房地产项目管理
房地产企业是否经常面临这样的困境：项目已经实施但确发现最初定位失误、延期交房、因质量问题引起客户投诉、开发成本居高不下等情况；房地产是一个系统工程，从征地、策划、设计、施工、销售、物业等包含各个部门。房地产企业是项目驱动型企业，企业的良性发展是通过一个个项目的成功来不断推动的.一、什么是项目管理？
项目管理就是把各种知识、技能、手段和技术应用于项目活动中，以达到项目的要求。项目管理是通过诸如启动、规划、实施、监控和收尾等项目管理过程来进行的。
二、现代项目管理的内容主要包括九个方面：
1、项目范围管理
项目范围管理由范围规划、范围定义、制作工作分解结构、范围核实、范围控制组成。
2、项目进度管理
确保项目按时完成所需的各项过程，包括活动定义、活动排序、活动排序、活动资源估算、活动持续时间估算、制定进度表以及进度控制。
3、项目成本管理
确保项目按照规定预算完成必须进行的费用规划、估算、预算的各项过程。项目成本控制由成本估算、成本预算、成本控制过程组成。
4、项目质量管理
确保项目达到其既定质量要求所需实施的各项过程。项目质量管理由质量规划、实施质量保证和实施质量控制过程组成。
5、项目人力资源管理
组织和管理项目团队的各个过程，项目人力资源管理由人力资源规划、项目团队组建、项目团队建设和项目团队管理过程组成。
6、项目沟通管理
为确保项目信息及时而恰当地提取、收集、传输、存储和最终处置而需要实施的一系列过程。项目管理由沟通规划、信息发布、绩效报告和利害关系者管理过程组成。
7、项目风险管理
项目风险管理由风险管理规划、风险识别、定性风险分析、定量风险分析、风险应对规划以及风险监控过程组成。
8、项目采购管理
采取或取得产品、服务或成果，以及合同管理所需的各过程。项目采购管理由采购规划、发包规划、循价、卖方选择、合同管理以及合同收尾过程组成。
9、项目整体管理
将项目管理各种不同要素综合为整体的过程和活动；项目整体管理由制定项目章程、制定项目初步范围说明书、制定项目管理计划、指导与管理项目执行、监控项目工作、整体变更控制和项目收尾过程组成。根据以上8个模块，结合项目启动、项目计划、项目实施、项目控制以及项目收尾等五个过程对项目进行整合管理。
三、三大项目管理认证：
主要是美国项目管理协会的PMP认证、欧洲项目管理协会的IPMP认证、中国项目管理师CPMP认证。不论三种项目管理形式上有何不同，但本质上的道理是一致的。都分为启动、计划、执行、控制、收尾五大过程组。基本思想都是计划、整和、系统性。加强程序化运做、加强沟通、注重风险管理。认不认证无所谓，关键你要学习理解其思想并能灵活运用。
四、项目管理思想在房地产企业中的具体体现：
1、整和思想
当你接收一个房地产项目时，你首先制定出范围管理计划：设定项目目标（包括开发成本及利润目标、进度目标等）；再按照工作分解合理安排各道工序制定进度计划，根据范围预算出开发成本，将成本预算按照进度时段分解为每个时段的费用，按照项目范围工作量的大小制定人力资源计划；考虑在项目开发过程中会遇到哪些风险，制定风险应对措施，做出风险管理计划；风险管理计划进而影响进度计划和成本计划；进度和成本计划还需做出调整，而进度计划的调整还会影响销售回款的进程；如果有甲供料还需做出采购计划；最后这几个计划反复磨和几次，整合成一个整体的项目管理计划。既是计划整和也是各部门整和的结果。
2、平衡原则
平衡是相对的，而不平衡则是绝对的；花最少的钱、做最好的质量、利润又最高这样的项目是不存在的；你总要有一定的取舍，这就需要根据公司的战略首先设定一个优先项目目标，进度、成本、质量到底哪个为主，是为了尽快的抢占市场还是创造最高的利润还是不惜代价创一个国家名盘；这样便于以后在项目进程中决策；你只有具备了全局观，处理问题也就有了平衡的概念；处理问题时从全局角度考虑问题总要舍去一些东西，保证住整体利益；或者在当时情况下是比较恰当的解决办法。
3、管理变更、管理风险
在房地产项目实施过程中，防止无谓的变更，变更可能造成进度的推迟和成本的增加，更要注意连锁变更即配置管理；好比一个农村老汉上衣换成了西装，脚上的布鞋也会换成皮鞋。所以应制定严格审定变更的审批程序。
现在的项目管理首要是风险管理，因为我们面对的是复杂多变的外部环境，不利情况和突发事件随时可能发生，所以应提前进行风险识别，进行定性和定量分析，制定出风险应对措施，甚至有些严重风险要制定出两套以上应急方案。
4、重视计划的力量
有良好的项目计划也许你不会成功，但会提高你成功的几率；如果没有计划的项目是注定要失败的；
5、重视沟通的思想：
你在精通自己部门的同时，是否对其他相关部门的业务有所了解，你在处理问题的时候，是否从跨部门甚至整体角度来思考寻求解决的方法，如果答案是否定的，那就加强沟通吧：
工程部门：销售部门承诺客户的交房日期我能够如期实现吗？如能一切0K；如不能应该采取何种措施保证工程进度；我所签署的变更是必须的吗？建筑外观的变更是否会给项目部门规划验收带来不必要的麻烦？变更是不是对造价有重大影响？为材料部门提供了详细明确的购物清单了吗？
销售部门：...............
各部门之间应该良好沟通，就是要树立全局观念，应该从下面几点做起：
①首先精通本部门业务，包含技术方面和管理方面
②相关其他部门的业务要学习其知识，起码应该知道大概，也就是要熟悉房地产整体流程；
③与其他部门时常沟通会增强你发现问题的能力和创造团队精神的凝聚力
④最好的办法是提前进行项目前事先制定一个达成共识的书面文件，包括目标和执行的关键具体细节
⑤在执行过程中，别人或许会给你提些建议，要虚心接受，这些地方或许是自己的不足或者容易遗忘的地方。
6、项目总经理的问题
①对项目总经理要充分授权，便于其调配资源和迅速处理相关问题。有利于项目快速进展。
②项目总经理的培养建设问题方面：项目总经理应该是一个管理通才，他不一定是技术内行，但却一定要具有领导、计划、沟通、组织、协调管理等方面的知识和能力。解决技术和管理的矛盾，一般是配置一个懂管理的项目经理及一个精通技术的专业人员作为项目经理的副手（副经理或者技术总监）对项目技术负责。项目总经理具备采取正确意见的广阔心胸即可。
7、项目管理文档化
其实就是程序化标准化文件管理，可以根据有关国家硬性规定或者自创模板表格，例如你检查一项工作不知从河下手时，可以设计一个表格，填上相关内容，设定每项权重，这样就能有的放矢还不至于漏项。
8、经验教训知识化
每个房地产项目完成后，将相关优势和劣势、经验和教训总结一下，你会在进行类似项目时作为参考，可以避免绕许多弯路和避免犯许多不必要的错误。这虽然是一个浅显的道理但往往被人们所忽略；当然企业得有一个良好的氛围，不能因为谁总结了失误之处就对谁加以惩处，因为这些失误或许是由各种原因造成的，总结失误对企业来说也是一笔宝贵的财富。难道只知歌功颂德不是对企业更大的欺骗吗？
五、企业应如下进行项目管理的实施工作：
1、高层管理者有进行项目管理的强烈愿望
通常项目管理的作用是中层管理者发现的，迫于高层管理者的任务压力，中层被迫寻求解决问题的办法。中层可以运用实践取得的成果说明项目管理在实际项目中的应用成效。经过中层的实践和说服，使高层有进行项目管理的愿望和决心。认识到企业要应对外界复杂多变的环境，使企业生存下去并有良性发展，必须实行项目管理。
2、进行项目管理培训
目前已经进行项目管理培训的企业有：万科地产、中海地产、华润置地、北京华远房地产、上海复地、香港新世界房地产、广厦地产、绿庭集团、通和置业投资有限公司、河南建业集团、通和地产等。
要使项目管理思想，灌入每个员工的内心深处，进行项目管理方面的培训是必要的，尽可能使每个员工都进行培训，防止通过传达出现偏差。项目管理关键是思想的变革，好的企业的文化氛围有助于项目管理体系的迅速建立和形成。现在好些关于项目管理方面的培训机构，比较有名的有 ：北京现代卓越、国家外国专家局、中科研究所等，讲师的选择很重要，如何在短短几天内起到良好的培训效果。讲师要有完整的项目管理理论知识，最好通过有关项目管理认证；并且有在大企业从事项目管理的实际经验。这样能理论联系实际，比较能够有的放矢，有一定的针对性。关键培养员工的参与意识和思想意识。经过培训有一个好的基础。许多企业实行项目管理失败的公司，往往是员工参与性不够，有时采取抵制行动。通过培训消除这方面的不良因素。
3、改革相应的企业组织机构和管理机制
一般企业通常实行职能式的管理，部门之间为了各自的利益而互相争夺项目资源，对外界反应缓慢。而项目管理强调项目化操作，利用项目团队的方式进行项目化管理，大家都为了一个共同的项目目标奋斗，有良好的团队凝聚力。应该根据公司规模和现有项目和人员配备情况，建立项目管理体系。建立项目沟通体系、项目薪酬体系、项目风险控制体系等。为项目化操作提供良好的企业大环境。组织的不利影响对项目组织有很大的破坏性，实行项目管理前要充分考虑这一点。
4、制定相应的程序文件
以前多数制度都是人管人，项目管理强调程序化管理，每项工作都有严格的管理，最后形成减少程序文件量，人们之间自由沟通，不用行政命令的约束和指派。建立了自动自发的潜意识。完成从无程序管理到有严密的程序再到适量的程序管理。建立相应 :lol :P 不错，非常全面。顶 不错，纲要性的
还不全啊，上校
[quote]原帖由 [i]wkh[/i] 于 2007-10-17 13:38 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=838791&ptid=71074][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]房地产企业是否经常面临这样的困境：项目已经实施但确发现最初定位失误、延期交房、因质量问题引起客户投诉、开发成本居高不下等情况；房地产是一个系统工程，从征地、策划、设计、施工、销售、物业等包含各个部门。 ... [/quote]
能否提供全的电子版？10187452002的信箱：[email]opmqyy@163.com[/email]. 谢谢。
简单了点
项目管理,包罗万象,不能尽兴而语也!老师，辛苦了，好象还没完吧，希望你继续为我们努力！
感谢楼主！！页:
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