硬件条件
硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
从商铺功能多方面适应性的角度，商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓"水涨船高"，投资者得到高租金是自然的事情。
目前，国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少，严格讲，中国几乎没有真正有大型商业房地产项目实践经验的设计单位。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式，但我们认为无论是国内设计单位，还是国外设计单位，作为建筑师，他们更多表达的是建筑美学概念等，普遍缺乏对市场的了解，一个成功的商业房地产设计，需要商业策划公司的参与，从市场的角度对设计方案进行修正。
楼层
楼层众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。关于楼层的价值，从"可视性"的角度也可以理解，一层商铺的"可视性"普遍比二层、三层商铺的"可视性"要好。
客流量
客流量客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的"宏观"商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的"微观"量化。
商业经营者对商铺门前客流量极为关注，也许两个距离50米的商铺的客流量因为其他原因，客流量会差距很大，所以客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。
商铺投资收益
商铺投资收益商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。
在这里，商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和，在其测算中，商铺投资者势必对后期的收益依据市场状况和趋势做出推测，当然也包括卖出后的升值收益。如果一个投资者不考虑在未来卖出商铺，假设预测年租为Ro，那么商铺的投资收益率就简化为Ri=Ro/Pc。
商铺贷款条件
商铺贷款条件（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力；
（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；
（3）在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡（白玉兰卡、金穗借记卡）；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；
（4）所购商铺须为现房。
2、贷款额度
贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。
3、 贷款担保方式
借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。
4、 贷款期限及利率
最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次 贷款利率执行。
5、 申请人应提供的资料
本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合同原件；支值险共铺登购买商铺的发票（首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。投保险种为财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。 6、 办理流程
借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押 7、 贷款偿还方式
借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限"或"贷款期限不变，月还款额减少"的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。
商铺投资政策性规定
商铺投资政策性规定与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。
在前期购买环节应注意：
第一， 商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；
第二， 在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。
第三， 住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。
在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：
第一， 水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；
第二， 物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；
第三， 根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；
第四， 由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。 好多的资料啊！真是感谢搂住啊 对楼主顶礼膜拜！ 实在是太全面了！太好了！太感激了！ 想补充一下关于影响商铺的其他因素
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