看万科怎样再一次颠覆地产
中国的地产业正处于颠覆前夜。就像从手工作坊时期发展到蒸汽机时代，再到工业化生产，房地产也必将经历从手工生产到工厂化生产过程。住宅产业化是住宅领域的一次大变革，主要过程是以工业化的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率和住宅品质，减低成本和能耗。
值得忧思的是，目前中国住宅行业一直过于分散，全国数万家房地产公司，大多数是一次性的项目公司，不利于保护购房者的权益。在宏观调控的背景下，行业开始呈现出集中化上升趋势，与成熟国家相比，目前我国住宅业的集中程度还太低。住宅产业化的概念最早源于上个世纪60年代末期的日本，要义是采用社会化大生产方式进行住宅生产和经营的组织形式。住宅产业在日本早已存在，但在中国却经历了“难产”的过程。
与此同时，特别是07年以来,包括许多上市公司在内的地产公司，在全国范围内攻城略地，依然停留在以资本运营、以土地增值、以房地产热潮这个基本面上来获利，并没有提升产品的核心竞争力。
不容忽视的是，强大的住宅市场需求让中国住宅的产业化趋势越来越明显，在提升产品数量的同时，如何利用产业化的优势让住宅产品精细化、同时又降低产品成本，获取更高的利润，是所有住宅企业都将要面对的问题。
显然，万科走到了整个行业的最前沿。
万科的历史，是企业自我颠覆的历史，更是行业与产业颠覆的历史，尤其是住宅产业化探索。
在国内，为了产业化，万科已经等了8年！
作为一家房地产企业，万科始终追求用思考和行动承担起人与人、人与环境、人与社会之间的持续和谐共生的企业公民责任，旨在通过探讨住宅产业化这一国际化的行业概念，积极探索推进中国住宅行业未来的可持续发展之路。
在1994年国家“九五”科技计划“国家2000年城乡小康型住宅科技产业示范工程”中系统化地制定了中国住宅产业化科技工作的框架，从而使住宅产业化在科技和示范工程的层面上得以确定和实施。之后，又经历了整整4年，于1998年国务院办公厅转发了建设部等部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》(即72号文件)，至此，“住宅产业化”才正式在国务院文件中出现。
万科企业股份有限公司集团一位副总2005年10月接受国内一家媒体采访时表示：“制约住宅产业化发展的第一个因素就是在技术上的成熟度，目前，住宅产业化各项技术指标在国内尚无标准。万科的工厂化研究主要包括结构体系(预制PC、轻钢)、围护体系和设备体系、内装体系，此次合作，万科看中的就是大成的PC技术。”
据公开资料显示，工厂化的方式使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理。现场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上。这样的技术和进步对于这个行业的所有开发商来说，无疑是充满诱惑。
诚如上述所言，现行国家标准没有为住宅产业化提供相应的完善规定，使得它的推进遭遇政策瓶颈。不过，万科等一部分拥有先见的企业已经开始试验性的探索。
1999年万科正式提出工业化生产概念，并设计了四步走的战略：技术验证、实验住宅、项目应用、产业推广。1#实验楼和新里程的对接将见证万科终于将工厂化生产推向市场，走向项目应用阶段。万科在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。
万科获批成为国家住宅产业化基地，投巨资在东莞建设住宅产业化实验基地。国家住宅产业化基地，是由建设部规划和主导，依托技术创新能力强、技术集约化程度高、产业关联度大、市场发展前景好的企业建立的。
外墙结构采用完全PC的方式——这是中国住宅建造方式上的革命性尝试——楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。与此同时，万科还将在部品(住宅的配套产品如楼梯、栏杆、厨卫等)、整体装修方面全面整合近年来在全国各地进行的各单项工厂化试验技术。在住宅质量、耗材、环保、节能等各项住宅指标方面，相信都会获得突破性的提升。
行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而第一次试水“住宅产业化”，万科已经达到了20%的水平，尽管离其终极目标80%这一国际最为先进的产业化程度仍然差距颇大，王石仍然保持乐观态度：“万科预期的百分比将会是20%、30%、50%这样一个渐进的过程。”
我觉得工业化生产方式，实际上最大的问题就是两个提高和两个降低，提高住宅的整体质量，提高劳动生产率，降低成本，降低资源和能源的消耗。这将会给整个建筑业带来生命力，作为第一个吃螃蟹的万科，我想他们会碰到很多的艰难险阻。
万科从来没有放弃，这是很不容易的，其实我们知道，有一些企业也在探索，但是觉得很难，比如说技术问题，比如说规范、标准、验收等问题，都会带来方方面面的问题。但是觉得万科在王石董事长的带领下，整个团队在孜孜不倦的追求，相信万科一定会有成果.
我们拭目以待吧! [quote]原帖由 [i]keluo[/i] 于 2007-11-14 09:25 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=904054&ptid=65748][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
中国的地产业正处于颠覆前夜。
就像从手工作坊时期发展到蒸汽机时代，再到工业化生产，房地产也必将经历从手工生产到工厂化生产过程。住宅产业化是住宅领域的一次大变革，主要过程是以工业化的方式来建造住 ... [/quote]
这是来自：
北青网 - 第一财经日报：叶国靖 (07/11/05 10:51)
的文章，确实写的不错，特别是：
“据公开资料显示，工厂化的方式使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理。现场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上。”
“万科从来没有放弃，这是很不容易的，其实我们知道，有一些企业也在探索，但是觉得很难，比如说技术问题，比如说规范、标准、验收等问题，都会带来方方面面的问题。但是我觉得万科在王石董事长的带领下，整个团队在孜孜不倦的追求，我相信万科一定会有成果。” 支持楼主是否加分。 我看了王石写的《光荣与梦想》，感觉王石为人不是一般的好，脑子不是一般的聪明，他有石头的硬气，但没有石头的顽固。至少在书面上他的企业管理理念是非常踏实的，但现在摊子大了，他也放手了，不知道企业能否按他的思路和作风继续走好，还是仅一味地关注企业开发、盈利数据了？ [quote]原帖由 [i]zhang68[/i] 于 2007-11-15 10:17 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=907140&ptid=65748][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
支持楼主是否加分。 [/quote]
这样支持是不会被加分的。
你可以看看被加分的回复帖子。 加不加分没关系,我觉得重要是多交个朋友,大家多交流!!!在这里我也学到了不少东西!
不过楼主宏观的东西我真的不爱看!!!在单位每天都看这些,还是支持下原创吧!!谢谢 万科是我们学习的榜样
万科之于深圳房市或中国楼市，确是乎是一个标杆
上周六，万科东海岸4期“上居”开盘，成交让业内狂跌眼镜：4万-6万元的房价，全部200平以上的房子共38套卖了25套！时值中天置业老总人间蒸发事件备受关注，深圳楼市“崩盘”言论甚嚣尘上，大户型高总价房产普遍滞销，二手楼价一路走跌成交持续低迷的“危情时刻”，万科东海岸4期仿如一间阴冷潮湿的黑屋子里突然洒进来的阳光，让人产生遐想。
万科东海岸高价狂销是深圳楼市回暖的标志性事件，还是冰冷楼市里，一个微不足道的个案？
个人认为，它是大量炒家撤离背景下，排他性竞争优势最终获胜的一个佐证而已，并不具备作为深楼市回暖标志的条件。
理由：
1、四期是万科东海岸的收官之作，经市场培育、成长、提升、成型，其每一次的亮相，都实现了价值的飞跃与沉淀，它的价格的最终登顶也因此有了坚强底部。
2、1000多万以上总价对应的客户群，只要你的东西值得拥有，经历短暂观望之后他们还是会出手的。上上周中信红树湾4期成交的两套房，总价都在2000万以上，要做就做市场没有得比的，要买就买稀缺的，说白了，这就是所谓豪宅，这就是所谓豪客。
2002年及以前，深圳人说“百万豪宅”，比如“百万豪宅赠奥运冠军”，那时候的豪宅概念，计量单位是“百万”。今时今日，豪宅早已告别了“百万”，走进“千万”时代。
3、万科东海岸4期的排他性竞争优势还在于，它拥有最忠实的一批客户，不离不弃，无论天寒天暖。今年7月份以降，客户的忠诚度问题几乎成为一大“公害”，不少楼盘因此中招，陷入销售困境。举例，本来说好开盘当天要来签约办购房手续的没来，本来说卖多少钱都要的没要，本来说好只考虑“明星”产品的最后选择了“瘦狗”，本来想买200平户型的买了150平，想买150平的买了100平……万科东海岸4期成功地匹配了客户的预期，不逆市飘红才怪呢。
4、4万到6万元/平的价格，相对合理！在大梅沙，在东部滨海豪宅版图上，在2007年深圳山海豪宅队列里，万科东海岸4期产品实际上无与争锋，拍一个高价，一点问题都没有，它值啊，但是万科东海岸最终基于公司现实目标选择以“合理价”出货。
当然，也有人会问：淡市中万科东海岸成交如此活跃，是不是贱卖了？
市道有时让人摸不着头脑，你卖得不好，有人说你定价高；你要是卖得好了，一顶“贱卖”的帽子就扣了上来！
5、对于草创时期的东海岸，海的文章是否做好是关键，而对于舒居时期的东海岸，山才是它必须浓墨重彩渲染的卖点。对于居家人士而言，海是最不适合朝夕相对的，山可以。记得冯佳有句话说，海之所以对我们而言有价值，是因为它只能偶尔使用，当它经常被使用时，它的价值是不大的，比如渔民于海。
万科东海岸4期与东部华侨城十几幢别墅依托的山体一脉相承，捉住了它，就捉住了灵魂，而成熟规模社区也好，真正海岸生活也好，白金级区域配套也好，指日可待的快速高效交通“粘连”等等，都只是万科东海岸4期上品价值演绎的背景与参照系。（引李宗苗/文）
在于如此低迷的状态，在市场上的业绩展示，使万科更具有市场规定制造的能力体现。
以企业的精神见证民营企业在行业中的定位，万科给我们一个榜样。
[[i] 本帖最后由 一路策行 于 2007-11-22 14:36 编辑 [/i]] 地产行业的可持续性健康发展需要标杆和标准 房地产业的崛起是一个国家生活水平的一种体现
虽然有很多买不起
但如果房地产一直低迷
老百姓的生活有谁会去注重
在大国中的领导中
小小的一个动作都有可能会引起民众巨大的回响！ 万科这次的管理创新很值得期待……
万科2007年净利润达43-53亿
万科近期发布今年第三季度并对今年全年利润进行预测，根据万科的预测，万科2007年将实现净利润43-53亿，增长100%~150%。根据万科公告，按照中国会计准则,万科2006年实现净利润人民币21.55亿元，每股收益人民币0.493元。按照国际会计准则,万科2006 年实现净利润人民币22.98亿元，每股收益人民币0.58元。预计万科2007年全年净利润较去年增长100%-150%，按中国会计准则计算，万科2007年将实现净利润43-53亿。总体利润规模绝对领先。
同时，万科今年第三季报亦出台，1-9月份，万科累计实现销售面积441.6万平米，销售收入367.9亿元，均已超过去年全年水平，分别比去年同期增长113.4%和181.5%。
万科今年净利润大幅增长的原因是项目销保良好，并且房价保持高位运行，在提升万科的销售规模的同时，亦大幅提升了万科的净利润。受此利好消息影响，一周以来，万科增发价31元附近启动，股价一度创新高达37元。市场人士表示，由于万科今年全年业绩超预期，万科将利用此大好形势现度融资，而各机构亦对万科持“买入”信心。
万科2007打造滨海新区生态城
作为东丽湖地区房地产开发的引擎项目，万科城是最早进入、率先开发的“造城”级项目，其开发理念及产品定位对随后进入东丽湖地区的其他房地产商均产生了巨大影响。不仅如此，东丽湖·万科城也是万科地产在全国范围内首个实践生态系统建造的住宅城。据了解，目前应用在东丽湖·万科城的新生态技术多达25项，其中大部分在住宅领域都是率先应用的。——应用在东丽湖·万科城的多项生态技术——
液态水：整体水环境规划
人工湿地：改良住区气候
水收集：采用渗水路面；
雨水收集
二次水：中水回用
植被：原生植物群落
屋顶绿化：种植佛甲草
土壤改良：排盐
光节能：光环境模拟，冬至时也能保证日光浴
保温：建筑保温（外墙、平屋顶、坡屋顶）
太阳能利用
地热资源梯度利用
舒适采暖
风环境：全年风向标
住宅新风系统
室内废气排放系统：变压止逆烟道
降低噪音：建筑单体结构
防风减噪林
生态厕所
有机垃圾处理
环保建材：消纳工业废物，节约耕地
因地制宜：就地取材
万科再获9万平米内环内土地 加大上海土地储备量
近期，万科全资子公司上海万科房地产有限公司以20．13亿元获得上海铜山街项目60％的权益。该地块位于浦东陆家嘴金融贸易区的滨江地段，是万科近期通过二手市场在上海获得的屈指可数的又一内环内项目。而记者从万科方面获悉，此地块有可能与万科此前获得一临近的滨江住宅用地作为同一个项目考虑开发。与原中房滨江近在咫尺
据悉，铜山街项目位于上海市浦东内环线内。项目南至浦东大道、北至港务局码头和中粮码头，东至民生路、西至桃林路，占地面积9．1万平方米，综合容积率2．5总建筑面积21．6万平方米。值得关注的是，去年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托上国投发行的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而将其地理位置极其优越的黄浦江边大型住宅地块“滨江花苑项目”收入囊中。
据业内人士透露，铜山街项目与“滨江花苑项目”近在咫尺，两者只间隔一条民生路。“滨江花苑项目”占地约3．8万平方米，建筑面积约10万平方米，本身用来建设住宅项目略微嫌小。但在铜山街项目也归属万科后，如能更改两地块的原有规划，万科完全有可能将两幅地块作为一个项目开发，在浦东的陆家嘴金融贸易区内建设一个建面超过30万平方米的滨江高档住宅项目。在土地供应紧缺，新建大型高档滨江社区可遇不可求的当前，这两幅地块合二为一后，土地价值无疑将得到极大提升。而万科方面的相关人士也承认，未来两者有可能作为一个项目开发建设。
更重要的是，万科一直缺少在上海浦东内环的标志性项目。去年拿下“滨江花苑项目”，就被业内戏称为万科终于成功“进城”。这两幅位置优越的地块的出现，可谓在万科对上海的布局上填补了重要的一环。不过，即使万科有意“二合一”，将两地块更改规划，也还需获得有关部门的同意，因而只能说现在还在未定之数。
万科加大上海砝码
虽然公告未透露土地来源，但从公开披露的信息已经可以看出，万科本次获得铜山街项目也应用了典型的万科模式，即万科在二级市场上购入项目公司部分股权，项目未来的开发和营销都由万科负责。
而从去年至今，万科已在上海频频出手。由于土地一级市场供应紧缺且竞争白热化，万科近来在上海多是走二手拿地的道路，且收获颇丰。去年8月3日，万科通过收购南都60％股权，拿下其上海南都所有股权，获得旗下上海项目近136万平方米的开发权。去年12月29日，万科以12．9亿元左右的价格收购了恒大旗下浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林的5个住宅项目，获得总建筑面积约42．3万平方米的开发权。去年11月拿下近10万平方米的中房置业“滨江花苑项目”。今年9月26日，上海万科收购上海地杰置业有限公司50％股权，从而获取地杰国际城剩余未开发部分的50％股权，并将全面掌控余下约70万平方米未开发部分今后从开发到营销的全过程。据传，万科还将目光瞄向了位于上海宝山区罗店新镇的两幅二手住宅用地。
二手拿地的好处是显而易见的，除了能淘到区位较好的地块外，成本低也是一大吸引力。比如恒大三林5个项目都位于上海市浦东三林世博功能区内的中环线附近，如忽略股权收购未来产生的溢价因素，单纯以收购价格计算，5个项目楼板价仅仅只有3050元／平方米。中房置业“滨江花苑项目”，据说楼板价不到10000元／平方米。此次铜山街项目折合楼板价也在15500元／平方米左右，在上海滨江豪宅最低也达到3万－4万平方米单价的今天，实在是非常划算。
此前，上海万科董事长刘爱明曾在接受上海媒体采访时表示，万科将进入更多细分市场，以“城乡结合部”为切入点，逐步考虑进入如市中心等更好的地段。看来在不久前大规模筹资后，万科正在强化对上海这个核心市场的未来区域布局。
王石：万科地产一直想赴港上市
万科董事长王石日前在一次接受媒体采访时透露，万科一直有到香港上市的想法。王石说，万科已经意识到，仅仅靠国内上市、靠银行借贷，资金还是有问题的，因为在国内上市，融资一次要10-12个月。香港是一个成熟、规范、国际化的市场，融资效率比较高。万科到香港上市的想法一直有，为什么一直没有运作呢，主要是时机不成熟。这要考虑到公司发展的阶段、规模等，但我们一直都在准备着，可能万科再发展两年后，说不定就水到渠成了。
2003年以前，万科的流动资金当中，70%是靠银行，30%靠其他渠道，经过这么多年的产业专业化、资金多元化，现在是倒过来了，30%依靠银行，70%是其他资金，比如可转债、与其他公司合作等多元化，所以现在银根的紧缩对万科的影响是比较小的。从发展的节奏看，万科资金是够的，现在真正的负债才20%多。 截至7月份，万科公司土地储备1500万平方米，前10月,销售额超400亿
万科的住宅产业化为什么选择在上海
万科的住宅产业化为什么选择在上海？刘爱明：这是多种因素造成的，首先要感谢上海市政府的支持，万科在提出这个计划后，和一些城市政府都有过沟通，上海市最为重视，主动找到万科；第二，住宅产业化必须要有PC厂，万科到处找，结果发现上海有现成的；第三，还需要找上规模的建筑公司承建，但当时其他大公司对这个项目兴趣不大，只有上海建工非常积极，所以决定落户上海。至于首个项目选择浦东万科新里程，是因为万科在浦东项目非常集中，便于产业化，今后还会在浦东继续增持土地。 住宅产业化给万科和中国房地产行业到底带来什么？
刘爱明：万科住宅产业化的第一个项目是位于浦东的万科新里程，用PC（混凝土预制技术）方式再加上装修房的理念来做的。现在楼宇结构已通过政府验收，正在进行装修，总建面积1.44万平方米。
与传统住宅建筑相比，PC建造方式能够最大程度地改善结构精度、解决墙体开裂等问题。我们有一些数据，如混凝土表面平整度偏差小于0.1％，外墙瓷片拉拔高度提高9倍，外墙维护体系耐久性从传统材料的20年，提高到70年甚至是更长时间——以前我们国家不少房子20年、30年就不得不拆掉，新的技术最终能让客户和社会受益，当然开发企业也一定会受益。
原来都说万科人见面谈营销谈管理，最近王石董事长说，万科人现在见面总是谈技术。
刘爱明：是的。因为万科住宅产业化有较高的技术要求，而原来在开发企业里这些技术仅限于工程部门懂，现在搞产业化了，整个公司上下都需要学习、了解。近期万科制定了PC战略，如今年上海万科新开工公寓采用PC的比例是35％，2008年将达到60％，到2009年达到80％。之所以只是80％，只是因为还有20％的房子技术上不合适采用PC方式。为了实现这个宏大的目标，我日常工作除了投资战略外，全部精力都会放在住宅产业化上面。
调控成全了万科
从年销售额几十亿元到上百亿元，万科用了十几年；而从100亿元到200亿元，只用了1年（2006年实现销售收入212.3亿元）。有专业人士预测，万科今年的销售收入有望在去年的基础上再度翻番。这样看来，原来似乎遥不可及的1000亿元目标，离实现的日子也不会太远了。是什么力量推动了万科的快速增长，而且是如万科人期望的有质量的增长呢？最大的推力与机缘都来自宏观调控。
万科总经理郁亮曾表示：2004年对万科而言是最关键、最重要的一年。正是这一年，万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位。可以说，如今万科的表现，都是前期铺垫的结果。
2004年，正是国家宏观调控深入的第一年。这场调控至今已延续四载，大大抬高了房地产行业的准入门槛，让资源与机会向真正有资金与开发实力的企业倾斜，提高了房地产行业的集中度，让实力派企业的优势得以彰显，企业规模得以壮大。而万科正是其中之一。大到南都房产、小到单个项目，万科在近几年完成了一系列的并购，开发规模与销售额大幅递增。同时，先后与国际战略投资者结盟，与亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地结成战略合作伙伴关系，让万科的资本实力与把握更多市场机会的能力（主要指商业地产方面）得到加强。郁亮曾经表示，未来万科将会不断地合纵连横。其结果自然是获取更多的开发资源、弥补短板，进而提高企业的综合实力。
机会不会垂青毫无准备者。能够把握宏观调控带来的成长机遇，主要是因为万科在经济形势发生较大变化之前已经做好了准备，无论是上市策略，还是聚焦主流住宅、三大经济圈的发展战略，讲究专业化分工的开发策略，注重市场细分的产品策略，业外人才引进与内部人才培养并行的人力资源策略，抑或是对工业化生产住宅的研究与尝试，都为万科把握这一轮市场机遇打下了扎实的基础。
在万科的加速发展过程中，顺驰的鲇鱼效应不可忽略。应该说，顺驰这个突然发力的挑战者给了万科很大的刺激。在“做百亿企业，做行业的绝对第一”的口号下，孙宏斌在二线城市土地市场与万科交战占据上风。顺驰的横冲直撞，激发了万科的斗志，也让王石对潜在的竞争者多了一份警觉。“狡猾”的王石，一面利用舆论工具回应孙宏斌的挑战，一面开始调整万科的发展战略。
盘点全国的房地产开发企业，万科无疑是最具长期发展潜质的企业之一。但万科的发展也和它的同行一样面临变数。万科未来的命运，将与行业政策和可开发用地息息相关。目前，万科所专注的住宅市场，确实处于需求持续旺盛阶段，但由于关系到民生问题，房地产市场也是政府介入最多的市场，行业游戏规则存在着极大的不确定性。尤其是有些地方政府因为缺乏科学的管理手段，对住宅行业的调控已经介入了微观层面，这是住宅开发商不得不面对的极大风险。同时，生产资料尤其是土地资源的稀缺，也将限制企业的发展。 万科的住宅连体商铺不具品牌优势，定价环节欠完善．