三亚：寻找下一个天堂
傍晚6点以后，三亚仿佛刚刚苏醒。来自西太平洋的海风吹拂着这座北纬18度的城市，被太阳炙烤了一天的土地散发出清新的气息。富人们走出亚龙湾边的豪华酒店，打车来到市中心，在拥挤的春园海鲜排档中开始饕餮之夜；俄罗斯人走出大东海边的空调房，挪动着他们庞大的身躯加入夜泳的行列，或者在韩国人开的酒吧里不醉不归。
这座城区人口只有十余万的小城，今年将卖掉超过100万平方米的房子，其中90%卖给岛外人甚至外国人，而亚龙湾天域二期产权酒店的价格已经涨到了6万多元每平方米。在很多公开场合，三亚的市领导们更喜欢穿着热带风情的印花衬衫（在海南称之为岛服），他们深信，三亚的未来在于让世界认识三亚。
海棠湾：“国家海岸”战略
9月29日，三亚海棠湾管理委员会成立，市长助理曾清泉任管委会的负责人。在管委会成立仪式上，三亚市政府专门邀请了这一区域的十几位发展商讨论开发进程。常务副市长严之尧再一次强调海棠湾作为“国家海岸”的地位。而按计划，2010年首批十余家超星级酒店都将开业，最快的2009年春节就将营业。
从三亚出发沿东线高速向北行30余公里就到了海棠湾。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列为三亚旅游区的五大名湾。海棠湾依山傍海、椰林连片成荫、拥有22.4公里的岸线，向南与著名的亚龙湾度假区相连。
这片寂静的海岸即将喧闹起来，按照三亚市政府的“国家海岸”规划，这里将成为世界最高档的滨海度假区，它的目标是同纬度的美国夏威夷、墨西哥的坎昆甚至最奢华的迪拜。目前已经有13家开发商在这里获得土地，包括大连万达、上海家化、张宝全的红树林旅业以及哈萨克斯坦商业银行等，档次最低的酒店也是超五星级的，六星与七星级酒店则成为这里的主流。
曾清泉向记者介绍，从2005年开始三亚市即着手编制该区域的规划。在这个过程中，三亚不惜重金邀请了包括美国SASAKI、霍克、英国阿特金斯在内的四家国内外著名设计单位组织国际竞赛。随后在国际竞赛基础上，又邀请了中国城市规划设计院编制完成了海棠湾分区规划并获省政府批准。“从国家战略角度看，海棠湾未来将成为世界旅游度假的一极。”曾清泉说。
海棠湾首期规划建设包括三大项目：高速公路出口处与海棠湾镇连接路的建设，海棠湾片区内部主干道、滨海大道建设和贯穿海棠湾南北的水系建设。今年投入将达到27.43亿元。为了项目的进展顺利，三亚市政府为村民提供了安置住房，并每户赠送20平方米的商铺，还组织80名村民去北京、上海参观。
“在重构海棠湾区域价值体系中，我们必须以创新城市发展体系来保证海棠湾成为新的发展极，建立融合的、复合的城市功能，即居住、休闲、度假融合，公共服务配套国际化、品质化”。曾清泉说，三亚的未来绝不是分片区式发展，而是沿岸线发展，主要城市配套沿岸线分布，从岸线向远处开发强度递减，形成价值峰值。而海棠湾将成为位于峰值的顶端。
艰难的时光已经过去
当市政府将三亚的未来锁定在海棠湾时，作为三亚的今天——亚龙湾已经进入了成熟期。
“亚龙湾最艰难的时光已经过去”，张杰坐在西班牙风格的售楼处里感叹。更广义地说，海南与三亚“最艰难的时光”已经过去。作为亚龙湾开发股份公司的副总裁，张杰从本世纪之初便从北京来到三亚。
亚龙湾股份是亚龙湾度假区的一级开发商，拥有全部18.6平方公里的土地，母公司为中粮集团。
亚龙湾的开发要追溯到1996年，中粮旗下的凯莱酒店落成，当时人们尚不理解在荒凉的海边为什么要造个五星级酒店。当时整个海南尚挣扎在地产泡沫之中无法自拔。
第二年，凯莱开始盈利。1998年建造了天域酒店和仙人掌酒店，此后亚龙湾的酒店以每两年3家左右的速度逐增，豪华酒店越聚越多。此后更是一年一家，今年美爵酒店和李斯卡尔顿酒店落成，目前亚龙湾共有四星级以上酒店18家，而且全部盈利。“今年的平均入住率超过60%，好的酒店达到了90%。”张杰说。实际上，亚龙湾区域的酒店现有5700多张床位，平季房价达到了4位数，在春节期间，还会飙升到每天四五千元左右。这个价格已经超过了境外游。
张杰告诉记者，亚龙湾一期10.34平方公里的土地已经基本开发完毕，尚有几块土地打算自己运作。接下来，二线区域开发已经启动。“亚龙湾只规划了床”，富人们除了在海滩上晒太阳外就无所事事，要想吃点新鲜的还要打车到十几公里外的市区。在二期开发中，张杰希望增加更多的住宅与商业面积，他期望住宅能够占到30%~40%的比例。亚龙湾股份目前已经开发了花园洋房公主郡的一期，二期还将开发一条1万平方米以上的商业街。亚龙湾全部建成后，将有3万人生活其中。
投资者们的未来
9∶1。没有哪个城市像三亚这样，9成的房子卖给岛外客户。三亚市区人口十余万，今年新盘均价接近8000元，海景房超过1.2万元。2006年三亚房屋销售面积为72.6万平方米，今年将超过100万平方米。
外来品牌开发商开始主宰这块市场。2003年，首都机场投资公司进入三亚，拿到3000亩土地开发山水国际项目，目前一期已经售完。常务副总经理林新平说，三亚市政府希望外来大公司带动本市经济。“三亚的房子有个特点”，林新平对记者说，“小户型、90平方米以下的房子好卖，因为购买者大部分是投资度假用”。
尽管大部分的建材都要从岛外运输，技术人员缺乏，建设费用比内地高20%以上，但林新平对三亚还是充满信心。“三亚的价值发现需要一个过程。”林新平说。
“离红尘很远，离自然很近”，徐能力赞赏着脚下这块土地。开发商中国爱地在鹿回头景区的海边拿下了2000多亩土地，徐负责这个名为半山半岛楼盘的营销。“我们的海景房会卖到1万元以上，项目总销售额要超过200亿元，未来度假胜地的房价高过首都房价几倍是正常的。”徐能力说。来自于北京的徐能力津津乐道于三亚的自然环境，边上的三亚政府接待酒店已经有顶级奢侈品牌悦荣酒店在经营，“江青小道就在那里；这块海域叫小东海，是个潜水基地，海边还在建一座高尔夫球场，18个洞，洞洞向海。”徐能力说。
由于纯粹依托外来消费，三亚市场的脆弱性也比较明显。但投资者们认为，只要中国宏观经济运行良好，三亚就没有问题，况且三亚正在成为一个国际化的城市。 三亚，值得开发的地方 三亚是个好地方，但在开发的同时，希望能注重环保和持续发展的需要，给三亚一个自由发展和不断更新的空间，让其在此后成为更具生态和旅游价值的城市！ 三亚的旅游在全国或世界的认知度已经很高了 ，老外很喜欢来这边，价格低廉也反映了市场的前景和空间，地产的空间在于城市建设和未来规划走向，能吸引更多人来喜欢这里决定地产的未来
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