武汉房地产项目主题总结（免费共享）
[size=3][size=4][size=5][align=center]房地产项目主题策划[/align][/size][/size][/size]注：本文转自黄福新《房地产策划》。
主题是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等个要素，像一根红线贯穿于整个项目策划之中，使策划的各个要素有机的组合成一个完整的策划组品。
房地产策划主题是项目集中表现的特殊优势和独特思想，是发展商倡导的某种生活方式，也是该项目的主要特点。特殊优势是项目客观具备的有利条件，其中有些是一目了然的，无需过分强调，本身就有吸引力，如区位、地段、交通、环境等；有些则是潜在的，要通过反复调研、考察、分析，才能逐步明了；而发展、昭示并且淋漓尽致的渲染和表达这些潜在优势，往往会使项目独具特色。特殊思想是主观创造的特殊个性，通过主动营造某种主题氛围，激发人们对特定生活意向的联想，赋予项目以生命，从而使居住的物质环境变得人性化，亲情化，真正符合“以人为本”的思想。
策划主题包括宏观主题和微观主题。宏观主题是指贯穿于整个项目的中心主题，它是房地产项目开发思路、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各个方面的综合体现。微观主题是指在中心主题的统率下各个环节体现出来的具体主题，如市场主题、设计主题、营销主题、广告主题等，它们是房地产项目各个方面思想的分别体现。宏观主题从项目的整体上统率着微观主题，微观主题在项目的具体环节上支撑着宏观主题，使之既鲜明又丰满。
一、策划主题的作用
☆策划主题能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个因素围绕着中心思想展开。
☆策划主题能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神文化需求，在品质功能上满足人们的物质需求。
☆策划主题能使项目具有区别于其他项目而展现出来的特有的个性。
☆策划主题能使项目在推广时易于体现项目优势，也就是鲜明的特点，赢得买家的广泛认同。
☆策划主题能提升项目的价值。
二、主题策划的基本要求和原则
1、主题概念的要求
☆立意新颖，富于个性。项目主题流于形式，陈旧、雷同，不是好的主题概念。
☆主题简介，易于流传。主题概念琅琅上口，平易近人，是最容易流传的。
☆含义深刻，便于挖掘。主题概念在简洁的基础上，要含义丰富、深刻，内容广泛，使再进一步挖掘的时候有广阔的空间。
☆适度超前，合于实际。主题概念最好是别人没有用过的，并且要有适度的超前意识，但要合乎实际不能与现实脱节。
2、主题概念的原则
☆主题概念必须迎合市场与行业发展的趋势和机遇。
☆主题概念必须立足于项目或企业的资源优势。
☆主题概念要有足够的深度和广度。
☆主题概念要有独特性。
☆主题概念要有完善的支持体系。
3、主题策划的基本要求
☆策划项目要采用最新的或独到的思想理念。
☆策划项目要领先引导消费者的需求。
☆主题策划要善于挖掘项目的文化、科技、服务内涵
☆策划主题要十分注重建筑设计的理念创新
☆策划项目要把握主题概念的整合和推广
三、房地产策划的主题系统
1、宏观主题系统
宏观主题是贯穿于整个项目的中心思想，它是房地产项目开发思路、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。
☆从复合地产的角度来分，有教育主题、旅游主题、体育主题、IT主题、科技主题、艺术主题、音乐主题、商业主题、生态主题等等。
☆从国家倡导的角度来分，有国家康居工程主题、国家科技住宅主题、国家生态社区主题、国家节能住宅主题等等。
☆从生态环境的角度来分，有园林主题、山水主题、景观（市景、园景、山景、水景、海景等）主题、公园主题等等。
☆从配套设施的角度来分，有绿化主题、会所主题、运动主题、智能化主题等等。
☆从目标客户或职业来分，有白领主题、老龄主题、教师主题、学生主题、富豪主题等等。
☆从概念资源的角度来说，有五星级服务主题、身份象征主题、生活方式主题等等。
2、微观主题系统
微观主题是在宏观主题的统率下，在项目开发进行中各个环节表现出来的次中心思想。如在建筑设计的设计主题、在广告宣传环节中的广告主题。
前期策划的微观主题，有目标市场主题、项目定位主题、目标客户主题、项目设计（规划设计、建筑设计、方案设计、环境设计、会所设计、样板房设计）主题等。
后期策划的微观主题，有项目包装主题、楼盘定价主题、广告宣传主题、形象设计主题、促销活动主题等等。
3、多主题和单主题的策划
在房地产策划实践中，一般用单主题策划就已经取得了很好的效果。但是，策划师为了使项目主题更加丰富和饱满，运用了两个以及以上的宏观主题来策划项目，取得了更好的效果。
☆一个主题为主，几个副主题烘托
在项目中为主的主题起到主导的作用，若干个副主题主要是起烘托的作用。这样的宏观主题不会单调，起到了加强、丰富的作用。如在“体育运动”的中心主题下，又用“生态”副主题来强调、烘托，达到的效果就比单主题好，而且它们联系的更紧密，中心主题、副主题都与人的“健康”有关，更能吻合购买者的心里需求。
☆多个主题齐头并进，互相补充、互相映衬
若干个主题混在一起，共同在不同的角度、方面来互相补充、互相映衬，达到双赢或多赢的目的。广东顺德“碧桂园”的主题就是一个多主题策划的项目，物业服务主题（星级管理）、教育主题（国际学校）、配套主题（豪华会所）三个主题糅合一起，与项目目标客户的需求相当吻合。项目的客户乡镇老板们考虑最多的就是三个方面：在外赚钱经常不在家，需要完善的物业服务；小孩继承父业需要高水平的教育；钱多了要有象样体面的地方来消费。这三个需求刚好和三大主题一致，顺德“碧桂园”的成功就是自然的了。
四、房地产主题策划的具体运作
1、策划主题的来源和获取
要进行主题策划，就要寻找主题概念的源头，即主题概念来源于哪里？这实际上是概念的创意过程，策划主题可以从以下几个方面来获取：
☆可以从项目区域的文化内涵中抽象出来；
☆可以从竞争性项目对比中挖掘出来；
☆可以从项目自身内在素质中分析出来；
☆可以从顾客需求中选择出来；
☆可以从社会经济发展趋势中演绎出来；
☆可以从房地产发展的最新理念中提炼出来。
2、策划主题的提炼和确定
主题概念的素材有了以后，就要进行提炼和确定，实际上是概念创意的论证过程，在提炼和确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：
☆主题概念是否富于个性，与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。如果达不到这个要求，宁可舍弃，也不勉强使用。
☆主题概念是否内涵丰富，易于展开，充分展现项目的优势和特点。有些主题概念内涵狭小，展开时支撑点不够，不利于主题概念的体现与贯彻。
☆主题概念是否符合自身情况，是否与本项目的要求相吻合，哪些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。
☆主题概念是否迎合市场买家及目标顾客的需求，这是判断主题概念的关键所在。那些不能激起买家购买欲望的主题概念，最终会断送项目的前途。
3、策划主题的支撑与体现
主题概念经过提炼与确定后，就要在项目具体因素中支撑与体现出来，营造一个实现这一主题概念的支持体系，使项目主题站稳脚，不至于是空乏说教的概念。支持体系有项目选址、规划设计、营销推广和物业服务等部分。在这几个部分中，重点是规划设计部分，它是主题概念支撑和体现的中心。规划设计体现了主题概念的内涵，其他方面就迎刃而解了。规划设计有环境设计、住宅设计、建筑造型设计、社区服务设计等多个方面，设计中可根据重点有所侧重，统一布局，使主题概念得到了全面的贯彻与体现。
4、策划主题的检验与反馈
当一个项目开始推向市场的时候，主题策划是否达到预期效果，获得成功，就要靠市场来检验和反馈了，检验与反馈的结果好坏，为项目的发展作调整和为新的项目开发提供有益的借鉴和参考。
武汉房地产开发项目主题小结见附件部分。
[[i] 本帖最后由 yongjin 于 2007-11-5 14:45 编辑 [/i]] :) :) 好东西没有多少人顶啊，自己先顶下了 谢谢搂主分享 这个好
每次想市场定位的时候就恨少读
谢谢楼主分享 下了50 :victory: 感谢LZ分享 谢谢分享 顶
靴子 除了楼主的东东，偶还很喜欢二楼的头像……;P ;P ;P :lol
当然顶你 :lol 支持
顶
谢谢啦:) :lol :handshake提问
能不能说下武汉 08年的房地产市场情况啊，我是武汉人，我想回去做策划啊，不知道前途怎么样？ :P 顶! 这个东东写的不对页:
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