iamfool 发表于 2007-10-8 14:31

请教：如何推广原址为火葬场的住宅楼盘？

国庆期间，在朋友那边了解了一个在代理的楼盘，情况如下：

1、该项目是苏中一个地级市下面的一个县级市的纯住宅小区，16万方全为小高层，原址十几年前是该县的火葬场；
2、该项目的东侧是县政府，按规划2、3年将要迁到新城区去；西面是当地唯一一家五星级酒店，也是该开发公司修建的，北面是小产权房，这个县城的小产权房体量非常的大；
3、该楼盘品质一般，所以定价较低，均价据称2000多；西南角的高品质楼盘，均价3300，销售了3年去化率才50%多（主要还是受火葬场的影响）；
4、该盘去年年底开始推盘，此次是第二次推盘，基本是能运用到的方式都采用了，一期的销售并不理想，还有退房的人；
5、这两年，这个3、40万人口的县城的推盘量均在200万方以上，而且大量的小产权住房价格仅在1000多的样子；
6、周边基本没商业（我没去现场看），据说有最好的实验中学的初中部，看来这是这个项目唯一的亮点了，但是除了初中以外，周边没有幼儿园、小学和高中部。。。

所以想向各位高手们请教推盘方案，因为基本上业内的人都不看好这个楼盘。
我的看法只能从风水学和教育资源来入手了。。。

lsi1314 发表于 2007-10-8 15:00

从风水入手是个好方法.但是在推广的时候应尽量避免提及火葬场,,可以找个风水大师先咨询一下,搞一套销售说辞,当客户到案场避免不掉提及的话来应对,这需要很高的对客户的把握能力

吴子鉴 发表于 2007-10-8 15:04

今天我看到的最具有震撼力的三个字：火葬场。

风水怎么搞啊？信风水的人恐怕更抵触？

cccphjy 发表于 2007-10-8 15:05

看样子是“一步到位”的选择呀.

passion105 发表于 2007-10-8 15:28

当初就不应该拿这地
这不没事找事吗？

passion105 发表于 2007-10-8 15:29

不过我们这里还有块 原看守所的地块  卖得倒是红火
主要是便宜啊

fuxiaolong1976 发表于 2007-10-8 15:47

当年大概是2000年前后，万科在上海龙华火葬场万科华尔兹，均价6000元，在上海属于中高档楼盘，当时完全是抢购。其实不在乎地块属性那是假话，但一定要在其他方面，譬如品牌、规划上下功夫，如果只依靠风水先生那就大错特错了，风水必须要考虑但是要低调，将风水学说转化到项目规划上会更好一些，城市化进程如此快，坟地上盖房不可避免。只是要看去化的工夫了！

woosule 发表于 2007-10-8 15:52

同意2楼的意见,找当地或附近著名寺院的法师到项目现场做法事,通过某些仪式或行动来破某些东西,让老百姓们知道,没有永远差的风水,关键是如何破解.之后请一些当地的术师宣传,以前的东西不再影响,目前这已经是一块比较好的土地,云云

房地五号 发表于 2007-10-8 15:55

呵呵，是人都会忌讳的，要尽量淡化其地块本质。要不就做商业。

还得请教你 发表于 2007-10-8 15:55

楼上说得好象是欲盖弥彰的意思，本来没有什么事情，还要找什么和尚之类的来做法，别人倒觉得你这有事情了，照常卖，没关系

iamfool 发表于 2007-10-8 16:18

各位的说法都是高见，但是这个楼盘已经成型了，而且外部和内部条件都是非常的不利，有没有什么具体的办法那？

3344520 发表于 2007-10-8 16:30

首先你要找出，难以去化的原因。市场问题？产品问题？

退房的原因又是什么？

地块原先是火葬场的因素到底占多大比重？


小地方的盘子，当地人肯定都知道它原先是火葬场了。所以不用避讳。

风水轮流转嘛...

请个风水大师，高调“做”点“事”，很可能就变成风水宝地了。

观念都是引导来的

benben4488 发表于 2007-10-8 16:36

已经成型的楼盘,没什么操作的空间.关键还是人气的积累!怎么造势,怎么吸引眼球?中国都是人来疯,越热闹越来凑热闹!建议:
1\价格与品质是否对等?能否以大的价格促销来抬升人气,所谓先造势后盈利!
2\现有的规划已成形,还能否再增加一些配套设施呢,例如不同与其它项目的绿化亮点或运动场所?增加一些配套的规划变更还是容易通过的,可以试试.
3\发动已入住业主的推盘热情,口碑销售是比较重要的!
4\送几套房子给当地政府人士或知名人士,并以此为契机进行宣传(当然对外宣传时不能说成是送的,而是他自己买的,宣传时也可说成是是XX局长的弟弟呀什么的)
总而言之,还在人气的聚集上多下功夫,不行就自己先多签一些假合同,再一步步退出来也可以呀,或者再分析一下销控问题,是否按计划造成了哄抢的效果,销售人员的信心与说词是否存在不足,多分析一下吧.
以上愚见,仅供参考,博君一笑!

iamfool 发表于 2007-10-8 16:41

十三楼的建议，我佩服

现在楼市好，开发商也疯了！只能采用所有的方式来试试了：）

fujiansheng833 发表于 2007-10-8 17:35

在项目基本定型后，在从户型设计、景观等方面进行修改是不现实的。。。
关键是怎么把市场做起来，市场热了。。。项目销售就起来了。
推广，是关键。。:)
同时，合理有效利用价格这个的调控手段，也是重要的部分

老猫爱老米 发表于 2007-10-9 00:09

项目已经成型，总不能不卖房子，价格要适当调整，比如弄点优惠政策，不降价，只做活动 ，比如送午夜费，购房送车库。。。。等等

风水这块，从消费心里学来讲，要影响销售，不过现在对风水感兴趣的基本上都是中老年人群，年轻人考虑这块不是很重，他们看的是价格以及舒适程度，和周围环境
好好分析一下年轻人的消费心里从这点入手，满足年轻人的消费需求，
有人意见说的好，找点托，你们策划搞和火暴的售房活动现场，带动人气，找人献身说法，着个人很关键，一定有文化基础有事业的成功人士来献身说法，并提出向封建迷信说再见。。。。
办法是有的，但需要过程。LZ要有心里准备
不断尝试才对，办法要摸索
以上仅供参考。。。。。。。。

iamfool 发表于 2007-10-9 09:14

谢谢各位大侠，你们的建议越来越具有操作意义：）

lijun7160 发表于 2007-10-16 15:44

人气旺盛:lol

fangxiecool 发表于 2007-10-16 18:04

有点难度。

fangxiecool 发表于 2007-10-16 18:09

有点难度

中国人的观念毕竟比较传统的。
可以反过来说。。
遇到讲风水的就说风水不好的地方别人也不会做火葬场和坟场的。。
说的好像有点吓人。
最主要的还是看怎么引导客户，可以先控一部分房源。
让客户觉得这边房子还是有人买的。。

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