全国“最大地主”碧桂园涉嫌“零地价拿地”
正当人们对房地产成本及价格、利润的高低议论不绝、莫衷一是的时候，号称全国“最大地主”的碧桂园因涉嫌“零地价拿地”而受到质疑。如果这一质疑被证实，它一定会成为近期国内房地产业的一个重磅新闻，萦绕在人们心头日久的房地产市场诸多谜团，或许能有澄清之日。首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深，让成了“房奴”或欲做“房奴”的人们如看雾中花、水中月，难明就里、莫衷一是。碧桂园一次就能以“零地价”拿到上千亩地，由此可见，一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。
第二，房地产市场里到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎要有一个案例了，至少它已是一个爆炸性的线索。两份主宾颠倒的秘密协议，在让碧桂园“白”拿上千亩地的同时，有权签此协议的人员到底扮演了何种角色，无疑是公众急于弄清的问题之一。顺藤摸瓜，或许可以探明开发用地“招拍挂”中的许多内幕。一些房地产富豪们神话般的发家史，也可能因此而变成很现实的黑色故事。
第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。
有人白拿了一块地并不可怕，查处了就是，怕就怕这只不是一个偶然事件，因为媒体记者的能量毕竟有限。希望有关部门和地方尽快介入调查，并顺次追查下去，不获全胜决不收兵，以解民疑，以慰民心。
楼市调整脚步声渐行渐近
北京、上海楼市“有价无市”局面的愈演愈烈，深圳、广州部分楼盘的价格松动，再加上已有调控政策的效果初显和物业税等政策将出台的预期，人们似乎听到了楼市调整的脚步声。
市场博弈加剧
高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的局部松动，是意味着楼市的短暂喘息，还是楼市下跌的开始？截至14日14时，搜房网的调查显示，分别持这两种观点的调查者数量相当，均为39％左右，还有20％多的调查者认为“目前还不好说”。由此可见，市场各方的分歧还相当大。
北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，未来房价涨幅趋缓是肯定的。高档二手房已出现部分抛盘，新房价格还要看11月、12月份的数据，这两个月是买卖双方最较劲的时候。“如果连续三个月成交量依然不理想，很难说开发商不会降价。”
上海五合智库总经理邹毅说：“前段时间价格快速增长的行情将会改变，一个相对平衡的、稳定的房地产市场格局可以期待。”
但长期看好房地产行业的阵营依然强大，日信证券研发部日前的一份报告可谓是“看多”观点的代表。其认为，从土地开发面积的速度跟不上土地购置速度，商品房竣工增速大大低于销售速度等方面来看，供不应求的楼市矛盾依然尖锐；而从土地价格上涨、流动性充沛、人民币升值等因素来看，房价上涨仍将得到支撑。
调控预期仍然强烈
面对继续“高烧”的房价和仍需继续规范的房地产市场，大多数业内专家认为，2006年以来的房地产调控政策体系将继续在今明两年得到完善。其中，物业税的出台呼声最高。
国民经济研究所所长樊纲、财政部财政科学研究所所长贾康等国内著名宏观经济专家和财税专家纷纷建议早日开征物业税。贾康建议，物业税应加快从当前的“空转”试点进入“实转”，征税时要考虑区分营业性和非营业性房产，如果非营业性房产开征物业税，应从独立的别墅、豪宅开始。
国家信息中心的一份报告建议，通过调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费；严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施；建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制等措施，加大对闲置土地的清理力度。(东方早报) 时评：碧桂园“零地价拿地”让人们看到了什么
正当人们对房地产成本及价格、利润的高低议论不绝、莫衷一是的时候，号称全国“最大地主”的碧桂园因涉嫌“零地价拿地”而受到媒体质疑。如果这一质疑被证实，萦绕在人们心头日久的房地产市场诸多谜团，或许能有澄清之日。
首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深，让成了“房奴”或欲做“房奴”的人们难明就里、莫衷一是。如果碧桂园一次就能以“零地价”拿到上千亩地，那么，一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。
第二，房地产市场里到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？如果存在两份主宾颠倒的秘密协议，在让碧桂园“白”拿上千亩地的同时，有权签此协议的人员到底扮演了何种角色，无疑是公众急于弄清的问题之一。
第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。据报载，当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。(新华日报徐兆荣) 发债搁浅碧桂园新增土储至少减少3000万平米
分析人士表示，搁置巨额的发债计划，虽不至于对公司的资金造成根本的压力，导致资金断裂，但无疑将减缓其拿地的步伐。
11月11日，碧桂园（2007.HK）公告称：搁置总数达11亿美元的公司高级票据的发行。而据了解，碧桂园原计划用此次筹资来进行现有项目的建设和偿还中国银行(行情股吧)15亿港元的短期贷款。
实际上，碧桂园重庆项目遭受国土部调查，已经使投资者信心降低。分析人士表示，搁置巨额的发债计划，虽不至于对公司的资金造成根本的压力，导致资金断裂，但无疑将减缓其拿地的步伐。
投资者信心降低导致发债搁置
“票据的搁置发行不会对集团的业务有任何影响，公司已经有了相应的应对计划。”11月13日，碧桂园投资者关系部总监刘嘉毅对《华夏时报》记者说。
11月11日，碧桂园在其公告中表示，因目前金融市场不稳定因素，推迟美元债券发行。而在此前的10月29日，碧桂园发布公告表示，将在国际市场上发行15亿美元的高级票据，来建设现有的项目，以及偿还一笔15亿港元中国银行短期贷款。
记者发现，在碧桂园发布公告表示推迟发债的前两天，外电就曾报道：“除了受累于重庆项目的政策风险外，美国次级房贷市场方面坏消息的不断传来，也影响了海外投资者的信心，碧桂园可能将无限期搁置票据的发行。”
此消息传出，碧桂园于当天股票曾一度下跌3%。
据悉，在此之前，考虑到政策环境变化，碧桂园已将发债的总金额下调到11亿美元，并且将利息提高了0.5个百分点，达到9.5%。
“下调发债总额和提高融资利息，除了受国际金融市场不正常波动之外，也不排除投资者对碧桂园的信心降低，这主要是因为国内土地政策的变化和碧桂园项目遭调查。”中金公司(行情股吧)地产分析师白宏伟说。
碧桂园的问题发端于两周之前，当时国土部曾调查过该公司在重庆长寿湖区域拟定开发的6300亩土地，在土地出让环节存在不少争议。
对于此事情，碧桂园集团在香港发布的声明中否认了自身的项目受到了政府政策的影响，“政策方面的事情，要等中国政府的正式文告”。
有地产观察人士指出，在过去半年来的时间，国家房地产宏观调控的监管环境已大大加强。而类似碧桂园等有大量土地储备的地产商，将越发受到政府的严厉监管。
本报记者另外获悉，受此影响，碧桂园拟计划中的另外4亿美元的高级票据融资计划也将受到牵连，从而被取消掉。但此消息没有得到碧桂园公共关系部刘嘉毅的公开回应。
被迫启用自有资金或存风险
“搁置发债，将直接导致碧桂园发展速度减缓，影响还是蛮大的。”分析人士说。
公开数据显示，目前碧桂园拥有超过5400万平米的土地储备。而有分析人士预测，发债计划搁浅，将直接导致碧桂园新增土地至少减少3000万平米。
截至2007年9月30日，碧桂园集团已取得国有土地使用权证的建筑面积约为3700万平米；其中，预期2007年年底在建建筑面积将超过2000万平米，并预期在2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平米。
不仅如此，有知情人士透露，碧桂园目前运作的五星级的酒店有10个之多。而一般来说，高档酒店的开发将沉淀大量资金，回报周期也较漫长。
“碧桂园的新开工面积达几千万平米，再加上很大一部分土地未交土地出让金以及未来新增土地的预期，公司对资金的渴求可想而知。”上述分析人士说。
但曾与碧桂园高层有过交流的白宏伟透露：“公司现在账面上还有100多亿的现金，从行业的平均水平来看，碧桂园的负债率还是比较低的。”
还有香港证券分析人士指出，碧桂园在国内银行有比较高的信誉。“至少到现在，碧桂园还有几百亿的银行信用额度还没有用。”
不过也有分析人士指出，即便碧桂园现有资金可以支撑未来短期内的建设，但面临不断变化的政策和未来市场的不确定，用自有资金进行开发将带来极大的风险，公司的资金链亦将受到考验。
碧桂园公告显示，公司每年在建项目多达1000万平米。但每月新结算的销售面积较小，加快资金周转成当务之急。
另据本报记者了解，最近有关部门已经对银行作出要求：至少到明年3月份，不要对房地产企业进行贷款。
这对包括碧桂园在内的地产企业来说，肯定不是个好消息。（华夏时报） 碧桂园圈地3万亩调查长寿湖1.7万亩土地疑云
“你们是我接受采访的第一个媒体，也是最后一个。”谭庆说道。
谭是重庆长寿区分管土地的副区长，而长寿正是日前处于风口浪尖的“碧桂园西进圈地3万亩风波”的主角之一。
此前，有消息称，碧桂园控股有限公司(下称“碧桂园”)在长寿拿地3万亩，其中涉及违规拿地，包括长寿湖17000亩，以及挑花新城2000亩等。
“我可以简单的用几个字来回答这个问题，就是一有，二无，三如果。我们确实有和碧桂园洽谈此事，但是绝对没有形成具有法律意义的文件，也没有对大坪岛进行实质性的开发性活动；如果时机成熟，在合法、合规的情况下，包括碧桂园在内的公司都可以参与长寿湖的投资。”谭庆如此回应此前的传闻。
谭庆为此向记者提供了一份《关于杨国强“故技重演”西进圈地3万亩的情况资料》(下称“《资料》”)。《资料》就前述违规问题一一做出了说明。
到发稿为止，记者并未联系上碧桂园相关人士。
数量与价格争议
“我们确实有过接触，也和碧桂园的董事长杨国强等见过面。”谭庆介绍。
2007年6月初，杨国强来长考察。其后，公司负责人与长寿区有关部门就合作问题进行了协商。其实到长寿考察过投资房产的不在少数，包括顺驰在2004年也曾到长寿考察，不过，最终没有形成投资。
来得早，不如来得巧。碧桂园正好赶上了一次拍卖。
6月13日，长寿区政府土地招标拍卖委员会召开土地拍卖会议，决定出让桃花新城B-7、C-3-1、C-3-2号地块。该地块面积41.504公顷，其用途为商业、一类居住用地、出让起始平均价为38万元/亩(其中公共绿化地成本按20万元/亩，其余部分按40万元/亩计价)。
长寿区提供给记者的一份资料显示，在2007年7月23日到8月11日，上述地块进行了20天公示，在公示期间，重庆市碧桂园房产开发有限公司、重庆市碧桂园凤城酒店有限责任公司联合报名参加了竞买。
碧桂园在随后的公告中称，已经以2.3亿元的价格取得该地块。碧桂园准备在该地块上修建一五星级酒店和商业配套在内的大型住宅项目。
不过，此后，有媒体援引来自长寿区招商局负责人的话称，在双方达成的协议上，碧桂园先以2.3亿元获得长寿城区桃花新城约2000亩土地的开发权，如今酒店用地前期规划和整理工作已经开展，最迟明年年初启动开发，第一期100多亩住宅用地开发，也将随酒店建设同步进行。
长寿区政府提供的《资料》显示，碧桂园在9月11日已经按照合同约定交纳了622亩土地的全部综合价金2.372亿元，并已交地，项目建设已经全面进场施工。
不过，就在与碧桂园地块相邻的一宗地，土地面积为14.26公顷，用途为商业、居住，起始价40万元/亩，最终该地块被重庆和四川的一个竞标联合体以每亩73万元的价格取得。
为什么地点相近、时间相近的两块地价格差异如此之大？
谭庆认为，两块土地的价格差异在于，其中公示期内一块只有一家报名竞买，达到了起始价要求，另一块有6家报名参加竞买，在拍卖会上经过15轮竞价，最终以每亩73万元价成交。“这是市场行为。”
长寿湖1.7万亩土地疑云
桃花溪地块只是一个开始。
就在拿下桃花溪地块的同时，长寿区和碧桂园就长寿湖大坪岛的开发进行洽谈。碧桂园来了几拨人，双方进行了“拉锯式”的谈判。
“随着谈判的深入，双方都发现有障碍。”谭庆说。
不过，在9月，当地报纸称，长寿湖招商引资取得重大突破，近期共有6大项目正式落户长寿湖，其中一个项目就是由碧桂园来投资。根据协议，碧桂园投资20亿元，在长寿湖圈地6300亩，整体开发大坪岛。
当地多位市场人士均向记者表示，听说过此事，不过不清楚具体细节。
长寿当地招商局一高层还曾透露，双方还就长寿湖周边区域内多达17000亩的土地达成框架性协议，开发一个有高尔夫球场配套、以“第二居所”为号召的新型高档旅游住宅区。
《资料》则显示，6300亩大坪岛以及附属岛屿是长寿湖国有农地，对该宗地的整治，天津新碧投资有限责任公司与长寿方面进行了洽谈。目前该地块尚未批准实施农地转用以及整治补偿。今后该地块的开发利用将依法经农地转用审批后，严格按照国土资源部39号令规定的程序分期公开招拍挂出让，土地出让金将严格按照“收支两条线”的原则执行，碧桂园和其他公司均可以参加拍卖。
“随着谈判的进行，双方发现很多事情没有办法解决，比如农地转用和规划问题，双方合作的前提是解决上述问题，但是这两个问题都没有解决，因此，根本没有办法继续谈下去。”谭庆说。
根据长寿湖的规划，长寿湖为重庆市级风景名胜区，包括水上娱乐动感景区、狮子滩人文景观区、林地景区、田园风光景区等四大景区，1997年被确定为重庆市新巴蜀十二景之一“长湖浪屿”，而大坪岛则为三级景点。
在该规划中，记者也没有发现有高尔夫球场和高档住宅区。一位熟悉相关法规的人士称，改变这种规划需要重庆市相关部门的批准。
《资料》显示，长寿区政府并没有与碧桂园达成17000亩土地开发的框架性协议。谭庆肯定地告诉记者，他是在6月到长寿政府分管土地工作，就他所知，双方确实没有签署具有法律效力的文件。
尽管如此，在10月中下旬，国土资源部确实有人来调查此事。谭庆说，这与正在全国范围内开展的“百日执法大行动”有关。至于具体的结果则不得而知。
长寿区国土局局长周世平也称，目前除了桃花新城地块外没有供地给碧桂园。就国土资源部的调查而言，国土资源部会形成调查意见。
结果，则不得而知。（21世纪经济报道）
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