通过产品的创新降低成本 盈利模式与宏观调控决定万科战略的调整
万科南方一线城市：今年11-12月间，12月万科上海、广州、深圳部分楼盘出现15%-30%的降幅。如老盘万科四季花城早在11月初就开始降价；12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格；另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，上周出现了部分单位7000元/平方米起的价格；还有万科金域蓝湾、万科金色家园均有不同程度的调价。此前的11月中旬，万科上海新里程降价，最高折扣2.7%。
北方主要城市项目：相比之下，北京、天津的房价依然变化不大。万科北京天津在售楼盘未出现全线降价，仅有部分尾房降价出售。
通过万科近期公开的信息和举动可以确定，迎合国家下一步对于房地产市场供应结构的调整，万科改变自身的获利模式与产品开发方向，走在适应大势的前沿，对于万科未来的发展具有重要意义。根据公告,2007年1-11月,万科实现销售额超过460亿元,预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来,年报财务压力不是万科降价的主导原因，"领跌"的内在原因是,看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构,迎合政策的调整,再次以"好孩子"形象出现；前期,万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇,以良好的基本面和项目,增发融资,不断做大市值,以方便进一步融资,10月份完成融资后,万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上,依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的"榆构万科住宅产业化研发中心"揭牌仪式上透露,万科开发量正以每年30%的速度递增,预计2008年开工面积达到1000万平方米,2010年达到2000万平方米。快速开发,从高周转率中获得利润,保证公司的高成长性,然后再融资,形成快速成长的循环。12月11日,建设部政策研究中心主任陈淮透露,今后土地出让金的70%以上将用于四种房建设,即廉租房、经济适用房、两竞两限房(竞地价竞房价、限房价限面积)和小户型房。这将意味着,政策性用房的开发规模会非常庞大,对以规模取胜的万科,是一个巨大的诱惑。
[[i] 本帖最后由 chenwq 于 2007-12-29 09:44 编辑 [/i]] 这版主也太抠了吧，话没少说、意见也没少发表，带着十二分相互交流的意愿来的，居然连个响都没听着 太失望了！！！ 在不能追求利益最大化的时候，保本是发展商的最低要求．不管企业大小，现金流都是生存的血液．当降价成为大势所趋，第一个降价的肯定比后面降价的卖得好．很是配服万科的市场反应． 万科能够发展到今天全凭的的是产品的细节.从产品的细节建立起来的品牌,多年之前人们不了解品牌的时候,万科首先作到了,,,
万科1988年进入房地产开发领域，经过十几年的发展，集中资源创立了一系列地产开发项目品牌以及物业管理品牌，形成了较为突出的优势：文化品味、物业管理、企业形象、售前（售后）服务、社区规划、环境景观。无论是制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，万科在业内和消费者心目中都具有良好的口碑。
但是，品牌不等于知名度。万科在进行异地扩张的过程中，逐渐体会到品牌的价值：通过品牌战略，可以在地域性很强的房地产开发行业中，发挥规模效应，使跨地域开发成为优势。
2000年，万科开始思考品牌整合的问题。2001年5月，万科委托华南国际公司对上海、北京、深圳三地的房地产开发商品牌状况进行了调研。结果显示，与其它发展商品牌一样，消费者对万科品牌的认知主要来自以“万科”命名的系列楼盘。虽然万科一直以来偏重于项目品牌的建设，并以此带动万科企业品牌的资产积累，但由于各地项目在档次、形象上的不同，导致消费者对万科企业品牌定位的理解也出现差异。在个别城市，还出现以项目品牌代替企业品牌的现象。
调研结果告诉我们，万科的目标消费者是这样的人群：他们追求身心的平衡，生活在快速的社会里，每天工作繁忙，可是在下班之后，他们还是会找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活，利用有限的财富去满足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作，相信努力会带来成果，同时享受成果带来的好处，他们做任何事从不放弃对自己的要求，对自己的决定满怀信心，并努力地向着自己的理想前进。在充满压力与竞争的世界里，他们渴望拥有一个属于自己的净土，在那里能完全地放松，享受情感与精神的交流。
消费者对理想生活环境的表述，其实是他们对理想生活的描述。这一描述，与万科所倡导的健康丰盛人生是不谋而合的。但客户的品牌体验与我们的客户理念并没有一拍即合——万科住户认同万科文化和软件部分，忽略了硬件部分和质量的优势；非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知，未能充分感受万科创造的小区文化。
可见，万科的品牌塑造还存在不足之处：品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。
在竞争日益激烈、产品日趋同质化的房地产开发行业中，万科要顺利开展跨地域经营，维持长期的高速增长，就需要对企业品牌战略进行进一步的总结和提升。
万科地产正式亮相福州 福州楼市进入新时代
“祈福新岁，让建筑赞美生命”。近日，则徐广场上一幅醒目的巨型广告牌引起了人们的关注，此前一直低调面对市场的万科地产终于揭开神秘面纱，以极具冲击力的视觉形象正式亮相，并为榕城市民送上了新年的第一份祝福。作为中国最大的房地产企业，万科已在23年间为全国近30座城市提供了高品质住宅和居住体验。万科长期以来在产品市场、资本市场和社会公众中积累了良好口碑和卓越信誉，至2007年万科已连续五年荣获“中国最受尊敬企业”称号，这在房地产行业中是绝无仅有的。
回顾万科地产进入福州，从9月11日拍地现场的匆匆离去，到沉默面对市场上万科“撤离”福州等各种传闻，万科地产一直低调。在不声不响中，万科地产已将入榕的各项前期工作筹备到位，在新年到来之际，以自己独特的方式亮相福州，至此关于万科“撤离”的种种传闻不攻自破，同时也表明福州将会成为万科全国战略布局的重要一环。
业界和市场对万科的进入也充满期待。有业界专家表示，万科地产入榕，首先带来的是其成熟的品牌开发理念及开发模式，无论从居住品质还是居住文化，万科地产都将成为福州楼市的全新标杆，同时也预示福州楼市将进入一个新的发展阶段。
“让建筑赞美生命”，万科地产以自身独有的品牌优势，登上福州楼市舞台。然而，让业界与购房者更为期待的是———万科这一有着“中国驰名商标”头衔的房地产企业究竟能给福州楼市带来怎样的改变？相信，万科项目将成为2008年购房者最为期待和关注的项目。 2007年，万科计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，并增加1000万平方米左右的规划项目资源。
2007年1-8月万科累计销售房地产面积达366.69万平方米，销售金额合计298.13亿元人民币。其中8月公司实现销售面积70.5万平方米，销售金额62.8亿元。
1）1-8月万科完成销售面积占开工面积总量的52%
2）开发城市平均售均价8142元/㎡
3）其中8月平均销售均价8857元/㎡
4）销售金额合计298.13亿元人民币，按0.45毛利润计算134.16亿元。净利润20.1亿元。
万科2007年开发的项目的策划、规划、销售、管理
1）万科开发模式可以可定的一点已经成型而且还在不断的升级中。
2）无论是策划、规划、销售、管理估计一般先以复制为主。在以因地置疑的路线。
3）这里我只想说肯定万科企业的管理模式。 股市上万科A股还是不错的
地产老大哥啊
万科的一些资料包括年报数据等等都会公布的
如果想了解就去炒股吧
哈哈 上海浦东三林镇新片区:victory: 2007年，万科销售突破500亿
2007年，全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元，大大刷新了2006年全年的销售纪录（212亿元）为万科历史最高记录。
根据2006年年报，万科2006年实现销售面积322.8万平方米，销售金额212.3亿元，比2005年分别增长39.3%和52.2%。据此测算，万科2007年销售明显提速，年销售面积同比增长90.12%，销售金额同比增长146.63%。
2007年12月，万科实现销售面积76.7万平方米，销售金额61.7亿元。中银国际方面对此分析认为，在贷款从严的大环境下，万科12月的销售额逆势猛增，超出预期近20亿元，显示该公司加快了在广州和深圳项目推盘力度，并且对新开盘给予较周边同类项目更优惠的售价，这种主动出击的做法有利于万科回收现金来面对即将到来的行业整合。
万科换标，why?
2007年10月29日，万科在北京举办“人居建筑与可持续发展”论坛、同时发布全新的品牌标识，沿用了19年的原“VANKE”标志退出万科、也退出了中国房地产市场的历史舞台，万科新标识由四个“V”窗式组合而成、同时亮相的还有“让建筑赞美生命”的全新品牌口号，日前、万科换标后首次以“和未来对话”为主题品牌巡展在万象城拉开序幕！关于万科换标的来龙去脉、万科新标识的品牌解析等等近来各大媒体、网络论坛已经是沸沸扬扬，其实，无论从国内还是从国际上来说，企业更换或更新品牌标识是一种普遍现象，国际知名品牌如可口可乐、吉列、耐克，国内的华为、海尔、联想、中国电信等，都曾多次更换和更新企业品牌标识，万科换标之所以引起如此大的关注，显然更多的是因为其中国房地产领导者的地位！
熟悉品牌运作的人都知道，“标识”是品牌识别系统的核心和基础，而品牌识别是企业核心价值和发展战略的外展形式，所以企业的品牌标识和企业的发展战略是始终应该保持高度一致的、这样才能达到最佳的品牌沟通表现，因此、与企业战略相对应，企业更换或更新品牌标识，通常来说基于三种情况考虑——
一是企业的产品体系或业务模式发生变化！万科1988年开设踏足房地产领域、至今已19个年头，但直至2001年出售万佳百货、万科纯粹的地产专业化道路才算真正开始，从电器、贸易、影视、百货等多业经营到专注房地产的专业化道路，企业无论是产品体系还是业务模式已经发生了根本性的转变，所以换标本是水到渠成、自然而然的事情，只不过、专业化的万科早已经被市场所高度认可，这次换标更多的是一种“重申”和“还帐”而已！
二是外在的市场环境发生改变！过去20年，也是中国社会变革和市场经济高速发展的20年，社会的普世价值和房地产市场的消费文化也发生了天翻地覆的转变，社会责任、环保观念等逐渐成为主流价值观，而消费群体也开始逐渐分化、差异化需求凸现，因此顺应市场变化，从不同的角度、深化和丰富品牌的价值和内涵、保持品牌的新鲜度和活力感实在为一种可取的品牌战略！当然，在下一个10年、20年，市场变化依然在持续，所以王石说，希望万科新的品牌标识能伴随万科成就百年老店，这显然也是有点过于理想化！
三是市场竞争格局的变化！作为中国房地产的领跑者，万科无疑是优秀、甚至是卓越的，但可以说目前万科在中国房地产市场的占有率还远远不足以让其高枕无忧，除了中海、金地、富力、合生等老对手，近年迅速壮大的如碧桂园、恒大、保利也将不断挑战万科的领导地位，尤其是去年以来的房地产企业海外上市热潮、让一直在资本市场呼风唤雨的万科的光环逊色不少，中国的房地产市场正面临二次洗牌的微妙时期！
所以万科选择在这个时期发布新的品牌战略，也更多的体现了万科（也是万科极其希望向市场传递的）在目前中国房地产市场格局下积极的领跑意识和竞争心态！
万科住宅工业化！
万科现已成为我国住宅工业化的领头军。2000年成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究；2005年完成1号实验楼的建造和实验，并于06年完成了2号实验楼的建造。计划用3年时间，通过研究、中试等环节，使工业化住宅在技术上具备推广条件，同时奠定万科在住宅工业化方面的领导地位。一点个人意见
对于王石“建议消费者过两年再买房”言论的几点看法：1， 这句话好听、好用、不好心，并且还应该加上一句他的真心话，“要买就买万科的”
2， 身为地产大腕的王石能说出这样一句为民以好的话，从消费者的层面，可以赢得更多的好评和增加他和企业的市场影响力。（好听）
3， 从对立面分析，既然他已经谈到现在楼市质次价高，建议消费者等待购买，再来看看万科本身，还是一篇热火朝天的开发楼盘，这是为什么？这就引起消费者的进一步关注，，从而也会使消费者更多的去关注万科的楼盘。（好用）
4， 从根本来分析，这就是他利用独特的自身优势，进行的一次营销策划，效果很好。从企业利益的角度，这样的效果很好。对消费者而言，付出了好感却上了一个当。（不好心）
对万科楼盘主动调价的几点分析：
1， 这是一次切合环境，谋划精妙，一石四鸟的很好的营销策划活动。
2， 从其企业自身的角度分析，在宏观货币政策收紧的情况下，牺牲一两个楼盘的一部分利益，迅速回笼资金，巩固自身的资金链，为08年作好了准备。
3， 从消费者的角度分析，万科在万众期待的情况下降价，顺应民意，赢得了更多的消费者的支持和好感，对立志于行业领袖的万科来说，此举对企业形象和品牌形象的提升所产生的作用是他们所关注的。
4， 对竞争者而言，这是万科展现其欲作为行业领秀霸气和自信。
5， 对与宏观层面的政府而言，万科此举也算帮了他们一个大忙。国家调控这么久，必须出点实质的东西，忘科此时帮了忙。为此，万科为日后与政府的合作铺平了道路。
总言，作为以盈利为目的的企业，其任何活动的目的都围绕这个目标而进行。 :lol ，郁亮：2007年，万科销售额达到了523.6个亿，创下了房地产企业销售的新记录，这是我们值得骄傲的事情。但规模如此庞大，管理的复杂程度也大为提高。公司规模小的时候，我们只需要考虑自己专业范围内的问题，努力提升业绩。站在500亿的台阶上，我们必须面对更多的挑战，而这些挑战已经超出了开发这一专业领域。比如说万科作为行业的领跑人，不仅仅是业绩上的领跑，同时也首当其冲承受社会的质疑和拷问。再比如跨专业横向管理问题突出，外部资源合作还不够成熟。这些都不再是专业能力的问题，属于管理范畴的问题。任何一间优秀的大公司都经历了从专业能力优势向管理能力优势转变的过程，万科也正在其中，管理对万科而言比以往任何时候都重要。 郁亮版的万科只有速度没有什么里程碑的项目出现，个人比较喜欢理科班的金地公司，每个项目都是行业的里程碑。 万科的降价让更多的人认知了万科，
了解了万科，奥运年第一轮公关策略
楼主侠道柔肠,当为和谐社会道德楷模!!
楼主侠道柔肠,当为和谐社会道德楷模!!但是怎么不见楼主免费送资料呢 现代社会越来越丰富的商品充斥着商场货架，同质同效的产品令人眼花缭乱。
正是定位对貌似无序的市场进行了细分：同是香烟，却有了牛仔、绅士、情侣等不同的形象诉求；同是银行，汇丰银行诉求“患难与共，伴同成长”，恒生银行立足于“充满人情、优质服务”，中国银行则着力体现“民族情结、雄厚实力”……
于是，商品找到了自己的位置，消费者找到了自己所需，皆大欢喜。
万科的品牌现状
2000年，万科开始思考品牌整合的问题。
应该说，经过近7年专业化的调整，万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。一提起万科，很多人的反应是：“万科的物业管理不错”、“万科的规划设计比较细腻”、“万科的社区文化有自己特点”、“万科的管理很规范”……无论制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。
根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果：
在上海，万科的品牌知名度最高(提示后提及率为79％)，但前三位知名度比较接近，万科的优势并不突出。值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝对比重，这和房地产业区域化的特征有关。
在北京，排在第一位的是华润置地(原华远)，万科位居第二。然后万通、天鸿，四者并驾齐驱，在市场中占了优势地位。
在深圳，万科的知名度也是比较高的(提示后提及率为82％)，其后几家均比较接近。相比其他城市，深圳消费者对发展商的认知程度比较高，说明深圳消费者更注重发展商的品牌。
在针对万科的品牌调研中，我们也发现，万科住户、竞争对手住户以及市场潜在消费者对万科品牌形象的理解有着明显差异。在万科住户心目中，万科是高品位、有内涵的亲切朋友；在竞争对手住户和潜在消费者心目中，万科是实力雄厚、高高在上的地产商。
可见，虽然万科在国内主要城市已经形成良好的品牌知名度，但品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明。这是我们必须面对的问题。
谁是万科的目标群体?
如果猎人只有一颗子弹，他应该瞄准一只鸟并将其击落，还是对着一群鸟放一枪，惊飞所有的鸟?众所周知，目标越明确，命中率就越高。一个品牌不可能满足所有消费者的需求，只有以市场上部分特定顾客为其服务对象，才能充分发挥优势。
为此，我们首先需要解决的问题是，万科的目标客户群到底是怎样的人?
我们的目光集中在万科住户和万科潜在客户身上。作为万科目标群体的代表，他们的生活形态和价值观念将折射出万科目标消费者的特征。
通过定性、定量调研，我们了解这个群体：他们生活在快速的社会里，每天工作繁忙。但在下班后，他们会按自己的理想营造一个属于自己的生活，让自己完全放松，用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作，相信努力会带来成果，同时也懂得享受成果带来的好处；他们从不放弃对自己的要求，努力朝自己的理想前进，满怀信心，对生活充满梦想。
当他们描述自己理想的家园时，既有对陶渊明《田园居》中清新质朴的向往，又有对刘禹锡《陋室铭》里深幽恬淡的憧憬，但其内心深处的需求却是共通的，就是：在充满压力与竞争的世界里，有一个无拘无束的地方，一个生活便利的世界，一个使人的精神彻底放松的空间，一个能提供人们相互沟通的场所。在这片属于自己的净土中，他们能享受情感与精神的交流。
从他们对理想生活环境的描述可以看出，他们渴望的已不仅仅限于硬件，而是生活硬件和软件的完美组合。他们对理想生活环境的表述，其实是对理想生活的描述。
来自内心深处的渴望
选定目标市场，仅仅走出了万科品牌定位探索的第一步。
品牌必须争取消费者的注意并让他们感到对该品牌的需要，才能真正赢得消费者。而让消费者“衣带渐宽终不悔”的前提，就是品牌定位必须反映出目标群体心灵深处的需求和不易被人察觉的深层渴望。
纵观现今的房地产发展商，“定位”意识与日俱增。而在做法上，大致呈现三大类型：
1.从产品本身出发，强调提供给消费者高质量产品，如中国海外：这一类定位满足的是消费者对购买房屋最基本、最外向需求，即“质量保证，实力雄厚型”；
2.从与消费者增强情感联结的角度出发，抓住消费者对家的情节，以“打造一个优质的家”为定位，最典型的代表就是新鸿基；
3.以生活的倡导者和创造者姿态出现，引领一种新的生活方式，例如新加坡发展银行置地和金地提出“品味新生活”、万通的“新新家园”。
通过对竞争对手的了解，我们发现消费者所渴望的展现自我的理想生活还未被开垦和灌溉。
在消费者内心深处，家是完全融入自我的，是享受生活的空间。家对他们来说，不再仅仅是属于自己的居所，而是属于自我的生活，家的概念和内涵都已经延伸。但目前还没有哪些主要发展商在这一层面上与消费者进行沟通。
顶
做现代企业是万科稳步成长的关键。许多人注意到王石天天不务正业，今天登山，明天飞伞，后天航海。但是要看王石在干什么，而要看万科在怎样发展。万科发展得越来越好，王石管得越来越松手，效益增长越来越快，说明万科是依靠了现代企业制度来合理运作的。万科得益于树立了一个品牌，建立了一套制度，培养了一个团队万科的管理是严格按照现代企业制度去做的。当现代企业更看中团队、组合。在深圳，大多数单位、企业里，员工自然而然地会从地域上形成互相的排斥，然而在万科很难发现这种现象。就中国人来讲，举贤不避亲，但是万科发展到现在，并不是家族式的管理，它是一个全国各省的人才的融合。相信王石，相信万科。关注万科后续行动！
这段时间万科上海项目（金色雅筑）闹得沸沸扬扬。当然，我也并不认同“业主在房价出现震荡要求退房”，但是这种现象，是现在摆在地产人面前的一大难题。行业大环境不好、地产企业面临资金链问题、土地储备的进一步开发节奏安排、客户的观望情绪下的销售形势不容乐观等等一系列问题，现如今都多多少少的困扰着地产企业。而作为地产企业的“龙头”——万科在面临这种困境下，作出何种反应必然也就成为大家关注的重点了！
售价打折后，必然会促进销售，可以加快资金回笼，一定程度上缓解企业在资金情况上的压力。毕竟，在上海这块地上，急需解决住房刚性需求的还是大有人在，但是怎么去协调或者说平衡销售与前期已购房业主间的关系，将销售策略对小区内已购房业主的冲击降到最低，提升业主满意度这是我目前很关注的问题。
希望万科能够再次给地产行业带来惊喜，在客户关系学上给我们再上一堂生动的“教学课”。持续关注中。。。。。。