927通知后开发商的应对策略
大家都看了927央行和银监发的通知了，作为开发商，不单纯从按揭首付比例调整出发，大家发表下其他调整的应对措施。这个通知后，对开发商的资金链影响太严重了……大家来讨论哈:D 意义不大，可以用家人的名字炒房一样的事 基本没什么影响.
除非停止贷款，否则跟没影响是一样的。 定的还有很大的回旋余地，对开发商和购房者都一样~~~~~ 我在2级市场做地产的，这边的按揭放贷都是很快的，多层在3层银行就能放贷了，高层到+-0就能放贷，现在明确需要主体封顶银行才放款，这还影响不大？
还有开发商的贷款类别被限制，资本运作也被影响 上有政策下有对策，主要还是看各地政府的态度，要真的是彻底从上到下的严格执行，难度肯定很大！ 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
以上几条希望大家仔细理解下，这个927通知可不能忽视的 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款
预售许可证 还有意义？？ 正常情况下，这个通知到正式执行的缓冲期不会超过3个月的……银监会介入的东西，和过去的国六条国八条是完全不同的概念！ [quote]原帖由 [i]黑羽魔羯[/i] 于 2007-9-28 15:26 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=801502&ptid=67707][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
上有政策下有对策，主要还是看各地政府的态度，要真的是彻底从上到下的严格执行，难度肯定很大！ [/quote]
银行和银监会的体系，地方政府无法干预的，特别是2级城市，这个927通知准确的把握了控制房价与过渡开发的七寸，地方政府想出对策是很难的 这次力度应该是非常大了！ 转:地产商应对调控细则的六脉神剑（欢迎讨论）
第一条［政策细则］6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%%以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整的，需报建设部批准；优先保证中低价位、中小户型土地供应，不得低于年居住用地总量的70%%。
应对原则
1、继续提高房价。户型越小，所耗成本就会越高，提高房价是保证我们利益不受侵害的重要途径。
2、广泛宣传。舒适的住房作为人民物质生活水平不断提高的标志，当然只有在大面积的住房条件下才能实现。
3、在继续对所在城市各职能部门进行公关的同时，更要加强对于中央建设部门的公关力度，尽量多造成“特殊情况需要调整”的局面。
第二条［政策细则］自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30%%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%%的规定。
应对原则：
结合实际，客观冷静地分析这一政策后我们会发现，这对我们不会构成什么大的威胁。目前已经有很多项目在实行30%%的首付款比例，大家接受起来也很自然。另外，我们的整体房价并不高，增加10%%的首付款，最多只增加5万元，大家齐心协力，为了住上新房，借还是能借来的。
第三条［政策细则］自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
应对原则：
1、从2年增加到5年，大大增加了投机性购房的成本，对打击投机性购房起到了很大的作用。不过好在我们这里投机性购房的比例并不大。
2、可以从侧面对投机性购房者进行深刻教育，比如可以讲清楚目前房价的上涨趋势是不可逆转的，5年后会得到更大的利润空间等。
第四条［政策细则］空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
应对原则：
不予理睬。这一条两年前就有了，可到现在谁也没有执行。再说了，我们也不会傻到放置两年不开工的，只不过是开多开少的问题。
第五条［政策细则］各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。落实不到位的城市，要予以通报批评。
应对原则：
把房地产调控列入经济社会发展工作的目标责任制，很有新意。但关键是执行力的问题。从前段时间的工作来看，政府对于房地产行业的发展是大力支持的。现在也一样，还需要我们下大力度来为社会服务，争取得到政府各有关部门继续、更大的支持，为我们的发展创造更为良好的环境。
第六条［政策细则］稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。
应对原则：
1、通过大量生产90㎡以下的小户型产品，可以将总套价降下来，但单价一定要涨上去，不过要注意涨的节奏。
2、不要轻举妄动，要进一步观察当地政府的动向，看是否有进一步的政策出台。
3、请大家相信，只要土地的价格下不来，房价是不会下降的。 尽管国家有关部门尚未出台针对住房贷款的统一政策，但重庆和广东等地部分银行已经“动刀”，提高第二套住房的按揭首付比例，甚至暂停办理第二套住房的按揭。对此，专家表示，如果要抑制房价过快上涨，仅提高首付比例的作用有限，尚需要多项措施的配套。
近日，北京的工、农、中、建等主要银行均表示，目前房贷仍按照正常的流程办理，没有接到政策调整的通知。
不过，据房地产贷款中介伟嘉安捷透露，北京部分银行内部对房贷的发放已经开始严格控制，对于名下已有多套房产按揭贷款，但还要申请按揭的贷款人，如果其不能提供除房产以外的其他资产用于担保或抵押，则银行倾向于拒绝放款。此外，房地产经纪公司均敦促贷款购房的客户尽快签约，以便赶在国家新的调控政策出台以前拿到贷款。
早在2003年，中国人民银行就要求，对购买第二套及以上住房的个人，应当适当提高首付款比例。不过，由于商业银行视房贷为优质资产，积极争夺该市场，使得多数银行长期对第二套住房执行与第一套住房相同的首付比例。目前，部分外地银行已将第二套住房的首付比例提高到40%，而不是第一套住房的30%。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，如果要使提高首付比例起到预期的调控效果，必须具备几个前提条件：建立有效、诚信的房地产评估市场，防止房地产的评估价被人为抬高；对第二套住房建立系统识别体系；银行自身有动力对购买第二套住房者进行严格识别。但是，目前中国住房按揭市场尚不具备这些条件。在发达国家，银行可以调阅个人的纳税证明、银行对账单、工资收入证明和个人信用记录等一系列资料，以识别申请者的信用状况。
易宪容建议，在提高第二套住房按揭首付比例的同时，有必要使第二套住房按揭的利率市场化，由市场确定具体利率水平，而不是适用当前政府管制下的利率机制。此前，有媒体报道称，监管部门考虑允许银行大幅度上浮第二套住房按揭贷款的利率水平。
不过，出于控制自身业务风险的考虑，个别银行开始明确表示将压缩房地产贷款。建行近日公布的研究报告称，应当借鉴美国次级按揭贷款危机教训，在央行近年来连续多次加息、个人住房贷款支付不断增加的情景下，国内银行个人住房贷款在近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。此前，建行率先在广东、重庆、辽宁和浙江等省市提高第二套住房首付比例或是收缩二手房贷款。 这次政策性调整的重心在银行，而银行的监管体系与政府职能体系是错位的，各地银行现在都在透支自己的放贷额度以获取利润。
但这次的打压策略是银行内部政策，不牵涉任何其他政府部门，过去大家一直把政府作为开发的老大，其实中国房地产市场真正的老大是银行……
有哪个开发商不靠银行放贷来实现自己资金链的…… 过去的政策是政府政策，政府政策在各地会根据各自的经济情况进行调整，有的甚至为了政绩无视上级政策，
银行和政府是不一样的，
很简单，
哪家银行敢低于央行利率放贷的？
银行、银监会不归政府管，直接规中央管
这就是这次通知对地方政府和开发商来说最难应对的地方 房地产企业加速分化,万科这样的房地产公司可以轻松通过境外资金融资,资金链不会有问题.
主要是中小房地产企业要加速灭亡一批了. 这是向老美学习呢。意义是有的，不过只适合中产阶级，上层阶级的同志钱多的用不完呀。穷苦大众没大影响的。 [quote]原帖由 [i]happy_sdl[/i] 于 2007-9-29 09:56 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=803054&ptid=67707][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
房地产企业加速分化,万科这样的房地产公司可以轻松通过境外资金融资,资金链不会有问题.
主要是中小房地产企业要加速灭亡一批了. [/quote]
同感，今天接到通知，和老大去美国半个月……手上有几个项目刚好在这个坎上
估计是去做潜融资
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