主流业态选址要求
商业地产主要要对商业业态的具体要求和本身物业形态是否匹配进行分析了解,如果不了解商业业态就如"瞎子走路"是极其危险的!希望通过商业主流业态选址需求对从事商业地产的人员提高其决策的准确性!现时主流业态选址要求
一、连锁商业
（四）连锁快餐店
连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。其与其他连锁业态、传统餐饮的差异情况如下：
连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售
其他连锁业态：商品→配送→销售
传统餐饮业：原料→加工→成品→销售
1． 商圈选择
客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。
2． 立店障碍
连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。
3． 建筑要求
框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。
4． 面积要求
200~500平方米
5． 租金承受
大众化快餐店：2~4元（平方米·天）
消费型快餐店：6~30元（平方米·天）
6． 租期
一般不少于5年。
二、餐饮业
（一） 普通餐厅
1．商圈选择
普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。
2．立店障碍
开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。
商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。
3．面积要求
大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。
4．建筑要求
因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。
5．租金承受
低层为1.50元/（平方米·天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。
6． 租期
一般不少于3年。
（二） 面馆
1． 商圈选择
面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。
2．立店障碍
与餐厅相同。
3．面积要求
80~200平方米。
4．建筑要求
同餐厅
5．租金承受
2~5元/（平方米·天）
6．租期
2年以上。
（三） 火锅店
火锅店近十年来风靡全国，其原因是由于交通便利，人口流动管理放宽，各地饮食文化相融，饮食习惯互相影响。
1． 商圈选择
火锅店是以大众消费为主的餐饮业态形式，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2．立店障碍
与餐厅相同。
3．建筑要求
框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。
4．面积要求
120~500平方米。
5．租金承受
视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于4元/（平方米·天）
6．租期
2年以上。
（四） 茶坊、酒吧、咖啡等
1．商圈选择
消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。
2．立店障碍
开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理。酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。
3．建筑要求
茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。
4．面积要求
50~400平方米。
5．租金承受
3~20元/（平方米·天）
6．租期
2年以上。
（五）西点房、面包房
1．商圈选择
各种商圈均可开设。品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上。
2．立店障碍
同种业态。立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营。
3．建筑要求
框架式结构，层高不低于2.8米，门面宽度6米以上，橱窗开阔，离开污染源10米以上。
4．面积要求
60~120平方米。
5．租金承受
知名企业可以承受10元/（平方米·天）以下租金，一般企业可以承受3~5元/（平方米·天）的租金。
6．租期
2年以上。
三、未来业态的商铺选址
（一） 主题餐厅与酒吧
1． 业态成因
在连锁超市大规模发展之后，普通商品经营困难，许多商业投资者转而投资餐饮服务业。餐饮服务业是个性化的商业业态（除连锁快餐），切忌雷同化。在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个性化的需求。
主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且消费能力较强。
2． 商圈选择
文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。
3． 建筑形式
与主题相关
4． 面积
以设计特定对象的人群多少而定。
（二） 健美服务会所
1． 业态成因
进入新世纪以后，我国经济发达地区，如上海等地的恩格尔系数将下降到40%以下，人们对生活的要求已不再满足一般的饱暖问题，而是对生活质量有了新的追求。一些健美会所（包括：保健、美容、减肥、康复、心理咨询等）会得到迅速发展。该业态在为人们提供无形商品（服务）的同时，又向人们销售有形商品，如保健、健美、美容、康复、减肥器具和用品。
2． 商圈选择
社区型、便利型商圈，可泊车。
3． 建筑形式
框架结构或无柱宽跨结构建筑，层高4米，周边有绿化布置的建筑，也可以选择其他服务种类可以使用的一般商铺或楼层商铺。
4． 面积
200~300平方米。 不错，谢谢！ 请问租金是哪个城市的啊？ 谢谢楼主。 顶,谢谢楼主 资料不错，业态更多点就好啦:lol
支持!
:lol 好东西! 谢谢分享:) 感谢，好好学习，天天向上。 顶一下 谢谢楼主 顶！ 文章很好!对招商和商业地产策划方面的实用价值高哟谢谢大力支持已经下载
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