政府应改变土地价高者得的模式
黄文波：高地价不一定会导致高房价 广州正加大土地出让力度据媒体报道，前天土地拍卖结束后，广州市国土房管局新任副局长、新闻发言人黄文波接受记者集体采访时表示，高地价不一定会导致高房价，广州正在加大土地出让力度，只要今后土地供应充足了，调控一定能达到效果。
对于业内人士担心的高地价会引发开发商涨房价的问题，他认为房价与地价紧密相连，但地价高并不一定意味着房价高，决定价格的主要还是供需问题。只要保证连续3年土地供应都在5平方公里左右，调控一定能达到效果。
黄文波还指出，目前房价的过快增长已经让中等收入甚至是中上等收入的市民感到购房压力，解决此问题的关键就要采取必要的住房优惠政策，比如推出限价房来满足中等收入人群的需求。广州市的限价房销售政策已经草拟完毕，即将向社会公示征求意见。限价房属于一个长期政策，今后广州会增加限价房的供应。
作者：高地价必然会导致高房价 毋庸置疑
我认为黄文波副局长的看法，表达了广州政府调控房地产市场的整体思路，按这样的思路来落实和执行，应该是能够收到增加有效供应、稳定房价目的的。但关键还在于连续3年土地供应5平方公里、住宅供应达到1250万平方米的政策能否落实到位。即使按9月份住宅用地出让140万平方米计算，1-9月也仅供应住宅用地210多万平方米，在未来3个月内政府还将要推出260多万平方米住宅用地，如果真能如此是完全有可能达到预期效果的，但估计有一定难度。
其实，高地价必然会导致高房价，这是毋庸置疑的。近期广州楼价异常飙升事实上是与地价异常飙升密切相关的。我理解黄文波所说的“高地价不一定导致高房价”，是指政府会加大住宅土地的力度和增加限价房供应来解决地价过高和中等收入住房问题，从而使高地价和高房价下降。
但对于房地产开发商不断推高地价和大量囤积土地的现象，光是靠一味地增加土地供应，而不改变土地竞拍模式，恐怕还一时难以取得明显效果。因为，目前土地竞拍价高者得的模式也是导致天价地王不断出现的原因之一，这种土地出让方式在认知定价因素的影响下，往往会导致偏离市场现实和价值的情况发生。
因为，只要有两个以上的开发商就可以通过这种方式将地价推到任一高度，甚至出现楼面地价比楼价还高的现象，这种现象是极为不正常的。“面粉比面包贵”将会导致没有人做面包和买面包，同样的道理，“地价比楼价贵”也会导致房地产市场供求关系恶化，使正常的开发运作难以为继。 大量土地储备得益的是个别企业 受冲击的是整个市场
有人会认为，发展商高价拿地是市场行为，既合法又合规，而且他们也不会干“赔钱赚吆喝”的事。但事实上，现在的确存在上市公司不惜代价、高价拿地的现象和行为，原因在于他们手中有大量低价的土地储备，个别地王即便赔钱，只要整体地价标杆拉高，也能使其手中土地溢价增值。这种做法，得益的只是个别企业，而房地产整体市场则将受到严重冲击和考验。
所以，政府部门应当考虑改变现行土地价高者得的竞拍模式的建议，尝试和探索价中者得的竞投模式或其他能有效防止开发商任意推高地价的方式。也有业内专家建议，应当设置一定的门槛，对手中有大量存地的开发商要有所限制和制约，防止其垄断土地市场，并敦促其加快存量土地的开发进度。 新一轮全国性房价上涨已经开始，土地也随之成了抢手货。令地产商为难的是，拿不到地，很可能会被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承担诸多风险。
房价将持续上涨
“新一轮全国性房价上涨已经开始。”7月13日，瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬在博客中判断。
7月23日，国家发改委公布的调查报告显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1%，创下23个月来新高。
陶冬的预测基于三个基本发现：银行储蓄将向楼市转移；土地的供给不足导致未来可售面积下降，造成房源紧张；在当前的市场情况下，开发商的现金流得到明显改善，它们有了捂盘不卖的本钱。
事实上，在新一轮上涨中，地价与房价交错上攻的趋势越来越明显。 2001 年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。
6月21日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的“天价”，落入浙江绿城手中。掐指一算，楼面地价就在12509元／平方米。而同一天，新江湾城的楼盘售价，刚刚超过万元。
“上海市区内，好的土地越来越少。”一名开发商坦言，“近几次土地出让，外环以内的土地都很少。像新江湾城这样的地块，配套设施完善，增值潜力巨大，当然受到追捧。”
话虽如此，但12509元／平方米的楼面地价，依旧让人感到疑惑。新江湾城公开出让的前两块地，前年及去年由合生及华润争得，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别只有5617元 ／ 平方米和6676元／平方米。换句话说，同处新江湾城，楼面地价半年涨了一倍。
业界普遍认为，以绿城拿地的价格，未来楼盘的房价将肯定在2万元以上。因为，土地价格往往占房价的50%-60%，“否则，开发商很难有合理的利润”。这一推断，获得了绿城掌门人宋卫平的认同。
一个不容忽视的细节是，新江湾城位处上海人传统观念的“大杨浦”地区，离开上海的中心区域人民广场，需要横跨三个区，至少有一小时车程。“那里的房子要卖2万，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁发问。
浙江绿城的“标本价格”，还给其他开发商一些暗示。一名松江的开发商在得知宋卫平的出价后，立刻表示会“重新考虑”自己楼盘的价格定位，“简单比较谁都会，几年后是花2万元买杨浦区的房子，还是花9000元买松江的房子？”而松江则位于上海的郊区，更加边远。
新江湾城D1地块的拍卖，再次引发了人们关于“地价VS房价”的争论。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力。 土地卖方市场
“上海今年的土地供应量原定1300公顷，但到目前为止实际的供应量连300公顷都不到。”上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅说，“很多地块没有达到开发条件，城市中心的拆迁难更加制约了一级市场的土地供应，因此现在是典型的土地卖方市场。”
2006年，各地土地的招拍挂价格一路走高，开发商几乎不惜成本地大肆拿地。2007年，这种状况有过之而无不及。
在招拍挂的一级市场，主要是万科、绿城这样的一线品牌竞争之地，但是对于很多二线地产品牌来说，资金实力的限制并不支撑他们参与这样“高昂的游戏”，于是他们将目光转向土地二级市场。
这个市场的供应方主要是前期囤积了一些土地的开发商，但是由于资金链或者其他原因他们想转让手中的土地。
目前，京城二手土地中介的生意也做得热火朝天，因为这些中介手中的“货”，对一些开发商来说更有吸引力，赵小冬或许就是二手土地中介中生意做得不错的一个。
记者从赵小冬提供的资料中看到，他的手里一共有8个能够马上转让的土地项目公司，其中望京的项目标明“建筑面积18万平方米，项目所在地已完成‘七通一平’，原开发商提出项目整体转让”。
目前，北京注册的房地产公司多达4000家，而正在进行地产开发的房地产公司仅为1000家左右，其余则为主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。
而赵小冬这类土地中介公司的主要任务就是帮助这些土地公司将其手中的土地转让出去，通过他们的牵线搭桥来实现这种交易的快速进行。据了解，这类中介公司为数不少，他们的佣金大概是成交土地总金额的千分之三，有的还更高，主要是依据中介和交易双方谈判的结果而定。
虽然二级市场上的地价比一级市场相对便宜，但也蕴含了很多风险。“真正拿过来就能开发的只是少数，这些地块的权属关系往往比较复杂，隐含了很多债务风险，在前期转让时并不容易发现。”北京一位知名房地产开发公司投资总监谈道，“介绍过来的项目很多，但真正符合开发要求的并不多，碰到一块好的地，争抢的激烈程度并不亚于一级市场。”
“房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。”阳光100集团董事长易小迪说。 高价拿地的风险
目前的这种状况使得开发商就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，他就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。
幸运的是，在一个资本追逐资产的年代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，就会得到资金的青睐。
“我们更看重的是开发商持续拿地的能力，如果他手头只有一个较好的项目，我们则不会考虑。”欧美一家房地产基金的中国首席代表向南方周末记者解释他们的筛选标准。
中国概念在2006年热得发烫，而房地产业则是热上加热。
根据6月份国家统计局发布的报告预计，今年1-5月，在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%。外资已经成为中国房地产市场持续高温的关键因素。在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，国内房地产商有相当一部分面临着资金链断裂的危机。一些房地产集团谋求香港、新加坡、美国上市的传闻不断。而实力雄厚的境外投资公司摩根士丹利、高盛、麦格理(澳)、花旗、ING(荷)等顶级跨国投资公司，恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，迅速加快向中国房地产市场进军的步伐。
6月，商务部联合国家外汇管理局又下发《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。更复杂的审批程序可能导致一些潜在收购暂时中止，且政策对完成审批程序设立了更长的时间。
“目前很多项目的审批已经暂停了，而且审批通过的时间和半年前相比也延迟了很多，长的需要半年的时间。”一位开发商对南方周末记者表示，“但是在商场上最重要的就是时间，没有一个项目可以等你半年以上，这样对开发商的资金能力提出了更高的要求。”
“幸好，目前国内市场的资金比较充裕，通过信托代持股权的形式，我们还是可以完成整个项目转让，获得银行贷款，事实上，现在资金的杠杆比例很高。”他说道。
对于开发商来说，目前的进入门槛提高了，即使现在以高价拿到了地，并不表示成为永远的赢家。
“现在的要求更高了，对于土地本身你要对它进行合理的开发才能保证以后的旺销。”易居研究院上海机构副总经理于旦旦提到，“绿城的新江湾城的价格以后要定在2万以上，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？导入外来人口需要开发商赋予这个地块更多的理念，赋予产品更大的价值，包括将周围的配套做好才能吸引消费者。”
中信证券房地产行业首席分析师王德勇说：“我们假定合理的房价收入比为250，根据2006年底房价水平，则全国、北京、上海80平方米商品房的合理月租金应为1080 元、2650元、2300元左右，略高于目前市场的平均租金，房价偏高的可能性较大。”
而经济学家谢国忠日前指出：“中国资产市场依靠升值期望以弥补资产的低运营回报。人们买资产是因为相信他们可以以更高的价格卖给别人。如果资产运营回报很好并且资产价格在估值水平不升的情况下可以上升的话，这种想法是没有问题的。而当资产升值仅依赖于估值膨胀，这就是金字塔游戏，即泡沫。” 南都：政府利益所在房价焉能不涨？
半年上涨50％，深圳的房地产市场显然已经陷入一种十分危险的境地，众目睽睽之下，政府也被舆论推到风口浪尖。政府在现有约束条件下，很自然地走向了行政调控，该市国土房产局和国家外汇管理局深圳市分局近日联合发出红头文件，限定境外个人在境内工作、学习超过一年才能购买一套自用商品房，而港澳台居民和华侨在深只能购买一套自住房。
姑且不论这一规定是否侵犯了个人——即便是港澳台居民支配自己财产、安排自己经济生活的自由，即便是站在政府的立场来说，这一政策能否如政府所愿，减少需求，抑制房价之疯狂上涨态势，也十分令人怀疑。
当然，深圳虽然最为极端，但房价快速上涨，乃是一个普遍现象。权威数据显示，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，其中，北京房价同比上涨了9.6％。
很多专家把房价快速上涨的原因，归结为房屋供不应求。标准的经济学理论确实是这样解释价格上涨现象的。这种解释也有一定道理，因为，人们都看到，自去年5月份以来，政府对房地产业采取了十分怪异的调控政策。政府对民众宣称调控的目标是稳定房价，但政府却采取了收紧土地供应、清查房地产开发商等等减少供应的措施。反映在数字上，现房和期房供应及土地供应同时减少，房价当然会强劲上涨。
不过，房价上涨与房屋供不应求之间的关系并不是单向的。房屋供不应求固然会推动房价上涨，但同时，房价上涨也造成房屋的供不应求。归根到底，价格不是由客观的市场供需总量决定的，而是由人们对于相关变量的主观认知决定的。这些变量包括供需，但也包括更大范围的因素。
任志强说得确实没有错，不是房地产开发商单方面就可以把房价抬高的，因为，房屋的交易至少从表面上看是自愿进行的，房地产开发商在一天之内数次提高房价，消费者却自愿接受了开发商的报价，甚至出现疯狂抢购的局面。消费者当然不是傻子，他们根据自己所掌握的信息，形成房价将会持续地上涨的预期，且其上涨速度将会超过其他社会投资渠道的平均回报率。因此，只要买到房，哪怕不出租，未来也能稳赚一笔钱。
有了这样的预期，需求就接近于无穷大。所有人每赚到一笔钱，马上就会想到投资于这个最为有利可图的资产上。在这种情况下，任何技术性的供应增加，都根本不足以缓解需求紧张的状况。这个时候，区分所谓的“自住”和“投资”、“投机”是徒劳的。因为，本来通过租房就可以解决居住问题的人，出于利益考虑，也会变成购房者。中国人之所以具有强烈的购买住房冲动，根本的原因正是人们预期房价将会持续地、高速地上涨。不仅可以保证其价值不贬值，更可以获得不菲的投资收益。
因此，政府如果要抑制房价快速上涨，就必须分析，消费者、整个市场为什么会形成房价将会持续地快速上涨的预期？
短期的因素显而易见，比如，在宏观调控措施的大环境下，土地、房屋供应减少。但在短期因素之外，还有对人们的经济决策构成稳定影响的长期因素，且上述短期因素本身也是由长期因素所决定的。这个长期因素就是目前的城市房地产开发模式。
大陆城市土地、房屋供应模式模仿自香港，最早的模仿者正是深圳，因而深圳房价上演如此行情，并非偶然。这种模式的基本特征是政府垄断土地供应，房地产开发商垄断商品房供应。而政府对土地的垄断又是人们形成房价将会长期快速上涨的心理基础。由于政府是土地的垄断者，所以人们预期，政府即使握有大量土地，也必然会操纵土地供应量，人为减少供应，以维持地价持续快速上涨的趋势，因为这符合政府利益。也因此，人们预期政府不可能对个人合作建房打开大门，不可能打破开发商的垄断地位，也不会认真查处开发商操纵价格的行为。
因此，目前政府所维持的城市房屋供应模式，内在地具有推动价格快速上涨的机制，在这个市场上，从政府到开发商，到购房者，人人都是投机者。因此，供给永远大大地滞后于需求，除非到泡沫破裂之时。
政府真想抑制价格疯狂上涨的势头吗？那治本之策就是改变土地、房屋的双重垄断格局，打破土地的城乡分割局面，承认农民个人或者合作开发面向城市居民的商品房的自然权利。土地、人口在城乡之间双向自由流动，将会为城市居民住房的土地供应打开无限空间，从而打破人们对于城市土地的迷信，打破人们对城市房屋价格将会持续快速上涨的预期。让农民充分享有土地权利，让城市居民充分享有选择居住地的自由，将在很大程度上消解城市房地产市场非理性繁荣的基础。（
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