请大家谈谈案场管理方面的经验
从策划经理转变为销售经理，虽然只是一个名称的变化，但是却有了更多的感慨．以前负责策划的时候感觉，案场销售应该比较简单．但是当自己真正的从事一线管理的时候感觉根本不是那么一回事，如何做到人员管理，如何把握客户？如何解决销售人员之间重重关系？如何使得销售团队更具战斗力？等等都是以前没有想过的问题，我一直在想作为一个销售经理应该的职责是什么？他的存在价值是什么？用什么东西来衡量？也许销售业绩是考核销售经理最有效的信息，但是绝对不是这样简单，大家是怎么认为的？ 销售经理在销售团队的作用是精神领袖的作用,同时兼兄长和导师的职责.销售经理第一步要让团队认同和尊重,其次才是管理作用,有一套严格可行的案场制度
对客户,尤其是有影响力的客户应非常了解并建立良好的关系.
销售经理的职责是率先团队有效的完成销售任务,同时让客户对项目有认同感
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首先作为一个案场的管理者,必须"人治"与"法治"相结合.案场管理应该从第一天规范起来.让大家懂得什么是团队!是责任!案场经理也许可以不是最好的销售员,但必须可以把所有的销售员组织起来.以上感想不知道对否,出于工作中的感想! 人员管理包括销售人员对本项目的忠诚度，处理销售人员之间的“勾心斗角”（多数项目都存在哦）的利益之争，合单提成的分配.....这些都要销售经理亲历亲为！！！我想当好销售经理的第一步就是先管好自己的团队，当好核心凝聚力，才能做好销售！！先来说几句，抛砖引玉
我认为用销售业绩来考核销售经理是最具衡量标准的方式，所谓成者王侯，败者寇。所有一切的努力，包括对销售队伍的管理、销售人员之间的关系协调，客户源的分析、寻找、把握，销售案场的管理艺术等等，其最终的目的就是提高你所在案场的销售业绩。如果销售业绩不行的话，那么说明你的工作是基本失败的。具体说到案场的管理，我认为最重要的是人员的管理。其中可以分为几部分，一是专业方面的管理。作为销售经理除了在培训期对销售人员专业知识的严格把关外，平时在销售人员接待客户时要注意有选择的倾听，以把握销售人员在实战中的不足，为其提高业务能力，同时充分利用晚例会的时间，找出典型案例，共同分析，以期大家的相互交流户动，共同提高。此外还可以通过采盘、定期业务学习等各种方式提供销售人员进行业务学习的平台。二是制定合理的现场管理流程，这方面的内容很多，包括接待客户的流程、轮换制度，电话接听制度，分单制度等等，不细说了，虽然是根据具体情况制定，但基本制度是一样的。三是合理奖惩制度。四是销售人员的利益保障及时。五是销售经理的个人人格魅力。
销售经理的职责，复杂的就不说了，只说简单的问题：1：组建朝气蓬勃、富有战斗力的销售队伍；2、完成销售任务；3、通过销售服务建立开发产品的良好的口碑效应及开发企业品牌的传播；4、通过对销售的整体控制，达到开发项目的利益最大化。
有点事，时间来不及了，简单的写写。有空再详细聊。:time: 案场管理的核心是建立有效的绩效考核、目标管理体系，让所有人都明确公司近期的目标，这样大家都清楚自己目标是什么，应该干什么，怎么干。销售经理的精力可以放在过程控制，如指标量化，考核调整等事情上，而不会埋头于具体的琐事中找不着北。
具体的执行可以依靠表格化管理、制度化管理来进行，激励士气和维持沟通对管理者来说比销售工作还重要，因为那是销售的本职工作。
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打个比喻吧，案场经理就像一颗螺丝钉。这个螺丝钉的作用重要不重要，往下看。
开发商与代理商之间的对接需要这颗“螺丝钉”；
置业顾问与客户之间的分歧需要这颗“螺丝钉”；
设计、景观公司与开方商商榷需要这颗“螺丝钉”；
项目定价销售计划确定需要这颗“螺丝钉”；
客户办理入住矛盾重重需要这颗“螺丝钉”；
职业顾问上岗基本培训需要这颗“螺丝钉”；
可以说，没有这颗螺丝钉整个项目就运转不好。所以案场经理任重道远。 要学会承上启下，要学会做人，要更好的和下属和领导沟通，要做一个合格的是要付出很多东西的。 案场经理的重要职责如下：
1、首先组建一个销售团队，提拔认真、负责、听指挥的助手也就是主管，由于项目的不同，也就是说，高档中档低档项目的不同，你需要的团队人员特质也不同，这个需要你影响行政人事部门按你的思路组建队伍；
2、你的销售队伍最需要知道他的气质，高端盘需要好的服务气质，需要大方的举止和得体的销讲，这个是由你来决定和打造的，是队伍的第一要素；
3、接下来你要负责和策划部、甲方沟通你的销讲，常说的“销讲百问”，内容包括产品，交通，价格，区位，规划，绿化，面积，功能，卖点你必须随时准确记得，并对销讲内容进行考核，置业顾问的销讲过关后方可接待客户，接待客户过程中你还要在旁听取，不行要重新考销讲；
4、在向客户公布价格，签订协议，签订合同前，必须从你这里确认价格和房源，方可办理，同时，哪些房源要销控都需要现场经理来掌握，并随时更新电子销售台帐和手工销售台帐；
5、同时整个销售队伍如果过了公提（即开盘期，统一平均分发提成）时期，进入个人打单期，置业顾问会因为强弱和运气的不同，销售业绩也不同，总的来说，所有人实力平均的团队最好带，而有特强的，特弱的团队就需要高超的带队能力了，一定要提防互相抢单的现象；
6、和甲方和策划部门的交接需要正式的文字手续，大忌口头传达的指令，也是经常出现错帐的原因，所以价格的调整、甲方的特别优惠、项目的策略优惠，需要一清二楚，落实到文字，公事公办；
7、另外一定要注意现场销售人员的超范围承诺，对项目是致命的，至少不要留下文字；
8、和现场甲方财务的关系要处理好，为了不影响辛苦战斗在一线的销售人员你别无选择，甚至要熟到可以违规操作的境地才算完；
9、银行的关系也是重要课题，要常维护，开发商的各个部门，包括销售部、工程部、财务部都是大力公关的重点，方便你的现场管理，也方便你的佣金的提取；
先说这么多！！ 一、客户接待规定：
1、接待顺序以销售员考勤签到的先后为准。
2、从第一个签到的销售员到最后一个销售员接待完毕为一个接待轮回，依次类推。
3、销售员按照排班表的时间上班，早到或迟走可以按照正常的接待顺序接待客户。
4、若当值销售员未打任何招呼不在现场，则被跳过，由下一个销售员接待，该销售员不给予补接。
5、接待已成交客户回访不计接待名次，跳过可优先补接一轮，接待未成交老客户回访，计接待名次，不给予补接。（成交客户指已经买筹或已经购买了的客户。）
6、未成交的老客户带新客户到访，只计销售员一个接待名次，已成交老客户带新客户来访，新客户未做客户登记的，则不计名次，新客户做客户登记的，则计名次。
7、当天新客户或未成交老客户当天重复多次到现场，只计一个接待名次。
8、已被接待的客户未离开现场前，当事销售员未经项目经理许可，不得再接待新客户。
9、销售员接待客户期间，如有其未成交老客户到访，销售员可选择同时接待或指定他人代接老客户，无指定则由排位最后的销售员帮忙接待，如当事销售员选择接待新客户，则不论老客户是在当事销售员还是在帮手销售员上当日成交分半。老客户当日未成交，则计当事销售员接待名次，帮手销售员可补接一次，如当事销售员选择接待老客户，则新客户完全归属按次序接待的销售员。
10、销售员在接待客户过程中，如发现该客户为同事在本项目的老客户，须第一时间通知该同事并交由该同事接待，并计该同事接待名次，销售员则可优先补接，如该同事休息，应电话通知，由其指定同事接待，联系不到，则继续接待，当天成交为分半，不成交则为义务接待，可优先补接新客。
11、来访客户必须留下真实姓名和电话（包括英文名），并经销售员签名，才视为有效客户登记，所有客户归属问题，均以此为原则：
1)以有效客户登记的先后秩序确定其归属权。客户登记有效期为15天，如超出15天而销售员登记跟进本里又无近期客户跟进记录的，视为归属权丧失。
2)不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时，不拥有客户归属权。
3)同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记。
4)同电话不同姓名，则视乎是否直系亲属关系。
5)客户成交的归属权追溯期为成交当日起七天。
6)成交客户与登记姓名不同以直系亲属关系为判断依据。
7)直属亲属关系是指父母、夫妻、兄弟姐妹。
12、同行、建筑、装修、广告、记者、推销等非购房身份的人员，其一开始就表明身份，或者销售员在接待时三分钟内，或是在没有出到售楼处大门，知道其身份，要向项目经理报备(如果项目经理不在场,则由销售主管负责)，项目经理安排接待次序里最后的销售员接待或由该销售员接待但可以补接。
13、客户拒绝销售员接待亦计销售员的接待名次。
14、销售员不以任何理由中断正在接待的工作而要求接待新客户。
15、老客户带来的新客户的归属权原则上属原销售员，但新老客户必须同时到场或新客户表明自己的身份并点销售员的名接待，如新客户自己先到现场，与老客户分批进来，已被正常接待后才知道，则新客户归属正常接待的销售员。
16、未成交老客户带新客户到访，如原销售员不在场，应电话通知原销售员。如联系不到或原销售员表示不能到现场，则由当值销售员接待，如老客户成交则见前面条款，新客户则归属于当值销售员，如新客户与老客户有直系亲属关系分单，反之不分单。已成交老客户带新客户来访发生上述情况，成交分半，归属权属当值销售员，并由其负责跟进。
17、如新老客户同时又带另一新客户到访，新老客户其中之一指定接待过他们的任一销售员接待，则另一新客户归属该接待的销售员，如新老客户不指定，则由该两名销售员当天签到顺序前者接待，成交分半，归属权属接待销售员所有。
18、有效老客户回访，如当天所有销售员都未能确认其身份，由当值销售员接待，当天成交至少可分半，不成交则属义务接待，可优先补接。如原销售员在此老客户成交后在有效追溯期内查出并确认，与当值销售员分半，逾期查出不能分半，同时此客户完全归属当值的销售员。
19、其他地盘帮忙的销售员的老客户来访则由当值销售员接待，当场成交分半，不成交则补接，不分归属权。
20、凡销售员间发生客户归属权争议，由项目经理作最终裁定,销售员必需服从。 销售经理的八字箴言——送给zhongguojie25及各位房地产销售工作者:handshake
如果提一个问题：对于一个销售经理来说，应该具备怎样的素质，恐怕是仁者见仁，智者见智，说出一箩筐来也不足为奇。
一为亲。亲者，亲热，即多些亲热，少些冷淡。亲与被亲(不是吻)乃人之常情，但作为一个销售经理，由于处于一个高高在上的“管”的位置上，又由于自己也要面对着来自多方面的压力，常常会有意无意的对下属表现出一张冷淡的面孔。作为经理应该多多体谅下属的不易，因为他们在外面常常要面要对客户的冷言冷语，因此回来后迫切需要得到来自经理的温暖，需要经理的安慰和鼓励。否则在外面受了一肚子气，回来再让你给骂个狗血喷头，那不是把人往死路上逼吗？不过也有的时候他甚至会感到挨骂倒还不是最坏的事，至少说明还在受着经理的关注。最糟糕的是有的时候经理对下属不闻不问，甚至有点任其自生自灭的味道，那不能不说是下属的悲哀，当然也更是经理的悲哀。
二为仁。仁者，仁爱，即多些仁爱，少些指责。家有犬子初长，因此很是关爱对孩子的教育问题。如果你想让几岁的孩子多认几个字、多会几首歌、多学点什么本事，最佳的方式是想办法引起其兴趣，让其主动去学，而不是逼迫和指责。其实对待下属也是同理，想想我们平时常常会恨铁不成钢，指责下属的能力不行，指责下属的经验不足，指责下属的态度不够端正……也许我们说得都没错，关键是要看我们到底想干嘛。如果想把他杀掉，一一列数他的罪状，那可以；但如果是觉得他有这样那样的不足，想让他改正，那就绝对不是这个方式，而是应该施以仁爱之心，让其感动，进而主动去做。一个有效的做法是把他叫到办公定或是在单独的酒桌上，首先肯定其长处(谁没点长处啊)，再指出不足，最后再拍拍他的肩膀，好好鼓励一下，然后以观后效。否则，过多的指责只会引起逆反心理甚至破罐破摔。
三为严。严者，严格，即多些严格，少些放任。一个有战斗力的团队，一定是一个纪律性很的团队，很难想象一群散兵游勇能够打赢一场硬仗。比如说要求了要什么时候交表，到时必须得交上，不但要按时，而且要按质，有问题可以提前提出，决不允许到时交不上等到追问再痛陈abcd的客观理由。“宽是害，严是爱”，不能说放之四海皆准，但总体是没错。严格不是暴戾，而是对下属必要的要求和监督。作为经理不可不慎思私笃行之。
四为干。干者，干练，即多些干练，少些拖沓。作为销售经理，深入一线的了解市场是必不可少的，否则怎么会有发言权呢？但是，销售经理更重要的工作还是在于对市场调研之后对市场问题的归纳和思考，而这些思考又必须尽快的落实到措施上和行动上，否则也就成了空想。有一句话说是不要等到所有路口都是绿灯了再走，虽然话说得有点强词夺理，但根本意思还是强调做什么事情都应该雷厉风行，尽快行动。
五为隐。隐者，隐藏，即多些隐藏，少些暴露。有利于工作的、有利于团结的话要说，否则尽量不说，需知祸从口出。常常是说者无心，听者有意，一件事经过几张嘴早就变了味，利害者听了哪里还能调查得出说者的语境和初衷，以致最后得罪了人自己都不知是怎么回事(想想过去的文字狱就觉得害怕)。
六为乐。乐者，乐观，即多些乐观，少些抱怨。人生不如意者十之八九。作为销售经理，面对的事情很多，竞争对手的、客户的、下属的、领导的、公司的……因此不如意的也就很多，如果都抱怨不遍，我想我一天都不用干活。其实有时抱怨一下也是件好事，至少可以缓解一下自己的压力，所谓不吐不快。但不能太多。细想，抱怨的作用顶多是停留在“提出问题”的阶段，而我们要的是更进一步的“分析问题”和“解决问题”。否则单纯的抱怨就没有多大意义。销售经理是一个销售团队的灵魂，应该积极的面对困难，并将“能解决一切问题”的勇气和乐观的精神状态传递给自己的下属。否则，想想要是我们自己整天价灰头土脸的，满脑门子官司，那下面的弟兄们还能有主心骨吗？还怎么过啊!
七为正。正者，正直，即多些正直，少些屈迎。做销售的人有时候好象是孙子，包括经理在内，很多时候要忍气吞声。对于客户，对于领导，对于公司的职能部门和掌握我们生杀大权的人，你是不是也吃过饭、送过礼、钓过鱼、洗过澡、什么什么的，这不丢人，也不能就叫歪风斜气。况且有时也不是非得如此不可。不做亏心事，不怕鬼叫门，我活得坦然，干嘛非得把舍不得孝敬老爹老娘的东西给你啊。否则，倒是让人得了便宜还把我们看扁了。正直是一种稀缺资源，应该好好珍惜。只是其难点在于很多事情并不象考试时的判断题，对就是对，错就是错，而是居于对错之间的过渡状态，我们常常不知道该将我们的行为拿捏到什么火候。
八 为圆。圆者，圆滑，即多些圆滑，少些刚直。很多时候我们常常认为正直是一种美德，事实上也确实也是这样。我要强调的是在保持正直的同时也要做到一些圆滑，所谓刚柔相济。古代先哲说过，牙齿与舌头相比要坚硬得多，但是总会是牙齿先于舌头脱落。如果说为了一些非原则的“刚直”结果连自己也不能保全的话，那我们又能如何实现自己的夙愿!因此，“刚”也要讲究一定的方式方法，否则也就成了“愚”。话又说回来，圆也得有一个底线：起码要对得起自己的良心。 学习了
[[i] 本帖最后由 271222270 于 2007-10-18 12:18 编辑 [/i]] 1 .协调与财务工程企化等各部门之间关系
2 .切实可行严谨向上的制度管理约束员工
3 .渲染公司文化,制定晋升制度,提高积极性
4 .业务精通,培训到位,适当包装,树立威信
5 .工作多指导,平时多沟通,生活多关心
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经验不多 希望共同提高 1、楼主从策划经理转为案场经理，如果一开始会有不适应很正常，策划与销售本就是两个内容不同又相关联的工作，一下子转换了角色，当然会不适应，甚至力不从心，感觉无从下手，建议从管理而非销售本身抓起，效果较好。
2、销售效果是量一案场经理专业能力的标准
3、销售团队的整体素质、态度，团队里的风气是量一案场经理管理能力的标准。
4、做为销售经理，报告、方案、销售管理等等其实都会做，但重要的是有许多杂事要处理好，做为案场经理，平常工作中会遇到太多不可预知的大小杂事，有些一开始如果没有控制好就会引起大问题，这点其实最重要。
5、销售团队的置业顾问是否服你？我觉得这不是太大的问题，你不用关心他们心里倒底是有多服或是多不服，表面上、工作中做好就行了，你在那个位置，裙带关系再好也不可能不给你面子。
6、如果团队中裙带关系较多，什么开发商的侄儿、女呀，合作单位的、股东的什么关系呀等等都不存在问题。为什么？你是案场经理，一切是为了项目好，只要是为了工作本身，为了公司、项目本身而努力，都是好的，全面考虑后，什么都不要担心，放心大胆的去做。相信你会有更多的收获。 我觉得做为销售经理，最主要是解决团队问题。经理个人能力再高，总不能靠一个人来销售。
1、训练团队
把经验传递给你的团队，以此带动他们之间经验交流。融洽、包容、交流氛围是刚开始就注入的，不要团队间大家都彼此猜忌、提防。
2、管理团队
管理靠制度，制度要人性化。 谢谢 各位的建议 收获颇多 团队管理很重要！！。。。。
管理有一个团队！！拥有一个优秀的团队。。
执行就顺理成章！！！...
管理心得
我作销售经理时间不是很长，仅有短短两个月的时间，这次看贵帖也是出于苦于不知道销售经理该怎么作的原因的。通过这段时间得工作我也作了一些小的总结，我觉得15楼伙计说的很对，主要是看团队的建设，经理嘛，领导。我觉得作为领导的大忌是事必躬亲，如果每件事情都自己去做了，首先你根本就没有那份时间其次你这样作一是叫销售员觉得你对下属的明显不信任二来又会造成他们的依赖心理这就很麻烦了，销售员会觉得这些事情都应该是你经理做得本来就不该他们做。最后我把自己总结的四句话奉上：
工作内容：
制订计划并严格执行；
制订制度并监督遵守；
布置任务并实时监督；
培养人才并合理任用。 销售经理在专业上的水平应该到达一定的高度，前期、策划、销售、售后的工作内容都必须清楚明白，除专业上的修炼外，我认为以下两点是非常重要和必要的：
1、明确销售目标，制定保证完成销售任务的各种方案和措施，并按计划实施；
2、必须公平、公正和适当宽容的处理人际关系，化解矛盾，使团队人员保持一种旺盛的战斗精神。
销售经理最大的成功是教会置业顾问如何做人
每个现场都充满了勾心斗角成功的销售经理可以让这种争斗变成良性竞争
失败的销售经理则只能看着业务员在那里互相争执
销售经理最大的成功是引导业务员正确看待别人的成功，并正视自己的不足
同时，让优秀者感受到团队的支持，让落后者感受到团队的温暖
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