昨天时间紧 今天小坎坎
最怕孤单 同僚 （同为策划人故称为同僚） 已经说的比较全面了 分析也比较到位我就几个方面分析一下
1、LZ 说的电梯 是垂直升降梯 还是可用客用坡梯
垂直升降梯 对消费动线的 带动作用很小 只能有效的带动高楼层业态的选择范围
而客用坡梯 对消费动线的带动力 就比较大 项目内部铺位规划都要以此为中心
根据电梯的位置 和 进口位置 进行内部铺位规划
形成循环消费 行业互补 客流共享的 客流动线。
最怕孤单 同僚 提到的增加外部观光升降梯 这是一个不错的建议 支持！
*可以缓解项目高楼层的客流问题，为项目高楼层业态定位提供广泛的空间
*可以提升项目品质，提高项目立面形象
但也存在几个问题：
*造价，6层观光垂直电梯采购费用接近100万（曾做过做的项目11层观光电梯费用好像是150万，需再考察一下）
前提，KFS目前资金比较紧张，该项目一层只有1500平米，投入100万能够获得多少回报。
建议：对于高楼层，前期先找商家洽谈，商议是否安装电梯。
之前有朋友提高，高楼层做休闲类餐饮或KTV等，对于县级城市而言高楼层也很难作其他的业态。
由于此业态运营时间等问题，业态均需要直达的电梯，所有如果定位于此，观光电梯或直达的电梯是必须的。
*立面，
第一是能否满足安装观光电梯的条件
第二是安装观光电梯需要损失一定的沿街商铺面积，销售价格自然受到一定的影响，还需LZ好好核算一下。
2、产品档次 的思考
不太清楚新城区新建商业项目的档次如何，但常规来讲，项目在县级城市，项目周边原有的商场应该比较破烂。
建议，项目配套一定要高标准，树立项目的高品质形象，也好为下一阶段销售买点积累素材（卖配套、卖环境、卖管理）
注：高标准也不是说非要建成LV标准，还是要以市场为前提，在县级城市装修配套照明等方面比周边商业项目高两个档次就好了，再装几个新的设备，就是高标准了（感应自动喷淋、跟踪型监视器等就可以了）
策划就是卖梦，住宅卖生活，商业卖前景。
县级城市发展是必然的原有商业模式早就过时了，现代化的商业配套、先进的商业运营管理模式就是顺应市场发展要求的。（可以这么说，但事实并非全不是这样的）
3、业态定位 的思考
由于我不太清楚当地商业的经营情况，我就以经历的几个县级城市项目的情况讲一下。
刚才看了几个朋友提了几个方案，有几个是差不多的。
县级城市不像一线城市，消费动线可以达到4—5层，在县级城市，类似该项目这种规模的商业最多3层，三层以上一般都是对租金压力较大，消费目的很强的业态，如（KTV、家具、宾馆、培训班、娱乐性业态、写字楼均可）。
建议：
综合性商业广场（由于项目单层面积较小，专业性的业态定位，很难满足要求，最大问题是楼层太高，一般的专业性市场业态，无法满足要求，还有一点就是项目的位置，具备了成为综合性商业的条件）
1F：综合性商业（沿街一定要高档，内部皮具箱包、鞋帽、品牌服装皆可）
2F：中高档服饰
3F：中低档服饰或家电或家居
4-5F：专业性 目的性较强的业态（KTV、家具、宾馆、培训班、娱乐性业态、写字楼均可）
注：业态定位是前期的工作，后续要根据市场情况进行周期性的业态调整，以市场为主导。
但服装、服饰是综合性商业项目的根本，切记。
4、使用率70%
鄙人对这个数据有所疑问，我不太清楚内部铺位规划，但我做过的项目，使用率都没这么高，为避免日后出现问题，提个醒。
配电室、空调机房、物业室/监控室、更衣室、收银台、公共走廊、公共楼梯、电梯、卫生间、柱子都要算公摊啊，而且你的项目单层面积又这么小，公摊应该更大，不妨再算算。
5、可销售空间的思考
鄙人认为项目仅做一二层销售为宜，最多再拿三层出来销售，其他的就不要销售了。
县级城市一二层销售还可以，三层的销售难度是很大的，对于代理公司而言，这笔钱还不如不挣。
对于kfs而言，如果需要资金，有这些固定资产，运作手段有很多吗。
根据你的意向销售价格（不过不知道你的价格是怎么制定的，周边商业的租金多少？），一二层的销售额差不多够楼的成本了吧，这个楼的建安费用应该在2000万左右吧。
我现在做的商业项目三层，有客户要买，可KFS就是不让卖，KFS还要三层套钱呢。
想到啥就直接说了，思路比较乱，先瞅瞅，看看能不能有所启发。
[[i] 本帖最后由 zishuijing8320 于 2007-11-10 14:20 编辑 [/i]] 看了大家的帖子,不敢评论什么,因为大家对这个城市具体情况的了解还是有限的,无法做到有很强的针对性,但是有一点我是可以确定的,在人口只有7~8W的小城市里,几乎是没有秘密可言的,那LZ提出的招商会的活动基本不可取,会有把项目逼到决路上的风险,照你前面所写的意思,是弄一次虚假的炒热人气,但在那样的小地方,真正有能力或者有意向购买商业用房的人,基本都属于同一阶层的,互相的相熟程度可能要比LZ想像中高,所以找的都是外来人员,大家肯定能感觉到异样,找本地的,那破绽就更大了.所以个人觉得类似的招商会一定要慎重.. 对于项目而且,我觉得可以更接近当地人熟悉的产业来做,比如结合当地的特产或者产业重点.做生意的人都有做熟不做生的意识.剑走偏锋才能绝处逢生,我能提供的思路就是不要一味的想着如何拉高项目档次,相反,可以更低调一点,不排斥做成类似批发市场的感觉,当然前提是我刚刚提的结合城市的特色产业.比如江浙地区的轻纺,江西的陶瓷,或者是当地土特产之类的,帮日后的消费者定位在外来人士身上,而让本地人来做商家,
不然的话,要在7~8W的人口里做自产自销的事情,确实难度很大,做一个死一个也不为过
关于观光电梯
俺的项目，只有4F，装观光电梯花了70万，俺那里还有观光电梯正在安装时候的照片，如果需要，可以友情提供PS：问了问总工，总工说都能加，只是施工很麻烦。而且4F和6F的电梯，好象性能要求不同，价格差异较大，得问问专业人士了，建议找电梯供应商开个会，看能不能装，要装得花多少钱。就选运行速度2.5米/秒的那种就OK 了，便宜。
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2007-11-10 14:23 编辑 [/i]]
再补充一下 目前全国的商业贷款都紧缩了
我手里现在有好几个城市的商业项目，商业贷款都已经停了，这个需要再注意注意，回款速度应该会受到一定的影响，和KFS签合同时要多注意。 把3 4 5 分隔了当公寓租把 1 2再招商 要是开发商不同意 那就是死定了 没特点的老房子 这样叫自救回复四十一楼
房策果然人材辈出,在下受益非浅.70%的数据是真实的,看了设计师的图心是拔凉拔凉啊.
(配电室、空调机房、物业室/监控室、更衣室、收银台、公共走廊、公共楼梯、电梯、卫生间、柱子都要算公摊啊，而且你的项目单层面积又这么小，公摊应该更大，不妨再算算。)
地方城市啊,很特殊性啊,这里面大多数都是没有的,为了出面积,有些公共设施....举例吧,知道卫生间在那里吗?快变成空中阁楼了.
这个设计师该拉出去枪毙了.
第三部分：四五楼的业态定位探讨
[color=blue]按照不能增加观光电梯的思路，来做定位吧：[/color]定位原则：
[list][*]首先，消费的目的性要非常非常非常的强。强到大家愿意爬上4、5F来消费。[*]其次，该业态具有唯一性和特色性，就本案才有，别处没有。要想消费，就得爬4、5F。[*]再次，要县城能够养的活。1—3F，总共才4000多点的体量，放到该县，养活问题不大。但是4、5F的特色业态，得仔细考虑这个问题了。[*]最后，该业态要能承受得起房租。[/list]-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
定位探讨：
不能做的：
[list][*]餐饮类、网吧类、KTV类等娱乐性业态首先排除。明显不行，人流没法组织。[*]写字楼也排除。按照电梯的使用情况和使用频率，除非房租很低，高了使用方肯定会和其它地方进行比较。再说商业楼盘做成写字楼，BOSS肯定有抵触情绪，他面子过不去。[*]家具、家电等排除。没仓库不说，货物搬运就是个大问题。估计唯一的电梯只有专做货梯了。[*]培训班类好像也不行。成人培训班一般没有固定地点，而青少年培训班，受限制于县城的消费力，养不活。[/list]
可以考虑的：
[list][*]宾馆似乎可以。[/list] 把电梯专供4、5F的宾馆使用。宾馆肯定没大堂，只有做成50元/晚的经济型宾馆。
按照四层3000元/㎡，五层2100元/㎡，以12年回报计算，租金约18元/㎡·月，总租金约为5.4万/月。
3000平，根据楼层图时机情况，估计能划分的房间90—120个不等。
根据以上计算，住宿率得维持在50％，宾馆才能做到盈亏平衡点。这一数据偏高，普通是30％—35％。
建议做个市调，论证下可行性。如果仅仅是8万人的小县城，估计有问题。港口城市给我们留下了一线希望。
[list][*]其它可行？请恕才拙，暂时还没有想到。[/list]总体来看，似乎宾馆是唯一的出路，而且可行性还不得而知。
大招：[color=blue]为期三年的“超级售楼部”[/color]
其实不叫售楼部，叫“青少年课外培训中心”。把外语补习班、奥数补习班、各类兴趣培训班等等，统统搬到4、5F来，咱不收培训班的房租，不但不收房租，咱们还专门请几个专业保安来维持秩序，负责孩子安全，咱就做亏本生意。咱亏本为的是什么？是县城人的口碑，当县城的家长们，都很认同公司的行为和公司的付出时，对公司的声誉是种什么样的影响？
说到这里都明白了，这个“超级售楼部”一举三得：
1、通过培训班的周到服务，建立良好的企业形象，。同时，提高KFS在本地的深望，彻底解决他的面子问题。
2、蓄积客户资源，为公司两个新地项目蓄水。当销售时机一到，这些孩子的父母，优质客户群。
3、给1—3F的商业吸引人气，提高项目知名度。
这些东西价值多少？
对公司品牌的广告效应：每年至少值40万吧！三年120万。
对公司新盘的蓄水效应：以每月吸引300人次的培训量来算，三年共吸引10800人次。培养优质客户5000名以上，至少价值50万吧。
对BOSS本人的声望影响：这个不好说，暂且不算吧。
合计：170万。
再来看看咱们损失了多少？
4—5F迟卖三年而已，总价700W左右，按10%的融资成本来算，三年220万。最关键的是现在卖时机不是很适合。
二者合计：—50万
理解为，BOSS三年只花了50W就大大提高了自己的深望；或者说，为了减小本案的销售风险，多支出50万。
怎么做呢?既可以与现有的培训班合作，也可以通过教委等资源，聘请知名教师、知名退休教师，自己组建培训公司。经营过程中不以盈利为目的，以宣传公司品牌为目的。不管是自己组建公司，还是与培训班合作，我想日常经营中，保证不亏本是没多大问题的。
这样已经是把本案的4、5F的解决，跳出商业运作的范畴，提升到公司品牌运作了。不知道KFS能不能接受，如果能说服其接受，贵公司可以KFS的两个新项目销售代理一并接下来，相信会比较好卖。当然，在说服KFS的时候，估计会费上不小功夫。
思路有点天马行空，请各路高手拍砖。
同时提请楼主注意，招商、销售、开业的时机，特别是在取消5.1黄金周后，4月下旬—7月底，都是商业的低谷月。如果有兴趣，我们可以共同开贴探讨。
[[i] 本帖最后由 最怕孤单 于 2007-11-10 16:04 编辑 [/i]] 首先，我觉得LZ对项目对于悲观
LZ经常性提到过新城和老城，我不知道项目所在城市到底有多大，但试想，一个7-8万人口的县级市，相差也不是特别远的，试想下从整个城市发展规划来看。
我觉得商业地产，客户无非分为投资或自营，关注点的也就那么几个。你项目优势也很明显，产品本身并不存在特别的缺陷，我觉得还是有很强的操作性的。人气有了，经营优势有了，首先我希望你能诊断出客户对项目最大的抗性是什么，如果是价格，就从这方面出发，淡化客户对价格的心理抗性，如果是其他方面，同样可以对症下药。
商业地产操作，三楼的朋友说的非常专业。
此贴主要希望LZ对项目有信心。
刚才上不去网了 明天再来
建议只售一层！
在县城老市区，他绝对有商业价值，只是没有被挖掘的原因。我建议你应该好好研究附近两个国营百货商场的经营内容，把本项目作为其升级板和替代品，用广告宣传、舆论彻底击挎这两家商场（:lol 反正是国有的，没人找你麻烦）。对外宣传除一层外全部不买。这样就把所以商业价值都集中到一层，我想10000/平方米会抢购的。至于二层以上的资金回收问题，我想照你说的kfs在当地的人脉，应该和当地的银行关系一定不错的，呵呵，变现是绝对没有问题。等你把一层卖完了，回头考虑二层以上的销售，那就是水到渠成的事了。 1一楼可以做精品百货,主要以珠宝化妆品皮具手机为主,二三楼以服装为主,四楼做超市,五六楼做娱乐.
2门前是否能做个音乐喷泉广场,外带一步观光电梯
3举行一场县域经济论坛会,先洗脑
4软文DM电视广播等齐上． 1F 进驻有品牌知名度，人气也叫旺的商。（如：KFC，麦当劳）或者进驻小孩子很受欢迎的饮食店。靠孩子来带动父母消费。（另外，和银行协商 搞个ATM机在商场门口旁）
2F 在1F积累的人气下，可以去招品牌服装进驻
3F /4F 则搞高档特色 餐饮
5F 还是觉得经营网吧较合适（毕竟上网的大多是年轻人，上个5楼没什么）。要是开网吧的话，应该领开个通道到5楼 把这些人和进入3、4楼的人群分开，避免让前去3、4楼消费的人群觉得人员太杂
回 最怕孤单 的 四五层业态定位 探讨
首先绝对肯定 最怕孤单 同僚 的大胆想法如果没有这样此类天马行空的想法的 如何做策划人 先顶一个
在没有电梯的情况下，业态定位也是比较准确地。
但大胆的想法中稍有瑕疵：
1、4－5F 后期运营问题的思考
没有KFS希望有后遗症，更不希望自主经营（除非KFS原来就是运营商，否则90%以上的可能性要赔），最多是零租金火爆市场。
当然目前90％以上的KFS无法全身而退，也是不争的事实，毕竟商业不像住宅，找个物业公司就可以走人。（当然也不是绝对的撒手不管）
目前我国的商业运营管理公司比较稀缺，或者说是成功的、负责的商业运营管理公司不多，如果类似此项目如此规模、如次城市的项目而言，就是重金找到商业运营企业，最多也只是派1－2名新手管理管理，或者直接美其名日，商业运营顾问。
对于销售而言也许够了，但对于商业项目而言风险是很大的。
我操作过的项目，有找过全国知名运营商当顾问的，前期推广阶段搞活动时，来项目看了看，做了一个长达近2小时的演讲，对销售起到了一定的推动作用，提高了成交率，但项目正式开业后就再也没有听说过此人。同时由于地区差异，很多的运作模式也是不太适用，特别是在二、三、四线城市。这个项目前期运营出现了一定的问题，不够由于政府对商业中心的道路改造，城市商业中心东移，该项目目前已经成为绝对的商业中心，房价翻了近2翻。
2、培训业态的思考
如果项目4－5 F做培训班，首先是肯定的，原因我之前也提到过，县级城市，3层以上销售难度是很大的，分销的可能性很小，整租或整销是必然的，这里先不分析其他的业态，就说说培训班。
（1）业态的小调整
不太清楚当地实际情况，在此就以常规经验说说了。
如果做培训班应该无法支撑成学习类的专业。
其一，作为一个7、8万的县城而言，一般最多有3－4所小学，2－3多初中，好能有个高中，生源有限。
其二，县级城市学生家长的意识还有待提高，该种消费还在培养中，如果还需要推广就太没有必要了。
其三，县级城市的老师收入很低，一般的学校为补贴教师，都以很低的价格为教师提供场地，甚至免费。
就这几点就限制学习类培训业态的空间，难度很大。
因此，如果要确定培训的业态也要根据当地情况进行适当调整，如：舞蹈、英语、跆拳道等。
（2）培训类业态很难为项目提供人流
此类业态的培训班，一般在晚间，最早也要吃完完饭吧。
县级城市生活西关多比较保守，晚上的营业时间不常，一般很早就关门歇业了，对客流的吸引力很小，因此可以适当考虑一些日常就可以完成的业态比较稳妥。
在此鄙人以不同的角度 阐述一下我对四五层业态的思考
1、销售
销售毕竟是我们创造价值的根本所以放在第一考虑
定位原则：可以提高项目形象、增加项目的美誉度、强化项目核心竞争力
2、运营
商业项目的根本，无论投资或自营皆与此联系紧密
定位原则：火爆运营（最好不影响低楼层）、为项目吸引人气
3、形象
品牌是项目的生命，项目如果做整体，每一层都是项目的一部分
定位原则：树立品牌、打造形象（带有色情成分等不良影响的均不可）
4、收益
收益肯定是要追求的，条件是在满足以上条件的前提下（KFS需要资金就去抵押吗）
定位原则：择优、择高（高不单指价格，要综合分析）
鄙人对该项目4－5F业态定位及操作的建议
之前 最怕孤单 同僚 是在没有观光电梯 无法解决 客流动线和管理问题的条件下的业态定位探讨。
鄙人认为，4－5F的销售难度大，就应该前期先找买主或运营商，谈判吗，说不准天上吊元宝，还能是项目的主力店。（这是项目商业操作的基本流程，低楼层也要同步进行了）
谈判中就确定了什么业态，是否需要装电梯，问题就解决了
只要价格合适，招商难度应该不大
如果真是主力店对项目有帮助，0租金 免水电 包吃住 发工资 分红 看贡献值了。
[[i] 本帖最后由 zishuijing8320 于 2007-11-11 10:33 编辑 [/i]]
我帮LZ 说句话吧 望更多的高手参与 畅谈实际操作思路
之前就看到一个实习版主提到 项目实际如何操作的几个有建设性的实际操作建议我们现在的讨论重点都在业态 或 一些小的点上 当然都是重要的 都是基础[color=RoyalBlue]（业态是商业项目的生命）[/color]
但鄙人认为 这些都需要以当地的实际市场情况为基础 变化性较大
所以我帮LZ说句话 大家深入探讨一下 操作思路 大家好好交流[color=Blue]
LZ 不会有意见吧！:lol
LZ 先提几个你没有回答的问题？
1、当地投资意识如何？
2、项目周边商铺租金如何？
3、居民收入如何？（不是指综合是细分，特别是高收入人群的分析）
4、建筑平面图（不保密的话，让我们也见见，该枪毙的设计师水平如何）
5、周边商铺的业态结构
就先问这些吧，看看能不能给你点帮助！:loveliness:
还有就是 大家最好qq联系 不要太晚打电话 谢了！ :funk:
[[i] 本帖最后由 zishuijing8320 于 2007-11-11 11:04 编辑 [/i]]
胡乱说两句
不是说所有地级市的商业就是头疼的事,我现在操作的这个地级市项目就很好,市内地王,开盘一星期销售90%,临街卖到61200元/平米,内铺28000元/平米.主要你这个项目体量小,形成不了规模,势必就形成不了市场号召力,且层次太高,每层面积也太小,对于商场经营定位方面来说也不是个好消息.
同情你的焦虑,:handshake
也不也了解你周边市场的一些大概情况,个人认为你一二层可作百货商场布置来作(一楼珠宝\首饰\皮鞋皮具\烟酒类等;二楼精品男女服饰;三楼休闲服饰\运动品牌\四楼设置成一个主题游乐场(成人电玩\或直接设置成一电影城)五楼设置成小吃等),尽量作到业态完善,
这样对于销售问题是不大的,有点难度的招商问题,四五楼建议整层购买,一二三楼散铺销售,设定回报模式为固定或分红模式(根据当地习惯来定,我们两个全上,三楼以上为固定回报,一二楼为分红,)实现对各楼层分开处理,小化目标,定位更细化,
配制问题:强烈建议增加配套,电梯是必不可少的,如果情况允许可增加一到两台室外观光电梯(意在增强整个商场档次),只有地暖没中央空调?要看具体的设计图纸才知道对商场销售及经营可否影响,如果影响过大,建议及时改变(我们的项目图纸就在10易其稿) 1、当地投资意识如何？
此城市为海港城市,但是开发程度不够,没有太多的投资客和投资环境.当地皮毛市场相对比较火热,相关于养殖的辅助产品也是一个热门.不过从今年年中开始有些低迷.
客户定位有些难度,当地对项目的风评不良好.
2、项目周边商铺租金如何？
我只能说很低,因为还没有详细数据.哎..公司市场部并没有太多预算,多为新手,还在培训中.公司其他项目也需要人力,最近我司闹人材荒.
3、居民收入如何？（不是指综合是细分，特别是高收入人群的分析）
我记得我回答过1000元人均,勉强的数据,不过相差不算太多.
4、建筑平面图（不保密的话，让我们也见见，该枪毙的设计师水平如何）
我想我可以公开.最后商量一下.
5、周边商铺的业态结构
周边没有类似项目的买卖.基本是百货商场,没有特别闻名成气候的市场.成气候的就一个皮毛的市场,似乎与本案无关,二个地段二个方向.市政规划有够糟糕的.
新城新项目基本住宅为主,老城区的规划多为商铺,基本还在"最前期"过程(关于这个实在不便多说,请谅解.)
回54＃zishuijing8320朋友
感谢兄弟对于培训班的专业指导我个人也认为，关于培训班，只是一种创意而已，如大家说知，从创意到实际还有很多工作要做，比如你提高的运营问题、生源问题！对于培训班针对舞蹈、跆拳道的培训班定位，我的看法和你有点小出入。舞蹈、跆拳道的培训班或许能真的在运营后有点利润，但是那不是我们做培训班的目的，很明显靠培训班不可能把房子卖出去。做培训班是为了培养客户群，打响项目、公司名气，不亏本就行了的项目。
对于培训班是否适合，我觉得如果有人愿意租4、5楼，或者能找到酒店等主力店，那100％优先考虑，培训班只是租不出去的“废物利用”而已。
对于你没有探讨到的其它业态，我个人看法是，除了酒店，其它生存可能性很小，你呢，希望能听听你的专业意见！PS：我手上楼盘的4F，原来也面临差不多同样问题（虽然通过加装电梯解决了，但下次可能如楼主一样遇到不能装电梯的情况）？
感谢你的探讨，欢迎继续探讨！ 抱歉,此设计图不能公示.
不过可以展示下外景效果图. 刚刚看了楼主得帖子，有几点小提议，不知道可行否
1、不知道项目平面如何，可否重新调整一下结构布局。4、5两层改造成小户型公寓楼或小型酒店出（入口单独设置），找一家专业得酒店管理公司入驻管理。并带租约形式销售。
2、现在的父母们对小孩子都比较舍得消费。把1、2两层商业定位婴幼儿用品，3层就可以设计成亲子园之类。
3、有了1、2、3层的定位，可以根据目标人群进行相应的招商活动。
4、举办一些与之相关的活动吸引人气，把商场炒热。到时候以带租约形式进行销售。
不知对楼主是否由帮助