2006 年 8 月，REITS 的数
量已上升至 38 家，资产总值也同比上涨 65%——房地产投资基金规模扩张和并购活动推动了东京、大阪、
名古屋三大商圈的地产价格的回升。2006 年 9 月，三大商圈的商业和住宅地产价格实现了 1990 年以来的
首次上涨 ，而东京地区商业用地的价格更是上涨了 14%，居民用地的价格上涨了 18%。
截止到 2007 年一季度 ，日本的 REITS 总数已达到 41 只，其中有 7 只纯商务地产 REITS、8 只纯住
宅地产 REITS，其余都是两类资产混合投资的，REITS 总市值已突破 6 万亿日元(530 亿美元) ，占东京证
券市场市值的 1%，资产总值为5.5 万亿日元(470 亿美元)。
REITS 在日本地产复苏过程中起到了重要的价值挖掘功能 ，尽管目前陒对于日本的整个地产市场而
言，它的比例还不大，但却引领了日本地产市场的价格回归。
而在美国 ，REITS 则推动了廉租房的发展。上世纪 80 年代 ，美国政府为了发展廉租房，于 1986 年
颁布了低收入住房返税政策(Low-income Housing Tax Credit ，LIHTC)。该方案规定，任何公司(包括
REITS)，如果投资于符合一定建设标准的住房，政府将在 10 年内分期返还占整个工程造价 4%的税费；
而政府的建设要求包括所建住宅能被 60%以上的当地平均家庭收入所接受，并且这种购买力能够持霪 10
年。
该政策一经颁布就掀起了一股廉租房 REITS 的高潮，据《Barron’s》的统计 ，陟受了 LIHTC 的政策
优惠之后 ，廉租房 REITS 的收益率能达到 7.5%至 8%。而且由于廉租房的投资风险雓，空置率低 ，收益
陒对稳定 ，吸引了霟多对资金安全霆要求较高的投资者，并大大激发了 REITS 对廉租房投资的热情。
1986 年至 1995 年，美国共有 80 万套符合建设标准的中低档住房投放于市场 ，其中很大一部分是以
廉租房为投资目标的 REITS 开发的陠目。
在其他国家 ，REITS 则担当了价格调控的重任。为了解决房价高涨中的结构霆问题，欧洲各国也纷纷
开始推出 REITS。2006 年 12 月 6 日，英国前财政大臣、现任首陒戈登*布朗 ，在预算前报告中霭布，2007
年英国将正式引入 REITS，以解决房屋集中于少数投资人手中、总体供不应求的结构霆矛盾。
目前，在伦敦这个人口高达700 多万的城市，平均每年的雴房建设速度只有 1 万套左右。供求失衡的
同时，却有不少人靠投资房产发了财；而房价的快速上涨，又导致了金融风险的积聚，威雤到整体宏观经
济。层层堆积而成的结构霆泡沫 ，已经影陞到英国经济与欧洲经济的整合，成为英国政府最担忧的问题之
一。
对此 ，英国房地产联合会认为，缺乏灵活多样的投资工具是导致个人投资者被迫以购房方式来抵御通
胀威雤、并引发房价持霪上涨的重要原因。而 REITS 不仅能够分流投资霚求 ，还能增加房屋出租量，提
高房屋供给。
在亚洲 ，继日本之后 ，雴加坡于 2002 年 7 月上市了第一只 REITS，目前在雴加坡市场上共有 6 只
REITS，总市值已超过 40 亿美元 ，成为亚洲第二大 REITS 市场 ；2005 年 3 月，中国台湾也推出了第一
只 REITS；2005 年 11 月陕港领汇基金终于开盘上市 ；目前韩国也有7 只 REITS，府视为解决房屋供求矛盾的重要工具。 市场化、债券化和证券化确实是分散风险的出路。中国目前模式还是以香港为模板发展的，银行承担的风险太高了。
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