ttrr23 发表于 2007-11-2 23:32

巧谈融资

做这个行业的朋友都知道干地产和玩抵偿的区别,下面兄弟简单介绍下 自己的拙见!
玩地产:我是北京人，所谓玩用句土话讲就是虫子,就是有独到的地方,用最少的钱做最大的事.例如自己有个项目,先期没钱,怎么办呢?先桃点小钱吧,施工方不用出钱(和骗钱的局不会是一码事),要求垫资,现在商品房都是主题封顶 银行给做贷款,资金回笼可以从销售着手(销售技巧就不谈了),承诺垫到主体的50-80%给付总造价的一个比例(具体情况具体分析).这样前期的大资金链就基本完备.关键的到现在还没提呢,就是前期的小资金那里来呀?!现在 做代理的几乎都要交个保证金,着钱其实就是给咱开发商的零花钱,找2家以上,没个收取50W+的保证金,在交钱的公司里选择一家最好的,都签合同,但是要写名违约责任,别给自己上套!!钱都到位了,把自己该花的钱花了，期于的看哪家难伺候先打发哪家,好说话的漫漫熬着他!!然后用他们的钱来运做自己的钱,记得自己脑袋里要有个做事的顺序,要环环想扣的，哪步走错了您旧成诈骗了,小心无大错呀!!前提是自己项目属实,后期资金有保障的前提,在说了，即使没保障拿垫起来的东西去到银行做抵押一样拿到钱!一点拙见,兄弟操作2次了，没出先大事呢,有点纠纷是正常的!!
在说做地产:这个就简单了,照章办事,依照流程操作,可是说句大白话,有那么多钱谁干这个,有一个项目的全部资金我能干3个项目了，几乎都那样做吧,用利息和利润做比较哪个划算估计谁都很清楚的!!!
今天就到这里吧,改天不犯懒在写,如果那为兄台需要具体操作方式可以 留言,兄弟会知而不言,言而不尽,但是做代理的朋友千万不要骂我,其实事实不只我这么做,天下乌鸦一般黑吧,估计是没白乌鸦,学会把握关键点,记得什么责任都不要自己抗,所有你做的都是公司行为,你只是公司的一员,一个命令的执行者而不是决策者!!谢谢来踩的朋友 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!千万别 玩大了回头来找我算帐!!

che1967 发表于 2007-11-3 10:43

兄弟真是高手,
我也是现在资金比较紧张,
还有什么比较好的方法可以指教下码?

ttrr23 发表于 2007-11-3 14:19

谢谢顶我的朋友,我着人懒的厉害,打这么多字没出几个错别字已经是对我最大考验了,上面说的不是很全面,很多操作中技巧是要现场发挥的,关键是彼此的信任,怎么样取得着种信任是成败的关键,选择一个好的人来 操作是也是非常的关键!!

coolking 发表于 2007-11-3 14:36

不错不错
能看出来
兄弟是沙场老手了
有机会加我
QQ:395533136

ttrr23 发表于 2007-11-3 15:27

反正我说了，做代理的和施工的不许骂我,在用着方法的人也补药吗我，其实谁心理都明白的 ,一种商业手段,我单位现在以前的项目我也是类似的方法在操作的,我的Q:71211130

zhaoliang2415 发表于 2007-11-3 18:17

厉害啊

以后要多向老哥请教请教啊

虫语药香 发表于 2007-11-3 19:44

代理商也不都是傻瓜吧？

ttrr23 发表于 2007-11-3 20:15

大到这个结果可能大家都觉得不容易,关键就是这个让人信任的环节,现在做代理的都想拿项目,大家可以算下现在代理公司多还是新项目多呢,有多少没项目的公司呀?多少公司 几个项目的?还有就是保证金是个普遍的现象,并不是违反行业常规的,还有最关键的是施工的,如果你只要代理的钱不开工的话那就进去了，成了诈骗,也就是被玩了!!!关键是环环相扣,走错了就完蛋了

HSQPP 发表于 2007-11-5 10:03

虽然很了解,可是还是要叫一声"苍天哪"!
看你如此不怕不骂的份上,支持你一下!

ttrr23 发表于 2007-11-6 20:34

则呢们那么多人看就是没人顶下呢，是对兄弟写的没兴趣吗还是有更高的招数,有的话交流下

cool77 发表于 2007-11-6 21:06

不错.用我们湖南人的话说,楼主应该是洞庭湖的老麻雀了.呵呵

leoyang1981 发表于 2007-11-7 13:04

楼主写的是不错，具有一定的可行性，得好好看看

che1967 发表于 2007-11-7 14:12

靠代理商的那点定金好象没多少吧？

ttrr23 发表于 2007-11-7 18:58

其实楼上那哥们说的不错的，靠代理的钱知识杯水车薪,关键是运转起来,目的不是骗钱,要骗不那样骗,这是前期的一点费用,也就是一些日常的办公费用，算零花钱吧!!关键是后期的资金来源!!希望哥们您能看的仔细点!后期是靠垫资垫起来的,然后用地上物向银行抵押贷款!!因为银行不向地产商提供流动性资金!!着是9.31央行的文件!!谢谢支持!!!
这些都是环环相扣的!!谢谢,有具体的情况可以问我，本人有点小的心得!!也回和大家真诚的交流的!!

dranger001 发表于 2007-11-7 20:32

这块内容确实比较难与操作，开发商与代理商关系微妙，这个线确实很难踩。

che1967 发表于 2007-11-7 23:31

呵呵,我们那有个楼盘听说交10W定金未开盘之前月息1厘,
就是不知道是不是真的;如果是真的,
顺便说下,我们那边政策方面没那么严格,可以收定金,没预售许可证业可开始卖等等,
请问楼主在这种情况下有什么好的方法尽快回收资金呢?

VsOp 发表于 2007-11-8 00:08

....

ttrr23 发表于 2007-11-8 09:15

说实话,您那样的操作 我还真不敢,没有销售许可是不允许出售的,还有在销售许可下来前利用VIP卡形式,会员,提前认购之类的手段都属于违规操作!!但是可以利用爱他公司操作,千万不要牵扯到本公司!不管是什么形式的文字性的东西都不能有,那样收到的钱是你的,但是出了事和你没关系.找 议价或几家销售都可以同时操作前期此项目,同时承诺手续完善给他操作,但是要看他的能力,也就是给你们销售的情况,然后 在视个公司能力定是谁 具体操作次项目!!
兄弟我有一个原则,就是存在违法违规的事我 尽量不参与,但是即使参与了也不要留下任何文字性的证据,也就是说自己可以无责的前提下 操作!把风险降到最低!!
还有您说的保证金的事也不是你所说的那样,那样操作的基本上是属于借款,因为存在利息,但是那样操作等于告诉别人我在骗你钱来花!!实际是这样 ,但是这样不可取!可以在合同注明约定日期内不开工全额退还保证金,但是不能写利息!这是个弊病!起码我不会那样,那样等于自己刨坑自己在跳进去让别人埋!!!谢谢支持

che1967 发表于 2007-11-8 10:55

恩，谢谢指教了。
也许你是在大城市吧，我在一县级市，什么VIP卡什么的别人还搞不怎么清楚，
:)

小神经儿 发表于 2007-11-9 09:52

楼主我很同意你的意见，目前据我所知大多数的公司也是在如此操作，可是两家代理和你签了合同，在工作中必定会有相当的冲突性，就算是干掉一家的话，我很感兴趣你的违约条件是怎么定的，可以保护自己又不给代理赔款，这可是比较重要的，不防说出来，大家学习一下

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