中介灰幕揭示房地产泡沫形成机制
本报与《南方周末》分别以不同案例揭示了中介哄抬房价的“灰幕”，把公众对房价上涨的关注点聚集到中介行业。事实毋庸置疑：当前在房地产卖方市场下，中介深谙消费者购房心切的心理，利用信息不对称，用种种匪夷所思的手段操纵价格，其劣行犹如猛兽掠食后清理战场的秃鹫，为当前房价畸高不下又提供了生动的注脚。对房价上涨，舆论的诘问和追索从没停止过，起初焦点集中在“开发商暴利”上。其时有开发商指出，追求利润乃商人的天性，是政府允许开发商暴利，而保障穷人住房亦是政府的责任。于是焦点又集中在“政府不作为”上，政府的回应无非是一次比一次坚定的“一定要把房价控制住”的宣示，每一次政策都挟风雷而来，到最后所有成本都转嫁给消费者，这时又有政府的声音指出，消费者对住房的期待不理性，要求人人一套住房的预期不现实。此间，有开发商责问政府土地供应不足，有政府反指开发商囤地不开发，在无数次的指责与卸责中，公众逐渐失去了判断与心理耐受力，而房价持续上涨的现实从来没有动摇。而现在，人们似又找到了新的焦点：房地产中介——正是他们两面三刀，辗转逢迎于买家与卖家之间，吃差价，抽回扣，把房价炒高。
的确，倘若没有中介的兴风作浪，房价的供求双方将可以用更为合理的价格交易，然而必须指出的是，中介是房地产价值的发现者，他所赚取的，是卖家意愿出售价格与该房产实际最高价格之间的差价。也就是说，倘若房价并无承接者，中介即便再想抽取利润，也无法可想。而倘若高价受到了追捧，即便中介不去骗取，也终于会体现在卖家的利润中。因此，中介的可恶之处，仅在加速了价格上涨的过程。而令客户承接高价屡屡上当的，其实是这样一个理由：“此时不买，将来价格会更高。”
当人们纠缠于中介的种种劣行、纠缠于法律法规的制约时，很容易忽略了背后更大的危机和风险。即在中介每次转手，交易成本令房价上涨高达11％(据《南方周末》)的价格形成过程中，背后到底有无真实的需求支撑？
必须看到，人们一直无法为遏制房价上涨找到一针见血的药方，是因为房价一直处在一个投资＋消费需求驱动的扩张周期中，人们所能抨击的，只能是官商勾结、中介食利、物管失职等非市场因素，而真正决定价格的始终是这一轮扩张周期的内在规律，而这一周期的前期的确有经济快速发展、城市化进程加快等合理因素支持，但当房价上涨成为预期以后，由于房地产兼具投资品和消费品的性质，在价格上涨预期与投资需求相互作用下，房价便呈现出泡沫化上涨的趋势。也就是价格上涨预期抬升投资、消费需求，而需求提高又拉升价格。 问题是，这种以价格上涨趋势拉动的需求并不完全体现真实的需求。首先是以投资为目的的购房者，他们大多为追涨预期所诱惑，购房并非为了自住，一旦升势逆转，这部分需求将成为大量供给冲垮房价，而一向被认为泡沫最小的自住需求，则更多的是手头拮据的人们用信贷来支付的，由于预期房价会上涨，不少家庭甘心承担超出经济承受能力的房贷，并预期这一冒险能给自己带来更有保障的未来。至此，一个完整的泡沫形成过程已经活现眼前。
众所周知，真正能支持价格的需求，必须是有支付能力的有效需求。早有专家指出，我国房地产市场中的需求目前已经脱离了有效需求的范畴，更多地是虚拟需求在支撑大局。
我们现在还不能妄下这样的判断：房价上涨尽皆是泡沫所致。但泡沫对房价的影响因素已经不容忽视，从各方面数据看，我国无疑已经进入了通货膨胀的轨道，这既有国际流动性过剩的原因，也有国内要素价格形成机制扭曲的因素。从无例外的是，在通货膨胀的前期，将一直伴随着资产上升的幻象，而到了末期必定会有一次深刻的资产价值重估，房地产的价格将首当其冲，虽然正如经济学家所指出的那样，房价下降了，你的钱包也瘪了，但对于那些自付比例小、银行贷款比例大的购房者而言，届时将面临的是房价贬值、银行欠债分毫不减、利息负担加重的多重窘境。倘若一个人是为房地产价格上涨预期而透支信用，承担超出支付能力的信用贷款，那你就已经是泡沫的制造者，并必将成为泡沫的受害者。文本来源:南方都市报
徐滇庆：中国的房价高不高？
吸取历史教训
正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2000年~2004年期间，除了日本和德国之外，西方各国房价大幅度上扬，使得房价研究再度成为热点。
人们记忆犹新，在1985年以后，随着日元大幅度升值，日本的房价涨了好几倍。在很短时间内日本人似乎变得非常富裕。可是，在上世纪90年代，日本的泡沫经济突然崩溃，至今还没能从衰退的泥淖中挣扎出来。
日本的教训使得经济学家们非常警惕，他们普遍认为，房价快速上涨会导致泡沫经济，随之而来的可能是一场意料不到的灾难。有鉴于1990年日本的泡沫经济崩溃和1997年东亚遭遇金融危机的惨痛教训，许多学者把注意力集中于研究房地产市场投机活动上，分析投机需求如何导致房地产泡沫经济，剖析房地产投机和金融危机之间的联系。许多学者研究了形成推动房价上涨的基本要素。另一些学者则试图解答目前北美高速上涨的房价和泡沫经济的内在联系。这些研究正在继续之中，并且取得了不少阶段性成果，为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。 推动房价上升的力量
中国的房价到底高不高？
在判断房价变化态势之前，有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因。
除了需求方面的原因之外，目前推动房地产价格上升的力量还来自于以下几个方面：
第一，房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。在许多情况下，人们往往出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。购房者尽管抱怨房价太高，实际上仍然希望在购房之后，房价继续上涨。因此，作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。
第二，住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增值的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。
第三，房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。由于目前中国的房地产开发商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。
如果房地产商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去呢？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。
某些大房地产商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息，控制土地审批等措施都无济于事。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。指望房地产商主动降低房价，更无异于与虎谋皮。
第四，地方政府官员往往把房地产价格上升当做经济繁荣的指标。同时，房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产价格上涨。
从目前中国的普遍状况来看，促使房价上升的几条原因都存在，使得房价上升的压力越来越大。 导致房价下降的原因
再看看问题的另外一个方面。一般来说，除了产业转移、灾害、经济萧条时期，遭遇金融危机等因素外，房价可能下降的原因还来自以下几个方面：
第一，如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人民银行曾经数次调整利率，可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后，有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都不完善。
第二，如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力起了一定作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间，在短期内可能还不能发挥作用，并且，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。
第三，实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能长期压制房价？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理），无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。
例如，我国台湾地区的房价曾经出现三次暴涨。在1972年和1973年期间房价上升幅度分别为24.24%和26.83%。台湾当局采取限价措施之后在1974年把房价压了下来，房价降低了3.85%。可是，5年以后，房价再度飙升，在1979年和1980年房价涨幅分别为26.79%和23.94%。台湾当局再次动用各种手段来压抑房价，1981年房价增幅为-6.82%。以后的5年之内在政府管制之下房价一直处于下降状态。可是，由于没有从根本上采取措施防范泡沫经济，终于从1987年开始，台湾连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。
房价变化的主要矛盾
在列举了上述各种影响房价变动的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。
从国外的经验来看，挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注，在挪威是否出现了房地产泡沫经济？挪威的经济学家利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了许多变量。
这个研究使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。其中，利率的变化对房价的影响尤其重要。家庭债务负担对房价的影响甚微。人口移动或者地理要素的变迁起码在短期内对于房价的影响并不显著。同时，房价的长期趋势和家庭收入的变化高度相关。
挪威地处北欧，实行高社会福利制度。挪威的国情和其他欧洲、北美国家不尽相同，因此不能将针对挪威的研究结论轻易搬到其他国家。挪威和中国的国情相差更远，也不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。
若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。
判断中国房价涨跌原因对于健全和规范房地产市场、防范金融危机具有绝对不可低估的重要意义。当务之急是创建一所独立的高质量的研究机构。只有坚持不懈地收集必要的数据，认真地推进房地产市场研究才能结束当前房地产市场上“滥言”的混乱状态。只有进行严肃的经济分析，才能为制订房地产和金融政策提供坚实可信的依据。
虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，导致房价下跌的因素却都不明显。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还将处于上升通道。
面对房价飞涨，政府的作用应该是规范市场竞争秩序，抑制房地产市场的过度投机行为，减缓房价上升速度。对于经济基本面的各个要素，政府只能顺势引导，而不宜过多干预。 中国房价已进入难以承受区域
令人瞩目的全国住房工作会议已在日前结束。与会前公众和媒体对此次会议的期待和热望形成鲜明对比的是，会议结束的消息报道后，舆论和百姓的反映却变得“出奇的冷”。
是民众对住房问题已经变得“麻木不仁”了吗？非也。不管是在网络上还是各项民情调查，公众对住房问题的“关注度”始终名列前茅。在我看来，之所以会出现这种现象，是因为许多人觉得这次会议关于廉租房建设和低收入家庭住房困难的主旨，和解决他们感受的高房价无关。因为，被高房价所“烫伤”的并不仅仅是占城镇人口“十分之一”低收入者，而是占了城镇人口七八成的普通百姓。那么，对于中国来说，究竟什么才是房价上的“合理的价格水平”呢？对此，国际上有一个通行的计算模式，这就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。而通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民房价的考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，也就是我们所说的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”地就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。
在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。中国的城镇居民现在离人均30平方米的“初级住房小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，“含金量”也有所不同：欧美所出售的新房都是精装修的，走进去就可住，而我们是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们的社区的配套设施先进豪华，而我们的住房大部分配套设施不全，很多还处在“工房”的水平。
不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75—80平方米（相当于我们90—100平方米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比计算在4.5－5左右。
当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和首尔（7.7），以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，我们看了后会有什么感触！
在我看来，这项调查对我们分析房价高低的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”，房价水平是否合理：
当房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。（沈晓杰）原题：房价，什么样的价格水平才算“合理” 顶
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