中国房地产十大动向及其短评
1、社区商业房地产开发----是什么鸟？近一两年来，一些基础不够雄厚、规模偏于中小的地产企业，尤其已实际无能力在所谓招拍挂中争取土地者，基于所谓还有些地产开发经验和基础，转而向专业从事所谓社区商业地产开发建设，即对在建、主体收尾进入全面完成完善阶段，或已建成但却需要深化配套的社区、小区以及独立楼宇等的商业设施（含小卖店、幼儿园、商业中心、服务设施等），进行专向的开发或合作。从规划的社区的概念和应该包含的设施范围出发，社区、小区以及独立楼宇等的商业设施其配套和建设，应该是齐全和与整体建设一体的，而现在能够找到一个“专业独立开发建设社区商业地产的机会”，甚至出来一个“专业市场”，此深处是否反映“谁之过失？谁之幸事？”等问题呢？社区商业房地产开发----是什么鸟？
2、多业态之 SHOPPING MAIL----生命力多大？
SHOPPING MAIL历来以占地宏伟、体积庞大、设施广阔、架势雄悍等，为人所印象。但随着中国大的经济环境以及商业经济环境和行业态势的变化，设施之壳内的经营实体在经营上遇到相当大的困难，所谓SHOPPING MAIL专业人士或商业地产行业人士，将之在业内论述为“业态不平衡带来经营难度”。由此，尤其是商业行业业内人士，和一些对商业地产设施资产有另外想法的人，宣扬和酝酿实施所谓“SHOPPING MAIL多业态经营模式”。但据悉，国内还没有想样的专业的机构或人士，有深厚的设计和运行那样的多业态的技术能力和经验，虽然“SHOPPING MAIL多业态经营模式”被表象化或表面化地被热说。由此，“SHOPPING MAIL多业态经营模式”这个东西的成长力在哪里？多业态之 SHOPPING MAIL----生命力多大？
3、产权式销售与经营性自有----逼驴上架？
尤其对一般商业设施型的所谓商业地产，如前所说因大经济环境或商业经济环境的变化，大小业主对投资设施的经营获利产生疑惑，进而逼迫投资开发商不断改进或丰富所谓“产权式销售”等各种销售模式，但还是终于有黔驴伎穷之征兆，于是，望着不能很好找到买家或合作者的将有成为烂尾楼危险的宏大设施（资产），有志气的投资开发商不得不咬牙跺脚说：俺自己经营！应了“开发商成了业主”的话，不过大有“逼驴上架”的意味吧？
4、城市综合体----是否是城市地产的怪胎？
开发建设或运营比SHOPPING MAIL灵活而比居住型社区经典和集中的城市综合体，越来越成为一些看似财大气粗的投资商或开发商的新宠，规划设计领域也似乎大呼小叫仿佛发现了一个新大陆。实际上，继大盘、小区、社区、开发区等等之后，创造些有新意的理念性、项目化的名词，或者即使换汤不换药，基于发展需要，也都未尝不可。但问题是：几何人知何为城市综合体？何人曾为之？何人能为之？何以为之？何以能为之？何有能为之之道理？
5、全息操作与专业分工----时尚试婚者？
最初的或传统的即便现在的房地产开放，总体上即使开发商“麻雀再小”也“五脏俱全”，集各种专业职能于一身并设置放置于部门，实际上将投资、融资、开发、建设施工、销售营销等统统全息操作。社会分工逐步明晰和地产综合性发展到现在，确实有相关专业需要社会分工机构参与完成，较早应运而生的策划公司、经纪代理公司、设计公司、装饰公司等自不必说，如今几乎任何一个步骤上的任何一项工作，都可以找到专业分工机构为你打造所要求的成果或部件。但，还是基于房地产开发的业务综合性和资源使用的集中性，部件式地制造或完成每一段落的工作，往往与其他各部件不能有机衔接，反而形成不利于集中资源和讲究效益的局面；有时候投资或开发商，还会为所谓专业分工机构的不专业性、不匹配性和非融入性而烦恼。全息操作与专业分工，是典型的试婚吗？
06、定单制地产----不是异想天开？
定单需要条件和环境，房地产产品更是如此。显然有控制单位建房、大用户或集资式建房不成、定向楼堂馆所没戏等政策和背景，即使有国家建设项目的开放，以及建筑企业的开发商化等，但中国还没形成房地产能够按定单制造的环境、条件和市场趋势。城市房地产的房子，确实相对是集中开发建设的，但购房客户却是相当分散的，目前自发的大团体消费房地产还是个神话，各种政策或迹象也没有看到大家能集中起来、团体集中购买房地产的可能性。既然定单制地产不现实，那么除了是异想天开外，这里面难道不会是一帮外行不负责任乱侃或新入行的小孩子脑子发热在瞎吵吵吗？
07、资本与商业地产合作----只需热恋不要结婚？
毫无疑问，随着金融监管或者对房地产行贷的限制条件越来越苛刻，即使是叫得山响的所谓商业房地产，要想用点钱做成点事情，也越来越不容易了。虽然商业地产具有比所谓传统地产有更深的社会认可度、发展可行性或受金融、投资等可期资本的亲睐性，但实际的资本与商业地产的结合，目前仍处在互相观察、暧昧恋爱阶段，鲜有两家达成婚姻盛典庆贺之消息传来。所知道的金融产品REITS也好，其他外部资本也好，甚至对集中度很高、宣传声浪很响的名盘商业地产，一如既往地采取严格的国营金融、老爷VC、救星主义等意义上的可行性对比、检测、考核，对嗷嗷待哺的商业地产项目，那些资本它们几乎是镜花水月，不可聊以做我营生了。基于此类，资本与商业地产合作----难道只需热恋不要结婚？玩马拉松时间恋爱游戏，对双方有意义吗？
8、商业地产服务机构----点子主义为什么不灵？
曾几何时，从商品房住宅第一次由策划公司介入销售宣传，到专业的地产牛虻----经纪代理公司在国内的兴盛，地产服务机构几乎已经渗透到地产行业业务程序中的每一个程序，当然各自势必猛喊自己专业和敬业、能给投资开发商带来几好的效益等等。应该感谢地产服务机构陪伴地产走过风风雨雨，甚至在关键时刻服务机构为地产解决过致关重要的问题，发挥过相当的作用。但，地产是发展变化了，服务机构还弄些漂亮小姑娘只管“能卖出房子就行”恐怕是不行了。尤其所谓商业地产服务机构，面对所谓商业地产本身的复杂性和更加的综合化，尤其一些所谓商业地产服务机构，仍然只从“给你出出主意”或“为你办理某某事情”的角度切入为商业地产服务，已经远远不能满足商业地产本身运行发展的需要。商业地产服务机构，延续“点子主义”或并不综合和实质的其他思维，显然会有不灵之虞。
9、所谓进军2、3线城市地区----拉练的目的和代价是什么？
众所周知，近年来随着京沪深穗等所谓地产中心城市房地产市场充分融合性饱和，尤其伴随着对地产行业的宏观控制以及土地供应的控制等，即使站住脚跟于一城的所谓地产大鳄，也与众多中小实力企业一样，大谈起关于向2、3线城市转移作战的话题，曾几何时还十分激烈，直引得些许城市研究理论家或什么家们，也大有市场地风光起来。当然，对于地产开发商或投资商来说，从一个角度看，转移大别山显然是战略主动行为，但也不是没有局势所致被逼无奈的成分。无论怎样，从所要去的城市地区的资源优势（包括政策资源优势和融资可能性等）等方面看，如果不是有利好因素或重大利好因素促使，大概谁也不会长途拉练运动战到城市发展未必有那么火热趋势的所谓第2、3甚至4、5线城镇。当然，留驻原地还是转战南北，这里头值得权衡的因素不仅仅在上面说到的两个方面，除此之外，要看投资商和开发商是怎样个状态、怎样个基础、怎样个发展思路了，总之谁都会考虑拉练的目的和代价是什么。
10、REITs----救星、启蒙者还是掠夺者？
REITs一度成为似乎成为关乎地产突围方向的热议之策，06年也曾被说成REITs年，现在仍然还有写人在大肆宣讲这个东西。实在而言还是老话，“金融产品的地产REITs”，因为毕竟还是金融投资管理机构自己的主导性的理论性的实验性产物，在广大地产企业根本没看到有什么实惠存在其中的时候，还是让大肆鼓吹“金融产品地产REITs”的人只做了地产的朋友。深入研究“金融产品地产REITs”，不仅可以看到那个玩意没有什么新鲜度，还可以看到他在中国的时机未成熟性，更可以看到不仅没有帮上开发商眼下就要吃饭的忙，反而有窃取开发商劳动付出和资产成果而有掠夺之嫌疑。当然，REITs在中国还没算完，有的地产商在启发之下，开始深入研究和实践“REITs地产”（而非地产REITs），总之是期望站在开发商自己的角度，更深切地关注到自己在开发过程中的基本所需，而按照REITs的一般思路，走一条自我解救或解放的道路。只是，后果如何，不得而知也。（转） 精辟
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