万科运作模式的启示
地产企业如何进行区域发展与全国战略，地产企业发展的两个瓶颈是如何更好地进入并利用好资本市场力量，如何进行项目的异地管理。瓶颈一，地产行业是资本密集型行业，地产行业的飞速发展必然有强大的金融支持，这也是为什么中小地产企业生存困难，大的上市地产企业有钱没项目，地产行业本身更适合区域发展，当区域内没有合适的项目或地块时就要寻求异地发展，然而这种发展的背后不可缺少的是资本市场圈来的钱。如果你的地产企业做到了区域龙头，那你就抓紧上市吧，或者私募也可以。
瓶颈二，异地管理的成本是很高的，异地房产项目开发也是要盈利的，如果亏了还不如不做；如果能够做好异地管理必然会有质的飞跃，万科就是很好的例子。异地管理的高成本分析，拿地成本高（当地房产公司都是用两年前拿下来的地和你竞争，而这些上市公司迫于资本市场压力也需要看好的地块不惜一切代价拿下，地王在上市公司之间天天换，轮流坐庄）、管理成本也高（而且极容易出现大幅人员流动影响工程质量和进度）、对市场的不熟悉交的学费也高。这种情况要想保证高额利润，高房价也是必然。顺驰的失败之处在于异地管理出了问题。
[[i] 本帖最后由 michaelwang01 于 2007-10-9 11:30 编辑 [/i]]
万科工业化生产住宅
万科目前的工程质量基本已经达到现有技术下的极限水平。要从根本上改进建造质量，建筑技术的革命不可避免。工厂化技术应用后，能够显著改善结构精度，解决渗漏、墙体开裂等质量通病。例如将目前66%（2σ）的非渗漏质量保证率提高到93%（3σ），施工精度偏差缩小到以mm计，产品的性价比优势将会得到良好体现。2007深圳秋交会 万科别样归来
万科不仅在本次秋交会上得以展销其在售的4个商业项目，也荣幸获邀承办深圳房地产交易会创办以来首次引入的“公益展”项目。公益展与万科商业展相互呼应，共同演绎以“成长”为主题的人居规律。万科对青年群体的研究，更让房地产企业对住宅的品类细分研究进入更高级的领域。消费者在这里接受了选择住宅就如同选择伴侣的观念：因为你是你，所以你的住宅也必定合你所需。房屋从来就不是冷冰冰的居住机器。 其实制度解决不了所有问题，制度再好的企业由于人为的因素也会一败涂地，所以王石之后的万科也很难说发展到什么程度，毕竟企业家精神在整个企业发展中也是至观重要的！
2007年，万科计划销售额是超过400亿
2007年，万科计划销售额是超过400亿。而万科真正的起飞是在去年，也就是2006年，万科由100亿达到了200亿。万科的发力，其实是离不开顺弛的刺激的，以前的万科只是稳坐地产老大的位置，只从出现顺驰，到处夸下海口，说要超过万科，万科才意识到需要更大的规模性扩张。但这种扩张应该来说是稳健的，为什么这样说
一是万科的基本功扎实，万科的标准化工作做得很到位，太多了，例如万科对人才的管理和对地域扩张匹配，没有足够的人才就不会扩张
二是学习美国标杆，学习美国标杆这觉得不是虚的，最少在并购方面，就很专业，而不是盲目的并购，例如对富春东方的收购，最少获取了足够的土地资源，当然这只是资源方面，学习美国标杆帕尔迪还有其他的，就不一一多说
三是万科的住宅产业化的进程，目前还看不到什么效果，但几年后，他将带领万科进入新的里程碑
四是万科的人才的管理，为什么提出企业公民，最近在媒体上看到，万科又引进不少非地产专业方面的人才
五是万科的产品标准化：城市花园系列、金色家园系列、四季花城系列等等
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也许，这就是万科总经理所说的象麦当劳一样复制
对于万科的异地管理
其实万科的异地管理绝对不是象其他的地产企业那样，拿到地就派几个人过去的事情，万科的管理是分三级管理的，集团管全部，然后下面分北京区域中心、上海区域中心、深圳区域中心，，然后这三个区域中心再去管周边的辐射城市，我想上海管理杭州就比较好管一些吧，北京管理天津也比较好管理。万科的榜样帕尔迪
美国帕尔迪公司——这个美国最大的房地产公司，被誉为万科未来发展的标杆：在美国的市场占有率约为4%，业务遍及美国27个州54个城市，2005年公司实现销售收入为146.95亿美元，净利润达到14.92亿美元。2005年售房456.30万套，员工人数达到13,400人。从2000年至2005年，帕尔迪的收入年均复合增长28.18%，净利润年均增长51.24%，公司的加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。从2000年年末到2005年年末，帕尔迪的股价上涨了279.69%。除此之外，更重要的是，它还保持了五十多年的持续赢利。——这是足于让任何一个中国企业仰视的高度。与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，帕尔迪所处的美国市场很多方面都与中国内地市场特点更为贴近，地域同样辽阔、市场同样高度分散（美国前五位房地产开发商只占全国房屋销售总额的13％），而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都有良好表现，堪称万科今后发展的楷模。
万科两年后只卖精装房
6月29日，在深圳万科总部召开的07-08战略发展推介会上，王石宣布了一项万科的决定：在未来几年内，万科本着出于提高客户居住体验和环境保护以及节约资源等方面的考虑。万科销售的产品将以精装修房逐步取代以前的毛胚房。并且王石还表示，在未来2-3年内，万科将在合作方式，客服方式，产品方式和生产方式等领域进行一系列创新和变革。万科将最大化地整合社会领域内最优秀地资源，构建效率更高地经营方式，由以往单一算术型模式增长走向复合型增长模式。目前万科在采购，设计和营销等专业系统方面初步建立了一定规模的战略合作伙伴群。万科将和这些合作伙伴们一起实现企业的双赢战略！
工厂化、精装修、资源大整合成了未来万科的发展之路，而因为工厂化的实现，使得精装修也有了现实的可能，也成了一种必然的选择。出于提高客户居住体验和环境保护的考虑，装修房将成为万科产品的新标志。在新战略的规划中，深圳万科装修房今年的供应比例将达到推售规模的30%。但王石显然希望这一进程更快实现。本来深圳万科打算除了低密度的房屋外高比例地实现精装修，但王石在此次发布会上提出，万科要做到只做、只卖精装修的房子，要讲明讲透万科只为那些需要精装修的客户提供住宅的理念。 万科今年在拿地上下足了功夫，好几个城市的地王头衔都被万科拿下，万科因此从“现金为王”变为“大地主”。至于买地的钱从何而来？今年日益火爆的股市提供了源源不竭的资金，先是8月份在A股市场通过增发圈了100个亿，而后，据说又要发50亿公司债。
到目前为止，万科现在屯的地到09年前都开发不完，但是，物业税即将开始铺开试点，对中国的房市将有重大的影响，不知万科到时如何应对，我们期待！
万科2007年对于“90/70”政策的应对
万科，作为行业领跑者，早在“70/90”政策正式颁布之前就开发研制了很多针对青年及首度置业者的住宅产品，如蚂蚁工房等，并早早启动了住宅产业化研究。万科2007年突出了三大产品线中的青年置业线，以白马花园、四季花城和花园小城为代表，开创了丰富多彩的90平方米以下小户型生活。其中白马花园90平方米以下mini情景花园洋房为代表。借助万科专利产品花园洋房（专利号：ZL02205313.1），在90平方米的限制中，该情景花园洋房为年轻白领与三口之家甚至三代同堂家庭，都提供了情趣生活空间，给出全面居家解决方案。尤为值得称道的是，白马花园为莘闵别墅区内38万平方米和谐社区，集中了万科众多专利产品情景花园洋房、联排别墅、情景公寓等。情景花园洋房有如下特点——
1、 在设计上注重空间的拓展与集约型使用，加之精装修产品的提供，为置业者提供了成品生活。
2、 其层层退台设计，给住户更多的户外情趣空间；
3、 借鉴日本、新加坡等国小户型做法，为住户特别预留专用收纳体系，提高了空间利用率；
4、 开放式U型厨房、分离式卫生间等，都使住宅的使用率大为提高。
上海万科2007年继续加快收购项目公司股权 增大土地储备量
自去年四季度万科成功收购了恒大旗下浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林的5个住宅项目总建筑面积约42.3万平方米的开发权、收购上海中房置业地理位置极其优越的黄浦江边大型住宅地块、收购南都旗下上海项目近136万平方米的开发权后，2007年上海万科又重拳出击，通过收购项目公司股权来迅速扩大土地储备。上海万科房地产有限公司与上海地杰置业有限公司的原股东已于2007年9月26日签订合作协议，万科收购上海地杰置业有限公司的50%股权，获取地杰国际城项目。万科上海公司此举是为了扩大在浦东新区的土地储备规模。
地杰国际城位于浦东御桥板块，项目总占地面积约110公顷，地上总建筑面积约110万平方米，其中住宅约80万平方米，商业公建约30万平方米。共分七期开发，目前已经开发前两期F街坊以及E街坊总共32.5万平方米。万科收购的是地杰国际城剩余未开发部分的50%股权，并将全面掌控未开发部分今后从开发到营销的全过程。 我很喜欢万科。在中国房地产界里，属于领航性的企业。这一切要归功于王石，以及王石领导下的团队。他们是中国地产的骄傲。 万科是标杆，高不可攀。 2006年万科登陆厦门，厦门的招聘，引无数人才竟折腰。
从2000多位应聘者中精选出来的100位人才PK22个岗位。
2006年前厦门房地产市场相对而言是个较封闭的市场，一直由如明发、源昌、建发、特房和国贸等本地开发商垄断市场，这种情况在2006-6-8被彻底改变。
厦门万科以底价人民币6.68亿元竞得厦门2006G06地块，地块位于厦门思明区吕岭路以南、洪文路以东。地块面积55657.22平方米、容积率3。核计楼面地价为4000元/平方米。预计2008年交楼。（在2007年厦门房地产市场上，万科销售额已经遥遥占据厦门第一交椅，楼盘均价1.3万）
2007年在福州举行的土地拍卖会上，原福泰钢铁厂及周边地块(宗地2007—15号)被万科以27.2亿高价竞得，楼面价超过7096元/平米。
2007年初深圳富春东方所拥有的厦门五星级大酒店———厦门喜来登大酒店。
万科以10.05亿元人民币的高价击败JP摩根旗下的联思公司，获得了股权包内4家房地产企业的大部分权益。深圳富春东方（集团）70%股权、万轩置业（深圳）70%股权、南京恒邦房地产66.5%股权、南京富春东方房地产21%股权。
至此厦门万科以厦门为原点，布局福建房地产市场，在完成对福州市场的设点后，下一步将积极开发厦门周边，漳州、泉州等市场。 *** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** *** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** *** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** *** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 07年中国金融体制风险控制性加强 融资成本提高 中国地产大鱼吃小鱼 万科进入扩张年
金字系列 城市风景系列 等4、5条不同定位的产品线开发模式已经成熟 相应的全年龄段的主流客户消费模式已经摸索成型
扎根四大经济圈 以核心城市为眼的布局已经完成
以万科会为主导的客户关系管理日趋完善
与主流的工程总包公司、主流的代理公司、主流的全生产线材料供应商、服务商的关系都已经磨合成熟
住区商业有了凯德作为合作伙伴
08年50%的成品房 09年100%的成品房 丰田、百安居高管空降到位
总之 作为中国房地产的主流开发企业 中国地产的领军企业 万科在住宅开发的领袖地位未来至少5年内都将无人可以替代 正在参与万科无锡的项目，万科确实是一个非常专业的公司。