天酬散人 发表于 2007-10-15 09:49

地王正在悄悄改变房市格局

以上市公司为主力的房地产开发公司，正在横扫全国掀起“圈地”狂潮：苏宁环球集团以6.7万元/平方米楼板价、44亿元天价，创下上海单价“地王”；豫园商城以35.02亿元天价竞得武汉市一块土地，成为武汉“地王”；万科旗下的东莞新万公司以26.8亿元的价格拿下东莞塘厦大坪地块；深圳振业集团以10.6亿元摘走天津河东区新开路东侧一块3.68万平方米的地块，楼面地价每平方米8800元；位于白云山脚下的广东省新“地王”，折合楼面价格18729元/平方米……

“地王”正在改变我国的房市格局，它最直接的影响就是对中小房地产企业生存空间的蚕食和挤压，这正在导致我国房地产业的悄悄洗牌，其显著特征是弱者被淘汰、强者恒强的状况日益明显———强势房地产企业将逐步走向垄断地位，实力较弱的房地产企业则逐步被淘汰。而强势房地产企业垄断的格局一旦形成，必然会对房价产生深远影响，因为那些占据垄断地位的企业在手握越来越多的定价权后，不可能弃权不用。

房地产开发必然依附于土地之上，换句话说，土地是房地产业存在的最重要基础，但是，面对强势公司尤其上市公司的激烈竞争，许多中小房地产开发企业在拿地方面已经开始被边缘化，在土地拍卖中，人们看到的更多的是上市公司之间的竞争，而鲜有非上市公司能够在土地拍卖竞价中脱颖而出的。

这种状态发展到现在，不少非上市公司的房地产开发企业，甚至已经放弃竞拍土地。以青岛为例，9月份，青岛李沧区延吉路地块，中海地产经过279个回合，以总价16亿多元的惊天价格拿下4万多平方米土地，楼面地价达到了8330元。在整个竞拍过程中，青岛本地的开发商竟然没有一次举牌，甚至连青岛市规模最大、实力最强的地产商都没有参与地块的竞争。原因很简单，延吉路地块现为青岛地产市场的“三类地区”，周边精装现房的售价也仅为7000元-8000元每平方米！

这种情况具有一定的代表性。当“地王”的桂冠轮流戴在实力雄厚的开发商头上，房地产市场的危机正在凝聚。因为强势房地产开发企业对土地的垄断，在把一些中小房地产开发企业逼向绝境的同时，也在不断强化着自己的垄断地位，强化着自己对房价的定价权，一旦定价权的传递过程完成，现在的相对比较充分的竞争格局转向少数强势企业的垄断格局，竞争力量将进一步被削弱，房价有可能再上一个新的台阶。

这种担忧并非空穴来风。今年9月11日，广州市国土部门开闸放地，13幅地块被各大开发商一抢而空。同时，一天之内连续诞生金沙洲、番禺、花都和全省地王，其中位于白云山脚的全省地王被富力摘下，折合楼面价格18729元/平方米，这一价格高于周边的房价。开发商开始“地王”之势，抬高房价，广州市富力地王周边的两大板块，目前楼价已多在1.5万元/平方米。“地王”拉动房价上涨一点也不奇怪，既然房地产开发商新拿地的价格折合成楼面价格就已经比周边房价高，房价涨还不是理所当然的吗？人们有充分的理由相信，开发商不会做赔钱的买卖，高地价的未来必然是高房价。

经济学家卢卡斯认为，人们对未来良好预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。由于“地王”的出现，人们有了一个更明确的标尺去衡量未来投资房产收益的预期，而房产预期收益的增加必然会进一步助推房市投机。

“地王”的涌现是楼市与股市之间形成“良性循环”的重要根源。9月26日，《人民日报》刊发了题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道，揭开了上市公司的圈地图谋：房价上涨———地产股升值———巨额融资圈地———土地储备———抬高股价、地价———拉高房价。“地王”在这一过程中扮演着推波助澜作用。

许多人都认识到了楼市与股市之间的互动效应，认识到了其对房价的推动作用，但是，许多人却忽略了“地王”对未来房市格局的深远影响，一旦强势房地产企业的垄断地位得以确立，我国房市调控将变得更为艰难，这是尤其需要警惕的

tangyi246 发表于 2007-10-15 09:55

认同

现在的开发商都是疯子，中国的通货膨胀不远了

manbuzhi 发表于 2007-10-15 10:11

支持

五年前的开发商还是人，只偶尔开开荤；
如今的开发商是狼，得天天吃肉；
再过几年开发商就变疯狼了，不但要吃肉还得天天喝血！
老百姓遭殃咯！

wjqclfhj 发表于 2007-10-15 10:27

支持楼上的

zhs10000 发表于 2008-1-1 14:44

中国的投资者都生活在地王和自己营造的梦当中！

中后卫 发表于 2008-1-1 22:43

认同楼主的分析.
中国房地产走到今天的地步,在某种程度上也是中央和地方相关部门自身政策所造成的.
所谓上行而下效,中央要严格控制土地出让规模,于是地方政府抬高地价.造成地王现象层出不穷.进而整体拉升国内土地出让价格,从而在楼盘销售市场掀起一轮又一轮的涨价风.在地方政府和开发商都各自斩获颇丰,导致消费者,特别是普通消费者对购房望洋兴叹的背景下,中央政府为遏制海外投机资本的蔓延和平抑普通市民心中的不满,构筑和谐社会的基石,从而又举起金融杠杆来釜底抽薪,牺牲开发商和地方政府的利益以求取社会政治的稳定.
这样的博奕将在未来几年不断地进行下去,我们这些从业者也一同陪着玩心跳.
中国人都不容易啊!呵呵!

rightway5858 发表于 2008-1-2 09:57

非常认同搂主的观点，分析的很透彻。
上市公司不计成本的圈地，造成房价的增高，其他房地产企业根本没有机会与其竞争！
我是深有体会啊！

binbin942316 发表于 2008-1-2 18:43

地王的地在一个城市都有它区域条件和配套设施的绝对优势。
但是就即使在一个城市的房价都有很强的区域性。

weijing_qd 发表于 2008-2-22 16:00

李沧区延吉路？:@ 纠个错啊，那项目在市北区。

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