上海远郊用地渐露结构矛盾
[size=3]如2、3号公告地块摘牌的冷清收场，11月24日，上海今年第４号公告土地出让依然未现竞争氛围。一方面，是开发商热衷于争夺配套房用地，另一方面，却是远郊商业用地“无人喝彩”。上海土地市场似乎陷入怪圈。远郊商业用地遇冷
此次第４号公告挂牌出让地块共30幅，总面积达170万平方米，用途以商业、商办为主。但不少地块仅有一两家企业参与，最终均以底价或略高于底价出让。位于浦东、青浦、嘉定以及崇明的个别地块甚至早早流标，整体高达20%的流标率，让有关部门有些失落。值得欣慰的是，此前业内看好的如长风1号、多伦路二期1号等热点地块被如愿摘牌。
“拿地观望气氛浓厚，这与地块周边配套的成熟度以及开发商注重眼前效益的心态有关。”上海方方房产工作室咨询师包灵芝认为，“开发企业的拿地心态趋于谨慎，对一些较偏远土地信心不足。”
截至目前，今年上海尚无除配套商品房和中低价房外的大批住宅用地入市。“房地产企业对于住宅用地的兴趣，仍远高于商业地块。” 在包灵芝看来，这也是此次挂牌冷场的原因之一。
从今年宏观调控以来，上海土地市场便不见了之前拿地的激烈竞争场面。尤其是年底前，对银行贷款依赖很高的房地产企业面临银行“催租”，而今年的销售回款压力却在加大，许多开发商资金告急，无暇顾及近期的土地出让，土地出让市场不断遇冷。
“虽然上海的商用物业长线看好，但由于商业项目存在较大经营风险，而且存在巨额资金前期投入的重压，中小开发商问津乏力。”易居（中国）研发中心副经理陈啸天表示。
虽然非住宅用地出让的吸引力比不上住宅用地，但一些政府重点规划、发展地区所出让的商办用地仍对开发商充满诱惑。
作为市区内最大一块整体规划开发区域，普陀长风生态商务区此次推出了2幅综合用地。基于其作为未来上海现代服务业集聚区的规划以及因此带来的良好商业前景，马来西亚华商巨富郭令灿家族旗下的在华企业“国浩房地产(中国)有限公司”毫不犹豫地将“长风一号”纳入囊中。
而长风7A地块则以2.34亿元被上海元昭公司和普陀国有资产经营公司联合竞得。
普陀土地发展分中心主任嵇启春认为，该地块将遵循“先做商业，再聚人气”的原则开发。
配套房急需商业配套
与这些地块遭“冷遇”形成鲜明对比的是，越来越多的开发商对“两个1000万”用地表现出莫大热情——在土地出让方面一定的优惠，以及在资金的回流上相对及时的保障，使配套房用地成为众多开发商追捧的目标。
为了调整楼市供应结构，上海今年主推配套商品房和中低价房的“双控房”用地。截至10月底，全市已推出195幅配套商品房地块，2371公顷用地已完成项目招标工作；而中低价普通商品房共有56幅地块，705公顷用地已完成项目招标工作。浦东、闵行、嘉定三个试点供应区首批项目已启动开工。
就在4号公告土地出让结果揭晓的前一天，上海市房屋土地资源管理局发布的“最新配套商品房和中低价普通商品房项目数据”显示，截至10月底，全市配套商品房可建面积约2500万平方米，中低价普通商品房可建面积约740万平方米。
其中，配套商品房开工面积总计达1046万平方米，已经完成年初提出的1000万平方米的任务。而中低价房离年初提出的1000万平方米的目标也相去不远。
而上海房地局官方网站公告数据显示，今年上海第1~4号公告共推出87幅土地，总面积近465万平方米，接近除“两个1000万”之外全年土地供应计划的50%（全年供地计划为3000万平方米，其中1000万平方米的配套房、1000万平方米的中低价房，1000万平方米的其他用途用地），且基本上是以远郊商业用地为主。
荒岛房产研展部有关人士指出，纵观今年上海公开出让土地，在分布上明显表现出与配套房基地和远郊重点规划项目相呼应的倾向。
“大型社区的周边商业配套仍是政府意图供应土地的重点。”在这点上，嵇启春和上海房地主管部门有着相同的想法。
楼市形成新矛盾？
今年上海商办用地推出的目的，本是为了弥补远郊区域商业设施的不足。但是流标的这些地块，其共同特征却正是位于远郊，周边已建或规划有大量的配套商品房和中低价房。
交通和商业配套尚不成熟，一直是近郊住宅发展的掣肘，不能满足生活居住将会形生无效供应。“与大型住宅区相配套的集中商业和办公项目相对缺乏，随着一些居民的入住，由此产生的矛盾将更加突出。”陈啸天说。
“如果商业设施跟不上，拆迁居民不愿搬到太远而生活不便的地方，这将导致今后很多周边地区的配套房和中低价房出现空置。”上海社会科学院房地产研究中心主任姚宏来坦言。
11月18日，上海房地局数据显示，不含拆迁房和配套房，上海商品房可售面积已达973万平方米，供大于求的局面已成定局。而如果配套房和中低价房消化不良，无疑将对邻近的商品住宅楼盘造成一定的冲击。
“随着供地矛盾进一步加大，这种局面甚至可能会导致新的结构性失衡。”姚宏来说。[/size]
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