定价及策略
定价及策略一、 公寓部分总平均单价的确定原则
（一） 一个前提：
***项目的均价是在项目本身的基础上，参照区域情况、市场情况的基础上来制定的。
（二） 二个原则：
第一：以目前市场上同区域、同类型物业的总平均单价做为定价的参考依据
我们调查的区域市场内总体平均单价为****元/m2。
第二：以本项目的单位成本作为定价依据
我们如何避开竞争激烈的主流市场，有效的寻找市场空缺点？项目的品质不仅是体现在产品本身的设计上，还应充分体现在产品的附加值上，也就是说体现在诸如会所、物业服务、景观、外立面等方面。
（三）本项目公寓部分总平均单价：
在上述一个前提和二个原则的综合考虑下，本项目公寓部分的总平均单价为****元/平方米。这样既可以保证本项目的售价仍维持在同区域、同档次物业价格的主流市场中，又可以较高的性能价格比占领市场。
二、 公寓部分各楼座平均单价的确定
以下，将在保证本项目公寓部分总体平均单价****元/平方米的原则下，确定各楼座平均单价，具体如下：
（一） 各楼座平均单价的制定原则：
以6#楼为参照物，针对各楼座在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比，得出各楼座系数。
1、 河景：在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为在5栋公寓楼中，3#楼与4#楼从欣赏通惠河景观的角度和视野为最优，5号楼略高于6#楼，7#楼最差。
2、 户型：从产品设计来看，3#楼、4#楼为一梯二户户型、三向采光且南北通透，主卧及主卫均朝南向，且主卫均拥有明窗；而5#楼、6#楼、7#楼为三栋同样的一梯四户型，只有二个采光面，因此在不考虑以上其它因素的情况下，原则上认为3#楼和4#楼的户型从采光、通风、居住舒适度来讲均为最佳，5#楼、6#楼、7#楼的户型与3#楼、4#楼比较略差，但程度较为平均。
3、 社区内景观：从产品规划角度来看，6#楼位于整个社区的中心，其北侧和西侧有二块大面积空地可做园林设计，因此认为6#楼在社区内景观一项中为最优。在不考虑其它因素的影响、6#楼为参照物的前提下，认为3#楼、4#楼、5#楼、7#楼的社区内景观均次于6#楼。
4、 邻里、遮挡：在不考虑其它因素的情况下，认为3#楼只有北向、西向受到社区内其它建筑物的遮挡，且栋距相对较远，而南向、东向均无遮挡，因此认为3#在此项评比中为最优；5#楼北向受1#写字楼遮挡、西向受6#楼遮挡，但南向、东向均无遮挡。由于5#楼东向临规划中的城市快速路，因此认为5#楼略次于3#楼；4#楼由于除南向外的三向均受不同程度的遮挡，且由于西侧为万豪项目，因此认为4#楼略次于3#楼；如以6#楼为参照物，认为4#楼、5#楼在此项中均好于6#楼；而7#楼四面均受不同程度的遮挡，且西对万豪、北对2#写字楼，因此认为7#楼为最差。
5、 交通噪音：因本项目东侧为规划中的城市快速路，且有可能为立交桥跃起的部分，因此3#楼、5#楼均受到影响，在此项评比中为最差；项目南侧亦为规划道路，因此4#楼也受到噪音影响，但认为其程度略轻于3#楼和5#楼；7#楼处于社区最内侧，较少受到道路噪音影响，以6#楼为参照物，认为7#楼同于6#楼。
（二）各楼座平均单价
各楼座的均价利用加权平均法计算。首先，以6#楼为评定标准（楼座的基准系数1.00），其它各楼座因外在单项因素产生差值，此偏差值不宜过大，标准如下表。
单项因素 最好 较好 平均 较差 最差
差值 2 1 0 -1 -2
依据各因素产生的差值对各楼座进行综合评定：
各楼座系数评定表
楼座因素 3# 4# 6# 5# 7#
河景 2 2 0 1 -2
户型 2 2 0 0 0
内景观 -1 -1 0 -1 -1
邻里、遮挡 2 1 0 1 -2
噪音 -2 -1 0 -2 0
评定分值 3 3 0 -1 -5
依据评定分值对基准系数进行调整，各楼座系数如下：
楼座 3# 4# 6# 5# 7#
楼座系数 1.03 1.03 1.00 0.99 0.95
在保证本项目公寓部分总平均单价为12500元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各楼座均价：
***项目各楼座平均单价一览表
单位：元/平方米
楼号 楼座面积
（平方米） 系数 权数 加权平均系数 修正系数 各楼座
平均单价
3# 16660.00 1.03 17159.80 1.000539169 1.030555345 12882
4# 16110.36 1.03 16593.67 1.000539169 1.030555344 12882
5# 23255.68 0.99 23023.12 1.000539169 0.990533777 12382
6# 23255.68 1.00 23255.68 1.000539169 1.000539169 12507
7# 16038.40 0.95 15236.48 1.000539169 0.950512211 11881
合计 95320.12 95268.75
如上表可见，在平均单价为12500元/平方米的基础上，分别乘以各楼座系数，最终得出本项目公寓部分各楼座平均单价，如图所示：
（三）本项目各楼座阶段性价格
将本项目公寓部分分为三个阶段的销售。
第一阶段：当销售为0—30%，楼座均价9折
第二阶段：当销售为31—65%，楼座均价的100%
第三阶段：当销售为66—100%，楼座均价的110%
（四）根据付款方式进行调价
从付款方式上看，可分为一次性、按揭和分期付款。我们根据不同的付款方式制定了不同的折扣形式。
以下将主要讨论第一阶段的价格策略，第二阶段将在开盘时根据第一阶段的销售情况另行制定价格策略。
首先以均价90折做为第一阶段一次性付款的价格，即各楼座最低销售单价，按揭付款比一次性付款提高2个百分点，分期付款提高5个百分点。
（五）根据销售速度进行调价
第一阶段还将根据销售情况对各楼座平均单价进行调整，原则上销售率达到10%、20%时分别对平均单价上调2%。
大家都来顶
大家都来顶 顶点什么好呢......................... 正需要这样的参考资料,谢谢!:victory: 谢谢，楼主，真是雪中送炭啊 小弟有点愚钝，想问一下定价表中的“权数”和“加权平均系数”是如何得到的？谢谢！！！ 不错.谢谢分享. :) 谢谢了··· 终于找个看得懂的了·非常感谢楼主··正是 我想要的东东· 好样的 谢谢 :) 有见的..... 即将需要的 谢谢！ 即将需要的 谢谢！ 挺好的东西 谢谢分享
xiexie
谢谢 顶！ 我想问下 加权平均系数 修正系数 是怎么得到的呢 顶一个 谢谢分享页:
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