免费：购物中心开发策划（连载）
[align=left]开发策划 – 依循正确流程1. 错误的工作流程
以下是开发商经常忽视的重要流程，以致产品质量不到位:
A. 设计师在没有对市场、竞争态势进行适当调研分析，以及没有制定定位的情况下，就投入设计工作。
设计经常体现以下弱点:
1. 低效率的平面布局和设计
2. 主力店的位置不佳
3. 人流循环不足
4. 租户组合错误
5. 水机电设备功率过大或不足
6. 综合性构件 (写字楼、酒店、公寓以及shopping mall) 之间的互动不足
A. 单靠一个出名的建筑师是不够的，还需要一支具有shopping mall 经验的适当团队。
B. 没有设计引导书，因此设计师和建筑师凭靠过去的经验进行设计，他们也不清楚租户或shoppingmall 营运需求。
设计经常体现以下弱点:
1. 所建议的店铺和主力店面积并不符合租户现有的需求
2. 所建议的商业或租户可能对该地点，甚至是该城市不感兴趣
3. 并没有考虑当地消费者的购物习惯
4. 忽略重要的shopping mall 营运和租户需求
C. 缺乏功能质量,缺乏专业意见招致:
1. 没有考虑维保问题
2. 设计没有注意营运需求
3. 员工生产力低
通常开发商的shopping mall 及综合性项目开发经验匮乏，因此开发商应考虑借重mall开发顾问的团队和专门技术，以便适时引入适当的流程和设计意见，从而避免代价高昂的设计错误、重设计以及返工。
大型项目的成本与损失是很大的:
1. 由于重设计和返工导致建设延迟
2. 延迟所失去的机会成本 – 延迟收租以及租金收入的损失
3. 重设计及返工 – 可招致10%的额外施工成本
很多时候，基建和上部构造根本不可能更改，而项目就算贱价出售，也无人问津。[/align][/align][/align][/align]
[[i] 本帖最后由 素咖啡 于 2007-10-18 14:49 编辑 [/i]]
明天待续
如题！待发完后会整合成RAR提供给各位。 不错，经典，等你的下篇。
续篇
2. 组建合适的团队在上一篇文章中，我提到了购物中心合理规划，以及通过准确定位组建切合商圈特性的租户组合的重要性。
在本文中，我将阐述如何通过组建合适的团队以正确落实合理的规划及租户组合:
A. 购物中心成功开发和经营的秘诀是什么？审核发展商的开发目标。
B. 需要什么类型的专业人才？
C. 何处获得这些人才以及如何评估优秀的顾问和设计师团队？
续篇二
购物中心成功开发和经营的秘诀是什么？首先，开发商应审慎考虑其经营模式和目标。零售资产可以产生良好的持续收入，而住宅项目只是带来一次性的销售收入。大多数计划上市的公司都有通过良好稳定的零售持续收入平衡住宅销售收入的打算。
其次，开发商应该考察其开发目标:
- 如果开发购物中心是中长期的发展计划，那应该采用怎样的经营模式？
-开发商是否具备相应的财务和人力资源方面的技能和资源，以及发展购物中心的专业技能吗？这是由于商业零售地产在中国是一个新生事物，大多数开发商都是初涉此道或至多刚开始着手筹建此类项目。
因此，重要的问题是如何充分借助他人的专业知识及经验以补足自己现有的资源。开发商应考虑与基金和其他投资基金合资，这些机构的融资能力及开发商的本土开发经验将形成战略互补。如此，双方将能各得其所地充分发挥彼此的强项，这对项目的顺利开展是完全有利的。
- 开发商的退场战略是什么？
由于“一铺养三代”观点的盛行，开发商都通过分割销售店铺来回笼资金。这是普遍的现金流方案。但这种模式在近两年屡闻败耗，高空置率使得许多回报期望未能满足的买主纷纷诉诸公堂。
如上面所提及的，开发商应认真考虑将销售利润再投资于商业房地产以获得持续收入来稳定收入流。如项目规模太大，应争取战略伙伴的加入（基金或国外投资公司或热衷于中国项目的发展商）。退场战略可以是等到购物中心获得良好租金收益时将资产出售给其他发开发商以获得可观利润，或以新加坡为例，加入房产投资基金（REIT）等方式。
另一种方式是当公司拥有良好的持续性收入资产，以及具备开发更多住宅项目的潜能的土地储备时，进行上市。
干活了
明天继续。续篇三
B. 需要什么类型的专业人才？购物中心开发团队是多专业性的:
- 市场调研和零售规划
规划应先于设计。但是大多数开发商雇佣建筑师直接进入设计发展，直到招商开始后才发现错误。
调研报告经常忽略搜集准确定位和商业组合所须的所有必要信息的重要性。设计任务书是必需的，以使建筑师以终为始地开展工作。
- 购物中心营运者的意见导入
营运和租户设备配置必须满足所规划的商业组合。高明的开发商把这些事情委于经验丰富的购物中心管理公司，如此他就可以专注于政府关系、融资、找寻合适的合资伙伴以及良好的设计师、商业顾问和管理者队伍，以确保其团强于对手。一些有着15年购物中心开发经验的海外开发商都有一支核心的技术专家团队进行详细的方案计划及审核以谋取功能性、适销性和财务可行性。
为使购物中心达到上市或者进入REIT所需的高回报/收益，以上都是必需的条件。
为完成概念规划、设计发展，到培训和开业前筹备的开发流程，一支多专业并具有成功项目开发经验的团队是必需的。如此可以保证购物中心的高质量，以及规划和设计即使在以后其它更大规模的竞争者出现时仍保持竞争力。
除租户营运设备要求之外，也需要导入各方面的专业意见：
- 后台规划
- 管理办公室布局
- 公共区域规划——从售货亭、特色花车到舞台区等等
- 背景音乐
- 节能措施
- 系统收集销售信息
- 基础设施
- 工作间或维保处
- 储藏库房
- 垃圾清运系统
- 不同店铺营业时间的空调功率设计
- 设施规划
为达到高效设计及用户友善的成效，需要注意的事情就有一张300多项的冗长清单，若是这些注意事项得到严格的审核和明确，将可为购物中心在营运时带来高生产力和低营运成本，并最终产生优异的营运表现。
C. 何处获得这些人才以及如何评估优秀的顾问和设计师团队？
在中国，购物中心总经理这种职业经理人属于“新生类”，为数不多，而其中大部分仍缺乏经验。即使有经验，也不过是1-2个项目的经验，或者来自上海或主要城市。即使其中有些较优秀的，他们不是强于营运，就是招商，但却弱于开发。许多具备经验的可能也并不来自多专业的背景或曾接受专业训练。现阶段，大专学府仍未能培养出现成的购物中心经理，虽然市场需求非常大。
设计审核工作应该在规划和设计阶段进行，由包括经验丰富的水机电设备顾问、IT技术顾问、物管经理和招商经理组成的专家团队来完成，这些专家必须在购物中心的维保和管理方面受过良好的训练或者是在中国或海外曾有成功经验。
就商业建筑师而言，有现成的来自东南亚、香港、日本、澳大利亚、加拿大和美国的设计师。他们其中有些具备亚洲和中国的工作经验。更重要的是，要评价委派到贵项目的设计师团队，尤其是现场工作的团队，以及他们在设计及开发流程当中所扮演的角色。他们在中国的成功经验也是重要的。应从其它开发商了解他们的工作成效和服务质量。
是否需要灯光、环境标识、雕塑、景观、室内设计方面的专家和设计师取决于项目的复杂性以及开发商的愿景，例如建设一个主题性的购物中心。
对于零售顾问和购物中心管理者，最关键的是仔细考察以下方面：
项目案例和以往表现－若是他们宣称是购物中心管理者，就问其团队或总监所取得的购物中心现在或者以往的营运业绩，如毛利润，净利润等。这可以真实地展现他们的能力。
关注团队成员及他们的简历，不仅仅是公司声誉，因为该公司以往可能开发过许多成功项目，但目前可能已经不具备这些专业能力或者专家资源。
服务的深度和宽度以及成效预期应在面试时认真评估。以往困难项目的翻盘经验、协助规划改善动线循环的更好布局和店铺划分、创造零售新概念的能力等都需要关注。他们以往和现在对具挑战性地块等的零售规划及创造性解决方案的成功经验也是关键的。
培训和研究部门－他们能否持续地发展新的、更好的方案来帮助发展商增加收入，降低开发和营运成本以及强化顾客服务？
本地和国际化经验－在短时间内在新的环境中复制成功的能力是一个实力强大的经验丰富的国际组织的特点。
组织合适的团队是购物中心成功的关键所在。因为购物中心作为一个产品需要多个专业方面的技术，知识和经验，不仅需要团队合作，而且需要从一开始就组建合适的团队以避免成本高昂的纠正措施以及陷入极高的成本超支或者留下一个消费者和租户都不认可的败笔。成功的购物中心的特点是租户营业良好并有满意的回头客，如此，购物中心可以获得可观的租金收入。
不错
[quote]原帖由 [i]redwithblack[/i] 于 2007-10-22 14:01 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=850005&ptid=71167][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url][/quote]
感谢鼓励，有回复才有动力。
因为原版是英文，每天翻译一点，有些字眼翻译得不是很好，不过大伙将就看看吧。
续篇四
购物中心的租赁及招商策划如今，北京、上海、大连和深圳以及许多二线城市的购物中心正面临着与日俱增的压力：如何为他们的工程吸纳合适的租户。一些统计学家提出，部分城市的人均零售面积已经超出了中国人均1.5平方米的平均水平；许多业主都希望可以提前租出购物中心来吸引更多的投资商和资金；一部分购物中心被大面积租给主力租户却导致留给特殊零售商的的空间所剩无几。
开发商在租赁方面的常见问题：
1。如何为购物中心争取最大的租金额？
2。我正筹备在这个城市兴建的工程是太小而没有竞争力还是太大找不到足够的租户来填充？
３。供过于求的零售面积是你对这个城市关心的主要问题吗？
４。我目前的购物中心需要重新定位以顺应日益激烈的同行竞争吗？
５。我如何在同行竞争中脱颖而出？
６。我如何寻求新潮的本土及海外租户使得购物中心更具吸引力？
总之，消费者因为有了更多的选择余地而变得越来越挑剔，他们能够淘汰那些地理位置和质量都不好而且在购物之外满足不了其他需求的购物中心。所以满足消费者的需求对零售商至关重要，这也正是其零售目的。 谢谢楼主的分享！好东西！ 谢谢
续篇五
选择正确的途径成功的购物中心总是有精彩的开始：
1. 进行适当的调查以明确目前市场需求的集中点。
2. 正确的定位和商业组合规划。
3.制订一套正确的策略来解决购物中心的租赁。由合适的主力店起步后，仍要确保业主与租户双方之间的公平交易。在中国出现了很不好的发展势头，许多开发商急于让世界500强主力租户入驻而盲目砍掉了其他重要分支，这也导致了购物中心内最好的铺位以非常便宜的租金签下了20年甚至更多。如果基础的和其他小型的商户支撑不起可观的投资回报，一旦开发商想要寻找合资伙伴或者希望在某个方面撤资，这类项目就将很难吸引资金或是投资商。
4. 租赁条款和谈判，如何设定租约以表现合作意图？
5.懂得租户的需求--不同的租户有不同的要求。在可租地面积，高度，机械化，电力及其他入驻需求方面有什么要求？
1.0 调查
为什么要做市场调查？调查会产生一系列建议以突出零售商和零售单元应该有何回应。聪明的购物中心业主会通过调查来了解需求的集中点，市场的机遇和陷阱，并回馈出有价值的市场定位--购物中心的硬件和软件。
需求和回应
区别：购物场所之间需要比目前更大的区分度，随着越来越多的零售空间进入运营以及零售渠道的更广选择，从繁杂中脱颖而出已经势在必行。
焦点：不少购物场所，尤其是规模较小的这些，需要确定他们的重点所在。随着中介市场的衰落，小型零售单元容纳不了广泛而混杂的零售商，这就需要聚焦于具某一种特型的消费群体。购物场所，永远不能容纳所有的人和物，除非有足够大的容量。
开发和复兴：为了加以区分，不少购物场所都需要经历额外的开发或是重建。这是一个关键，尤其适用于城镇中心的购物场所。
交流：购物场所应该致力于吸引固定消费群。更多可选的零售店，广告和市场都将成为赢得消费者青睐的重要因素。因此必须与各个独立的消费层面都保持交流了解并采取相应措施。
包含超市或者大型超市？选择哪种？原因？在接下来的十年中，超市将更多的抢占所有无食品消费中心的市场。所以在某个层面上说，最好能将超市安置在一个零售单元内，这样也可以引导消费者在其他零售店的消费。当然，这也许在现有商户中不受关注，也不能适用于所有情况，但超市确实是消费潮流的引领者。
聚焦年长群体：购物场所必须更好的对年长消费者的要求给予关注,因为这将是未来20年大多数消费的基础。
年长的消费者通常都比年轻消费者更注重实用,他们会在租户组合中权衡时尚与实用。购物场所中，这些消费者更喜欢一些小而精致的专卖店。
将来的老年消费者会在与今天相对比后进行各类别的消费。比如，音乐和影视对于如今大部分年长消费者来说不是最高的消费项目，但是这个群体会在将来越来越多的投入到这类消费中。如果吸纳如以销售怀旧风格为主的音像专卖店这类特色零售店，就会出现商机。
经验市场：消费过程是越来越经验化的。对于购物场所以及零售商都是如此。这有助于引导消费潮流，突出消费过程触手可及的真实----这些是网络无法替代的。
安全：安全是许多消费者关心的重点。所有的购物场所都不仅要提高环境的安全性能还要使设备可见。
便利：能否进入消费场所是关键所在。尽管如此，近来出现对惩罚车主堵塞通道的投诉或是日益见涨的停车费都会对销售中心产生不好影响。
必须尽最大努力保证在购物场所游览是免费的而且停车费的价位应合理。
奖励敬职爱岗：敬职制度被许多零售商推崇，这对于购物场所更是必要。和保护客源一样，适当管理敬职制度将同样给购物场所一个细化消费者信息的基地，这也正是市场目的。
2.0 恰当的定位和购物中心的商业组合
许多开发商花费几百万美元得到所谓大公司或者独立的一两个购物中心的运营经验来制定商业组合规划。但我们已经听闻怨声四起，就是因为缺乏实际考察理念。
1.这些理念在中国或者在已经建立购物中心的城市同样适用吗？
2.我们能招纳这么多租户来租赁场地吗？
3.在投资计划中考虑到了租金和这些全新理念的过渡时期吗？
缺乏恰当的定位和商业组合规划，没有一个购物中心可以成功租赁场地。
为什么会这样？主力店有时缺乏引导者来招徕其他的零售商。租金征集又能从主力店，小型主力店和特型店中得到多少租金？
好的购物中心顾问应该为业主解决这些问题，在脑中形成一个印象，掌握购物中心的基本底线。
3.0 招商策略
制定一套招商策略和计划是至关重要的。这套策略应该为你指明租赁及推广策划的方向。为所有的关键行为安排好时间可以确保购物中心的收入，这就是业主和管理者的初衷。业主不可能花费巨额广告来招商。许多业主都被骗进行巨额宣传，最后却发现租户都是另有目的的商家，他们选择购物中心不是为它的名气而是因为这个购物中心有可成功的因素。了解这些将帮助你策划和设计的方案是：
1.基础可行的
2.适于销售的
3.功能性的
4.0 租赁条款和租赁谈判
正确的租赁过程引导正确的合作协议和租约。它可以避免误解或是耽误一个地理位置很好的购物中心开业的时间，也可以确保合作双方在租期都遵循条款和规定。在开业前完成这些手续是必要的，这样团队就有了明确的指示，应该如何与本土的及国际的零售商相处。不是所有的零售商想法都一样，但是他们都会敬重一个安排部署都详细周密的业主和租赁团队。
5.0 租户要求
很多项目不能被全部租赁出去，因为购物中心的设计不能满足租户的要求。在策划阶段，购物中心就必须完全考虑到在结构上的需求和后勤需要，以及机械化，电力和探测服务。购物中心需要一位经验丰富的管理者或是顾问来引导这些设计落实，以确保它是个适于销售的易租赁的产品。 打包不好么 [quote]原帖由 [i]mlz[/i] 于 2007-10-25 13:30 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=858870&ptid=71167][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
打包不好么 [/quote]
因原稿是英文，我就用我蹩脚的洋泾浜逐日翻译，已经翻译完了。全文下载地址：
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