项目阶段报告
报告目录一、米泉房地产发展的现状分析
1．整体市场现状分析
2．米泉房地产分区域（板块）市场分析
3．米泉主要竞争各案分析
4．米泉购房客群群体特征分析
5．米泉房地产价格分析
6．米泉市场分析结论
二、本案产品分析
1．项目地块分析
2．项目SWOT分析
3．对本案产品的部分建议
4．本案产品的定位
5．产品分析结论
三、本案行销策略构想
1．深度营销推进之总体策略
2．分阶段策略及营销宣传重点
3．价格策略
4．广告策略
5．媒介策略
6．促销策略
7．开盘策略
四、关于本案销售执行中的部分问题及解决方案
1．销售计划
2．人员培训
3．问题及解决方案
五、结语
一、米泉房地产发展的现状分析
1．米泉房地产整体市场现状分析
1）房地产市场发展水平。
米泉市房地产市场目前在整体发展水平上正处于上升
阶段。具体表现在以下5点：
a)产品规划缺乏先进理念;
b)消费者缺乏成熟理性的消费观念;
c)市场缺乏可选择、可替代的丰富地产产品种类;
d)产品自身质素（房间功能、建筑风格、物业管理、
景观组团、社区配套等）方面仍存在较大塑造空间；
e)在产品市场竞争层面更多的集中在价格的低层面等
（市场低端、产品雷同、价格竞争）;
所以，米泉的房地产市场正处于发展初级阶段。在此
阶段，市场发展的不成熟为我们提供了难得的发展机
会。如何把握市场，整合市场优势资源，精准产品市
场定位、规划与开发，再加上科
学合理的市场营销推广执行，建立强力市场竞争力，
必能成为市场的“引领者”。
2）房地产市场发展空间。
城市规划及地产政策为米泉房地产发展提供了广阔的发展空间。
在米泉的城市发展战略中，对米泉的城市功能定位是
米泉城市规划布局示意图
米东新区
促进房地产发展的政策
3）市场发展趋势。
根据如上分析，结合房地产发展的一般性规律，可以
预见未来米泉房地产发展的趋势如下：
4）结论
2．米泉房地产分区域市场分析
石化区域（石化生活区）
天化区域（天化生活区）
中心区域（稻香路、胜利路、文化路、古牧地路）
市府区域
附米泉市地产区域布局图
3．米泉主要竞争各案分析
4．米泉购房客群群体特征分析
5．米泉市场分析结论
二、项目分析
1．项目概况
位置: 1．项目地块分析
1）地块自然属性分析
优点：
本案位于永丰路以西，距稻香路100米、碱沟西路以
南、胜利路以北、青年路以东，四路围合，交通方便，
闹中取静，适于打造高品质生活社区。
本案地块相对规正、平整，利于社区整体规划，建筑
组团布局、景观组团布局、道路动线布局等，可最大
限度的塑造产品品质。
随着碱沟西路整体拓宽、整饬工程的推进，亦能提升
地块的潜在价值。
问题：
地块四围原有建筑对项目景观塑造存在潜在威胁；
沿碱沟西路原有电力、电信线缆对项目主入口建筑、
景观均存在威胁；
沿青年路两侧的加油站、热电厂烟囱对项目安全、
环保、景观等存在威胁；
2）周边配套分析
银行：沿稻香路有农业银行、建设银行、中国银行、
工商银行等多家银行机构；
医院：米泉市中医院、米泉市人民医院。
购物：距米泉主要商业中心街——古牧地路300米。
教育：一中、二中、一小、二小等米泉重点学校
距本案均在20分钟车程内。
交通：稻香路是米泉直通乌市中心的主要干道，
距本案50米，有公交线路5路及通往乌市佳佳乐
超市的中巴通过。
体量：
占地14.811公顷，总建筑面积215311㎡
（地上194365㎡、地下20946㎡）
一期用地75452㎡，总建面100119㎡
（地上90640㎡、地下9479.18㎡）
1、属性：
住宅，内销商品房。
2、建筑形态：
包括多层、小高层、联体别墅等建筑形态；
5层多层；8层、12层小高层；双拼、四拼联体别墅
3、容积率：1.37
4、周边生活机能
商业现状：
永康路商业街步行约需要20分钟左右，但周边集中
型商业覆盖率低。东面是一片新建住宅区，零星地
分布着一些社区商铺；南面均为新建住宅小区，少
量旧式住宅；
社区商铺除南面双板桥小区处于正常运作状态以外，
其余商铺尚处于招租或装修状态。
交通状况：
项目所在地块区域交通比较发达，
紧临项目的是市区路况最佳的仲英大道；
东150米外是南北主干道鲈乡南路；
南边不远处的江陵南路为吴江东西出入的主要交通
干道，可直达同里及苏嘉杭高速公路，
北侧的江陵北路可直通205省道及苏嘉杭高速入口
生活基础配套：
文化教育 —— 鲈乡实验小学、鲈乡实验中学
医疗卫生 —— 吴江市第一人民医院门诊部、吴江中医院
金融 —— 农信社、工商银行
休闲娱乐 —— 周边为新兴住宅区，娱乐设施缺乏
环境现状：
目前周边正处于改造建设中，环境一般
发展前景：
距吴江公园较近，吴江公园为吴江市最大一
块带湖水绿地，会极大地提升本案的附加价值。
牛腰泾河是太湖活水河道，现处于改造中，
日后生态景观资源极佳。
一、 项目分析
优势及机会点分析：
区域前景：
从吴江市松陵城区的发展方向看，发展战略是：
以向南为主，适当向东西发展，控制向北。区域
大环境规划利好：
A、松陵地区的居住用地规划中，南部城区将建
成4—5个大片的住宅小区，并明确在江陵南路以
南会有7所中学，10所小学。
B、本案在规划上处于吴江大规模生态居住区，各
方面配套的逐步完善将会极大地提升本案的价值；
交通：
本案周边的交通比较发达，纵横交通与中心城区的
连接非常方便；
环境：
项目周边有多处较具规模的小区已经落成，如仲英
商住楼、梅里公寓、双板桥小区、鲈乡苑、太湖小
区、振泰花园等，使本案周边的人气和生活环境得
到极大的提升：
A、在文化、教育、金融、医疗等配套设施均较为齐全；
B、 项目距吴江公园较近，吴江作公园作为吴江市最大
一块带湖水绿地，将会极大地提升本案的价值；
产品综合品质：
本项目由于自身的综合品质较高，规模、配套、绿化环境等各项设施
在当地的房产市场中可谓首屈一指，作为目前整个市场的领跑者，小区在
自身建设方面相对于当地市场，有如下几个方面的显著特点：
小区档次及品味吴江第一
小高层住宅社区；
电梯小区；
栋间距非常之大；
国际化建设团队；
房型设计与国际化城市同步；
加拿大贝尔曼规划设计；
美国意格景观设计；
第一太平戴维斯物业顾问；
投资商品牌：亨通集团、沈记置业
劣势及威胁点分析：
从目前情况看，由于位于市中心向南的拓展正
在建设过程中，各方面都存在明显不足：
区域现状
目前区域开发程度较低，综合成熟度不高；
周边生活配套
周边商业服务设施和各种生活配套设施较为缺乏；
价格因素
鉴于本项目的产品定位高度，与区域内竞争楼盘
房价拉开了很大差距。其高价格能否得到产品高
品质市场成熟度的支撑，面临着考验；
城市发展现状
城市化建设进程缓慢，城市综合竞争力不高，极大着
影响房产市场的开发及房价的走势。
附：目前市场对本项目的反响
就近阶段所收集的来访客户反馈信息看：
正面反馈
社会知名度
通过前段时间广告媒体的大量宣传投放，加之两次SP活动，
包括1月份的音乐会及揭牌仪式，本项目至今的客户累计量
已达到2000多组。
市场地位
本项目在整个吴江房产界的龙头地位已经确定，社会影响面极广。
产品认可度
以下方面得到了客户的普遍认可：
小区规模、配套设施、绿化环境、开发商的品牌实力等
负面反馈
各项开盘数据未定，客户产生一定的心理变化
1）前段时间的各种SP活动不断，如揭牌仪式、公开预约
（现已取消），以及即将开展的“岭秀会”的活动，如此多
的活动，可能初衷是为了保持客户对本案的热情和关注，但
如果总是没有实质性的内容，可能造成客户心理的疲惫。
2）在媒体及SP的活动推出后，老客户的回访量明显增多，许多
客户都以为是开盘，但结果仅仅是一些推广活动。因为吴江的购
房者所经历的各类SP活动太少，不像在上海，竞争楼盘多，许多
客户见识的多，可以抱着平常心来看待这些活动。毕竟是在吴江，
许多人会感到疲惫。开盘档期拉的过长，可能会导致部分原先有强
烈购房欲望的客户，其心态可能会逐步冷却。
总结
价格成为购房的重要因素之一
1） 从目前来访的客户来看，大多数为吴江当地的二次购房者。
为了改善目前的居住条件，在原有的基础上，考虑二次购房。但许多客
户在对本案认同的同时，对本案所要推出的价格产生了疑虑。本案的价
格至尽没有推出。由于周边已推出的楼盘价格基本上在2700-2800元/㎡，
考虑到本项目在当地属于龙头地位，大多产品为小高层，其总价相对较高。
2）由于吴江市场整个开发体量不大，同时竞争楼盘也屈指可数，
因而本案的价格将作为吴江目前房产市场的风向标。因而，在定价的同时
也要考虑到大部分购房者的心理需求，不宜跳升太快。故建议采用稳健的
定价原则，低开高走。先抓住部分客户，形成本案的热销，以高品质的住
宅来引导消费，势必对整盘的价格提升有很大裨益。
三房产品成为本项目的主力房型
就目前的客户需求来看，三房将占据主导地位，占到70%以上。尤其是
120—140㎡左右的三房将成为主力需求房型。 顶
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