常州別墅項目推廣計劃（上）
新 城 项 目 市 场 推 广 计 划一、销售阶段分类
1）本案销售阶段一览表
由于本案有着景观资源稀贵、产品品质高端、现代简约的建筑语汇、实力与品牌的结合等相应的特殊性和唯一性；并考虑到龙城夏季的气温对销售的影响等综合要素，故在具体各销售周期分段拟订时有意的淡化或规避某些销售阶段，在强销期都会有一个大型节日（劳动节、国庆节等）作为依托，但在某些关键的销售阶段则加以强化或拆分，具体内容见下表：
项目
内容
编号 各阶段名称 时间段 天数 ∑ 销售率 ∑
1 前期准备期 04.3.10-4.5 26 26 / /
2 预约引导期 04.4.6-4.28 22 48 / /
3 NO1强销期 04.4.29-7.31 93 141 25% 25%
4 NO2强销期 04.8.1-11.15 113 254 30% 55%
5 产品成熟期 04.11.16-05.1．15 60 314 15% 70%
6 产品持续期 05.1.16-05．3.1 45 359 15% 85%
7 产品衰退期 05.3.2-05．4.20 49 408 5% 90%
8 产品扫荡期 05.4.21-5.15 36 444 10% 100%
合 计 八个阶段 04.3.10-05.5.15 444天
*其中编号1、2不计入规定的12个月中 100%
本案销售率走势曲线图
▲ 综述：根据本案高单价高总价的特性，在具体行销过程中，减弱相应的个人SP行销。在具体的造势中，利用各个销售阶段的特性，人为的加以“截流蓄势”，在销售分段的NO2、NO3只有当蓄势到一定程度上方可进入下一阶段的行销过程。
2）蓄势的重点
1、第一次“蓄势”：前期准备期（26天）： 工地围板出现但只注明：LOGO、案名、电话号码和开发商——受众获悉，但无从得知更详细咨询。（业务人员接听来电不告之产品的任何讯息，让对方留下电话、地址、邮编等资料，承诺对方我们会在开盘的第一时间里将本案的产品资料邮寄给对方）
重 点： A 只让受众得知“什么样的发展商实力出什么样的产品”这一个最简单的咨询，运用“品牌”这一最大的卖点并拖延其购买其他个案时间以争取最大的客户量。
B 留下客户个人资料。
2、第二次“蓄势”： 预约引导期（48天）：人员进入卖场办公，售楼处、NP、
（目标性加强） TV、POP等直观媒体出现，受众与售楼人员直接接洽。但只能获悉产品卖点、面积等简要咨询，但决不告知单价。第一波区域客户和媒体受众客户同时进场，以VIP金卡的形式“变相收定”（VIP金卡具体操作模式略）。使VIP金卡“销路火暴”（600张），鼓励“炒家”进场（控制数量——总户数的20%左右）。诱使未购卡客户留下电话、地址等个人咨讯。
重 点：A业务员强杀，不考量退户率，卖场造势为主。
B留下客户个人资料。
3、第三次“蓄势”（最后一次）：第一强销期（141天）
第三次“蓄势”（对目标性加强两次的“蓄势”加以过滤），使客户的“心理度进一步提升”。“爆棚”的卖场（售楼处），使购卡客户加深对产品的认知度和认同度，使退户率降低，媒体继续的大规模的投放（但广告诉求的“主标”应比第一期加强针对性）。短线“炒家”获利离场（总“炒家”数的5%，后续“炒家”运用独特的付款方式使其签约）。要求业务员签约速度迅速，十分强势。
重 点： A业务员强杀，不考量退户率，卖场造势为主
B留下客户个人资料。
3）VIP贵宾卡礼遇
1、样品屋的首批实地参观权。
2、根据卡号有优先选房权。
3、购卡所支付款额，签约时对本案产品不满意的客户，可享受无条件全额无息退还权。
* 并在签约期的同时摇出幸运卡号（≤总户数的30%）。
4、幸运卡号可得98折的购房优惠、其余卡号均为实价销售，无折扣→鼓励“炒家”炒楼，并回避因“折扣守价”而使业务人员花费大量的议价时间。
5、可获开发商一年免息贷款→鼓励有实力的“炒家”不急于抛售，20%首付款签约，等一年后现房抛售利润空间会更大。
6、其余卡号禁止定单更名，来控制炒家的过多介入。
二、市场攻击战略
1、 各阶段攻击力
第一攻击阶段
击
第二攻击阶段
核
心
攻
击
点
第三攻击阶段
第四攻击阶段
2、 各阶段攻击演习
3、各阶段广告手法
CATCH：风 潮。
SUB：在这个以飞速发展为主要使命的国度，我们希望将自己的脚步放慢
我们希望将建造精度的比例尺成倍放大，向仪表业学习；
我们希望靠创新意识加剧竞争，向IT业学习；
我们希望不动产品牌70年不变，向汽车业学习；
我们希望每一个细节，自上而下的，构筑事业的宏伟蓝图
2004年，新城集团落笔常州隔湖风景区
指绘原创，震撼，唯美，大气的现代别墅群落；
一股新的生活风潮将席卷整个亚洲！
CATCH：无 形。
SUB：思考坡地的起伏，还原每一棵树的想法，解放水流的欲望
一切以自然为准则，天生的色彩决不漂染，有时无形才是美德
突破与机智在一树一水间皆得体现，屏弃传统园林人工的痕迹
取法自然，结合地势的落差和缓坡
将中心水景与楼前绿地统一设计形成一个个独立而又不突兀的景观组团，错落有致，层次丰富。
自然生态水系和绿地的有机结合，构筑出观筑独具特色的中央景区
树林广场、木地板的桡桥、入口区的艺术喷泉、各组团间一个个别具风情的活动岛！……
CATCH：旋 律。
SUB：空间是有节奏的
不仅是长、宽、高三个向度的绝对衡量
而是室内生活舒适度与美观度有秩序的延伸
摒弃普通Town House与单体别墅片面追求使用率
而造成面宽短、进深长的常规建筑手法
本案最大的面宽达到9米，挑高6米
在角度接受太阳温暖的沐浴
以实用的功能性细节塑造独特的艺术
透过现代建筑设计的专业素养来成就高标准的生活质感
才是所谓空间旋律应有的精髓
CATCH：畅 想。
SUB：当我们开始从房子的角度去思考光线学
当我们开始觉得多几种别墅户型事实上很难分出高下
当我们开始发现250-350平方米才是决定家庭幸福的关键
当我们开始为自己户型太多而向周边的房产项目道歉
当我们开始将超大露台、庭前花园及超大地下室不计入面积
当我们开始让车库入户而不去占用花园的面积
当别人的深灰都会低调优雅成为陈词滥调之前
我们已抢先一步使近乎所有户型都朝正南正北的绿色招摇着
CATCH：舞 台。
SUB：会所提供国际时尚休闲设施与交流平台
而这舞台表现生活的手法却是林林总总
一部失败的电影，一次并不无聊的外遇，一不小心输掉的桥牌
都不足以否定生活的完美，家庭的完美和意趣的完美
泳池、健身中心、棋牌室、图书室、儿童中心、桑拿室、
桌球房、茶吧、酒吧、影音厅等
在本案，轻松满足你最为底限的奢侈欲望 路过 同样路过~~~~~~ 路过 路过，看看不错的说 公园一号... 偶然路过，等下面出来的时候再路过 真的不错，期待下半部分
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