回复 #30 先驱者 的帖子
这种呼吁对开发商基本是不起作用的。人没得病的时候是想不起来看医生，等想起看医生的时候往往都是病入膏肓了。商业地产与此同理。 楼主回复：[quote]原帖由 [i]lcbm2008[/i] 于 2007-9-4 21:17 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=743998&ptid=62999][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
这种呼吁对开发商基本是不起作用的。人没得病的时候是想不起来看医生，等想起看医生的时候往往都是病入膏肓了。商业地产与此同理。 [/quote]
深表赞同！
“成功商业地产项目风险决策系统”实战体系的诞生和存在一定不是治“病”，他的角色只是“保健医生“（保驾护航让每个商业地产项目都健康发展 ），从一开始就可以根据每个不同项目的基础数据，制定一系列最佳”保健“方案，这种前瞻性的”角色定位“注定该套实战体系将在中国商业地产从幼稚走向成熟的20年高速发展期间产生深远的影响。
[[i] 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-4 23:25 编辑 [/i]] 一口气看完了，精彩，这种帖子一定要顶。期待各位高手更多的思想交流，真的很精彩，持续关注中～～～～
:victory: :victory: :victory: 看 楼主回复：
谢谢大家的支持，希望每一位看客，把你们思想的精彩和火花留在这里让更多的伙伴分享，在此提前向留爪的朋友们致谢！好帖离不开你们的关注，喜欢的话请收藏。
为了感谢各位大大对此帖的支持（第一天帖子的点击量就超过了2000），今天一次更新一节同大家分享。
[[i] 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-5 09:56 编辑 [/i]] [font=黑体][b][size=6][color=DarkOrange]楼主感叹：
？？？
目前中国每开发十个商业地产项目，平均有2至3个会走向失败[/color][/size][/b][/font] [font=黑体][b][size=5](原创):影响中国商业地产20年：商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载5)
[color=DarkOrange]失败的专利[/color][/size][/b][/font]
一项统计数据表明，目前中国的商业地产开发浪潮全球最热的，同时失败率也是全球最高的。在中国商业地产联盟编写的《2006年中国商业地产发展报告》中，有一组这样的统计数据：
[img]http://photo1.bababian.com/upload3/20070905/6808DAF6BD7610235FFEB1BF778025AA_240.jpg[/img]
[font=仿宋_GB2312]2005年全国商业营业用房投资2000亿元，增长16%，商业地产在部分重点地区出现了高于平均水均的增长，如北京增长19.1%，上海增长30%。[/font]
截止到2005年年底，全国商业营业用房空置面积3872万平方米，增长23.2%。
据相关业内人士分析,目前在中国每开发十个项目当中，平均有2至3个会走向失败，是什么导致了中国商业地产开发运营如此之高的失败率呢？
[color=Red]业内人士的统计分析认为，导致中国商业地产项目失败率高，原因是多方面的。但是，在中国，大多数失败的案例都可以归结为两种类型，分别是：好大喜功型失败和急于求成型失败。[/color]
未完待续
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[[i] 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-5 20:51 编辑 [/i]] :hug: :hug: :hug: 续前
[b][font=黑体][size=5][color=DarkOrange]好大喜功的代价[/color][/size][/font][/b]
[color=Red][size=4][size=3][size=3]所谓好大喜功型，就是指商业地产项目的开发贪大求全，没有客观地评估现实的消费基础和自身的资本能力，就主观、超前地去做一件自己能力不及的事情。[/size][/size][/color]
[font=仿宋_GB2312]
[size=4][color=Black][size=3][font=仿宋_GB2312]我曾经认识这样一位发展商，他在贵州省的一个二级城市开发一个商业地产项目。当时，该城市全年的社会消费品零售总额不到20亿元，全市现有商业用房面积不到10万平方米，但是这位发展商却要在这座城市建一座面积达8万平方米的购物中心。
按照当时的经济指标来核算，这座购物中心要实现一年8亿的零售额，才可以实现良性的运营，这几乎需要占有该城市年社会消费品零售总额的40%。而且，所谓的社会消费品零售总额还包括汽车消费、医药消费等不在购物中心经营范畴之内的消费，这样看来，支持该项目良性运营所需要年营业额，占该城市全年社会消费品零售总额的比例就更高了，这样的要求对于一座购物中心来说，几乎是不可能的。[/font][/size][/color][/size][/size][/font]
未完待续:victory: :victory: :victory:
[[i] 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-5 10:05 编辑 [/i]] :hug: :hug: :hug: 续前
[font=黑体][b][size=5][color=DarkOrange]战略性投资与务实的开发思路的矛盾[/color][/size][/b][/font]
[u]
我们不得不承认的是——商业地产项目投资大多是一种战略性投资，这项战略性投资也许在短时间内不会产生明显的收益，但它会随着时代的发展而逐渐显示出其超前的优势，领先半步的发展战略在一定的幅度上来说是正确的，也是必须的。[/u]
[color=Red]但是，令大家感到困惑的是，这种“领先的半步”有没有一个衡量的标准，什么是一步，什么是半步，却没有一个明确的参照标准。有的发展商资本只有一个亿，但他却想用这一个亿的资本去做十亿、二十亿的事情，在他认为，从一亿迈向十亿就是半步。同样，我们上面所说的贵州的商业地产项目规模很大，如果按照科学的量化分析，我们可以发现支持该商场的营业额需要占有该城市全年社会消费品零售总额的50%以上，但这明显是不可能的。从理性上来分析，如果保持现有的经济增长率，这样的商业开发规模该城市需要20年后才能进入良性运营，那么，现阶段能否开发，有没有必要开发呢？[/color]
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[font=黑体][b][color=DarkOrange][size=5]何谓半步，何谓一步？[/size][/color][/b][/font]
但这位房地产公司的老板却认为，这样的商业规模是领先半步，是可以消化的。以上这些问题，都是好大喜功型的商业地产开发商容易犯的错误，由于土地的投机机会，也由于一贯的自信造就了他的成功以及成功后更加强烈的自信，企业都按照房地产开发商老板的思维来行事。在这种情况下，如果要否定它，那么反对者应当提出令人信服的论据，在一个缺乏商业地产经验的房地产企业里，没有数据的结论是很难让人信服的。
[color=Red]中国很多的房地产开发商都长于战略，弱于战术，长于思想，弱于理性的分析和细节的执行。这种思维惯性既在传统的住宅开发领域造就了一批房地产老板，也在商业地产领域打败了一些房地产老板。[/color]
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[font=黑体][b][size=5][color=DarkOrange]因为急于求成，所以欲速则不达[/color][/size][/b][/font]
贪大求全是商业地产失败的一种典型症状，除此之外，另一种导致商业地产项目失败的症状也普遍存在，那就是——急于求成型失败。
急于求成型失败的商业地产项目的具体表现是资金压力很大，开发商急于套现，急于收回现金，以致在整体的运作上犯了杀鸡取卵式的错误。[u][color=Red]一个商业地产项目从建成到开业，需要强大的资本能力，很多发展商开发商业地产，并不是因为资本过剩需要通过开发商业地产项目为闲置的资本寻找出路。很多房地产公司其实是缺钱的，他们把开发一个商业地产项目当成住宅项目一样的开发，都希望在较短的时间里获得相对理想的收益。[/color][/u]
有的地产商开发商业项目的目的是为了销售商铺，有的房地开发商在商业地产项目建成开业之后，即以较高的租金价格进行招商运作，他们急于在较短的时间里获得理想的收益。这两种情况都是急于求成型商业地产的特殊症状，他们忽视了商业运用的规律，最后的结果往往是欲速则不达，导致了项目运作失败。
未完待续:victory: :victory::victory: :hug: :hug: :hug: 续前
[b][font=黑体][color=DarkOrange][font=黑体][size=5]王勇的实话[/size][/font][/color][/font][/b]
事实上，无论是好大喜功型失败，还是急于求成型失败，这样的失败都是可以避免的。但是如何避免失败，如何使项目走向成功，在此之前，我国的商业地产领域并没有一个有效的控制体系。
世界上没有一个项目主观地想要走向失败，没有一个商业地产开发商刻意想要打造一个失败的商业地产项目，任何人都想走向成功，任何开发商都想打造一个成功的商业地产项目，这是必然的。但是在什么情况下商业地产项目会走向失败，在什么情况下商业地产项目会获得成功，对于所有的商业地产开发商来说，却是不可以预知的。
事实上，这种由于对风险的未知和对财务的失控并不只是存在于中小型开发商当中，很多的一些大型的房地产开发商同样缺乏商业地产的开发建设经验。
[font=仿宋_GB2312]金地深圳公司总经理王勇曾经对我说过这样的一句话：“王健林说——开发住宅地产是小学生水平，开发写字楼是中学生水平，开发购物中心是大学生水平！我认为，金地公司虽然是一家上市公司，但在商业地产领域，我们还真是小学生水平！”[/font]
王勇总经理的这句话虽然是一种谦虚的态度，但又反映了中国房地产商存在的一种客观的现实，那就是——[color=Red]大家都原来都开发住宅地产，商业地产确实比开发住宅地产复杂得多，经验、人才、资金、体制的缺陷每一个因素都足以让商业地产项目走向失败。这种现象，不仅存在于中小型开发商中间，在很多著名的大型房地产开发商当中，同样存在这种困惑。[/color]
[size=6][size=6]任何商业地产项目都要回到可持续经营和良好的整体回报这两条道路上来。但中国商业地产如此之高的失败概率，的确是应该受到遏制的。[/size][/size]
[[i] 本帖最后由 先驱者 于 2007-9-5 10:21 编辑 [/i]] :o :lol :handshake 终于更新了，我等到花儿也谢了，感谢:kiss: 分享！:kiss: :kiss: :kiss: :kiss: :kiss: :kiss: 文章可看性还是蛮强的，就是最好再挤点水:) [quote]原帖由 [i]先驱者[/i] 于 2007-9-5 10:01 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=744583&ptid=62999][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
(原创):事业的成功源于每一个项目的圆满：商业地产风险决策系统实战应用体系诞生(连载5)
失败的专利
一项统计数据表明，目前中国的商业地产开发浪潮全球最热的，同时失败率也是全球最高的。在中国商业地产 ... [/quote]
楼主要注意细节
好多数据的单位都错了
能吓死人的 希望楼主尽早进入实质性的话题
现在还在摆事实讲道理
而这些东西大家基本上都知道了
就我的感觉，
楼住的这个决策系统应该是依靠大量的数据来进行分析判断
不过目前，不要说二三线城市，
就是一线城市，这种数据都可能不够
统计局的数据——基本上没用，没有真的
调研公司的数据——覆盖范围不够，而且调研员经常造假
我个人认为，虽然目前很需要这样一套辅助决策系统
但是仅就目前来看，暂时这套系统可能还不会很有用
套用一句俗话，中国的国情太特殊了
呵呵
而且个人感觉，商业地产虽然理性很重要，但决定能否成功的还是依靠感性，而不是数字推导出来的结果 [quote]原帖由 [i]钟情黑色[/i] 于 2007-9-5 13:00 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=745325&ptid=62999][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
楼主要注意细节
好多数据的单位都错了
能吓死人的 [/quote]
非常感谢！已经修改。 [quote]原帖由 [i]钟情黑色[/i] 于 2007-9-5 13:09 发表 [url=http://www.swotbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=745340&ptid=62999][img]http://www.swotbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
希望楼主尽早进入实质性的话题
现在还在摆事实讲道理
而这些东西大家基本上都知道了
就我的感觉，
楼住的这个决策系统应该是依靠大量的数据来进行分析判断
不过目前，不要说二三线城市，
就是一线城市， ... [/quote]
首先感谢阁下一直对此帖的关注和您所发表的个人观点。
事实是支撑道理存在的基础，没有事实就没有道理的存在，你说对吗？
诚然，中国的国情决定了许多商业地产项目数据的疑问性，但你真的认为开发商就不知道这些数据有问题吗？他们精明着呢！他们如果看到了有套系统能帮助他们对于项目的健康发展作出正确的决策，那么严把数据关和吃后悔药两种方案开发商会选哪一个呢？
再次感谢阁下一直对此帖的关注与支持.:handshake :handshake :handshake