江南总策略
宜春天奥•水墨江南项目总体营销策略建议书
策划委托单位:宜春天奥房地产开发有限公司
策划提案单位:深圳天驷行投资策划有限公司
时间:2007/10/06
内容纲要：
第一章:总体策略
1、总体指导思想————————————————————————————3
2、销售准备及条件———————————————————————————4
3、营销主题——————————————————————————————5
4、入市时机——————————————————————————————7
第二章:产品策略
1、项目定位——————————————————————————————9
2、项目特色提炼———————————————————————————— 9
3、项目SWOTW分析———————————————————————————10
4、产品策略——————————————————————————————12
第三章:销售策略
1、销售总体目标————————————————————————————13
2、销售周期设定————————————————————————————14
3、销售分阶段与阶段目标————————————————————————14
4、销售进度与工程进度—————————————————————————17
5、销售价格目标————————————————————————————18
第四章:价格策略
1、总体价格策略————————————————————————————18
2、分阶段价格策略———————————————————————————18
3、价格体系设计————————————————————————————19
4、价格走势策略————————————————————————————20
5、付款方式——————————————————————————————21
6、销售控制——————————————————————————————22
第五章:分阶段推广策略
1、推广流程——————————————————————————————22
2、各阶段推广策略———————————————————————————23
（预热期/强销期/尾盘期）
第六章:广告策略
1、项目卖点分析与整合—————————————————————————29
2、项目广告语—————————————————————————————30
3、广告媒体分析与组合—————————————————————————30
4、阶段性广告策略与主题————————————————————————33
5、广告计划—————————————————————————---————34
第七章:推广费用估算
1、总体费用估算————————————————————————————35
2、阶段性广告费用———————————————————————————35
3、分媒体广告费用———————————————————————————35
4、公关活动费用————————————————————————————36
第一章 项目总体营销策略
一、总体指导思想
1、在单位总体的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。
在项目具体的推售方式上，基本上应该采取优先较差单位，综合后较好单位的推售方式，保持均衡，这样可以达到掌握销售主动权，保证旺销期现场人气的目的。
分批分期推售方法的另一个优点在于可以通过价格来进行调节不同时期推售单位的销售情况，比如通过后期推出单位的高价来促进前期推售低价单位的成交，也能够满足整体价格策略的需要（见后文）。
2、在针对客户的策略上，建议采用“宜春市场起动及主导，周边城镇辅助及推动”的策略。利用物业在宜春市场别具一格的特点，容易引起宜春市场关注的特点，每个推售阶段的牵头发动，均由宜春市场开始，适当时候引入周边城镇市场的推广，将项目的销售推至高潮。
城南版块之前推出的项目，普遍受到宜春市场的重视，而本项目在位置上，产品上，景观上，规模上都较具优势，相信更能吸引市场关注，使项目整体销售处于较为稳健与有利的地位。
3、在价格的策略上，建议采用“震撼价入市，爬坡式升价”的策略，先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。
入市前期，可以充分利用项目规模的优势，先推出较低楼层低价单位，以低于同片区整体均价的价格推出少量单位，以积聚人气，提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动，同时对前期少量业主来说，看到后面的价格其超值性自然不言而喻，这对整个销售过程来说，不论是售楼员的信心还是销售效果，都能起到不小的推动作用。
入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。
二、销售准备及条件
1、 销售前提条件
在项目销售之前，需要作充足的准备，才能打一场有把握的仗，准备工作是否充分到位，直接影响市场对楼盘的接受程度。良好的销售条件是项目实现顺利销售的重要因素之一，根据我司多年的操盘经验，我们认为本项目的销售前提条件应具备以下几点：
（1） 策划方案：包括市场调研方案、项目定位方案、项目包装方案、销售推广方
案等，必须在开始销售前落实可执行的内容，由哪些合作方执行及完成时间。执行的
效果，往往取决于准备的时间，因此越早落实，越早开始执行，项目推出的胜算就越
大。
（2）规划设计方案：园林设计方案、智能化设施设备方案，物业管理方案等，这些
方案都是涉及产品的核心内容，产品的卖点，客户最需要了解的方面，同时也是对销
售有促进作用的方面。也直接与以下宣传资料的制作相关。必须落实，才能进行销售。
（3）销售资料：项目销售资料是指在项目销售过程中，为了对项目情况进行较为详
细的阐述，向客户充分展示项目优势，而在项目销售现场准备向客户派发的宣传资料。
一般而言，可有以下几种表现形式：
售楼书:楼书的印刷数量一般为项目可售套数的3--5倍。
“水墨江南”总套数为997套，在宜春属中等规模型楼盘，并且本项目要打造成
宜春市的中高档次楼盘，故楼书的设计和制作要体现一定的品味和质感，但从成本节约的角度考虑，建议本项目楼书做形象楼书形式，并额外做宣传海报（单张，可夹报、直邮）和户型单张。
楼书：《水墨江南•生活启示录》
数量：3000本
规格：(待定)
质地：200K铜板纸，封面、封底：亚光，烫金字，浮雕效果；
单张：(已做5000份)
江南总策略
户型插页(已做3号楼4号楼部分)（4） 销售过程中相关单位的落实：包括按揭银行等。同时涉及资料包括：
按揭成数、年限、利率、按揭手续费收取标准、所需客户提供的资料清单、公证费收
费标准等。
（5）销售文件：包括认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等。
（6）前期良好的媒体造势：落实关于地盘包装、围墙、展板、报纸广告、电视广
告、户外广告牌、车体、区域POP广告等所有广告形式的设计制作等。
（7） 销售合法文件：预售许可证的取得及预售查丈资料。
（8）销售人员培训到位。
2. 工程准备条件
除了以上基本的销售条件外，为更好地取得市场认同，建议本项目工程应准备更为充分，在进行VIP客户认筹（内部认购）时，建议工程进度起码达至3层以上，有利于增加客户信心，同时也才能够保证样板房等销售条件的顺利制作。
三、营销主题
1、总体楼盘主题“江南人居生活”
本项目价值的挖掘应立足于项目规划特色，综合利用学区人文资源，在江南风格上做足文章，江南的建筑特色、中式园林风格、中式人文环境等区隔市场，以一个“很传统，很中国”-------“江南人居生活”的产品呈现给消费者，创造热点。
2、主题形象
原味江南•一品人文大宅
项目的主要价值在于项目的江南建筑风格，其主题也应在此基础上提炼：
它概括了——
它具有“江南才女，大家闺秀”独特个性，有气质、有内涵。
富有浓郁的中国江南水乡特色
洋溢着浓厚的人文气息的生活空间
有一定规模的、中高档社区
3、主题内涵
江南好，能不住江南！
是传统居住观念的现代演绎版本
是中国传统的生活标准
中国式的浪漫淋漓尽致
中国式的内敛，美在心的最里面
4、主题表现
发现：一品江南，发现居住真意
传承：原味中国的人文府邸，传统与现代交融
追忆：亭台廊榭，小桥流水，花前月下，怎不忆江南
崛起：水墨江南颠覆居住革命，在城西版图崛起
建筑：10万平米复合空间，骨子里的中国
景观：江南韵味，水乡情调，坡地园林，曲径通幽
空间：完臻户型空间，南北通透，明厨明卫，尺度适宜
风情篇
水墨江南，建筑风情现代迷人
水墨江南，山水风情灵感动人
水墨江南，社区风情高雅怡人
水墨江南，生活风情纯美宜人
至善篇
至善，悠然的生活
至善，纯朴的民风
至善，平和的日子
至善，明朗的心情
至美篇
在竹林牵手的温柔，至美
在桃园相聚的情义，至美
在水边嬉戏的纯真，至美
在廊桥漫步的温馨，至美
江南总策略
四、入市时机1、入市时机评估依据
选择合适的入市时机，对项目推广的成败起至关重要的作用。由于房地产产品销售推广过程中，特别注重起动时的轰动效应，这直接关乎到以后的销售推广是否能环环紧扣，营造一浪接一浪的宣传攻势，销售业绩不断攀升，销售价格不断上涨。
时机既是环境的产物，很多情况下可遇不可求，但对市场环境敏感的有经验人士，捕捉良好的时机的可能性就大增，判断项目入市时机正确与否的依据主要有一下几点：
（1）整体经济氛：围如股市、银行利率、GDP等，如反应势头为经济强劲复苏，稳定上升，则有利于楼盘销售。
（2）、房地产旺季、淡季：宜春房地产市场有旺季、淡季，每年传统旺季为4-7月和9-12月，其他时间为销售成交量不大的普通季节，而元旦到农历新年之间的时段为房地产市场传统淡季，一般楼盘开售，都会避开淡季。
（3）楼盘自身的时机
当工程进度进行到一定水平时，有助于增强客户信心，如建筑主体封顶，园林完工等都会令客户更有信心购买。因此，可以通过楼盘自身营造入市时机。
（4）竞争对手的动作
本项目的竞争对手主要包括平安名居、现代城、秀江外滩、丽景滨江等楼盘，相关竞争楼盘推广动向值得留意。周边其他楼盘的推广合力一方面可形成区域房地产购买热点，另一方面可采用差别竞争法，瞄准其它楼盘，通过差别竞争优势聚集客户。比如在周边楼盘高价推售的情况下，项目推出低价单位，就能抢夺竞争者客源，促进项目自身的成交。
2．项目入市时机
就项目目前的情况而言，项目正式入市时机有三种方案：预售证件能在10月底前拿到，则正式入市时机为：2007年10月30日（星期六）；如预售证件未能如期拿到，则正式入市时间为2007年11月18日（星期日）；如在11月份入市考虑到前期宣传口径为十月底面市，则将悄悄提前面市2007年10月30日（星期六）以内部认购方式面市。
相关分析如下：
（1）就项目工程进度而言，预计到2007年10月3、4号楼可以将2、3层建设完毕，可免强达到预售条件，但工地现场冲击力有限；11月份则可将4-5层建设，项目呈准现房面市，并可开始进行样板房建设工作，11月开盘较好，所以10月份开始进行VIP认筹活动，11月18日正式开盘是最为理想的预计。
（2）就销售季节而言，十一后至元旦前是宜春市传统的销售旺季，对新盘推售极为有利。
（3）就气候而言，宜春市元旦后开始的寒冷天气会对楼盘大规模推售活动产生负面影响，所以必须赶在此前开盘。
（4）就目前所掌握的情况而言，平安名居已开始进行内部认购，现代城预计在10月开始二期工作，丽景滨江也将在10开始VIP认筹，按照房地产销售低开高走的一般规律，至2007年年底时，这几个主要竞争项目的价位将已进入一个较高的水平，因此对低价入市的新盘推广较为有利。
第二章：产品策略
一、项目定位
1、总体产品定位：中档精品
2、主题定位：宜春首个江南生活社区
3、、客户群体定位--------社会中坚阶层
本项目的客户群主要是面向老城区的居民及周边院校教师，及城南城北片区中等收入阶层、下辖市县的进城居民，他们想改善目前的居住环境，但苦于城区房价过高的那部分客群，以及在宜春经商想安家者，而客户职业以个体经营者、教师、公务员、技术人员为主，客户年龄主要分布在30——40岁之间。
二、产品硬件特色：
1. 城西最大规模
2. 江南建筑风格
3. 江南水乡园林景观
4. 经典实用户型
三、产品附加值设计
1、宜春首个“江南生活”主题楼盘
2、文化教育社区
3、生态社区
4、节能社区
四、产品分析
（一）优势分析
1、建筑特色优势：项目为宜春首个江南建筑风格小区，是以江南民居、中式景观园林风格的纯住宅小区。“只有民族的才是世界的”，对于现代物质高度膨胀的今天，返璞归真，回归历史经典是一种心灵回归。经典的江南生活理念与宜春的“江南休闲城市”定位不谋而合，具有很大的规划前瞻性，这种规划是永恒的，比起欧陆风格等仿模外国的建筑更能经得起时间考验，水墨江南将会成为宜春作为江南城市的一道独特风景。
2、环境优势：项目坐拥清沥江，清沥江与温汤河及袁河相连，河水清澈，空气清新。规划中的清沥江路及沿河景观带，加上小区内部江南风格的园林精巧设计，亲水型生态居家生活跃然纸上。周边学院林立，如同生活在校园里，文化氛围浓厚。是闹中取静，离尘不离城的绝佳居住环境。
3、规模优势：项目占地105亩，总建筑面积14万平米，这在土地稀缺的老城区是弥足珍贵的，目前宜春除新城区及城南区外，很少有如此规模的地块，规模性带来了小区日后的繁华及配套的便利。
4、区位优势：项目位于城南“商业购物及文教科研中心”衔接处，在享受文教氛围沐浴的同时，又坐享百年老城的繁华便利。鼓楼商业街、青龙商城、汽车西站、国光超市、中医院、人民医院、浙赣友好医院，各大银行等宜春原来中心城区的商业服务，均与项目处于同一版块，随着中心城区的扩展，项目将享受更多原中心区的商业辐射，比城北及城南等版块相比，能享受更多的城市生活便利。
5、交通优势：学府路是宜春城市主干道之一，四通八达。内与宜春南路、朝阳路相连，距鼓楼商业街等老城商业标志区仅数百米，汽车西站更是咫尺之遥，17、8、5、16路等公交快速便捷的出入市区。外与西环线及320国道相接，是萍乡、湖南等地进入宜春的西大门。
（二） 劣势分析
1、配套不全：项目周边的生活配套不齐备，特别是菜场、师资力量好的中小学校，最近的小学第四小学距项目也有二三公里，这对于青年群体来说，不方便子女就学。现在就近的购物点也不多，学府路目前是以建材为主的商业业态。
2、地段不被认可：学府路由于是市傧仪馆的必经之地，对地段的心理抗性较大。
3、清沥江河道景观较差：目前河道落差大，垃圾成堆，有污水流入，很难想象治理后景观。
（三）机会分析
1、房地产销售市场旺：2007年是宜春城区房地产市场喷发年，销售总体上是供小于求，各片区的销售率均在80%以上，房价上涨较快，居民的购房激情已被点燃，整体市场利好，利于项目入市。
2、清沥江治理：清沥江及清沥江路的规划已纳入政府工作计划，规划局、土地局、环保局等相关职能部门已发文件，将治理列入13579工程。治理后的清沥江沿江景观，将具有休闲、绿化、运动等功能，成为项目独有的景观资源，成为小区休闲配套场所。
3、附近土地开发：项目隔路相对的约有200亩地已被青龙集团购买，规划开发住宅小区，届时将与本项目一起成为城西最大的居住组团。购物、学校、商场等生活配套会随着增加。
4、市政府对城西开发力度的加大：目前老城区大规模的改造工程尚未开始，未来相当长的时间内老城居住仍以城西等现存土地开发为主，而老城居民的购房需求也以此为基础。
5、价格相对较低：本项目由于地段优势不是很明显，整体价格将与市场上的一线品牌项目保持二百元左右的差价，这对于对价格敏感的客户有较大吸引力。
（四）威胁分析
1、片区不被看好：宜春市目前最看好的片区为城北河北区，那里环境好，市政投入力度大，发展前景明朗，是城区中高收入者普遍看好的居住区域。而城西由于土地少，开发的项目品质差，不是居家首选区域。
2、市场新盘放量多，竞争激烈：进入9月份已后，除都市春天、月亮湾、阳光新城、秀江外滩、现代城等在售项目外，又新增了青龙集团的绵绣花苑、丽景滨江、金鼎小镇、时代名府等新项目，这些项目企业实力雄厚、项目区域位置好，将会分流市场很大一部分客户。 楼主的名字起的真亲切
做人也很实在
呵呵
坐沙发喽
江南总策略
五、产品策略:增加区内配套,提升项目附加值，以特色精品占领市场（一）户型
主要是顶楼阁楼部分的处理，建议为提高阁楼层的利用率，增加阁楼层高，将层高控制在政策规定的上限部分。
（二） 园林
园林是产品价值的直接体现之一，是楼盘形象力的重要表现。与本项目的主题相呼应，项目的园林景观也应以江南水乡为设计元素，基础元素包括水景、亭台楼阁、假山、小桥、院洞门，小品元素主要以江南人文典故为主题设计，包括茶艺雕塑、盘景园艺。植被方面以江南的竹、柳、松、菊、香樟等为主。（详细方案见专项目园林策划）
（三）物业
物业也是业主较为关心的购房内容，是楼盘价值的重要体现之一。物业以人文服务为指导原则，为业主提供安全、舒适、整洁的居家环境，物业服务主要体现在物业硬件设施及服务内容两方面：
硬件设施包括安防系统、可视系统、收费系统等，服务内容方面包括卫生清洁、园艺管理、代管代收、安防巡护等。
为更好体现“人文服务”的物业宗旨，建议在安保人员上配备宜春首家女子保安，以女性特有的柔情体现人文的关怀；物业管理可聘用本地知名的宾馆——德和宾馆的管理团队提供培训与指导，并以其知名度来提升项目物业的知名度及项目的形象力，。（详细见物业专项策划）
（四）配套
项目区位目前来看相对较偏，购物、子女就学、就医等大配套均距本项目有一定路程，为弥补上述不足，项目要增加区内配套，主要有：
1、会所：以休闲运动为主题，内容设计为电影音乐观赏中心、棋牌室、图书馆、茶艺室、台球室、健身中心。
2、 运动场：网球场或蓝球场，为业主提供健康活动的场所。
3、 儿童游乐场：可以假山洞、滑梯、楸千，为儿童提供休闲场所。
4、 休闲广场：为业主提供晨练、邻里交流场所。
（五）材料
新型建材的运用也是项目卖点之一，本项目可在节能、环保材料上广泛应用新材料，包括中空玻璃、墙体保温漆、太阳能路灯等。
小区内道路采用新型混凝土浇灌用青色金刚砂铺面，压成青石板纹路，能很好的表现江南街巷的味道。
（六） 附加值
1、首家小区图书馆
由开发商捐赠建设，由物业代为管理，为业主提供科普、休闲书籍近万余册，有偿供区内业主进行借阅，并接受业主无偿捐赠。图书馆既可有力提升项目的文化品味，又能丰富会所服务功能，更可为未来销售制造话题，成为项目的卖点之一。
2、天奥教育基金
为深化项目的文化教育形象的内涵，成立天奥教育基金是一个多赢的措施，我们以每售出一套房，提取100元总计约10万元成立天奥水墨江南项目教育基金，为学业优秀的业主子女或因困难需帮助的业主子女提供奖学金100-2000元/人次。
并每年扶助数名农村贫困女童就学，女童失学是社会关注的热点，妇联与团委会重点跟进，易引发社会话题与新闻，同时小学阶段费用较低，投入小。
基金运作由物业代管，后续资金可由开发商成立专项帐户进行控管。
第三章 销售策略
一、销售总目标
在各项实施措施得力、整体运作系统化的前提下，项目形象（包括项目工地形象、售楼处包装到位、小区局部环境营造）初具规模，具备内部认购条件，并有一定的广告推广及项目工程进度正常，预售证如期到位等因素支持下，销售推广工作将达到以下的目标。
在1个月的时间内力争达到第一批房源80%以上的销售率，即约计39套以上住宅单位的销售，以期达到开门红、旺销的局面；在3个月的时间内达到项目一期总房源的30%以上的销售。
二、销售周期
1、项目销售周期设定原则
“水墨江南”一期宜采用快打快销的营销操作手法，在销售上做到“短、平、快”。
一期房源分三批共计363套，第一批48套，第二批120套，第三批195套；其中一二批为一个销售阶段，第三批为第二个销售阶段。
按照前叙对入市时机的考虑，11月18日（星期日）理想开盘，本项目推广速度的设定以此为基础。
2、销售周期
整个项目的正式销售期从项目拿到预售许可证后，以项目开盘日为基础为计。销售期限设定为10个月，即：2007年11月18日——2008年8月18日。
三、销售分阶段及阶段销售目标
建议将整个销售推广阶段分为以下三个时期，共八个阶段，详见下表：
阶段 阶段细分 时 间 销售条件 销售目标
市场预热期
(2007.9.18—
2007.11.17) 接受咨询期 2007.9—2007.10.25 —— 接受登记
内部认购期 2007.10.26—2007.11.17 项目策划方案、VI视觉识别系统、卖场内外包装基本制作完毕、咨询电话、楼书、单张、项目市场形象导入、售楼处、销售人员培训完毕进场，销售物料到位 促成第一批房源的80%认认筹
市场热销期
(2007.11.18—
2008.7.30) 开盘期 2007.11.18—2007.11.25 新模型、样板房、工地广场绿化、销售人员培训到位，看房通道等准备就绪 销售一批房源的95%
强销期 2007.11.26—2008.1.31 前期销售人气、广告推广 销售第一阶段总套数的50%
调整期 2008.2.14—2008.2.29 逢春节，依靠前期销售人气，相对自然销售 销售第一阶段的30%
二次强销期 2008.3.1—2008.5.31 外立面和局部装修显现，前期销售人气、广告配合 销售第二阶段的50%
持销期 2008.6.1—2008.7.30 销售第二阶段的30%
尾盘销售期
2008.8.1以后 尾盘期 2008.8.1以后 准现楼状态，小区部分景观展示，前期销售人气，广告推广配合 销售总套数的10%
在项目的销售操作过程中，需要根据不同时机、不同阶段以及不同市场情况，提出有针对性、有目的性的阶段性销售计划。在本报告中，将针对本项目的情况，提出销售阶段安排建议和策略。下阶段的安排将根据实际情况进行确定。
（1）接受咨询期（销售筹备期）
项目前期造势阶段是指在项目内部认购开始之前，预先在市场上对项目本身及项目相关情况进行推广，吸引客户注意力，为项目销售进行铺垫。
常见的前期造势内容包括对发展商背景资料、周边交通及配套情况、区域发展及规划分析等内容。在前期造势的形式上，一般有媒体软性新闻炒作、记者招待会、新闻发布会、研讨会等形式。
一般前期造势阶段应该选定在正式开盘之前3个月，既可以保证有充分的时间来对相关内容进行整理和炒作，使项目的市场关注度和期待值都达到顶点，又可以保证不会因为时间太长而无法充分聚集人气。本项目由于前期介入较晚，前期造势阶段的时间不够，只有加大开盘期宣传力度，开盘前的时间。 （2）内部认购期
一般而言，市场普遍认为内部认购是指在未能达到进入市场进行正式销售的条件（主要是指相关销售法律文件未能备齐）之前，对楼盘进行销售的行为，但实际上许多项目在已领到预售许可证的情况下也需进行内部认购，内部认购的主要目的并不在于提前对项目进行销售，而是在于通过内部认购期的推售活动，达到测试市场反映的目的，通过对内部认购期市场反应的及时分析和判断，对项目销售策略、项目推广策略、项目价格策略等内容进行相应调整，保证项目正式发售期内推广活动的成功。
内部认购期时间的长短一般需要按照销售情况进行调整，在内部认购期销售不太理想（低于内部认购期推出单位的30%——40%）的情况下，应当适当延长内部认购期，已确认项目问题所在，并寻求解决方法，如果销售情况较为理想（超过内部认购期推出单位的60%——70%），则可顺利进入正式销售阶段，如效果非常理想，这可考虑加推单位或提前进入正式销售阶段（前提是准备工作全面完成）。
如果十月底证件未能拿到，本项目将内部认购期的时间初步定为2007年10月26日——2007年11月17日。
（3）开盘期
此处所指的正式发售期是指项目在经历内部认购阶段对市场的反应进行测试，并完成销售准备工作以后，以一定的形式（一般是指报纸广告）向市场正式预告开始销售，并在其后一段时间内，通过大规模的市场宣传推广，迅速在市场上树立项目形象，吸引目标客户成交，因为正式发售期所有不同于其他阶段的各项特征，比如频密的广告推广、市场对项目的新鲜感，本项目的正式发售阶段的时间段应为：2007年11月18日——2007年11月25日。
（4）强销期
在经历了内部认购期的市场测试以及正式发售期的集中推广以后，项目在市场上的形象已经得到了一定的认可，预计本项目的一次强销期为：2007年12月——2008年1月20日。
（5）调整期
项目调整期是指在项目主体销售已经完成的情况下（本项目例外），根据市场情况继续对项目进行消化的阶段。初步预计项目调整期为：2005年1月21日——2005年4月20日
（6）二次强销期
在经历了前阶段的集中推广以后，项目在市场上的形象已经得到了一定的认可，项目销售开始进入相对较为平稳的时期，在这种情况下，及时调整广告及销售策略，运用新的推广手段，提高市场热度，并在适当的时期内重新将市场目光聚集，周而复始，掀起一轮又一轮的的销售热浪，消化项目大部分的住宅面积，所以此阶段称为强销期，这也是项目真正的强销期。
强销阶段是整个项目推广过程中的核心阶段，也是项目策划工作和销售工作的重中之重，预计本项目的二次强销期为：2008年2月21日——2008年4月30日，强销阶段的时间长短更多的需要依靠强销期内的成交程度以及广告推广费用来决定。
（7）持销期
项目持销期是在项目主体销售已经完成的情况下，根据市场情况继续对项目进行消化的阶段，在本项目中，至强销阶段为止，住宅的销售率已经超过80%，按照一般的房地产销售经验，说明楼盘的危险期已过，而且就本阶段而言，在经历了几个阶段的推广以后，剩下的均为一些挑剩的单位，销售难度加大，客户成交变得十分理性，因此需要在保持一定推广费用的情况之下，促进老客户的成交，并积极寻找新的客户群体。
初步预计项目持销期为：2008年5月——2008年7月。
（8）尾盘期
项目销售尾盘阶段是指项目销售已经完成绝大部分，发展商已经回收大部分资金，并取得回报以后的阶段，本阶段推广费用逐步减少，项目接近入伙，本阶段项目销售以自然消化为主。
四、工程进度与销售进度关系表
阶段 时间期限 阶段细分 时 间 销售进度 工程进度
市场预热期 (2007.9.18—
2007.11.17) 接受咨询期 2007.9—2007.10.25 —— 3#、4#完成二至三层建设
内部认购期 2007.10.26—2007.11.17 ——
市场热销期 (2007.11.18—
2008.7.30) 开盘期 2007.11.18—2007.11.25 13% 3#、4#完成四至五层建
强销期 2007.11.26—2008.1.31 23% 2#、5#、6#完成二至三层建设
调整期 2008.2.14—2008.2.29 9% 1#、7#、8#、11#完成二至三层建设
二次强销期 2008.3.1—2008.5.31 30% 2#、5#、6#完成四至五层建设
持销期 2008.6.1—2008.7.30 15% 1#、7#、8#、11#完成四至五层建设
尾盘销售期 2008.8.1以后 尾盘期 2008.8.1以后 10% 一期全部楼栋基本封顶，并开始外立面装修 五.销售价格目标
项目第一期第一批实际成交均价为1800元/平方米，各阶段价格调整都依据项目整体实际成交均价通过折扣进行综合平衡。
在阶段性价格目标中，VIP认筹客户的面市均价比实际成交均价高2%。其他各阶段面市均价比当前实际成交均价高3%，其中，2%作为付款方式折扣，另1%作为现场价格谈判弹性空间。
第四章：价格策略
1、 总体价格策略
总体价格策略：销售前期主要是开盘期和强销初期，低开高走，小幅快跑；销售后期保持稳定，重要销售节点小幅上涨
2、 分阶段价格策略：
阶段细分 时 间 销售目标 价格策略
接受咨询期 2007.9—2007.10.25 —— ——
内部认购期 2007.10.26—2007.11.17 —— VIP客户优惠2%，实收销售均价1800元/平方米
开盘期 2007.11.18—2007.11.25 13% 取消认购期优惠，开盘一周后第一次提高价格，调整幅度3%，以此为噱头，形成热销印象。
强销期 2007.11.26—2008.1.31 23% 年前转入春节销售淡季时调高价格，调价幅度3%。
调整期 2008.2.14—2008.2.29 9% 年后3月份转入销售旺季时调高价格，为二次强销做准备，调高幅度达3%。
二次强销期 2008.3.1—2008.5.31 30% 销售达到50%时，调高3%。销售突破到60%，调高6%
持销期 2008.6.1—2008.7.30 15% 准现房状态，价格调高3%。
尾盘期 2008.8.1以后 10% 基本保持比较稳定的销售价格，采用暗降价格策略（送电器、物业管理费、抽奖送折扣等方式）进行优惠促销。
3．价格体系
在确定了整体均价的基础之上我司对本项目各套住房进行了仔细的分析、评价。同时综合考虑各方面因素得出了一个比较系统、全面和详细的价格体系。其中主要涉及到朝向、景观、楼层以及户型四项调整因素。
（1）定价计算方式
房价=基价＋朝向价差＋景观价差＋楼层价差＋户型价差
基价取平均价1800元/平方米
（2）价差定价
（3）朝向价差
本项目基本为同一朝向即正南与东南,差别不是很大,故差价可以±20元/户
（4）景观价差
基本景观主要分为如下几类：第一类是客厅、卧室大部分都朝向清沥江，景观效果最好，因此加价为50元；第二类是靠近各组团景观节点，能欣赏小花园景观的加价20元；第三类客厅有一定视野，其他房间受视线阻碍的减价20元，第四类客厅、卧室都无景观可看，视野景观受影响的，景观减价50元。
景观价差表
类别 第一类 第二类 第三类 第四类
景观 清沥江景 组团景观花园 —— ——
价格调差 +50 +20 -20 —50
（5）楼层价差
随着楼层的增高，房屋的成本和环境会跟着发生变化。因此在楼层价差中主要考虑到这两个因素并将融为一体形成楼层价差。
楼层价差表:±100--120元/层
（6）户型差价
户型的好坏直接影响销售，项目好户型和差户型优劣势比较明显，好户型拟加价20元/平方米，差户型拟减价15-30元/平方米。
户型价差表
类型 第一类 第二类 第三类
户型优劣 明亮、方正实用 户型不方正，私密性差 采光受很大影响
价格调差 +20 -15 -30
（5）顶层定价:顶层加价为100-200元
4、价格走势策略
在内部认购初期，以更低的价位入市，VIP客户特别优惠2%（初定VIP认筹100个，解筹率近50%，开盘销售约占项目总套数的13%），以刺激市场，吸引更多客户追捧，迅速炒热楼盘。
价格走势表
销售阶段 市场热销期 尾楼处理
第一次强销 调整期 第二次强销 第二次持销
特征 销售要件完全到位 多为较差单位
分阶段销售
面积比例 6% 13% 6% 6% 15% 15% 10% 10%
销售表价在实际价格上浮比例 +6% +5% +5% +5% +5% +5% +5% +5%
阶段实际销售
均价水平 1800 1860 1920 1920 2100 2160 2220 2170
与均价差价 -220 -160 -100 -100 +80 +140 +160 50
预期综合均 价 根据以上价格走势计划，可实现总体均价2020元/平方米。
则理论上，本项目到50%时可以以整体销售均价即2020元/平方米开始销售。 敢情不是沙发。。。
是我插在中间了
楼主
不好意思 5、付款方式
关于本项目付款方式，据楼盘特性设计如下：
（1）多种付款方式选择和相应价格优惠。
一次性付款：签订买卖合同时付9成，剩余1成房屋交付使用时付清；98折；
银行按揭付款：签订买卖合同时付3成首期，剩余7成按揭，99折；
建筑期内分期付款：签订买卖合同时付5成首期，剩余5成首期在一年内分12个月分期付款，99折。
（2）水墨江南在内部认购期内采用VIP认筹，采取以下折扣方式。
一次性付款在98折基础上再优惠1%；
按揭付款在99折基础上再优惠1%；
（3）其他阶段付款方式
A、一次性付款98折；
B、按揭付款99折；
C、团体购买（5人以上）额外优惠2%；
6、销售控制
销售工作的每一个环节都是至关重要的，而销售控制在销售过程中也非常重要。因此，销售控制必须有计划有步骤地进行。
销控原则
（1）均好销控原则：
单位的推出应该遵循“均好”原则，即高、中、低层组合式推出，避免后期出现推出单位的难销滞销现象；
（2）逐步销控原则：
由于本项目在设计上采用的是对称布局，东边户型受周边低矮居民房的影响，
相对形象不佳，对消费者产生不良的心理暗示作用，因此，在项目整体推售上分两个节奏，以东面的预先入市，西面待东面主体施工到大半时再入市，在销售前期不对西面的户型做强势推荐。
综合项目朝向、户型、通风采光、景观等初步确定项目可能滞销房为2号楼、6号楼，
户型为一层与顶层，但较差户型可以用价格进行引导，因此户型销控意义不是很大，只需根据销售进度和销售速度进行调整，进行阶段性价格销控。
第五章 推广策略
一、 推广流程
时期 阶段划分 事项 详细内容
市场预热期 内部VIP卡认筹期 认筹目标 积累90张VIP客户。
价格策略 以低于市场均价10%的价格入市，充分发挥“价格拦截”作用，矛头直指平安名居、现代城等，争取部分单位能在同片区中以绝对优势价出售，增加市场吸引力。
认筹情况 若达到VIP任筹量90张，则迅速开盘。
若未达到VIP认筹90张，则推迟拟定的11月18日开盘时间
市场热销期 开盘期 销售单位 以综合质数较差单位和优质单位均衡推出，按好销、滞销单位5：2的比例搭配，通过定价策略促销滞销单位。
价格策略 无论解筹结果如何，开盘当日即停VIP客户优惠，并在开盘后一周第一次调高销售价格。
销售情况 若达到推出单位的80%以上，加强广告攻势，即时加推单位，按时进入年前强销期。
若达到50%以上，加强营销组合和自身包装、调整加价幅度，按时进入年前强销期。
若未及推出单位的30%，分析原因，完善自身包装、相应调整公开发售策略，公开发售时间略为推迟。
强销期 销售单位 以综合质数较差单位和优质单位均衡推出，按好销、滞销单位5：5的比例搭配，通过定价策略促销滞销单位。
价格策略 价格逐渐向上扬，在市场上保持价格上升的形象，不断给到客户楼宇增值的信心。
销售情况 若达到推出单位的70%以上，调整价格加强广告攻势，加推后期单位，利用已有人气，一鼓作气，乘胜追击。
若达到推出单位的50%以上，加大宣传力度，寻求新的突破点，延长强销期。
若未及推出单位的30%，暂停广告宣传，总结售况不佳原因，另谋整体营销出路。
调整期 销售单位 原则上不加推新的单位，基本消化原有推出未消化的单位。
价格策略 年前旺销转淡和年后淡销转旺两个节点调高销售价格，为年后第二次旺销做准备，避免在旺销阶段价格变化突兀的印象。
销售情况 依传统的销售淡季进行自然销售，广告攻势基本停止，但可针对准业主进行公关活动，建立口碑传播作用。
市场热销期 第二次强销期 销售单位 除少量保留单位外，户型逐步推出。
价格策略 基本上每销售10%提高一次销售价格。
销售情况 若达到推出单位的80%，马上加推新单位，加强广告攻势，进行阶段性调价。
若达到推出单位的60%，增强广告作用。
若未及推出单位的50%，调整营销策略，延长强销期。
持销期 销售单位 推出最后保留单位。
价格策略 提价一次。
销售情况 如销售比较顺利，则加强广告攻势，延长持销期，若销售速度缓慢，则可提前进入尾盘期，运用尾盘促销策略。
尾盘销售期 尾盘期 销售单位 前剩余单位
价格策略 价格在市场热销期已达到一定高度，且此期间内剩余的单位可能多为景观、户型较差的单位，故价格不应再向上扬，而应保持不变或采用隐性降价方法处理。
销售情况 同时销售率亦满足总体销售的85%，
继续跟进销售及适量的广告配合。
若达到推出单位的50%以上：寻找原因，调整营销思路。
若未及推出单位的30%：寻找根本原因，重新制订新的营销策略，将剩余单位降价销售或封盘，待时机成熟再售。 二、各阶段推广销售策略
（一）市场预热期
1、时间：2007年9月18——2007年11月17日
2、销售活动：
（1）房展会：9月22——9月26日宜春市第二届精品楼盘展
（2）内部认购（VIP认筹）：10月26日——11月17日（内部认购期是作为试探市场的行为，以便根据市场反馈信息及时调整销售策略。此时通过VIP认筹积累客户，试探价格，力求达到在项目开盘时厚积薄发，开盘成功。为保持市场活力，内部认购期不宜过长，一个月左右为宜。
VIP认筹条件
立体式媒体广告投入（包括电视、报纸、夹报、DM单张等）
销售资料（楼书、折页、单张、户型牌、功能牌、展板、模型、价格表、付款方式、认购书、物业管理公司及其费用、入伙杂费）；
确定按揭银行、按揭年数、成数；
组织销售人员进行开盘前的系统培训；
开始软性宣传及新闻造势；
内部认筹活动细则见附件《水墨江南VIP认筹解筹活动》
3、推广目标：
（1）通过有目的前期酝酿工作，使项目在一定范围内为市场所关注，初步树立项目及天奥公司的品牌形象。
（2）聚集人气，为掀起公开发售的热销势头造势。
（3）以积累90张VIP认筹卡为目标，力求在开盘当日销售一批房源总套数的95%。
4．销售对象
（1）城西区及市区居民；
（2）前期地盘包装及户外广告所吸引的客户；
（3）房展会及媒体广告所吸引的客户。
5、 销售策略
以较低的价格和较少量的单位入市，迅速引起市场的关注，建立市场知名度，
同时挖掘诚意客户，使其有一种尊崇感及荣耀感。
6、 推广策略
（1）通过形象广告入市，诠释项目概念和主题，通过话题引发舆论和口碑，引起市场的关注，为正式发售和强销期做准备。
（2）以户外广告、现场包装、报纸广告和电视广告为主；
此阶段内的市场酝酿工作是整体销售工作的关健，主要通过以下几个活动来铺排，活动规模由小到大、气势由弱渐强，最后的高潮部分就是公开发售仪式，具体铺排活动及时间、初步安排如下：
（1）房展会（已完成）
（2）立体式广告传播：楼体包装、工地现场包装、车体和户外广告牌先行，报
纸广告、夹报、直邮、电视广告等待售楼资料、售楼处包装完毕后马上启动。
（3）产品解析会:10月25日
活动目的：以解析会的形式高规格的向外界正式批露项目信息，包括项目园林景
观、产品设计及物业管理等方面的创新与独特之处，通过新闻媒体的报道，树立及提升项目的“城西首席人文大盘”的楼盘形象。
活动安排：在德和大酒店会议厅内，邀请市报社及电视、网络等各大媒体记者，及项目前期意向客户，由项目的设计单位与施工单位：宜春建筑设计院、建设局、房管局等单位领导或专家组成嘉宾席，对项目从产品设计理念到园林景观、工程建筑、物业管理等多角度解析项目特性，以行业专家或政府主管单位的视角进剖析项目的优秀之处。
（4）江南会
为塑造品牌形象，成立“江南会”，从项目一开始就开始积累会员，凡是潜在购
买客户，对水墨江南感兴趣的普通消费者均可自由入会。会员需填写有关表格留存资料，但无须交纳会费。会员均享有购房优惠权，并可通过参加水墨江南举办的各项活动累计积分，按照积分档次享受不同优惠或奖励。
“江南会”是一个客户资源管理系统，对项目了解市场需求信息，把握客户消费
心理和购买特点，都有积极意义；同时“江南会”还是一个传播媒体，每个会员都会把水墨江南的有关信息在有意无意间向社会大众传播。项目应有专门机构负责管理“江南会”，定期联络会员，邀请会员参与楼盘活动，拨出固定楼盘公关活动经费，如节假日“送礼送福”活动。同时应制订积极措施，鼓励老客户（现有会员）引荐新客户购房，每成交一例即向老客户赠送优惠奖励（免一年物业管理费、或赠送一台空调、或赠送现金1000元），蔚成风气，使每个老客户都以引荐新客户为荣。凡引荐新客户成交的老业主，每成交一个客户奖励300元现金，引荐新客户成交五个以上的，额外赠送一年物业管理费；凡引荐新客户10个以上，额外赠送3年物业管理费。这些优惠实际上有效冲抵了广告费用，而且花得更有意义，更直接，更能产生边际效益。
（二）市场热销期
1、时间：2007年11月18日——2008年7月30日
2、销售推广目标
（1）使水墨江南的物业卖点得到全面的宣传与演绎；
（2）使水墨江南 “城西首席大盘”的硬性定位与“一品江南，人文大宅”的形象定位在市场上得以鲜明地树立。
（3）树立天奥公司“诚信发展”，楼盘高贵不贵的市场形象。
（4）尽量将市场的聚焦点集中在本项目上，制造市场谈论话题。
（5）促进大部分单位的销售，整体市场热销期累计销售目标力争达75%以上。
3、销售对象
（1）前期已看过本项目，但仍在犹豫的客户；
（2）为电视及平面广告、地盘广告、造势活动所吸引并到售楼处的客户；
（3）前期已认购客户之亲友；
4、销售策略
以集中签约、样板房展示、精彩纷呈的活动等策略促使客户尽早落定，造成抢购局势。5、推广策略
在延续前一销售期市场反映的基础上，通过强力的多种媒体结合的广告攻势，主
攻目标客户群。这一阶段的广告表现以体现项目分卖点为主，配合以相应的新闻缮稿炒作；
以电视广告及报纸夹页广告为主力传播手段，在积累一定客户群及引起相当市场
关注的前提下，“重拳出击”迅速占领市场份额；
6、 销售渠道
售楼处现场销售；
通过大型促销活动促成销售；
老客户带新客户渠道；
7、推广策略
此阶段的造势是前期造势的承接与延展，前期造势偏重于项目整体形象塑造和项
目生活模式的宣传，此阶段的造势主要是项目分卖点的展示，更偏重于促销。初步安排以下几个活动来铺排：
（1）开盘日公开发售活动暨VIP解筹活动 具体活动细则见《水墨江南认筹解筹活动》
（2）强销期“美丽江南——我的家”专栏征文比赛的颁奖仪式。
这是前期“美丽江南——我的家”专栏征文比赛的高潮部分，通过前期的广告造
势活动，已积聚了一部分对本项目有兴趣的客户，通过开盘解筹活动也圈定了部分准业主，项目社会知名度处在不断提高的过程之中，凭借最后的颁奖仪式，结合现场抽奖活动等，将活动推至最高潮，制造售楼处旺盛人气。
活动安排：
A. 颁发专栏征文比赛一、二、三等奖；
B. 借征文比赛的开奖仪式的人气，组织成交业主、意向客户、开发商合作单位举办
C. 抽奖活动，参与抽奖客户：集满所有水墨江南前期报纸广告的市民、现场所有客户、已购买客户、销售人员推荐的诚意客户、内部认购期认购仍未购买的客户、开发商相关合作单位人员。
D. 在现场举办小型酒会。
（3）天奥教育基金会成立新闻发布会
时间：2007年1月8日（暂定）
活动目的：将宜春楼盘首创的“天奥教育基金会”信息发布出去，将水墨江南重视教育、关注业主少儿健康成长的特点通过新闻媒体为社会所知，特别是为本项目对子女成长备加关注的潜在客户所接收到，以此作为有效的刺激点，促进其购买信心。
参加人员：天奥地产董事长、总经理、宜春市教育局、宜春公证处、基金会管理委员会临时负责人、前期已购买客户、潜在客户等。
活动安排：
天奥教育基金会成立仪式，开发商从水墨江南每销售的一套房屋总金额中拿出
100元，划入华基教育基金中，作为将来水墨江南图书室的开办费，免费供应业主及其子女；
天奥公司董事长对天奥教育基金会对业主子女的文化建设设想作简短介绍；
少儿才艺表演由小学生表演；
新闻发布会后新闻炒作
将新闻发布会基本情况通过报纸新闻发布出去，内容包括成立教育基金会目的、基金来源、奖励办法、基本实施方案等。
利用教育局的口来评赞此的创举，说明此种创举所带来的社会效益，再一次印证了天奥企业的高瞻远瞩，以真诚、实在打动客户心的经营理念。
（4）质量月活动
在3.15——4.15期间的一个月举办质量月活动，请建设局、工程监理部门每周检查一次楼盘，通过媒体详细公布检查数据。
“消费者心目中理想的家园”有奖问答
在二次强销期举办此活动，在报纸上进行“消费者心目中理想的家园”有奖问答活动，同时通过媒体宣传吸引更加广泛的消费者关注。
圈定50名入围答题者，每人赠送价值50元的精美礼品。
（5）“水墨江南”五星家庭大奖赛
通过举办“水墨江南”与客户家庭的一天”五星家庭大奖赛吸引前期的意向客户
和更多的潜在客户前来销售现场，造成现场销售的热烈气氛，聚集人气，引起轰动，通过此次活动，创造社会新闻效应和口碑宣传效应，巩固项目人文生活的良好形象，为后期的促销、造势进行铺垫。并通过此次活动让客户尽量长时间的在楼盘现场驻留，参观楼盘，增进对楼盘的了解。
（6）“天奥与奥运”之奥运会相关主题活动（待定）
元旦健身长跑迎奥运：与体育局、媒体合作举办宜春人民迎奥运系列活动，长跑从宜春学院本部（项目地址旁）至体育场。
天天奥运，健体操比赛：由天奥公司赞助，体育局举办宜春居民健体操比赛活动。
8、促销手段：在楼盘持销期时开始定期推出少量滞销单位，以大折扣进行销售。
（三）尾盘销售期
1、时间：2008年8月1日之后
2、销售推广目标
（1）巩固前期物业形象，使本物业独特的品牌效应在宜春市场得以全面巩固，社会知名度得以全面提升；
（2）促成剩余单位的销售。
3、销售对象
（1）市场热销期已看过楼，但犹豫未决，未下定客户；
（2）为电视及平面广告、地盘广告、造势活动所吸引并到售楼处的客户；
（3）前期已认购客户之亲友；
4、销售渠道
（1）售楼处现场销售；
（2）通过展销会及大型促销活动促成的销售；
（3）老客户带新客户；
（4）其他渠道（如直邮广告等）
5、促销手段
送精装修或厨卫装修、家电、赠送车位使用权、一口价、特价销售。 第六章 广告策略
一、项目卖点及分析整合
（一）共性卖点
1、区域发展前景，领先未来的居所
2、交通便利，快捷
3、优美的外部环境
4、百姓喜爱的经典户型
（二）特色卖点
1. 宜春首个江南风格主题社区
2. 复兴宜春江南生活
3. 城西首席大盘
4. 人文化“星”级服务
5. 中式泛会所、配套
6. 高贵不贵，高性价格比
（三）核心卖点&营销主题提炼
核心卖点提示：门户、名片、享受、泛会所、星级——尊贵、高贵不贵
营销主题提炼：城西首席人文景观大宅
二、主打广告语：江南好，能不住江南！
辅助广告语推荐：
复兴宜春江南生活
一品江南，人文大宅！
城西首席人文景观大盘！
三、媒体组合选择
1、户外广告牌
区域性广告媒体，针对性强，广告客源持久稳定，是区域性销售市场的必选媒体，建议作为主要媒体贯穿整个销售过程。
2、报纸
就目前而言，报纸是最为主要的房地产广告发布途径，报纸的优势在于拥有各个阶
层的受众群体，发行量大，覆盖面广，每天发行，发行量较为固定，效果易于进行对比核算，但由于宜春的报纸媒体总体发行量不高，报纸媒体相对比较单一，楼盘广告的作用受到很大影响。对于项目而言，可供选择的主要报纸媒体为：宜春日报，发行量为2万份左右。赣西晚报，发行量都是1万份左右，但由于宜春日报是党政机关报，只订阅，无零售，广告的传播面相对窄，宜春晚报更贴近消费者的生活，因此作为首选的报纸媒体。
3、电视
电视广告是项目宣传推广的另外一个主要媒体，主要都采用地方台，因为广告价
格相对比较便宜，一般房地产广告都集中在宜春一个电视栏目及游字广告，在宜春由于报纸媒体的局限性，电视广告在树立项目形象上将起到巨大的作用，因此是主要的宣传媒体。
电视广告效果的显现除了与媒体的选择有关以外，还与电视挡期的选择有关，在
市民集中看电视的时段，或有超人气电视节目或连续剧播放的时段，其广告效果相应较好，因此时效性相当强，故建议选用晚上6：30分之后作为广告时段。
电视广告一般按照时间的长短和表达方式的不同分为广告和电视栏目两种，前者
一般时间都不会超过60秒钟，常见形式为15秒和30秒，主要是用来对楼盘某一方面的卖点进行直接或间接宣传，后者时间较长，一般最长可达到十多分钟，主要用来对项目进行整体宣传。电视栏目是电视台综合性的对本市房地产市场进行报道与点评，相对信息较少，但较为客观，仍有一定的观众好评，再考虑到广告制作的成本费用，建议采用栏目广告，广告片主要报道项目进度与动态及建筑理念等方面。另外，游字广告覆盖的频道多，成本低，可作为促销等动态信息首选途径。
4、车体
属于游动广告，具有较强的针对性、持久性和一定的随机性，但广告内容不易更
换，可作为辅助媒体。
在项目目前周边交通发达的情况下，车体广告是项目宣传推广不可缺少的内容之
一，适当选择来往目标客户聚集地（西城区、城中交通、人流繁华地带）的大巴作为项目的流动广告对于项目的交通优势及项目位置具有十分强烈的指引效果。
建议选用两条线路：2路和8路、5路，每条线路各二辆车。
5、夹报、邮政专递与报纸广告相比较，夹报和邮政专递也是较为便宜的一种推广方式，而且可弥补宜春报纸媒体单一和读者途径单一的劣势，而且夹报和邮政专递广告的针对性更强，可以指定区域进行广告宣传单张投放，是楼盘早中期宣传的主要推广方式。为建立项目知名度，年前在项目预热和开盘强销期内各采用一次夹报和邮政广告。
6、销售现场包装
7、户外POP广告
由于其面对的受众群体有较大的针对性和指向性，因而成为一种较为常见的推广方式，就项目的情况而言，首先需要占领的区域是市内人流相对较旺线路上分布的巴士站台与路灯吊旗，主要是、袁山大道、中山路、宜春路和朝阳路，再其次是目标客户聚集地（如宜春学院、地区医院等），还可以在这些单位出入口设立咨询点，发放资料及咨询。 收集整理完毕！ 学习，好资料，楼主是好人啊。 表格全乱套了，楼主还不如打包呢 感谢郑哥哥的慷慨，也谢谢13#。 :lol 还是好人多啊 :loveliness: 顶一下 楼主 《专项目园林策划》的呢？ 感谢13楼,早知道...累半天 :L