商业裙房上面的住宅，如何策划？
目前接受一个地级市的商住项目，裙房为一6万方的大型商业，住宅是项目的塔楼部分，共有4栋塔楼，容积率比较高，达到7，住宅总建筑面积约8万方，地处市级商业的核心地段。1. 住宅和商业如何区分开？毕竟一个是静态的，一个是动态的，相互之间有影响。但是当地的规划要求住宅需要在一楼设置直接的上行通道，如果能够在7层设置转换层进行过度会比较好。
2. 高价住宅和高档住宅的矛盾。由于项目处在的位置是核心地段，价格肯定不会低，但是这样的设置其实对住宅的影响还是比较大，居住品质势必下降，这样子的高价住宅其实并不会很高档，对于客户来说，怎么定位呢？
如果有过操作相同楼盘经验的兄弟，请不吝赐教！
[[i] 本帖最后由 hugin 于 2007-10-22 18:22 编辑 [/i]]
抛快砖
不知道项目所在地的居住习惯和商业氛围如何.简单的说个方案,但要根据当地实际情况来定.将住宅定位为商务公寓,销售方式为产权销售或是售后返租.
楼主可多给些资料,如果可以的话再细谈 曾经我也参与过一个此种商住综合楼的项目，区域也是位于市商业核心区域，简单谈一点心得吧：
1、当初我们也大费脑筋考虑住宅和商业如何良好的共融这个问题，但其实位于这种绝佳位置的住宅根本不需要担心销售问题，只是要考虑销售价格市场能否接受而已。
2、强化住宅与商业其实就象[b][color=Red]“左手和右手”[/color][/b]的关系，彼此是无法完全分离的，商业氛围愈浓，其实住宅的升值潜力愈大。只要商业定位比较好，对居住的品质还是有很大提高的，而并不是只会影响居住品质。
3、住宅与商业，在推广过程中哪个先行？这个是要好好考虑的问题！这点首先要根据开发商的资金实力、商业部分的定位来考虑，如果开发商的实力比较强，可以考虑先推广商业部分（如果商业定位是餐饮业除外），这样对于项目住宅部分以后卖更高的价格是非常有利的；如果开发商资金实力一般，可以选择住宅先行，滚动开发销售，但须控制好销售节奏，争取项目的利润最大化。
4、即使住宅先行，商业招商工作也应提前进行，谈好主力店，再上门和一些大点的散户洽谈沟通，同时对商业运营公司进行筛选（如果开发公司不打算自己成立运营公司），为商业部分做好准备，只要商业氛围做好了，利润将更加客观。
以上只是初略的操盘思路，如果楼主还想要更详细的，那么就要提供更详尽的资料：住宅的主力面积多少？有哪些优势？商业是否产权式的？承重多少？柱间距多少？周边商业业态如何？租售率如何？
[[i] 本帖最后由 张鹏 于 2007-10-19 09:07 编辑 [/i]] :) 受教 [quote]原帖由 [i]chl741016[/i] 于 2007-10-19 08:34 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843233&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
不知道项目所在地的居住习惯和商业氛围如何.简单的说个方案,但要根据当地实际情况来定.[/quote]
[color=red][b]当地经济状况不错，但是两级分化比较严重，有一大批有钱的私营业主，同时也有一大批蓝领制造工人，但是缺少服务性产业，白领比例很少，也缺乏时尚商业消费的中产阶级。
当地的居住已经从平房、多层住宅向小高层、高层转变，出现了一批小高层住宅，但是好像对于高层还不是非常感冒。[/b][/color]
[quote]将住宅定位为商务公寓,销售方式为产权销售或是售后返租.[/quote]
[color=red][b]如果所有的住宅都定位成商务公寓，势必会增加项目的风险，目前有5栋塔楼，其中一栋是办公楼，由于当地服务性公司比较缺乏，产品方面还有待于论证。有一栋酒店式公寓，提供酒店式管理，但是并不返租，毕竟这只是一种销售和融资方式。还有2栋住宅，这个是比较头疼的，如何配比户型，如何打造品质。
关键的问题在于，如果塔楼多，势必增加通向塔楼部分的电梯配比，也将占据一楼商业的门面位置，对商业造成非常大的隔离，如果做成隔离层，消防方面又通不过，这样子的矛盾如何解决才是关键。
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[quote]楼主可多给些资料,如果可以的话再细谈 [/quote]
可以的，还有需要尽管说!
[[i] 本帖最后由 hugin 于 2007-10-19 09:21 编辑 [/i]]
谈谈我的看法
这种操作的最大难点是商业人流和住宅人流如何合理规划，从目前三线城市来讲，如果通过中专平台到达住宅区，无疑这对当地的住宅消费习惯是个很大的挑战；核心地块的土地价值肯定很高，因此如何对住宅和商业面积进行合理分配，达到利润最大化？我们目前操作的一个项目就是在商业裙楼环抱之内通过建筑设计使住宅在地面留有独立出入口，并形成一定绿化景观，这肯定会损失一部分商业面积，这就是一个平衡的问题。
如果按照搂住目前提供的信息，规划已经定的情况下，住宅定位应该是以投资为主了。 [quote]原帖由 [i]张鹏[/i] 于 2007-10-19 08:43 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843251&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
曾经我也参与过一个此种商住综合楼的项目，区域也是位于市商业核心区域，简单谈一点心得吧：
以上只是初略的操盘思路，如果楼主还想要更详细的，那么就要提供更详尽的资料：住宅的主力面积多少？有哪些优势？商业是否产权式的？承重多少？柱间距多少？周边商业业态如何？租售率如何？
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[color=red][b]对于这个项目，我的策划思路主要是做中小户型的住宅，主力面积在50-70平米，控制总价。但是对于这样的偏重商业的楼盘，如何设计会所，如何营造住宅环境我觉得是一个主要问题。项目的优势非常明显，地理位置绝佳，而且项目裙房的商业也是时尚购物中心，形成当地特色的商业网点。
开发商实力比较强，对于商业的操作是长期持有，目前不准备销售，承重达到设计标准，对于超市来说，目前没有引入的打算，所以也不会出现承重问题，柱间距在8米以上，我们希望能够提供更好的商业环境；周边的商业供应量比较大，租售率还可以，相对来说商业的操作思路比较明显，而对于住宅的思路并不是非常清楚。
毕竟住宅在这样的环境下不知道如何生存，因为考察了很多城市综合体项目，绝大部分都是商业裙房上面配套办公楼或者是酒店式公寓，但是对于住宅的配套并不多见，所以对于这样定位的适应性存在疑虑！而且处理起来比较麻烦。[/b][/color]
[[i] 本帖最后由 hugin 于 2007-10-19 10:10 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]zhs10000[/i] 于 2007-10-19 09:34 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843406&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这种操作的最大难点是商业人流和住宅人流如何合理规划，从目前三线城市来讲，如果通过中专平台到达住宅区，无疑这对当地的住宅消费习惯是个很大的挑战；核心地块的土地价值肯定很高，因此如何对住宅和商业面积进行合理分配，达到利润最大化？[/quote]
[color=red][b]这是一个利润问题，目前已经基本上商业面积最大化，从敏感性来说，肯定对于项目来说是利润最大化的，最重要是影响应该就是现金流，毕竟这么大的投资，但是公司实力比较雄厚，这块的问题不大。
这位兄台说的对，前期对于商业人流和住宅的人流合理规划非常重要，目前面临的就是住宅习惯挑战，和对于项目的产品定位把握问题。
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[quote]我们目前操作的一个项目就是在商业裙楼环抱之内通过建筑设计使住宅在地面留有独立出入口，并形成一定绿化景观，这肯定会损失一部分商业面积，这就是一个平衡的问题。
如果按照搂住目前提供的信息，规划已经定的情况下，住宅定位应该是以投资为主了。[/quote]
[color=red][b]兄弟，你项目的规划图还有阿，可以传到[/b][/color][email=Joey.Dai@gmail.com][color=red][b]Joey.Dai@gmail.com[/b][/color][/email]
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[color=red][b]损失面积是其次，关键是对于商业的隔断比较厉害，商业和住宅相互影响比较大[/b][/color]
[color=red][/color]
[color=red][b]住宅如果纯粹以投资为主的话，肯定做小户型，对于项目的档次会有一定的影响，所以这个平衡也非常重要，我们也是在这个问题上一直没有定论。[/b][/color] 这就是一个前期规划的问题.光从营销方面入手很难.
总的说来在地级市商业的核心地段有30多亩地还是挺不错的.:lol 我想项目的难点就在于 1.在现有的规划条件下如何拔高住宅品质?
2.60000的商业面积如何去消化?(商务公寓?写字楼?商场?)
当然,我不了解你们的拿到手规划条件和KFS的公关能力.水平有限,也不知道你们的地块形态.四周交通干线乱.说两句.错了别骂:handshake
想拔高住宅品质就一定要商住分离.至少人流动线要分离开.转换层就别考虑了.做成合围式中亭.加浅水景观.商住入口一定要分开.当然了.楼主也许会问这样的话任何去保证最大的建面.这就是我要说的第二个问题了:60000的商业面积如何去消化?在三线城市60000平全做商场可能太悬.所以才会有什么酒店式公寓写字楼等,是不是很无奈?:lol .所以建议你从产品组合上做文章.
四栋塔楼实在浪费电梯了.:lol .做一个L型的通廊式的商务公寓(6梯32户).下面是商场可能好一些.这样的话合围式中亭出来了,规定的60000的商业建面也有了三!
商务公寓的抗性问题无非就是后期生活成本高.这个可以和天然气公司和自来水公司谈嘛.照样当民用的收...就看KFS的公关能力了.至于40年产权的问题物权法出来后.问题不大了.
先说到这里,想想再接着. 住宅部分
位置本市核心地段就不用过多考虑住宅的销售问题,只要价格与户型适合市场就没问题
价格方面 只能楼主与周边楼盘对比 价格基本持平就不会有问题 尤其开发商比较有实力,也许放慢销售速度会使利益更大化
户型方面 不建议"主力面积在50-70平米" 这种小户型适合于外来人口相对比较多经济比较发达的一线城市,如果楼主项目位于二线甚至三线城市,一个城市肯定会有一部分追逐位置感的客户,而这些客户不会存在资金的问题,能在市中心购套高层如果面积太小会失去换房的意义,建议户型80-110之间.
住宅定位中高档 客户定位30-50中青年中高收入者
如何让商业与住宅分流非常重要., 商业裙楼顶可设置空中花园等些景观,
住宅重点炒做投资升值
商业部分一知半解不做分析了
[[i] 本帖最后由 水在呐喊 于 2007-10-19 12:02 编辑 [/i]] 按兄弟的说法，这市中心有个2万多平地也不错了啊，是工业城市还是制作业城市啊！有点像东莞一样的，不过应该没有东莞发达。。我看你说的，项目应该出了一个初步的规划图了吧？发上来看一下最好了！
就从文字上谈谈一点拙见，不要笑我啊！
1、首先，项目基本是一个标准的市中心CBD商业项目，只是上面的住宅不少，那我觉得应该充分利用地段的优势。其实我这边公司现在就有一个这样的项目，很像的，跟你说一下啊，也是CBD，占地也是两万，不过总建筑面积只有8万多，三栋塔楼，一栋定位为五星级写字楼，两栋小户型，下面二层商业。对于这个项目，我们认为，商业对于住宅的小户型影响可以忽略不记，关键是在于写字楼的情况。地段决定，这个项目住宅只是想卖多少钱的问题，而不是卖不卖的出去的问题。而商业对于市中心区的项目来看，除开影响，还有一定的提升做用。像波托菲诺，商业以欧式酒吧一条街为主题，不像中式的喧闹，更显异域风情，不但不是影响，反而是一道风景。当然楼主项目虽然和他不一样，它是在小区里街，有社区，但是也可以从这上面想想，能否把商业展示面做成风景呢。
2、从价格来看，，对于楼主的项目，我觉得定位上可以走小一点的路线，因为可以肯定的说，价格上是不会低的，因此出于对总价的控制，在户型配比上，还是以小为主，大户型居住性，我个人不大会选择市中心闹市区。而小户型，则可以吸引一些小资，年轻人，投资客的目光，小资公寓现在太多了，相信楼主明白！是否可以考虑一栋写字楼呢，同理是地段原因。至于写字楼的面积大小就看楼主城市的情况了，是做大的500多平的以大公司大品牌为主，还是划成小的租给一些小公司小企业，由市场决定。至于有朋友提到会所，我个人认为，如果在市中心好环境下，会所是否真有必要，如果不是想做成当地豪宅，层数也很高，价格当地第一的话，还是不用了，地段会解决会所问题，如果一定要做，可以考虑一下顶层商业裙楼，也减少一些商业面积！
3、商业上，如此大体量的商业项目并不多，招商设计先行是应该的，，可以找一些商业代理，，找寻一些目标商家进行洽谈，按他们的要求量身定做出适合他们的商业。一层是不是可以卖，价值最高，可以回收资金，二层以上是否可以做一个主题式的商业，建议招入一到二家大型品牌商家，以一定优惠吸引入住，商业上，有点物以类聚的感觉，比如，你招来了一个大的百货，那么旁边可能会有一些小的同类商业进来，以点带面，比如招过一家春天百货，紧接着，一些鞋店，衣服店也跟着来了。
4、结构上，转换层就建议不做了，一个是浪费，另一个是没必要，楼主好像也说不能做是吧。。住宅的进深是不会超过商业的，住宅应该不是全压在商业上的，那么多出来的平台还可以做绿化。在设计中，注意柱网的布置就好了，可能对商业会有一定的影响，关键看设计出来是怎么样了，没看到也说不好。但是肯定会影响了。电梯只怕是很难省太多了。但是是不是可以通过楼上说的6梯32户方式解决呢，电梯大堂建议与商业有一定隔离。
一点感觉啊，其实楼主，这种项目不用太怕，找准客户，看清市场情况，多做市调，注意点户型设计上的东东就好了，毕竟是CBD一样的位置，地段决定，你不要怕！呵呵，有点乱，见笑了！
[[i] 本帖最后由 ossbyygy 于 2007-10-19 12:18 编辑 [/i]]
学习
*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 说说俺的想法我当时在北方的一个地级市也做过一个项目，绝对CBD，当时我们的项目的商业部分和搂主的差不多，但是住宅部分要少掉一半。
在商业部分上，我们是一楼被什么KFC、银行等拿走廖，二楼三楼是百货店，四层、五层为吃的和玩的，楼上两幢楼一幢为酒店式公寓一幢为住宅，全为小面积，但是卖得很火的。当时我们是商业是商业，住宅是住宅，住宅从侧路入口，而且一定要分开，群房的屋顶就是住宅的绿化:lol
楼主的项目商业部分不必担心，开发商想持有，那说明实力强，更好办，与百货公司谈。住宅部分我觉得有两个方面，
一方面可以做一幢酒店，其余全做大面积的豪宅，其实地级市的有钱人不像大城市都住别墅为荣，他们以市中心为荣，什么VIP卡阿都可以在销售的时候用用，因为地级市豪宅不多，宣传起来更为方便，很容易卖的，会所那些人很少考虑的，他们很喜欢道远一点的地方HAPPY的，这样的算的话，如果250平方米一套的话，大概只有200套左右，目标明确，只卖给那些人，可能比较好操做呢。
另一方面就是比较保险的方法，8万方分开，住宅、酒店、酒店式公寓、办公等等都作，这样操作起来风险比较小，但是容易降低品质。
所以本人比较倾向第一种做法，绝对能让发展商在当地知名度大大大的，再开发的项目也容易卖了，代理公司接其他项目就不愁了，大家都好:lol
废话不说廖，最后祝你成功:victory:
拍一半头砖
无论是大城市还是中小城市，在黄金地段开发物业，商业裙楼加住宅塔楼，是十分普遍的。因为地段得天独厚，基本不存在住宅卖不出去的问题，关键是怎样做得更好，提高住宅档次。1、在裙楼顶层和塔楼底层之间做转换层是必要的，因为商场和住宅的柱距不一样，不做转换层，住宅承重结构不好解决。
2、做转换层，并不是浪费，可以把转换层用做物业管理用房或会所或屋顶花园。
3、可以把整个商场顶层做成屋顶花园，并和转换层连通，住户可进入屋顶花园。这样做的好处：一是有效的把商业裙楼和住宅分隔开了，并解决了住宅底层不好销的问题；二是扩大了绿化面积（黄金地段临街建筑绿化率低是通病）。把屋顶花园园林景观做精致，做到位，会成为很大的卖点，说不定是该城市唯一一个有空中花园的楼盘，住宅档次一下子就上去了。
4、商场入口和住宅入口肯定要分开，避免互相干扰。商场入口布置在临街面， 住宅塔楼入囗设在商场背立面，即小区内，中间是分隔的。
5、商业物业和住宅的营销谁先谁后并无太大矛盾，可以结合起来做。商场营销关键是招商，招商成功了，才可能卖出去，卖得好。
我有个类似的项目
多市调吧：市场需求决定销售
小女子的小想法：规划做了，定位却还是没完全定死？
多市调吧：市场需求决定销售
白领不多，到了什么程度？
两级分化，富人的心理到底如何？是要住豪宅，重花园，重环境，还是停留在便利、住在全城黄金位置的心态？
缺少服务性产业，是因为没有更适合的更好的，还是这个城市根本不需要？或者只是，需要的还没面市？哪个城市能缺少服务行业呢，那是金钱滋生的温床。
缺乏时尚商业消费的中产阶级？时尚商业一般由中低阶级支撑，真正的中产，不消费时尚，开始消费品味了。
不需要市场没有什么就做什么，但是市场可能会接受的、能火起来的东西，不做就太亏了。火车头有时候是很管用的。
这个项目地段占据了绝对优势，虽然该地排斥高层建筑，但是，什么都有个适应过程，给它冠上地标，第一，尊荣等字眼，还是能唬人的，至于要不要做成“小户型”——住宅、公寓、写字楼等，看城市吧，别一个较封闭的城市硬大搞流动人口来支撑的东东就好。
规划方面是一个专业区域，多跟设计公司沟通，明明白白告诉你要什么：人车分流，商住分流，舒适体面的入户大堂，好用的商业空间，在规划时多预留可变性.....不逼死他你自己就先死一半了，要不然后面的代理公司整合推广营销策划时还得削尖脑袋化腐朽为神奇，饶了他们吧
理想的就是现在代理公司就开始介入。
别指望规划公司给你好的商业定位和户型配比，请个尽责的专业代理公司，把市调做扎实，最好是竞标，本地和尚和外来和尚同时念经，本地和尚对城市和城市人的习性知根知底，外地和尚可以注入新鲜血液，锦上添花（关于竞标，我们吃足了苦头，不知道白送多少方案，可是，对于开发商来说，该死的好用）
算了，乱说一通的~
个人想法
我认为项目具体怎么操作是服从于市场的,具体包括当地的消费趋向,经济水平,项目地在该城市所扮演的角色,什么样的地段适合什么样的操作方式.如果按照发贴的朋友说的你们项目的位置比较优越,那么哪个位置上的经济体都是从事什么营业方向,找出该地区的销售品位,然后定位销售群体,根据销售群体来定位项目的户型,面积,价格等.
根据朋友的意思,你们拿到这块地的性质应该为商业用地,期限只有40年,用水用电都相对较贵,个人认为在这里按照常规住宅来操作会比较困难,应该定位在总价相对较低的单身公寓.
销售上面个人认为应该首先考虑在项目中所占比例比较大的商业,把主要精力放在商业上面争取一炮打响,然后借声造势,突显上面小户型的紧缺性和升值潜力.由此形成良性循环,
以上是本人拙见,不妥之处,还请指教.:) [quote]原帖由 [i]zkppp1981[/i] 于 2007-10-19 10:42 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843544&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这就是一个前期规划的问题.光从营销方面入手很难.[/quote]
[b][color=red]非常赞同老兄的观点，营销只是一个重要方面，现在的产品定位和规划才是前期的关键，由于前期的影响，后期的销售会受到限制！
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[quote]总的说来在地级市商业的核心地段有30多亩地还是挺不错的. 我想项目的难点就在于 1.在现有的规划条件下如何拔高住宅品质?
2.60000的商业面积如何去消化?(商务公寓?写字楼?商场?)[/quote]
[b][color=red]项目的总占地面积达到3万方，接近50亩，总建筑面积达到20万方。目前的商业面积已经达到10万方，这里的商业是纯粹的经营商业，不是指写字楼和公寓产品，商业的思路就是做mall，但是写字楼的市场当地做的不好，甚至有一个项目几乎成了烂尾楼，而且写字楼的销售明显不如住宅销售，且价格甚至要低于同等位置的高档精装住宅。所以对于写字楼来说我们的后续应该会放缓开发速度，保证项目作为当地地标建筑的成功概率。从比例上来看，办公在40%即4万方，住宅和公寓60%，近7万方，其中住宅的约5万方，酒店式公寓产品在2万方左右。相对来说住宅和公寓产品的去化在当地会比较容易！
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[quote]想拔高住宅品质就一定要商住分离.至少人流动线要分离开.转换层就别考虑了.做成合围式中亭.加浅水景观.商住入口一定要分开.当然了.楼主也许会问这样的话任何去保证最大的建面.这就是我要说的第二个问题了:60000的商业面积如何去消化?在三线城市60000平全做商场可能太悬.所以才会有什么酒店式公寓写字楼等,是不是很无奈? .所以建议你从产品组合上做文章. [/quote]
[b][color=red]空中的景观肯定要做的，但是转换层对于商业的转换都有好处，而且减少柱网排布。但是要分开商住就成了一个棘手的问题，所以现在多考虑会所，转换的地方增加大堂等。
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[quote]四栋塔楼实在浪费电梯了. .做一个L型的通廊式的商务公寓(6梯32户).下面是商场可能好一些.这样的话合围式中亭出来了,规定的60000的商业建面也有了三!
商务公寓的抗性问题无非就是后期生活成本高.这个可以和天然气公司和自来水公司谈嘛.照样当民用的收...就看KFS的公关能力了.至于40年产权的问题物权法出来后.问题不大了.
先说到这里,想想再接着.
[/quote]
[b][color=red]四栋塔楼确实浪费了，兄弟的想法好！40年产权的问题物权法出来后指什么？[/color][/b] [quote]原帖由 [i]水在呐喊[/i] 于 2007-10-19 11:59 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843836&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
住宅部分
位置本市核心地段就不用过多考虑住宅的销售问题,只要价格与户型适合市场就没问题
价格方面 只能楼主与周边楼盘对比 价格基本持平就不会有问题 尤其开发商比较有实力,也许放慢销售速度会使利益更大化[/quote]
[b][color=red]住宅的销售是不成问题的，说得一点都不错，我觉得销售不用代理公司都能够完成！
[/color][/b]
[quote]户型方面 不建议"主力面积在50-70平米" 这种小户型适合于外来人口相对比较多经济比较发达的一线城市,如果楼主项目位于二线甚至三线城市,一个城市肯定会有一部分追逐位置感的客户,而这些客户不会存在资金的问题,能在市中心购套高层如果面积太小会失去换房的意义,建议户型80-110之间.
住宅定位中高档 客户定位30-50中青年中高收入者[/quote]
[b][color=red]市中心购房的客户主要是考虑项目的居住的便利性及投资的成长性，而作为生活场所并不一定，往往这些人都有second house，换房的可能性不大，项目的主力户型偏小主要是吸引这部分投资人，适当配比一些两房的产品甚至三房的产品，满足部分高端住房需求。[/color][/b]
[quote]如何让商业与住宅分流非常重要., 商业裙楼顶可设置空中花园等些景观,
住宅重点炒做投资升值
商业部分一知半解不做分析了
[/quote]
[b][color=red]现在分流就是一个关键问题，空中花园肯定要的，住宅也是以投资型为主。[/color][/b]
仅参考
我现在正操作一个地级县的项目,非常类似本项目,商业面积近7万平,住宅将近8万平,商业和住宅体量非常之大,而且市场竞争非常激烈,项目的对面是一个非常大商业步行街,隔壁就是文化广场,不到600米的地方就是财富广场,这些项目都开发在本项目的前面,什么肯德基\麦当劳\超市都引进了,本项目又是如何进行定位的呢?1、商业先行，以商业带动住宅。商业形象定位为
中央级首席多元化购物乐园
——集购物·休闲·娱乐·餐饮·旅游于一体的SHOPPING MALL
2、引进新一佳或步步高超市、苏宁电器、数码市场、小商品批发市场、品牌服饰、珠宝等。象超市每一个项目都会引进，关键是超市的品牌，苏宁电器、数码市场、小商品批发市场是具有一定的排它性。
3、只要商业的氛围营造好，那么住宅的价值自然不菲，因为三、四线城市的居住理念和大都市的居住理念是有区别的，他们希望自己居住的地段越繁华就越好，一步登临大都市是他们最直接的想法。这样的住宅我不建议做50——60平的小公寓，面积稍微要大点，80平以上相对要好一些，因为三、四线城市的流动人口并不多。
至于楼主所说的一些情况，还不够详细，本人无法给出作出判定。