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对于这个项目，我的策划思路主要是做中小户型的住宅，主力面积在50-70平米，控制总价。但是对于这样的偏重商业的楼盘，如何设计会所，如何营造住宅环境我觉得是一个主要问题。项目的优势非常明显，地理位置绝佳，而且项目裙房的商业也是时尚购物中心，形成当地特色的商业网点。开发商实力比较强，对于商业的操作是长期持有，目前不准备销售，承重达到设计标准，对于超市来说，目前没有引入的打算，所以也不会出现承重问题，柱间距在8米以上，我们希望能够提供更好的商业环境；周边的商业供应量比较大，租售率还可以，相对来说商业的操作思路比较明显，而对于住宅的思路并不是非常清楚。
毕竟住宅在这样的环境下不知道如何生存，因为考察了很多城市综合体项目，绝大部分都是商业裙房上面配套办公楼或者是酒店式公寓，但是对于住宅的配套并不多见，所以对于这样定位的适应性存在疑虑！而且处理起来比较麻烦。 [quote]原帖由 [i]ossbyygy[/i] 于 2007-10-19 12:10 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843883&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
按兄弟的说法，这市中心有个2万多平地也不错了啊，是工业城市还是制作业城市啊！有点像东莞一样的，不过应该没有东莞发达。。我看你说的，项目应该出了一个初步的规划图了吧？发上来看一下最好了！[/quote]
[b][color=red]是一个制造业城市，比东莞素质差一点，但是还算发达，已经传上规划图了，请砸砖头！
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[quote]1、首先，项目基本是一个标准的市中心CBD商业项目，只是上面的住宅不少，那我觉得应该充分利用地段的优势。其实我这边公司现在就有一个这样的项目，很像的，跟你说一下啊，也是CBD，占地也是两万，不过总建筑面积只有8万多，三栋塔楼，一栋定位为五星级写字楼，两栋小户型，下面二层商业。对于这个项目，我们认为，商业对于住宅的小户型影响可以忽略不记，关键是在于写字楼的情况。地段决定，这个项目住宅只是想卖多少钱的问题，而不是卖不卖的出去的问题。而商业对于市中心区的项目来看，除开影响，还有一定的提升做用。像波托菲诺，商业以欧式酒吧一条街为主题，不像中式的喧闹，更显异域风情，不但不是影响，反而是一道风景。当然楼主项目虽然和他不一样，它是在小区里街，有社区，但是也可以从这上面想想，能否把商业展示面做成风景呢。[/quote]
[b][color=red]如何将商业做成风景呢？这是一个问题。我们项目是一个块状的，上面住宅，所以住宅的出入口比较难安排。[/color][/b]
[quote]2、从价格来看，，对于楼主的项目，我觉得定位上可以走小一点的路线，因为可以肯定的说，价格上是不会低的，因此出于对总价的控制，在户型配比上，还是以小为主，大户型居住性，我个人不大会选择市中心闹市区。而小户型，则可以吸引一些小资，年轻人，投资客的目光，小资公寓现在太多了，相信楼主明白！是否可以考虑一栋写字楼呢，同理是地段原因。至于写字楼的面积大小就看楼主城市的情况了，是做大的500多平的以大公司大品牌为主，还是划成小的租给一些小公司小企业，由市场决定。至于有朋友提到会所，我个人认为，如果在市中心好环境下，会所是否真有必要，如果不是想做成当地豪宅，层数也很高，价格当地第一的话，还是不用了，地段会解决会所问题，如果一定要做，可以考虑一下顶层商业裙楼，也减少一些商业面积！[/quote]
[color=red][b]写字楼我们已经考虑了，现在是酒店不好定，因为旁边已经有四星的了。会所我觉得还是要配，解决一些基本生活问题，比方说一个小超市、休闲餐厅等，因为方便了消费，不可能天天去大卖场逛的，已经有意向安排楼顶做配套。
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[quote]3、商业上，如此大体量的商业项目并不多，招商设计先行是应该的，，可以找一些商业代理，，找寻一些目标商家进行洽谈，按他们的要求量身定做出适合他们的商业。一层是不是可以卖，价值最高，可以回收资金，二层以上是否可以做一个主题式的商业，建议招入一到二家大型品牌商家，以一定优惠吸引入住，商业上，有点物以类聚的感觉，比如，你招来了一个大的百货，那么旁边可能会有一些小的同类商业进来，以点带面，比如招过一家春天百货，紧接着，一些鞋店，衣服店也跟着来了。[/quote]
[color=red][b]思[/b][/color][b][color=red]路非常对，感觉兄弟做过这样的项目，应该不错吧！
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[quote]4、结构上，转换层就建议不做了，一个是浪费，另一个是没必要，楼主好像也说不能做是吧。。住宅的进深是不会超过商业的，住宅应该不是全压在商业上的，那么多出来的平台还可以做绿化。在设计中，注意柱网的布置就好了，可能对商业会有一定的影响，关键看设计出来是怎么样了，没看到也说不好。但是肯定会影响了。电梯只怕是很难省太多了。但是是不是可以通过楼上说的6梯32户方式解决呢，电梯大堂建议与商业有一定隔离。[/quote]
[color=red][b]个人觉得转换层不浪费，本来就可以做成配套会所的。电梯不怕多，关键是如何控制人流不混杂，分出来才是关键。
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[quote]一点感觉啊，其实楼主，这种项目不用太怕，找准客户，看清市场情况，多做市调，注意点户型设计上的东东就好了，毕竟是CBD一样的位置，地段决定，你不要怕！呵呵，有点乱，见笑了！
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[b][color=red]还是有点怕，现在市场才刚刚搞！[/color][/b] [quote]原帖由 [i]xiaolian7701474[/i] 于 2007-10-19 12:13 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=843891&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
１．我认为项目的潜力还是比较大的．盘踞城市繁华，裙楼又有这么大的体量．
但是项目在地级市可能要难做一点．
２．项目所在地缺少白领．但是不可能没的白领．如果城市白领阶层还没有被分化的话，也值得一试．做小户型．
３．项目定位不一定要做住宅，我相信大家多知道．在城市繁华区，有很多物业可以尝试，裙楼有这么大的体量．肯定要引进主力店入住，要不难以起动．那还不如把项目定位成小综合．住宅＋办公＋酒店公寓＋商业．这样以来，可以充分的消化项目先存的问题，当然这样做必然也存在很多新的问题，但是这些多是可以解决的．
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[b][color=red]能够更详细一点么，会碰到什么问题，如何解决呢？[/color][/b] [quote]原帖由 [i]行云流水070716[/i] 于 2007-10-19 15:23 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=844526&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我当时在北方的一个地级市也做过一个项目，绝对CBD，当时我们的项目的商业部分和搂主的差不多，但是住宅部分要少掉一半。
在商业部分上，我们是一楼被什么KFC、银行等拿走廖，二楼三楼是百货店，四层、五层为吃的和玩的，楼上两幢楼一幢为酒店式公寓一幢为住宅，全为小面积，但是卖得很火的。当时我们是商业是商业，住宅是住宅，住宅从侧路入口，而且一定要分开，群房的屋顶就是住宅的绿化 [/quote]
[b][color=red]这个和我们预估差不多，旁边就有一个物业以小户型为主，住宅基本销售完成。看起来你们的招商很成功，后来项目经营的如何呢？
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[quote]楼主的项目商业部分不必担心，开发商想持有，那说明实力强，更好办，与百货公司谈。住宅部分我觉得有两个方面，
一方面可以做一幢酒店，其余全做大面积的豪宅，其实地级市的有钱人不像大城市都住别墅为荣，他们以市中心为荣，什么VIP卡阿都可以在销售的时候用用，因为地级市豪宅不多，宣传起来更为方便，很容易卖的，会所那些人很少考虑的，他们很喜欢道远一点的地方HAPPY的，这样的算的话，如果250平方米一套的话，大概只有200套左右，目标明确，只卖给那些人，可能比较好操做呢。
另一方面就是比较保险的方法，8万方分开，住宅、酒店、酒店式公寓、办公等等都作，这样操作起来风险比较小，但是容易降低品质。
所以本人比较倾向第一种做法，绝对能让发展商在当地知名度大大大的，再开发的项目也容易卖了，代理公司接其他项目就不愁了，大家都好 [/quote]
[b][color=red]豪宅的先天条件有些缺乏，而且250方的总价要超过200万，去化压力太大了，估计可行性和风险都太高了！
本身公司在当地的知名度比较高，但是希望项目起来之后能够在房地产界树立影响力！[/color][/b] [quote]原帖由 [i]shuitian[/i] 于 2007-10-19 16:04 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=844699&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
无论是大城市还是中小城市，在黄金地段开发物业，商业裙楼加住宅塔楼，是十分普遍的。因为地段得天独厚，基本不存在住宅卖不出去的问题，关键是怎样做得更好，提高住宅档次。[/quote]
[b][color=red]是的，目前就是有这个想法，如果全部小户型了，定位以投资为主，那档次也会下来，您说呢？[/color][/b]
[quote]1、在裙楼顶层和塔楼底层之间做转换层是必要的，因为商场和住宅的柱距不一样，不做转换层，住宅承重结构不好解决
2、做转换层，并不是浪费，可以把转换层用做物业管理用房或会所或屋顶花啊?[/quote]
[b][color=red]这也是我们考虑的主要原因之一，呵呵,高人阿！[/color][/b]
[quote]3、可以把整个商场顶层做成屋顶花园，并和转换层连通，住户可进入屋顶花园。这样做的好处：一是有效的把商业裙楼和住宅分隔开了，并解决了住宅底层不好销的问题；二是扩大了绿化面积（黄金地段临街建筑绿化率低是通病）。把屋顶花园园林景观做精致，做到位，会成为很大的卖点，说不定是该城市唯一一个有空中花园的楼盘，住宅档次一下子就上去了。[/quote]
[b][color=red]有点像建外soho现代称了，空中花园，兄弟又没有这个项目的资料？[/color][/b]
[quote]4、商场入口和住宅入口肯定要分开，避免互相干扰。商场入口布置在临街面， 住宅塔楼入囗设在商场背立面，即小区内，中间是分隔的。
5、商业物业和住宅的营销谁先谁后并无太大矛盾，可以结合起来做。商场营销关键是招商，招商成功了，才可能卖出去，卖得好。
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[b][color=red]我们项目关键是中间没有分割，如何取舍商业和住宅的问题。[/color][/b] [quote]原帖由 [i]山中小妖[/i] 于 2007-10-19 16:43 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=844884&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
规划做了，定位却还是没完全定死？ [/quote]
[b][color=red]本身这样的项目都是摸索，有可能有些东西在本末倒置。做了很长时间的商业定位，但是住宅还没有做好！[/color][/b]
[quote]多市调吧：市场需求决定销售
白领不多，到了什么程度？[/quote]
[b][color=red]白领还没有统计，市区80万人，应该在5万左右吧！呵呵[/color][/b]
[quote]两级分化，富人的心理到底如何？是要住豪宅，重花园，重环境，还是停留在便利、住在全城黄金位置的心态？[/quote]
[b][color=red]富人的心态有待于研究，但是有点农民心里，暴发户的比较多，心理需求方面还需要研究！[/color]:$
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[quote]缺少服务性产业，是因为没有更适合的更好的，还是这个城市根本不需要？或者只是，需要的还没面市？哪个城市能缺少服务行业呢，那是金钱滋生的温床。
缺乏时尚商业消费的中产阶级？时尚商业一般由中低阶级支撑，真正的中产，不消费时尚，开始消费品味了。[/quote]
[color=red][b]品味阶段还没有到！[/b]
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[quote] 不需要市场没有什么就做什么，但是市场可能会接受的、能火起来的东西，不做就太亏了。火车头有时候是很管用的。
这个项目地段占据了绝对优势，虽然该地排斥高层建筑，但是，什么都有个适应过程，给它冠上地标，第一，尊荣等字眼，还是能唬人的，至于要不要做成“小户型”——住宅、公寓、写字楼等，看城市吧，别一个较封闭的城市硬大搞流动人口来支撑的东东就好。
规划方面是一个专业区域，多跟设计公司沟通，明明白白告诉你要什么：人车分流，商住分流，舒适体面的入户大堂，好用的商业空间，在规划时多预留可变性.....不逼死他你自己就先死一半了，要不然后面的代理公司整合推广营销策划时还得削尖脑袋化腐朽为神奇，饶了他们吧
理想的就是现在代理公司就开始介入。
别指望规划公司给你好的商业定位和户型配比，请个尽责的专业代理公司，把市调做扎实，最好是竞标，本地和尚和外来和尚同时念经，本地和尚对城市和城市人的习性知根知底，外地和尚可以注入新鲜血液，锦上添花（关于竞标，我们吃足了苦头，不知道白送多少方案，可是，对于开发商来说，该死的好用）
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[b][color=red]说得非常有道理，第一个吃螃蟹的有可能是先烈，也有可能是先驱！[/color][/b]
[[i] 本帖最后由 hugin 于 2007-10-20 11:44 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]xwhqc038704[/i] 于 2007-10-19 17:00 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=844970&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我认为项目具体怎么操作是服从于市场的,具体包括当地的消费趋向,经济水平,项目地在该城市所扮演的角色,什么样的地段适合什么样的操作方式.
如果按照发贴的朋友说的你们项目的位置比较优越,那么哪个位置上的经济体都是从事什么营业方向,找出该地区的销售品位,然后定位销售群体,根据销售群体来定位项目的户型,面积,价格等.
根据朋友的意思,你们拿到这块地的性质应该为商业用地,期限只有40年,用水用电都相对较贵,个人认为在这里按照常规住宅来操作会比较困难,应该定位在总价相对较低的单身公寓.
销售上面个人认为应该首先考虑在项目中所占比例比较大的商业,把主要精力放在商业上面争取一炮打响,然后借声造势,突显上面小户型的紧缺性和升值潜力.由此形成良性循环[/quote]
[b][color=red]营销的思路很对！[/color][/b] [quote]原帖由 [i]楚梦飞[/i] 于 2007-10-20 10:00 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=845992&ptid=71345][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我现在正操作一个地级县的项目,非常类似本项目,商业面积近7万平,住宅将近8万平,商业和住宅体量非常之大,而且市场竞争非常激烈,项目的对面是一个非常大商业步行街,隔壁就是文化广场,不到600米的地方就是财富广场,这些项目都开发在本项目的前面,什么肯德基\麦当劳\超市都引进了,本项目又是如何进行定位的呢?
1、商业先行，以商业带动住宅。商业形象定位为
中央级首席多元化购物乐园
——集购物·休闲·娱乐·餐饮·旅游于一体的SHOPPING MALL
2、引进新一佳或步步高超市、苏宁电器、数码市场、小商品批发市场、品牌服饰、珠宝等。象超市每一个项目都会引进，关键是超市的品牌，苏宁电器、数码市场、小商品批发市场是具有一定的排它性。[/quote]
[b][color=red]看起来你的项目定位档次并不是很高，我们这边的业态主要是百货+休闲娱乐+餐饮的模式，一定程度上也有一定联动性！因为档次稍高，所以住宅的档次不能太低。[/color][/b]
[quote]3、只要商业的氛围营造好，那么住宅的价值自然不菲，因为三、四线城市的居住理念和大都市的居住理念是有区别的，他们希望自己居住的地段越繁华就越好，一步登临大都市是他们最直接的想法。这样的住宅我不建议做50——60平的小公寓，面积稍微要大点，80平以上相对要好一些，因为三、四线城市的流动人口并不多。
至于楼主所说的一些情况，还不够详细，本人无法给出作出判定。[/quote]
[b][color=red]面积稍大一点，80以上指什么样的户型，两室为主吗？[/color][/b] 我觉得上面的住宅应该打造成豪宅,房地产说到底地段才是最主要的。
商业跟住宅应该是相对独立的，住宅要有独立的交通平台，最好在商业和住宅的交汇处设置会所等功能转换区
规划图格式太小，看不清
规划图格式太小，看不清，除了能看到不同的色块，这样很难继续讨论下去如果怕项目泻密，把路名改了，只要告诉我那条跟在城市中的交通优势就行
而且，规划还有小幅度调整的可能性吗？看起来农村包围城市，不太爽~
南汇地区商铺策划
我们准备先卖商铺,人气起来了住宅价格回更高 呵呵,大概看了下,就说一点,这个愿意在市中心买楼的看重的是它的位置,对居住舒适度的要求是不高的嘛,这种项目手法无他!爆炒地段/投资两方面就行啦:lol还有看了你的介绍感觉当地的开发水平和客户的消费意识应该还比较落后(对高层有抵触)那就在转换层大兴土木吧,搞一个空中花园先,在这种地方横向比较品质不是就脱颖而出了吗?[[i] 本帖最后由 流氓兔 于 2007-10-20 20:34 编辑 [/i]]
学习．．．
*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 商业应该问题不大。主要的应该是头疼住宅这块。
个人感觉，如此地段，商业利润最大化是开发商的第一选择。
裙房上边，到底做什么，是要看本区域需要什么，是追随消费趋向做高端还是另辟蹊径做新异，完全取决于市场调查的分析。
卖出去，不是问题，绝对不是问题。
裙房上面如果做纯住宅，那就根据市场情况，是大户型需要旺盛还是小户型需求有潜力；地级市来讲，一般情况下，小户型的需求比不上中到大户型的需求。如果如楼上几位的谋策，在规划设计上实现商业和住宅的和谐，那么住宅这块没有问题。
做豪宅，不是很推举，因为不是纯住宅的项目，因为是综合体，所以，还是做高档而不是单一的追求高端。
商业完全可以成为住宅的卖点之一，而不仅仅局限于地段。
价格不是销售的问题，只要产品做得好。
核心之一：准确的商业定位和成功的商业招商。
核心之二：最佳的户型设计和商住联结。
核心之三：对以上两点辅以专业的推广策划和销售策略。
不是专业的地产人，仅提供一些个人见解，行家不要笑话啊。 刚好我们现在就有这样一个项目：
除了楼主所述外，本人认为项目的难点在于：
1、城市的核心地段其实最不宜居；容积率、停车场、居住环境
2、经营商业最好考虑好模式，那么大的面积是直营还是包租?
3、做到商业与住宅的合理分流
解决方式
第一，既然是核心地段，就建造城市地标性建筑，无论外立面还是楼层，让居住者真正感到尊贵，高档项目的定位能更好的体现；
第二，划分一定的区域用于娱乐与餐饮，采取直营、包租相结合的方式；对品牌的入住进行甄选，真正起到核心商业的作用；
第三，整个一层设置为底商出售，只留下三个入口，商场入口、停车场入口及住宅入口；
第四，既然是高档项目，就做的大气一点，管家式服务，豪华样板间、针对业主的会所都是提升品质的好策略！
不知有用没，见笑了:) 是公建项目吗？ 本人目前正在操作一个非常类似的项目。
关于搂主的项目体会有几点。
1、这样的城市绝对不能做小户型公寓。因为这种城市缺乏此类居住和投资的客户群体，具体原因暂不说。建议作120--160平方米的精品住宅，客户定位 于40岁以上的私营企业主、政府、企事业单位副科级以上领导，垄断性企业和事业单位的中搞层领导及部分职工。这种项目特别符合此类人群 ，百试不爽。
2、形象一定要打造成为当地的“黄金地段、 顶级豪宅”的感觉。换句话讲，要把它包装成为当地最NB的住宅，很符合上述人群的口味。
3、另外关于住宅人流和商业人流的问题 ，因为不清楚具体的规划，但是建议一定要分开。住宅要有自己独立的出入口。如果分开的话住宅的电梯可能会占用商业的一部份面积，而且会导致将来的商业平面布局比较麻烦。
4、商业顶层设计成景观花园的形式以增加住宅底层的价值。
5、不太发达的地级城市做6万单体的商业，确实有点大，很有挑战性。如果开发商自己持有的话还好办，但是一定要做好商业的定位，仔细研究当地的商业市场情况，再作商业的规划。
6、但是在这种地方，商业对住宅的销售绝对是一个非常大的促进作用。
总之，此项目的难点不在于住宅，而在于商业。所以，楼主应该把更多的精力放到商业怎么做的问题上去。
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我个人认为将裙楼部分作为物业持有型,进行招商,商业范围为(1F---6F),7F可以为会所,如果有地下一层,可以为超市,7F以上做酒店式公寓+部分写字楼,公寓面积30--50左右,写字楼面积要在70----110左右,电梯做到公寓与写字楼分离,当然这要建立在项目区域属于商业成长型版块,的前提下,
只是个人的感觉,可能不客观,如果有项目规划图和项目的市场资料就更好了:hug: 商业做起来难度大，前期启动不适宜，就针对住宅说一下。
1。同意楼上控制面积说法，但我认为主力户型面积30-50平方米小户型及80——100平方米中户型。小户型拼总价低，销售不成问题。中户型拼户型设计的均好。
2。但是我认为可以引进经济型商务酒店连锁，国内外均可，产权分割，统一管理，增加销售卖点。
3。以引进酒店为契机，提倡酒店式公寓管理，在物业服务管理上一个层次。