策友练习题：小产品小讨论
项目为一幢小楼位于小城镇，经济条件较好，居民民间收入较多，喜欢大客厅
项目基底面积400平米，建八层
一层全为车库，二至八层全为住宅，东西向
一层车库面积为400平米，二层以上四周可向外延伸1.5米，每层约为555平米
住宅部分每层共四套，中间两套每套130平米，两边两套每套148平米
住宅部分因为是向外延伸，而基底比较小，导致室内较多柱子
项目只有一个大产权，各户没有单独的产权，不能按揭，需要一次性付款
附图为一层车库平面图、二至八层住宅平面图（两个方案），点击图可以放大
需要探讨的话题：
1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
请大家共同探讨，精彩者将有较大的奖励！ 首先感觉户型设计有点凌乱,
建议从新换个思路设计户型, 1.布局是否合理？户型能否改动？
看了半天，楞没有找到入户门。惭愧呀。真的不合理。
说一下自己的感觉，首先布局不合理，主要是整体感觉户型不叫混乱，主次不够明确，浪费面积过多。
建议改动方式：把客卫移到次卧的位置。主卧卫生间往南移动。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子多了，柱距为4.5米，如果非要用柱体结构的话，建议加大柱距如8米标准。不过最好做现浇剪力墙的结构为主体。
3.能否增加绿化面积？
图上没有看到有绿化不好评论。
4.对项目整体设计有何改进建议？
依照传统的2梯四户，非常的容易设计，所以整体改动不是很困难。
5.如何有效节约成本？
还是以框架式结构为主体，建筑成本比较低。
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
就以上户型，最为好卖的也许就是车库了。呵呵
销售方法的话，最好建议改动，因为此户型设计对后期销售难度较大。并且均为设计缺陷。 首先图纸标示尺寸不完整所以影响部分修改意见的表述，在此表示歉意；并且本人才疏学浅，有不到位的地方还请指正~！谢谢~！
1.布局是否合理？户型能否改动？
户型还可以，入户门设计比较有特点可以做成室内景观效果一定不错，在宣传方面也可以做文章，例如148平房的房子可以宣传为：140精品豪宅赠送10平米入户景观阳台，并可以提高项目档次计价格或买点，到时候要看项目推广方案来定；
户型改动：建议采用第一种方案，但是布局需要改动，边角户型4—2—2卧室建议隔断墙与公用卫生间北向墙面在一水平线上，改动后此卧室北向凹凸部分做一个步入式更衣间或作储藏室。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
看了一下图纸觉得住宅部分得柱网是根据下层车库延伸上来的，如果改定势必会要改变下面车库得柱网结构。建议可先考虑住宅部分柱网结构，然后再根据平面柱网图从新划分一楼车库，且车库分配面积不一定要完全一致，可根据项目情况进行面积分配。
3.能否增加绿化面积？
看一下小区的规划，增加绿化率意义不大，可简单做个绿化带，大型绿化景观要三四。
4.对项目整体设计有何改进建议？
户型单一，可改为1梯3户较合适，面积分布：边角户型110左右，中间a70左右，中间b100左右。
5.如何有效节约成本？
框架结构成本低，室内隔断墙不做（这是基本原则）:loveliness:
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
设计方面我就不再多少了3#说得比我专业，单从产权方式来说大产权能否改变为小产权？可否贷款？首付比率多少？这都是问题。
建议联系镇委或周边工厂、大型工业园等，作整体销售不单卖。
若要单买也可以利用公司名义购买然后卖使用权。
主要是我从来没有卖过大产权房，只是有点欠缺，还请谅解~！
最好注意合同条款不要牵扯太多信息，对后期不利，销售过程中应尽量避免解释误区，一定要解释相对详尽，主要还是从项目自身寻找买点（例如：位置、户型、价位。。。。）最好在打广告是避免产权为题。
销售人员培训要注意：项目百问坚决贯彻，口径一致，项目经理应具有控制销售现场突发事件的能力及反映措施，一旦有事情可以第一时间做出回应~！
就先到这里了~！再说多了就更丢人了，不知能否帮上忙~！
谢谢各位拍砖~！:$ 直观感觉是柱子过多，但是要首先同设计院沟通看柱子能不能减少，是不是符合建筑规范，以及安全
规定。如果符合而且可以将低成本，就可以减少。
我感觉车库宽度相差太大，3.9-3.0米这是由户型造成的，最好通过柱子的减少来使车库宽度接近，否
则将不利于车库的销售，要不然人们要小得，要不然要大得。反正都不好弄
整体感觉户型不太合理，有可能是地区的差异，人们对户型的要求不同造成的，1、我们这里一进门肯
定不能是阳台，两个厕所显得有点多余，因为离得太紧，如果非要两个厕所，难就离远一点，要么就去掉
一个，改为他用。2、感觉户型1要相对合理，因为采光面积更大，但是由于一侧墙上有窗户尤其是主卧室
所以两户型都不利于家具摆放，因为一般床头不能靠窗、靠门。建议如果可能去掉主卧室窗户。3、我们
这里除非是没有办法，绝不把入户门设计靠边墙，因为这样一来客厅就不好设计了。4、在小卧室边上有一个门，不知道那是做什么的，不过有可能会带来面积浪费。好像宽1.3长2.4一个面积，不知道怎么用，如果做储藏室有点浪费，更重要实在一个卧室里，不太好安排。
总体感觉如果是这样去卖，结果会很难保证，另外好像要有电梯
成本现在很难说，因为建筑成本是一定的，省不了太多，关键是看销售能否卖更高的价格。和节约宣传费用
因为没有单独产权，无论怎么卖都是难点，突出性价比吧！没什么好办法
别的不太好说
[[i] 本帖最后由 fengxue 于 2007-10-25 07:55 编辑 [/i]]
向东海报到
[size=2][font=仿宋_GB2312] 1、多层点式一梯两户的住宅，最大的优势就是采光、通风效果好，本案户型设计却基本放弃了这一优势，都有一个“暗卧”，建议将客厅、厨房、饭厅放于同一侧（竖向），如果全做成三房的话，这样就满足了当地人喜欢大客厅的口味，该客厅还可分割出多功能区用作娱乐休闲（麻将、地主、喝茶、下棋）。2、对车库有个疑问，是规划要求还是自行设计的，单体住宅28户16个车位，是否有此需求？如无，建议对一层规划进行修改。
3、每套住宅均有个较大的入户花园，在一级城市可算的上花园式洋房的配置了;P，本案对象针对的应是中高收入人群，建议牺牲掉一层靠楼梯间的两个车库，将其做成“豪华”入户大堂，大堂内可做绿化修饰，增加项目舒适度。
4、产权问题，本案只能领取大证，而不能办理分户证，小产权问题这就需要根据本地实际情况做好解释工作了。[/font][/size] 说说问题:
1布局不合理,户型偏大,楼层较高,要么加电梯,要么该进深
2改结构,做砖混,七层,省成本
没什么好说的了
这样的房子如果没有价格优势估计一套都出不去
不知道开发商想的什么 第一次在房策发帖，算是答谢东海岸的热情推介：
需要探讨的话题：
1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
先回答第二个问题：
2：8层的纯住宅不宜使用纯框架结构，一来由于户型错落，框架柱难以规则排列，抗震计算不利，会造成较大的柱子截面，二来柱子宽度大于隔墙，会在户内造成很多尖角，既不利于家具布置、装修，也不利于孩子和老人的安全，在风水学上属于角冲，也是忌讳，建议采用短肢剪力墙或框架剪力墙结构，户型使用率和均好性大大提高。本例中的框架柱距也远远小于常规，很不合理。
再回到第一个问题：
1：从第一张图的方向来看，本项目并不是南北朝向，而是东西朝向，比较怪异，两个设计方案均差异不大，区别仅仅在餐厅的分割方式上。总体说来，有以下几个大问题：
1>客厅设计非常差，入户通道从客厅穿过，使客厅实际成为交通空间，造成客厅使用宽度严重不足，无法进行家具布置，很难体现档次，而作为家庭活动的中心，客厅是对采光要求最高的区域，本设计完全忽视了这个诉求，向西有入户玄关阻隔，往南有餐厅阻隔，是一大设计败笔。
2>即使本项目东西朝向的客观条件不能改变，最左边的户型也应该最大化利用本楼唯一的南向房间，将客厅和主卧向南布置，可以有效提升此户型价值。
3>最右边的户型为唯一的南向户型，建议压缩中间两个单元的面积，增大南向户型的面积，提高整体销售价值。采用168\120\120\148的布置方式。
3、4、5实际是一个问题，就是优化设计的问题，本设计原则性的问题包括，结构选型不合理，户型设计与项目实际朝向脱节、8层住宅未设电梯等，均属原则性问题，建议重新设计。两个方案没有太大差异，没有比选的价值。建议可以考虑采用双塔设计，核心筒旋转90度并加设电梯，将层数增加到12~16层，拉开双塔间距引入南向采光。具体设计手法需深入讨论方可确定可行。
6、销售方面，有肯多措施可以考虑，给出几个线索供楼主思考：
1>以租代售；
2>分期付款；
3>产权自行划分；
抛砖引玉，仅供参考。
[[i] 本帖最后由 squall0312 于 2007-10-24 14:52 编辑 [/i]]
探讨一下
1.布局是否合理？户型能否改动？布局从直观上感觉是不合理的,1.入户门设计在北阳台的理由是什么?是北面有景观吗?还是想做入户花园?不知道设计师的思路是什么样的?其次入户门距南面卧室的动线较长且过道占用面积较多,因为楼的进深13米多呢.你那边的客户都喜欢北厅吗?还是北面有景观?卧室的层次性不强,没有体现主卧室的优越性,南面的设计有面积浪费现象.如果要改动户型建议充分考虑外部景观因素及当地客户需求及总价承受能力(因为只能一次性付款).
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子的问题倒不是很大,关键在于规划及布局方面.
3.能否增加绿化面积？
增加绿化的可行性比较小,因为地块条件有限.建议在立体绿化方面着手,提高绿化观赏的层次感.
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
不知道改项目是否沿街?如沿街为什么不考虑一层二层做商业啊?
把车库改为地面停车或半地下停车岂不更好?再或者租用周边停车场?
5.如何有效节约成本？
节约成本那是工程部的事情了,但是我想还是主要以销售为主吧
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
团购我觉得你们目前可以选择的方式之一,找大型企业单位,因为你的付款方式不灵活啊. 看了，一点建议：
1、这类建筑，一般不会把车库放到一楼，8层楼的基础埋深也会超过2.5米，做地下车库经济些；
2、按规范要求，8层楼应该有电梯；
3、柱网结构：看图应该是框架结构，对于这类楼房，采用框剪结构比较好；
4、产权：没有产权的房子比较麻烦，无法体现房子的价值，更无法再交易，应该给业主说清楚；
5、控制造价：主要是优化设计，选择一个的设计师；
6、绿化：受场地限制，地面绿化可能不现实了，可考虑阳台、屋顶绿化。 1.布局是否合理？户型能否改动？
户型设计应该算是比较实用，得房率会较高，但是不够通透，客厅面积不算大（你谈到当地喜欢大客厅）。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
我不谈柱子，８层是必须要用电梯的，可能要采用剪力墙结构，建议采用地下车库（或本底下）加地上７层，成本可能增加部分。
3.能否增加绿化面积？
基底面积和车库面积一样，基本没有绿化，可以讲入户花园。
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
整体来讲结构需要较大调整，第三个房间采光不好，客厅采光一般，入户花园位置有待斟酌。
5.如何有效节约成本？
车库能否利用周边公用或其他车库解决，规划中是否有硬要求，没有可以不造。控制到７层，往上要按电梯，墙体结构也会有调整。其他就是建安和配套了。
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
没有产权，不能贷款，销售比较麻烦，采用租售结合吧。
建议能否考虑做小户型呢，一梯三户或四户，更有利于租售，车库也不一定需要（政策允许时）。
[[i] 本帖最后由 ljt97 于 2007-10-25 09:39 编辑 [/i]]
才疏学浅,应邀列席
1.布局是否合理？户型能否改动？2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
看了下,个人的一点浅见:
一\这类建筑将车库建在地面一层有些许浪费,一般而论现在的建筑不管是住宅或商业都基本利用地下开发(现代土地节约的产物),如参数不允许的情况下,可将地上填高后,再起一层(阶梯式样).如容积和建筑基数允许的话,也可以地下负一层为车库,负半层加地面半层为商场经营.
二\一眼花缭乱的柱子,承重性应该是框架结构,建议用框剪,在柱子和成本上都说法不一,但成本上应该是有所突破,并在销售上也很好化解了消费者的疑虑.
三\八层以上的楼体,应该配备有电梯.我假如你此类项目为县级城市产品,从工作和利益上出发点,如关系做到位,可以不需要配电梯,如真需要配电梯,可采取增加容积率,增加楼层,但以小高层的层数为底线,太高成本上升太大,风险系数也高.
四\绿化方面,如只是单纯的占式楼,就没有必要了,或是考虑改结构,将其作为单体式群楼,可以考虑局部绿化,可在群式和顶楼修饰样本绿化和休闲样具.
五\造价方面,首要条件是从设计院的角度和开发结构调整方面着手,设计者将结合市场预测,在固定参数的基础上进行考究,所以市场是第一阶段,设计者为第二阶段,采购和施工为第三阶段,只要把握好阶段性的成本控制,应该是可以从总体布局和造价上有所节约.
六\没有产权,是销售和产品的使用的最不稳定因素.从而造成起步销售难,中期销售受阻,后期销售停滞不前的困难,因为没有保证,就很难使投资和购买产生欲望和信心.我建议可以采用以下营销策方共同推进:
1\以本地企事业单位接洽,做为定向销售于该单位,大产权由单位直接拥有,各户主可以享受单位的优惠政策,一层物业由开发商使用经营三十年;
2\对结构做大改动,将户型改成小户型,并从经济角度上,将设计和构造成本降低,减小市场风险性对外销售(出租):A\主要针对城市小资或年轻时尚对象,面积尽量控制在20-30平方米左右;B\采用销阻方式,可以自行经营承包,也可以将整体楼体销售出去,由产权上进行出租经营;C\至为关键的面积上和入市价格,宣传上---新势力范围,可以没产权,但是拥有了自己的空间(在合同上要下点功夫,使没有小产权的人,拥有保护权宜,主要还是约束拥有大产权的拥有者).
:) 才疏学浅,也只能如此而已了,希望版主见谅! * 东西向？斑竹图片不是上北下南的情况？
户型格局、面积大小、朝向（北方城市不接受东西向）、付款方式是销售的主要难题。
户型：存在户型单一，浪费面积，南北两侧无特点，中间户洗手间暗，（客厅开间3.9米与卧室开间3.3米）与整体大套型不协调。
建议思路：南单元一梯两户，北单元一梯三户。南户加大面积，其他适当调整。
入户门改中间。
中间户客厅居中（东向凹槽连接客厅采光加阳台），洗手间与厨房西向。
柱网根据户型格局而定。
面积：中间户做两房减小面积，低总价。
付款方式：根据工程进度适当改分期付款。 个人观点：
1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
布局不合理，建议采用地下室或半地下室，对目前2个方案持否定态度，应该重新进行方案设计，既然是纯住宅，就应该最大限度的考虑设计出来的户型达到通透采光良好，可以考虑一梯三户或是一梯2户不均分，结构上建议采用框剪，而且必须考虑电梯，因为强制性规范不是通过关系就可以处理的，即使你关系再通，照样是埋下炸弹的。方案要优化呢千万别在乎这块费用，找家在你们当地做得不错的设计院给整整（一般每个地方都有专门做方案的），施工图呢倒是可以找费用低的丙级资质的就可以了。
至于没小产权呢，就不说了。上面的大伙都说了很多了 1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
第一方案:按你现在的想法进行调整
1.布局不合理
(1)总的思路要以上面住宅的布局再布置下面的车库(2)把进门改到现楼梯平台处,这样配合增大客厅与更改餐厅与厨房(3)把厨房与餐厅对调位置,通过开放式的餐厅为厨房采光足够,但厨房门要做成透明的推拉门,厨房只要2.8米*2米即可,同时可以扩大客厅的宽度,同时这样利用厨房一面墙\餐厅与客厅间通过装饰艺术式隔开,容易摆设客厅的电视柜与电视并具有档次感,(4)站在开发商的角度,小开间,大进深,符合开发商利益,但这样的格局要做成错层,增加层次感.(5)考虑房间做飘窗,客厅的阳台是与餐厅连在一起的,做成阳光餐厅.
2.根据上面住宅的设计,进行承重柱子设计,毕竟下面车库的经济利益小于上而的
3.整体规划图没有,难说
4.现在的方案是以现在的整体方案为前提的
5.节约成本,在建筑成本方面是看你建筑方面的经验加以控制了,但可以自己做的水电呀,窗呀,等等可以自己做,其实土建不值钱,是这些玩意挣钱
6.销售上,最好能找一个整体的单位购买,我想是大产权,解决别人认为不安全方面的因素,很多人还是愿意买一套好房子自己住的,何况只有大产权的房子怎么样都会优惠点嘛.不过宣传方面就要找准客户群,靠派单.
第二方案
找个单位或集体一次性购买,现在不是没有集资房了吗?按客房的要求做,当然风险低,收益会相对降低,
第三方案
针对一次性付款,做些小户型,或4.5米高的夹层小户型,做年轻人群体的客户,当然,这要看当地的年轻人收如何再看具体如何规划与设计 正在思考中~~
最近一直忙 都忙晕了头了
所以 对于东海斑竹的练习题 一时还真不好回答了
主要是没~~
没什么呢??
没时间!也就一时没想法了:') 谢谢东海岸:) 把停车场放一楼不合理：）:handshake 入户花园的设计还算可以 但客厅除去饭厅就有点小气了 而且整套房型进深偏大 建议改变进户门位置 从贮藏室那设计入户 厨房就今设置 客厅和原有饭厅合并 可设置阳光房 其他结构考虑动静分离 卧室面积等 做到非常精致
减少柱子可以做框剪 增加成本 有利于户型设计
销售回款 为一次性和分期 分期是重点 合同要整巴士．
销售培训重点是关于集中产权的解释工作 现场一定要有强力销售人员在场
水平有限:loveliness:
我反对以上看法
从北阳台入户，纯粹属于冒险做法，房间除了考虑经济节省面积，房间的舒适度是最关键的指标，当前固有的入户方式是经过多少代人多少年验证的结果。尝试是需要付出很大的冒险代价。我们之前在青岛作了一个项目，改变传统北入口，从南入口入户，我们的宣传语：“踏着阳光回家”，好象很美，但后期在使用上出现了很多想象不到的问题。
再一个新材料使用方面，也存在类似问题，成熟的技术和成熟的材料是最安全的做法，尝试如果没有充分的论证或没有足够的专家队伍解决可能出现的问题，那你的尝试就是冒险。