布局非常不合理,地方很浪费,家具摆放也很难,还有一个房虽然有阳太,但是还是会成为暗房的,空气流通也不好
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希望不负楼主所邀之情！
先看条件，明显是一个小地方的户型，单价想比不高跟我以前在湖南时项目一样，动不动客厅不到30就太小，，NND，现在这边有个20的也都不错了呢。看样子建的全是中大户型，居住型，框架结构，没有剪力墙（不是砖混的吧）由于广告地问题，柱架不太合理，可能导致房内有角，室内有柱跟梁突出，肯定影响户型。柱网基本是按车库来设计的，没有考虑好楼上住宅。以不可更改的情况来看，我的想法如下：1、布局是否合理？户型能否改动？
户型看法：
A、 单纯从户型来看，这种八层房在小地方根本不会有电梯，那么没有电梯井的设计上来说，就是普通多层，还是一梯两户的，我个人以为，如这种户型应该成千上万，好的设计很多才对。完全没理由设计成这样
B、 从进深及面宽来看，此房似乎受到一定限制，面宽较小，进深较大，加上东海岸说的东西朝向，可以判断地块应该是长条型，东西走向，似乎在可用面宽，或者采光间距方面有一定限制。
C、 完全可以做成窄厅的户型，以上户型，卧室集中，虽然说动静分区，但是大大影响到房子的通风采光，无法形成穿堂风
D、 中间户型全为暗厕，房屋内走道过长，并且采光差，功能分区及动线皆不合理，室内突出的尖角较多，即犯风水也不利于利用。
E、 阳台有三个，但意义不大，客厅主阳台与客厅入户花园是不同概念，次卧室阳台的意义也不大。同时缺乏生活阳台。
改动建议：
A、 更改开门方向，由中间入户，可考虑玄关，不再做入户花园。
B、 可制作主阳台，厨房加开生活阳台，主卧室阳台。而去掉次卧室阳台。
C、 客厅面积太小，建议取消书房。毕竟三房的户型对于书房的要求相对会低。同时在朝向上建议不要朝西，可以考虑与书房对调，至于厨房等位置具体怎么处理，略了啊
D、 在户型设计上，尽量弱化柱的影响，不过具体做法我现在也没想到。车库的柱能不能适当减少些，或者加大间距呢。
E、 对于中间的户型，可以在中间加开采光槽。如图示意（不会插图啊）。中间的暗卫，可错开来靠采光槽采光及换气。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
如上所述
3.能否增加绿化面积？
大哥你都没提呢，你连地是啥样也没说呢。
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
估计是单栋的楼吧，可能在整体设计上无可大的改动，而且也也没提供好一些的资料，就一个户型怎么说整体设计啊。能不能加强一下外立面呢，感觉你说的就像一民房一样的。
5.如何有效节约成本？
成本就是工程上去节约了，对于车库，刚才有位仁兄说可以考虑地下车库，但是我以为，这个车库不应该这样做，本来就不是高层，多层做地下室多少不划算，地下室的建安成本相对较高。
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
销售上，几处硬伤较难处理，没有产权，影响按揭，影响转卖，如果离开地段、园林等基本要素不说，只从户型及硬伤说销售，那是否可以考虑出卖几十年租用权，不知在当地是否能接受！或者整层打包找建设团购客户！最好的办法，个人认为还是卖出租权！
[[i] 本帖最后由 ossbyygy 于 2007-10-25 17:47 编辑 [/i]] :lol
参考意见
1.布局是否合理？户型能否改动？布局很不合理，本来一梯两户的房子设计出来应该很好的，既然客户喜欢大客厅，3900*4500的客厅是否小了，餐厅太大了，我这里90平米的客厅都3900*4800了，餐厅有3000面宽就够了，如果是框架的不如中间所有的隔墙都不作，由客户自主设计更好，客厅可以和餐厅书房连起来就有很大的客厅了，公共卫生间放在西侧厨房的位置，主卫可以放在阳台南角的位置，两间卫生间的位置做个次卧就舒服多了，把中间这间卧室做餐厅，厨房也可以考虑换到中间卧室的东侧这间1500的小间，入户门的位置开法也不好，可以考虑开在楼梯东头，还将动静分离，就会合理很多。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
这样柱子能不多嘛，3.能否增加绿化面积？
有绿化当然好了，土地面积多大，由地方做一点也无妨，没地方就做几个小块就可以了，
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
车库是不是很赚钱，还需要占用一层做车库吗？如果有地方不如单独建车库，就一层砖混，成本又低，还不影响住宅。或作地下停车场，不要分割了，这样结构就能变动了，柱子就可以放宽一点，户型也很好设计了。
5.如何有效节约成本？
房子里的隔墙能不砌的就不砌了
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
小城镇的宣传好做，又便宜，发个几万张宣传单就覆盖完了，再就是工程围板，售楼处要在人多地地方，搞个开盘抽奖活动就可以了，做活动放宣传单省钱又有效，至于没有小产权，就有点搞不懂了，大产权能办，小产权就应该可以想办法办，小地方关系好办，拉拉关系就办了嘛，实在不行就卖个终身使用权吧
一点小意见，仅作参考，具体情况不明，就不发表其他意见了 我进来后就后悔了,原来这是高手的地方,不好意思,对于此说不出来啊! 1\入户花园进入客厅,的确是个亮点,但户型布局导致客厅走破,无法排布,建议取消入户花园,客厅北移,由中部入户,楼梯口放公卫,最起码有一个卫生间可以从楼梯间通风,主卫是黑卫部分地区还是可以接受的,主卧北移,增大阳台面积,形成阳光房,或主卧带书房的卖点.
2\绿化可考虑立体绿化,阳台外带外飘花台,赠送垂挂植物,可以丰富立面,极易形成楼盘标志
3\在开发商同意的情况下,最好还是改成剪力墙
4\车库可改为半地下,降低总高,同时借由半地下车库做坡地绿化,提高楼盘品质
5\对于只有大产权的房子,销售上可以以租代售,但价格必须具有优势,或找大企业,企业购房本身就不能贷款 看了一下，说点个人的建议
1.布局是否合理？户型能否改动？
布局是不是合理，主要看针对的消费群体是那一块人。从您的表述上，这就是一个乡镇的小楼，而且是部分暴发户为目的的。布局是不是合理？感觉楼主在介绍项目是欠缺一些资料，诸如项目所在区域，和道路的方向应该保持一致。建议车库放在地下，假如项目还没实施的话。户型就不用改了，呵呵，因为面对的群体就喜欢那样的户型。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子数量还行吧！在一个乡镇，他们很多购买者相反却喜欢这柱子，总感觉加上柱子更安全一些。呵呵，地区文化差异所致！
3.能否增加绿化面积？
可以适当的增加一些绿化，从楼主的帖子里，我没看出绿化的东西。
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
俺感觉这项目应该是沿街的：）在我老家的小镇上经常看到，要是沿街的话，俺建议取消车库，1.2层做商业网点。
5.如何有效节约成本？
这个项目就不用做什么报纸广告了，在当地找个小印刷或者复印的，贴小广告就足以宣传了：）
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
呵呵，个人建议这类没个人产权的房子很难销售。当然，卖是肯定能卖出去。撬动市场最好的杠杆就是价格，在价格上做文章，其次可以送车库来刺激。当然，在销售的时候应该和购买者说清楚，免得将来找麻烦。再或者直接承租给当地的大企业，当然要看开发商的地区势力咋样了：）
一切产品设计都要从客户需求着手
好的产品设计都要以客户实际需求，否则会对日后的推广销售带来极大的难度。先看斑竹设定的条件：
地点：一个富裕的小镇，有钱人多，喜欢大房子
地块：一栋小楼，只有大产权（难道是农民宅基地之类的集体土地？）
东西向（受地块形状及位置限制）
技术指标：容积率未知（规划用地面积不知）、绿化率未知、四至及可达性未知
住宅基底面积400平方米，共8层，车库位16个，住宅28户，车位配比1：0.57一梯两户，4/2/2 148平方米，3/2/2 130平方米
初步印象：方案一优于方案二，但整体感觉用“奇怪”来归纳
奇怪之一：整体定位错误。既然朝向是东西向（不知道风水如何），又拿不到小产证，为什么一开始不设计成小面积的经济型宾馆或酒店式公寓？总体面积可控，可以整体转让或者租赁，也可以吸引投资客
奇怪之二：方案设计存在很多硬伤：（结合针对问题1、2的回答）
1、 入户门位置不对：现在国内设计出很多带入户花园的好房型，如南方广州、深圳等地；
但现在是从入户阳台进出，要知道，入户阳台和入户花园是两个概念，没有客户能接受从狭小的阳台进入自己的家
对策：1）封闭入户阳台门，在楼梯口位置重新开门；
2）保留入户阳台门，进行房型创新，比如错层复式结构，在下层楼梯口开门，形成上下两道门
2、客厅：采光严重不足，而且面积不大，目前设计只有15－16个平方米把，太局促了，而且目前设计存在长走道，浪费面积严重，家具也不好布置
对策：把目前餐厅、厨房和客厅位置对调，基本上能解决上述采光和面积的问题
3、 柱网：柱子太多，间距较小，出现多角，一方面是使用率降低，另一方面是风水犯冲
对策：采用短肢剪力墙结构或者异型柱结构，减少目前柱子的数量，提高利用率
4、 主卧室：148平方米房型的开间较大而进深较小，面积还没有旁边的次卧大
对策：调整柱网位置，重新设计，增大主卧室面积，可能的话再增加进入式更衣间，提高居住品质
5、 客卫：当中房型的两个卫生间全是暗卫，违反了建设部出台的卫生间至少有一间是明的规定
对策：在两个房型的连接处修改设计，增设采光槽或采光井进行采光
6、 车库：目前数量较多
对策：调整柱距，较少车位数量
针对问题3的回答：
现在按照国家有关规范，绿化率不低于30％，在平面无法增绿的情况下，可以考虑立体绿化
针对问题4的回答：
如果是保持原有设计，对方案的优化设计前面已经回答
假如是方案创新的话，我倒推荐一种新的房型设计，即错层复式，有两个入户门，底楼从楼梯间进入，二楼从入户花园进入，一楼主要布置厨房、餐厅、客厅和客卫，二楼布置主卧和次卧，形成一个“空中别墅”的概念
针对问题5的回答：
采用框架结构成本较低，一楼车库不要做成地下或半地下，会增加很多成本
针对问题6的回答：
照目前斑竹给的条件，销售难度较大，因为难以锁定目标客户
建议1：产品创新，推出“空中别墅”概念，走差异化竞争路线
建议2：方案重新设计，建造经济型酒店或酒店式公寓，租售并举
以上浅见，仅供参考 先留个记号 项目为一幢小楼
位于小城镇，经济条件较好，居民民间收入较多，喜欢大客厅
项目基底面积400平米，建八层
一层全为车库，二至八层全为住宅，东西向
一层车库面积为400平米，二层以上四周可向外延伸1.5米，每层约为555平米
住宅部分每层共四套，中间两套每套130平米，两边两套每套148平米
住宅部分因为是向外延伸，而基底比较小，导致室内较多柱子
项目只有一个大产权，各户没有单独的产权，不能按揭，需要一次性付款
附图为一层车库平面图、二至八层住宅平面图（两个方案），点击图可以放大
需要探讨的话题：
1.布局是否合理？户型能否改动？
布局不合理 ，乱 功能不合理 中间小卧室画蛇添足 不如做敞开式电脑间或书架区
户型可以改，2号轴向1号轴移动300+
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子多 如何避免我不懂 是工程技术部的事情 但我知道柱子多不好
3.能否增加绿化面积？
能增加绿化， 买房子赠送树花 :lol
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
小城市人也知道产权的重要性，户型定位不应做90-120 ，如果地段不好户型定位40--80 更容易接受 ，进户门虽然有特点但很难让人接受。
5.如何有效节约成本？
车库设在地下？ 这样一层可以做商业？ 推广上节省吧 用不着全版广告了 ，字幕+短信。
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
既然没产权就以安居房自居吧 走低价格路线，配以物业强势宣传 。产权问题应注意统一说辞：强化高层居住优点，小产权在小城市也可以流通 。价格优势。 1.布局是否合理？户型能否改动？
按照你的条件当地人喜欢大客厅,这个布局显然是不合理的,也不能被市场认可,就只说客厅了,它的面宽才3900..不能很好结合大客厅的定位.户型可以优化处理...加大产品附加值和高舒适度
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子是多了....可以肯定的回答是承重结构可以改变的....但是前提要是框架结构..
3.能否增加绿化面积？
没有见到小区的总图布规,不好说
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
因为没有建筑立面图和总图...不好对它做任何评价...但是应该要从建筑的外立面着手,因为地块教小...有适当的创新
5.如何有效节约成本？
减少部分柱子...优化柱网,还有就是基础部分(可以降低楼层,8层以上必须设置电梯,还要考虑电梯间及消防楼梯和通道,切忌不要进行大的开挖,那样的话只会加大投入,)
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
我在销售上没有太多的经验,说点个人想法,如果产品有了前面所说的优化和改善后,就可以支持做高端产品(没有考虑周边及其他因素),相对的目标客户就发生了改变,因此就解决了一次性付款,总房款高的问题了.需要注意的是产权问题，本案只能领取大证，而不能办理分户证，小产权问题这就需要根据本地实际情况做好解释工作了。
关于策友练习，小产品小讨论的回复
需要探讨的话题：1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
请大家共同探讨，精彩者将有较大的奖励！
分三个方面来讨论本案
一、合理性(包含布局,户型,柱网)
二、整改建议
三、营销策略
至于绿化方面，由于无地块方案,无法做出过多评价。 个人认为,绿化做为项目的几大卖点之一，在项目整体
布局允许的情况应多做考虑，以提升项目的品质及卖点。
一、先来谈谈项目的合理性
个人觉得不管是从户型设计角度或市场角度来讲，这是一个典型的垃圾方案。
缺陷：
1、东西朝向设计。 在方案设计时,象本案这种多层板式结构，除非万不得以不应采用东西向设计。 如果此项目位
于气温较高城市，太阳东升西落，室内将从早热到晚，这会成为项目致命硬件伤。
2、柱网过多,跨度不合理， 户型设计时面宽过小(不知是否是受地块限制，不好过多评论)。
3、整体布局： 布局凌乱，无明显功能分区、干湿分区。 管网不太集中，成本增加。
4、人流动线紊乱，影响居住时屋内布置，利用率低。
5、开门位置设置不合理，墙面不完整(特别是客厅)，装修难度大且形象最终效果。
6、房间长宽比失调，过道面积大，使用率降低，面积浪费。特别是客厅开间，140平米的户型在平层户型中算中大户型了开间却只有3米9，才相当于小户型的客厅开间。并且还处于目标客户群喜欢大客厅设计的市场环境下。
7、采光通风效果差，有目共睹。采光差，三面采光都只能达到现有条件；通风差，空气无法形成对流。这也是户型设计时面宽过小，布局不合适造成。
二、整改建议：因为此方案不尽人意的地方太多，建议此方案做大调整（等于重做）。户型方案调整时建议注意以下几点。
１、不知此为项目的一部分还是地块就只有这么大，如地块允许，则首先建议方案改为南北朝向。
２、由于本项目一层无商业，主要利润来至于住宅部分。建议设计时牺牲部分车位，柱网优先照顾住宅户型，保大失小。
３、户型设计面宽加大。如地块条件不允许，则压缩其余，客厅开间做到４米２以上（客厅代表着主人的脸面，客人的第一感受）
４、入户门改为由楼梯间下方入户（不知具体东西是哪个方向，以网上贴图为准的楼梯间下方），利于户型布局。
５、设计时注意空气对流，通风散热，否则如项目为东西朝向，夏天室内就要变成孵化场了。根据当地市场情况，可考虑将客厅餐厅厨房放在同一轴线，利于采光通风，且客餐厅连贯使得空间感强，显得宽大，符合当地客户需求。
６、在设计时尽量采用大阳台其＋小生活阳台方式（用于洗晒衣服，可放置于厨房旁，这样利于管道集中、干湿分区、保护客户隐私、又不会影响其它房间采光），让予客户小利，提供生活便利，营造卖点。
７、至于结构承重方面，由于我是地产代理公司出身，从事营销管理工作，对此没有太多发言权，但从以往项目经验来看此多层项目结构并不复杂，柱网及承重方面，结构工程师应不难解决，建议采用一层框架二层以上砖混的做法，较为节约成本。
三、营销方面
营销的手段及方法太多，在这里我就不再啰嗦。只谈一下项目最坏情况的建议。
假设本项目设计方案实在无法调整。可采取方式：
１、项目定位为中低端。
２、放弃部分利润，刺激消费，让客户购买心理利弊趋于平衡。
３、减少车位数，划出部分做为商铺销售（地理位置就算差点，商铺利润也比住宅高），减少项目损失。
４、本项目体量小，客户需求量少。可直接将目标客户群锁定为乡镇初次置业者。
理由：a、乡镇进城客户群体，多为家庭成员较多，对房间数量需求与本案户型相符。
b、乡镇初次置业者，对环境户型等方面要求相对较低。
c、无太多置业经验，着眼点多集中于价格、房间数量等基本需求，对一些户型缺陷看不透测。
d、易受小利益驱动。
注：呵呵，此方式有点不良，多站在开发商利益角度设想，富正义感人士不要砸我鸡蛋:L ，有什么建议和想法希望大家可以与我共同交流，让我们共同成长。:) 偶的邮箱：[email]gcy120@163.com[/email] QQ:7943665 做地下车库吧，一楼做车库又浪费又不合理．
有一个次卧完全没有采光，通风，而且房门正对主卧房门，这在风水学上是不好的．而且厨房没有生活阳台．
产权问题很麻烦．
绿化因为在图上完全看不出来，所以不好说．
[[i] 本帖最后由 jianglin0012 于 2007-10-26 23:56 编辑 [/i]] 本人比较赞同东海岸仁兄的看法
产权问题比较棘手。
投资方不能一味地追求剩余价值。
我们是操盘手，同样我们也是消费者。 一点建议，仅供参考
1、布局是否合理？户型能否改动？
建议1：多层最大的好处是南北通风、采光好，客厅和主卧一般尽量朝南，建议奖南边的次卧改为客厅，厨房移到进户阳台，南边次卧移到厨房和餐厅位置，进户阳台改为厨房，原客厅改为餐厅，进户门要移动
建议2：原结构不变，根据动静分离原则，可以考虑设计一个错层，这样增加卖点，提高单位价值
2、柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
柱子如果改变，那么整体的产品设计都须改变，这里我想没有什么好讨论的，应该有业主和设计院共同解决，不一定要上述户型结构
3.能否增加绿化面积？
绿化面积没有看到整体规划，不好评价
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
项目整体设计建议重新设计，减少柱子，加大楼间距，增加户型的柔性度。户型建议主卧和客厅尽量设计朝南，缩短动线距离，减少面积浪费，同时要考虑当地的居住习惯，例如是喜欢大客厅还是大卧室等，这样增加销售动力
5.如何有效节约成本？
如果可以建议可以采用砖混结构，成本最低
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
只有大产权，没有小产权，我想可能只要三种情况，1、出售：无论整体还是分割出售，价格很低；2、售后返租：可以提高售价（针对投资性客户）。其实有大产权证，通过关系完全可以办理小产权证，不过要靠关系。销售注意问题我想主要是在正式销售之前你一定要结合市场考虑清楚采用哪种销售方法，这是最关键的，否则一旦出错，改变就很难了 看了楼主提供的资料，有一个疑问，八层，没有电梯设计？
1.布局是否合理？户型能否改动？
答：户型布局不是很合理，小镇上的人较为富有，会买这样东西向的大房子吗？建议户型改动的小一些，或者增加入户花园的设计。
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
答：从图上看柱子的密度是大了些，是否可做大柱网、或增加梁。承重结构应该是可以改的，做下压式的梁。
3.能否增加绿化面积？
答：本身就一栋建筑物，绿化面积是有限的，建议下面局部做架空层，增大绿化率，将顶层屋面利用起来，增大绿地面积。
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
答：如果可行的话建议和商务酒店合作，做酒店式公寓。
5.如何有效节约成本？
答：因层数仅八层采用框架加砖混，降低管销费用。
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
答：因体量较小最好采用整体销售的方法或分层销售。因不能办小产权，所以在销售中应有相应的提示。 1、看图纸上的设计，车库应该不是太好用；
2、小镇周边有无风景旅游区？ 需要探讨的话题：
1.布局是否合理？户型能否改动？
2.柱子是否过多？如何规避？承重结构能否改变？
3.能否增加绿化面积？
4.对项目整体设计有何改进建议？有没有修改方案？
5.如何有效节约成本？
6.有什么销售方法？销售需要注意哪些问题？
回楼主：
第一个问题：一梯两户的房子都能设计成这样，看来这设计师纯粹是吃人饭做鬼事的人。以4-2-2户型为例，面积高达140平米以上，客厅开间才3.9米。可以说是严重偏小的，在加上入户后直接进入客厅正面造成了功能分区完全不分了。有入户花园固然好，但不能体现出高档来。
第二个问题：柱子过多，建议用减力墙代替。而只有八层楼高也不需要用框架结构。砖混结构就可以了。
第三个问题：绿化面积，除去小区的道路后绿地己没有剩余。建议以屋顶绿化、垂直绿化为主。附带小型花池尚可。
第四个问题：面积过于偏大。而又非高档楼盘，且又是小产权房。建议面积划小。
第五个问题：老妈常给我说 有一块钱也可以存钱，有一千块钱也可能会欠债。这就是需控制成本，控制成本不是要偷工减料。
第六个问题：销售时就有必要给客户说明这是小产权房。客户群体以企业的职工为主。
本人一点肤浅认识。欢迎楼下的继续。。 感谢各位，后生应该向大家多学习学习！