策友练习题：小产品小讨论(页 3) - 房地产营销策划

gongjian 发表于 2007-10-29 01:30

结构的改动不太现实,,可以依据动线来做单户的结构微调.
  1层可以做其他用途做车库浪费,可以和二层连起来做2和1的模式,带动住宅.比如一层做小商铺,
  小镇的可以把楼体的外立面做一个好的包装,体现物业的档
  绿化简单点,估计当地人不会有什么太高的要求

产权的问题 : 整楼的产权是有的,只是没有单户的产权,除了影响出售外,其他没什么,.可以直接和业主讲明白,

xiaomei881024 发表于 2007-10-29 12:25

xiaomei881024 发表于 2007-10-29 13:42

哈哈哈哈.真的有奖励.
并且是发一条有一条.楼上的好几位..知道怎么赚房策币的吗????????
正如我要告诉楼主怎么样偷面积一样
面积可以偷啊.总价不就低拉.....
隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。
:lol :lol 等下再发一条.西西西....:lol

qcwrz 发表于 2007-10-30 14:00

项目为一幢小楼
位于小城镇，经济条件较好，居民民间收入较多，喜欢大客厅
项目基底面积400平米，建八层
一层全为车库，二至八层全为住宅，东西向
一层车库面积为400平米，二层以上四周可向外延伸1.5米，每层约为555平米
住宅部分每层共四套，中间两套每套130平米，两边两套每套148平米
住宅部分因为是向外延伸，而基底比较小，导致室内较多柱子
项目只有一个大产权，各户没有单独的产权，不能按揭，需要一次性付款
附图为一层车库平面图、二至八层住宅平面图（两个方案），点击图可以放大

需要探讨的话题：
1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？

首先先明白的一件事！
产品的布局是否合理？有关于产品定位的问题．
综合考虑几点：
1.项目只有一证（死穴），哪个傻的都不会想买来自住吧？政府拆迁连赔都没．转让也没路．（产品的定位已经基本清晰了）
2不能按揭（小城镇，谁有那么多闲钱？）．总价不能过高．！(购买对象已经基本确定了）
3.总建面积不大，二层以上５５５共约４４４０方．（小项目规模）
４．梁柱多，确定产品的布局空间以精细为主．

看了图纸后你这项目的地块是临街型的吧？如果周边的外地人口＼流动人口比较大．
建议可以调整为小户型公寓型住宅．产品的总售价低（单位小自然低），但均价也高过住宅型物业．
图纸尺寸长为３２．４Ｘ１３．２Ｍ
因此可以以中间为界设计公寓图纸．过道留１．９Ｍ
按５Ｘ９Ｍ的单位格局进行划分双排各４间共８套／层．将其中一梯改成电梯增加卖点．
如当地商品房（非电梯）价格在３０００左右．电梯公寓的价格起码４２００水平了．
总价格可以提高１２００／方Ｘ每层约为555平米Ｘ７层＝１６３１．７万（不包车位，一层你作为公寓配套或怎样的就看你地块的规划要点了）
公寓户型必须一定保留阳台设计，事实证明没阳台的不好卖！自身经验
既然是公寓那确定销售就方便多了，方式有多种
１＼前期的可以找宾馆或招待所进行合作，以分红形式进行长期合作．当然要确定是可以办牌的．
２＼如果要快速脱手那就更简单了，弄个返包租Ｘ年在均价上加成就可以了．
３＼包装方面要顾及形象可以的话一层弄个Ｋ厅或者饭馆＼夜总会的那就完美了．
４＼装修方面包装修，附小量电器反正捡包袱住就可以的那种最好．
４＼中间过道的设计一定要以酒店式标准进行包装不上地砖，用地毯，墙上装点挂画就可以了
具体的细节就不多说希望你们项目能成为小爆发户吧

和记黄埔 发表于 2007-10-31 02:23

比较有兴趣回复

今天晚上喝得有点多
看到户型图,习惯性的关注了一下.
有点晕,这么差的设计,太让我诧异了
首先说车库
首先我提出怀疑的是，这个车位图纸是不是专业人士画的，
400平的车库最多也就容纳20个车位（除非是一楼自带车位的项目，但明显这个图纸不是）通道呢？尺寸上下排差别这么大？设计师一定不知道奥托和奥迪A8的车长分别是多少。无法苟同，只能说，这个图纸是个懂CAD的人画的，而不懂车库设计。
然后看户型图
我看版主的项目说明，先被忽悠了一下，以为是一梯四户的点式项目，后集中醉眼努力分辨，原来是小高层无电梯的一梯两户项目。
逐一回答问题吧
1、布局是否合理？户型能否改动？
布局肯定不合理，当然可以改动
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子多不多与户型设计没有太多关系，是先确定户型排布才再确定承重柱位置的，户型设计优劣限制只与外立面范围有关系。
3、能否增加绿化面积？
这？我不知道，除非我能看到项目的控规指标
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
叫这个设计师再出几稿，这两稿没法看，板式结构的户型都能设计成这样，真无语
5.如何有效节约成本？
这~
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
我很难回答。但我应题的回答一个方面的意见吧。
看到图纸，我感觉设计师走入了均好性的误区，结果两面不讨好。
这么小一个项目，要每个户型都功能更可能多，分割与否皆可、面积照顾大多数人二次置业的需求、享受型空间（阳台、入户花园）尽可能大，这个项目的老板是不是要求太多而抓不住市场重点呢？不能兼顾的同时，舍车保帅吧！

effiewang 发表于 2007-11-1 17:28

1.布局是否合理？户型能否改动？
说实话，不在合理，入户阳台没多大必要，完全是浪费。
几个卧室之间的交通走道浪费。
这样设计下来看，客厅并不大，不符合你所提到的市场喜欢大客厅的要求，建议让设计院改动，重新考虑市场的需求。
可将客厅改至带阳台的位置，将卫生间的位置换到对面。将原客厅位置改成卧室，入户门改位置。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子太多，这样影响去化，改变地下车库的设计
3.能否增加绿化面积？
增加绿化当然会对项目去化有好处，如果在不影响主体建筑占地面积的情况下，可以考虑。
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
没有单套产权，就要考虑投资的去化方向，建议改为小户型，可以做酒店式公寓。
5.如何有效节约成本？
改成框架结构
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
在优化设计之后，加大推广力度，强调投资潜力，吸引实力投资客户。

x寒星x 发表于 2007-11-2 10:30

建议取消入户阳台，因为入户阳台的入户通道造成的排布要求很高。采用正常入户方式，把客厅移至南侧，和主卧同为南侧采光。两个单元之间拉开一定距离，形成凹槽，同时主卫南移，利用南侧凹槽通风，主卧门朝北，次卧移至于主卧对门的位置，同时利用南侧凹槽采光，再将餐厅和厨房移到当前客厅和入户阳台的位置，在其东侧布置第三个卧室，北侧采光，门朝西。南向客厅设置一个阳台，北侧结合厨房设置功能阳台。

x寒星x 发表于 2007-11-2 10:32

露了一点，客卫放在厨房和北侧卧室之间，背向通风采光。

badashu 发表于 2007-11-2 13:59

1\施工图纸都出到这种地步了，有没有开始打桩?如果已经开始施工了，你们觉得再谈修改户型的理念还来得及吗?一共就28套住宅\16个车库，若谈更改户型的成本追加比例需要多少?能否从销售利润中弥补?
现有的户型布局限于基地面积，导致面宽较窄，2梯四户已经是极限了，做少了利润又不够.
已经打桩的话，结构上我不建议更改，餐厅与客厅之间不需要隔墙，只是第三个卧室比较郁闷，不做的话，空间比较浪费;做的话，过道狭长，且把客厅完全变成了暗厅，但是也没有别的办法，第三个卧室只能做轻质隔墙，否则承重负担不了.
如果还没有施工，有全盘调整的可能性,那建议户型做的方正一点，外立面没有内凹.仍然是两卧室朝南布局，边单元可以考虑主卧客厅朝南,一卧室和厨房朝北.取消入户阳台;把楼梯行走方向反过来，入户门位置改一下，这样建筑面积就可以增加，也介绍结构冗余.

第二点:
只能做大产权,没有小产权?你们的开发商有没有开发资质的?几千平米的建筑面积，私人的吧?这块地的性质是集体所有还是什么?估计不是正常途径的啊.不过在县城里这些能否办出小产证的问题应该可以通过特殊渠道解决.总投资差不多也就3\4百万的样子.如果前期有资金压力的话，可以通过私人拿出里面的几套房子抵押或者财产抵押的方式缓解一下资金压力.如果资金方面没有问题，20多套的量体凭开发商在当地的社会关系也能够解决一半的客户了.但是一次性付款的方式估计销售会比较缓慢;客户更多会可能要求选择分期付款.

需要注意的几点:
1\施工队的质量: 找高标准的承建商看来是不太现实，小承包商最容易出现的是技术不过关，管理混乱，偷工减料，工期拖延;像什么结构强度,角线不齐，水泥沙浆比例出错,防水工程是最容易出问题的.这点监管还是要到位的.
2\产权问题:假如像我猜测的那种情况，若县里政策变化或者领导层关系处理不到位都有可能带来风险.如果不行的话,开发商还是先办房产证吧，将来作为二手房出售.没有预售证\没有开发资质在法律上可是非法的哦.当然开发商如果有信心，就没必要杞人忧天.
3\车库问题，是否是临街，有的话临街一面需不需要改成门面，如果没必要，是否应当改一部分储藏室和自行车库.如果其他地方能做车棚那就不需要了，毕竟车库是有必要设置的.

至于销售问题:不需要考虑的太多，开发商要是当地人，可能他自己都能卖光，只要定出合适的价格.老板自己会算帐地.关系户的优惠和面子还是要给地，当地人不需要太专业的推广地.有钱人还是比较多地.总地来说，作为专业操盘手如果在这个项目上没有分红，就不需要耗费太多精力地.

zhuzhunet 发表于 2007-11-2 16:14

1.布局是否合理？户型能否改动？
目前方案，房间＼客厅面宽太窄，入户花园无太大实际意义
户型布局不合理，端头户型可改为２南１北，东或西客厅，保证每个房间的通风采光．
户型面积过大，却没能保证面宽，建议改为１２０-１３０的三房２厅２卫或１卫．

2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
建议按以上方案改变建筑结构

3.能否增加绿化面积？
增加绿化面积不是销售的必要条件

4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
调整户型结构是关键

5.如何有效节约成本？
这个同意９＃＼１０＃楼上的

6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
销售的关键是房型和价格．要从这２点出发．调整房型，使结构更趋于合理，或者以价格吸引客户，例如：附送面积和直接优惠折扣

ruyudeshui 发表于 2007-11-7 14:37

其实设计嘛全部改掉，从架空层（车库）开始。找个好的设计院这个倒是好办的事情。
主要的是销售这一块：
1、我认为只是一幢楼的化我想不存在绿化和物业方面，最好是在户型和阳台的设计上多考虑考虑绿化和水电的布局。
2、这种类型的小工程，多以关系户和周边小学或者企业团购。（当然会牺牲一定的利润）
3、多以实实在在的做和宣传。
4、至于以租代售就不可取拉。以后出的一些问题和麻烦。钱到可以分期付款不过最好是：按工期付款，封顶一定付完。
5、我认为这种朝向的化要不是沿路（街）但又不是靠街的那种，所以我个人认为其实这么小的量完全可以将车库放为地下。地上一层做做商铺，价格定的相对低点销售是没有多大问题的
商铺在这种地方相对来说还是挺好卖的。
个人陋见。

chenjhao 发表于 2007-11-8 14:13

学习学习中～～

shuitian 发表于 2007-11-9 20:32

补交作业,版主谅解

1、小镇上的房子，首先要搞清楚销售对象是谁？他们是什么样的生活方式，然后根

据购房者的需求来设计房子。据本人初步判断：凡是本镇有户口的长住居民，都可以向

镇里申请宅基地，一家建一幢或几家合建一幢，分别拥有独立产权。分不到宅基地，又

买不起宅基地的，主要有两类人群:一是外地人在本镇做生意的,二是村里人想在镇里居

住，兼顾做点生意。这两类人都是以解决基本生活需要为目的，关键是价格合适，能买

得起，而不是买豪宅，追求享受。所以不能以城里人买商品房的路子来建住宅。

   总的感觉无论是130平方米还是148平方米都太大，因为镇里批宅基地，通常以10

×10米居多，有钱就去买一层楼了，何必买单元房。镇上少有一房一厅带卫生间和两房

一厅的住宅，这倒是个市场空白。这样整个房间布局就要变了，可以建外走廊，类似城

里的职工宿舍。

如果房东确认130、140平方米房子有相当多的销售对象，建单元房也未尝不可。

  2、方案一、方案二布局都有不合理的问题，方案二稍好些。一是靠中间的两套两个

卫生间都是黑的；二是130平方米以上的大套型，厨房套内建筑面积只有4.65平方米，

比经济适用房标准还小，除了布置洗菜池和放灶外，找个切菜放碗的地方都困难；三是

储藏空间太小，不适合做小生意和在农村生活惯了的人群需要。所以房型要调整。

  3、从节省造价角度讲，砖混结构要比框架结构省钱，因底楼做车库，底层可做框架

，上面砖混结构，墙体都是承重墙，没有这么多柱了。

  4、顶层可做上人屋面，既可搞点绿化，也方便住户晾被子。

  5、镇里的房也就没有这多讲究了，从网上找两个懂设计的兄弟帮划施工图，再找包

工头总承包，也就300多元一平方米造价，不贵。

  6、底层建这么多车库没有必要，倒是可以建成门面房，或者当杂物间，框架结构，

自由分隔。

  7、乡镇里的人都比较实在，买房的卖房的基本都认识，在墙上挂条标语，谁都知道

了，关键是价格合理，再就是合同签明确，让人买得放心。若我是房东，我就建一房一

厅和二房一厅，既可以卖，又可以租。或先租后买，以租金抵房款，降低门槛。

chai1111 发表于 2007-12-4 13:31

总体感觉:没有舒适度的大户型

总体感觉: 没有舒适度的大户型
一般来说,小户型要提高舒适度是比较难的!但对于130-150平米的大户型要做出舒适度就比较容易了!但是根据提供的图纸.相比90平米以下的户型,我只看到面积的增加,没有看见舒适度的增加.这就比较遗憾了!

打个比方,一个富人和一个穷人一起走进菜市场,一会儿,穷人和富人走出菜市场.穷人手里多了一棵大白菜,富人手里多了两棵大白菜.穷人和富人的差别只是数量的差别,没有品质上的差别.那富人当得多么的郁闷啊!(别骂我,我没有嫌贫好富的心理,到目前为止,我也是个穷人)

穷人买房子,买的是房子的实用性(价钱便宜,房间足够多,面积浪费少),其次才关注房子的舒适度.

富人买房子,买的是舒适度和面子,实用性放在其次,甚至可以忽略(150平的房子还怕不够住啊!)

本项目作为针对中高端客户群的大户型项目.舒适度和尊贵感应当是整个设计的核心要素.建议如下:
(1)牺牲3-5个车库位置,打造精装修入户大厅,设置贵宾等候席,小酒吧等.增加业主尊贵感
(2)可考虑增设一层地下车位,基本上做到一户一车位.坚决放弃一层商网的做法,俗!
(3)层高增加到3米以上(标准层高2.9)
(4)每单元设置一部高速静音电梯.
(5)外立面尽量采用古朴庄重的线条和色调.材质上可采用毛石等.突出表现楼盘的档次,业主的身份感,荣耀感.
(6)可适当扩大入户花园,增加安防措施,
(7)适当扩大阳台面积,改变原有条形阳台的格局变成类洋房露台的格局..
(8)内部格局上增加娱乐室,收藏室,小书房,等情景空间.
(9)客厅开间全部扩大到4.2米以上,并设置落地窗户.
(10)主卧设置卫生间,步入式衣橱.并设置宽景飘窗.

在未参考规划等限制的基础上.得出此建议!

至于在销售上,那就很简单了!当然是突出项目的舒适感和档次了!
实际上一个经过严谨的前期客户定位和产品定位研究的,并深层次产品设计的的楼盘销售是非常简单的.制作几张效果图,打印几张户型图,制作一份建材标准就OK了!就象玩扑克一样,当你只剩下最后一张牌的时候,你还需要考虑怎么出牌吗?功力都显示在前面的牌上呢!

hnfzqsj 发表于 2008-6-20 19:16

一点小小的建议

我感觉车库宽度相差太大布局从直观上感觉是不合理的,1.入户门设计在北阳台的理由是什么?是北面有景观吗?还是想做入户花园?不知道设计师的思路是什么样的?其次入户门距南面卧室的动线较长且过道占用面积较多,因为楼的进深13米多呢.你那边的客户都喜欢北厅吗?还是北面有景观?感觉户型1要相对合理，因为采光面积更大，但是由于一侧墙上有窗户尤其是主卧室

所以两户型都不利于家具摆放，因为一般床头不能靠窗、靠门。建议如果可能去掉主卧室窗户。3、我们

这里除非是没有办法，绝不把入户门设计靠边墙，因为这样一来客厅就不好设计了。4、在小卧室边上有一个门，不知道那是做什么的，不过有可能会带来面积浪费。好像宽1.3长2.4一个面积，不知道怎么用，如果做储藏室有点浪费，更重要实在一个卧室里，不太好安排。

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