posolo 发表于 2007-11-15 14:45

另外，提醒楼主一点，商业项目的策划核心是“人气”。

风之骄子 发表于 2007-11-17 09:17

回78# 最怕孤单 同僚

最近 较忙 回帖 有点慢  先抱歉了
实话  鄙人 的确 没有太多 商业项目后续运营管理经验
还希望 日后 向 同僚 好好学习  望不吝赐教
之前讲过的几个业态  都是具有成功案例 有自己操作过的 也有看到运营火爆的
观点：
高楼层业态定位 要依托项目当地周边的原有业态结构 要顺应市场 决非是人为的改变市场结构  鄙人深知  消费习惯的重要性  要引导消费 需要时间 更需要手段 需要政府干预

在此 就 几个点进行以下分析：
1、高楼层 的 主力店
首先高楼层的主力店 自然是 能够克服楼层压力的业态  目的性消费极强的业态
之前曾说过 如果是对项目贡献值足够强的主力店  可以免租金 甚至 免水电 免物业费 再甚至 可以给商户的员工发工资 给商户分红
当然这也要好好核算 主力店的进驻  对项目的贡献值
2、业态的拼凑
1500这样的单层面积是比较少见的，一般的商业项目单层面积都在2000以上，单纯的业态很难满足面积的要求 因此 只要业态的目标消费人群不冲突 几个业态一起 是没有问题的啊
比如：万达开发的很多项目 高楼层的单层面积都在3000以上，书店、影院、儿童乐园等业态 规划在一起的有很多吗
3、几个业态的 再分析
（1）儿童乐园
我这里指的儿童乐园  不是 指 电玩型 娱乐城   而是指 充气类  软塑类 和 硬塑类 等后续无需 高额再投入的 儿童乐园  目前 此类儿童乐园 的 品牌运营商（加盟店）已经有很多进驻县级城市
正如 最怕孤单 同僚 所担心 如果是电玩类 娱乐城 不光运营费用高 而且 对有效消费人群的消费观念 消费能力 等多方面都有要求，在二、三线城市 可能性不大 除非是 早以过时的“街机”也许还有可能 但那样就影响了项目品质 不如不招
（2）小型影院
我在此指的电影城 指的是类似  新世纪影城  这样的  量贩式 影城  具有多个小规模的放映厅 最小型的放映厅 只能容纳20人左右  
我做过的一个项目 就有当地的商户 采取 量贩式 这样的模式  效果还不错 至今经营业绩还不错 当然要 看当地的消费能力  
（3）网吧
我自己 就投资过 网吧 多少有点经验 网吧的吸引力 是绝对 够大的  而且现阶段规模型网城 已经成为主导  
目标客户对网吧 的 评判标准就是 网速 机器配置 价格  和 环境   只要有优势 爬爬楼不算什么
大型网城 运作成本低 机器升级成本低 管理成本低…… 较小型网吧 都存在优势 1500平米 对于网城来讲  不算太大
（4）图书和家电
之前也说过 要足够吸引力 能够克服楼层的压力
我目前做的项目 就把新华书店 招到项目4层  成为项目的主力店 买书就要去4层
曾操作的项目  把**家电 安排在 3、4 层（步行街的主楼） 家电运营商 的品牌号召力、成熟的运营模式、强大的人气，保证了运营的火爆，
（5）文化市场
文化市场 不单是指 花鸟鱼虫  此指 古董 字画 工艺品 及 相关行业
俗话说 盛事 古董   乱世 黄金
还是那句老话 要看市场情况 我一表哥管理的商业4层 就是 文化市场 现在租金都到了4元。

我感觉高楼层业态定位 还是要 根据项目周边的 业态结构 及 可利用资源
我现在多采用 招主力店的 办法  其实 很多的 运营商 是希望去 一些竞争相对较弱的地方开店的
纯属 个人观点  望 给与 继续深入讨论

passion105 发表于 2007-11-19 15:01

从"先招商-后销售"的角度上来操作:
1,是业态上的划分要一环扣一环,4层 5层 能找个KTV进来我想这个项目就能活了.或许你认为消费水平低下开KTV要死.其实不是的,不是我说空话,我现在所在的县城在全市经济倒数第一,仅有的两家KTV比市里的收费还高,生意业爆,到临县去考察(还是很穷)一样生意火爆."再穷的地方也有富人"港口城市,来出差留宿的人应该有吧,此KTV生意如果能开起来,项目就有救了.
2,3层做什么?我想可以选择招网吧,别做餐厅什么的,小县城外出吃饭的人不多,出差来的人更不可能跑到三楼来吃饭,做网吧跟KTV结合,打造县城年轻人第一娱乐消费场所.
3.新城区正在大量开发住宅吧?嘿嘿,商机来了,那么多人搬新家,你1 2两层尽量招个家具商进来,本地不行找外地,然后租金啊 免租期啊能优惠就尽量优惠.

4/理念要改变下,这么小的项目想要赚多大的钱是不可能的,所以要本着 回本保底的销售原则,并且做好先投入 后收益的准备,这个收益周期可能还要2 3 年.

如果不做招商,那么,那么,降价?不可行.买铺位送装修费用?
或者改变格局,把总价压下来.

polly-009 发表于 2007-11-30 17:25

小城市的商业确实不好做

LZ的五层商业 面临新区的人气竞争  自身的品质要求  与销售价格的硬性要求

这是我的初步认识

我刚进营销这行没多久   说点个人意见 欢迎拍砖

有没有可能贯穿一个主题  然后围绕主题来打造主题式的一战休闲商城

比如三楼是受二、三级城市欢迎的自助餐

用这个来吸引人群

四楼、五楼 是对应的休闲娱乐  KTV +  网吧之类的

一楼、二楼 是超市类的主力店

在营销上  能否做到  有通行卡   即在楼下消费的积分可以在楼上得到优惠

楼上的消费也可以在楼下得到礼品

通过各种优惠  把整个楼层绑定  打造成一个一体化的城市中心休闲地

kongxin_122 发表于 2008-5-13 17:11

学习了！:lol

aqiu0916 发表于 2008-5-27 11:22

招商做超市吧

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