泛地产战略（王志纲工作室的理论与实践）
泛地产战略（王志纲工作室的理论与实践）:泛地产战略
王志纲工作室的理论与实践
我们的核心能力
创新力：我们力图以动态、辩证、发散的思维方式，为快速成长中的企业（区域）提供超常规发展的创新理念和制胜策略，为其项目运作搭建资源整合与操作平台，引导和支持客户进行创新、超越、变革和突破。
我们的核心能力
公信力：我们独立、客观和相对超脱于操作层面的地位，加之多年来的经过市场检验的成功实践，沉淀积累起来的市场认同感、信誉和品牌。这是一种公信力。这种力量可帮助客户对内统一思想，坚定信念，产生强大凝聚力；对外吸引整合各种资源，并强化客户的推广、宣传、市场拓展能力。
我们的核心能力
引导力：“登东山而小鲁，登泰山而小天下”。有了对全局和潮流把握，我们力图站在一定的高度，进行创新和系统化的策略设计与运作；在项目获得市场效益的同时，更致力于推出新的观念、方法、理论，使其产生示范效应，从而推动行业的发展。
我们的管理文化
我们的理念
引领市场潮流、享受冲浪乐趣
我们的企业文化
拥有快乐的智慧，享受智慧的快乐
我们的管理文化
我们的追求
“在没有路的地方开出路来是策划人的职责。”我们的追求是，在帮助企业获得成功时同时构筑具有中国特色的商业思想库。
“如果你想创造短期的价值，你就去种花；
如果你想创造中期的价值，你就去种树；
如果你想创造远期的价值，你就去播种思想”。
——王志纲
我们从哪里来
1995年初 在广州创办王志纲工作室。
1996年中 公司总部移师深圳，开始正规的公司化
运作。
1999年7月 广州纲略公司作为工作室专门从事不动产
策划的分部正式成立。
公司现拥有三十余人，由一批博士、硕士及涵盖区域经济、投资分析、企业管理、建筑、规划设计、经济评估、营销、广告、物业管理、社区服务等领域的专业人才组成。
工作室服务过的客户（部分）
工作室服务过的客户（部分） （续上页）
工作室服务过的客户（部分） （续上页）
工作室服务过的客户（部分） （续上页）
大势把握
住宅市场进入大众消费时代
城市化，中国经济的持续性增长点
中国楼市进入新一轮的更新换代
泛地产——中国房地产业的必然之路
住宅市场 进入大众消费时代
联合国75国统计资料显示，住宅的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。人均GDP在800—1300美元，为起步阶段；人均GDP在1300—8000美元，为快速上升阶段；人均GDP在8000—13000美元，为平稳上升阶段；人均GDP在13000美元以上，为下降阶段。
发达国家和新兴工业国家人均GDP值已超过13000美元，中国人均GDP值达8000美元约需30年时间。也就是说，中国房地产至少在未来30年里还会有长足的繁荣发展。
从2000年全国房地产市场看 住宅产业的大众消费时代
2000年，我国房地产市场发展势头良好。全国房地产新开工面积为2.83亿平方米，同比增长30.6％；商品房竣工面积2.3亿平方米；商品房空置面积比上年有明显下降。2000年12月份，全国房地产本年资金来源累计为5686亿元，同比增长26.1％。
各大城市2000年商品房销售面积 同比增长一览
北京：成交面积956.9万平方米，同比增长23.9％
天津：成交面积95.71万平方米，比上年增长32％
广州：成交面积604.11万平方米，同比增长12％
重庆：成交面积579.96万平方米，同比增长34.9％
深圳：成交面积236.66万平方米，同比增长12.83％
武汉：成交面积398.94万平方米，同比增长17.46％
厦门：成交面积249.84万平方米，同比增长44.63％
城市化， 中国经济的持续性增长点
中国进入了新造城运动
北京亚运村
上海浦东
广州天河与番禺
深圳福田新中心区
重庆北部新城
成都人民南沿线
杭州萧山与余杭
……
新造城运动带来了什么?
新城市中心的转移引发的“移民潮”
看不见的手与看得见的手的合作
标志性社区与高尚社区——中央居住区（CLD）浮出水面
住宅消费热点的转移
5+2生活方式的出现
中国楼市的更新换代
卖房子—卖家居— 卖环境—卖生活方式
“卖房子阶段”。开发商开始注重建筑设计与施工质量，但比传统的职工宿舍进步不了多少，实质上还是栖风避雨的窝；
随着市场逐步由短缺走向过剩，消费者的要求也日益提高，于是开发商开始注重立面与户型的创新（如大客小卧、双卫、复式等），即进入“卖家居阶段”,然而此阶段房地产卖点的竞争主要局限在室内；
随着人们对健康和生活质量追求的不断提高，“卖环境阶段”浮出水面，房地产卖点的竞争从室内发展到室外（小区），人们开始注重楼盘的总体规划因素，如建筑密度、容积率、绿化率，私密性、安全性，绿地、湖泊、小品以及会所、大门、泳池、学校、幼儿园等配套设施相继成为卖点。
随着社区环境竞争的升级，房地产开发日趋规模化，即由小区走向大社区乃至新城区的开发，而小区、大社区、新城区等又无不以自然与人文环境的营造为基本卖点。竞争由有形要素的竞争上升到无形要素的竞争，生活方式、社区文化、品牌形象等无形要素的地位与作用将日益重要。房地产到了卖文化（生活方式）的阶段。
地段时代
销售时代
设计时代
全能冠军时代
泛地产—— 中国房地产业的必然之路
什么是泛地产？——任何人类活动的可经营，可交易的空间都是房地产 。
在中国，发展商是在市政建设落后，社会配套不完善，社会保障不健全，社会服务不成熟以及产业链发育不成熟，同时生活方式不成型的条件下开发房地产。
因此，中国的发展商绝不仅仅是土地开发商或住宅产品供应商，而是生活方式的营造者和保障者。
案例：星河湾
项目概况
星河湾位于华南板块华南快速干线出口处，总占地面积1200亩，首期建筑面积30多万㎡，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成。
星河湾以强强联手，整体超越的竞争策略，诚邀王志纲工作室、贝尔高林国际园林设计公司、WY国际设计公司、澳洲柏涛（LPT）建筑师事务所等十大国内外顶级专业公司参与打造。
星河湾拥有1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道，2个全天候桥底休闲公园，拥有独家“天然活水生态循环系统” 。首期以一江两河四湖六大泳池四十多个园林水景的靓楼美景式实景开盘。
满城争说星河湾
十八万人涌华南，满城争说星河湾
4月28日开盘，五一期间，十八万人莅临现场，开盘首月售出单位600个，至6月底销售额达到4亿3千万元。一炮而红，成为广州楼市最令人瞩目的明星楼盘。
其时上市广告见报只有三周。发展商名不见经传。销售现场无大SHOW、送大礼、抽大奖。
设计理念
追求整体感——为什么不做飘窗台？
观点：做房地产的三个层次
看得见摸得着——房子
看得见摸不着——环境
看不见摸不着，但感受得到——生活方式
配套设计
名校的引进
——执信中学的进入
会所到底是什么？
——中心会所
——组团会所 不收钱啊 好东西
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