新区社区商业的运作，请各位前辈来讨论一下！
小弟 现在有个社区商业现在准备推向市场，大概情况如下：1、该社区位于新区，周边现基本无生活配套，不过有规划的医院和学校
2、该小区共50万平方米，现为一期，一期销售已进入尾声现已销售1300套，明年上半年交房。今年下半年将推出2期，约1000多户。
3、周边2公里内现没有其他社区，但周边的土地已全部售完，估计在未来2年左右该区域会有个较快的发展。
4、该片区距离该市3个区的商圈都约30分钟的车程。
5、该小区共有约4万多平方米商业，均为临街商业且较为集中。现在可售的除超市不算约1万平方米。
6、现已有大量客户登记购买该小区商业，且意向强烈。
7、已有品牌超市意向性签约该小区。
现在的问题是！
1、定位：
1）如果是看作纯小区配套的话，前面几年入驻的人少，且周边人流不足，商业很难养活。现在销售或租赁商业的话，价值难以体现
2）由于全是临街商业且较为集中，可考虑特色商业街，但这里又是新区，交通不便、人气不足。并且体量好像又不太够。
1、租售
以客户登记情况来看，小门面的销售没什么问题，大门面很难销售。购买者多为投资客。一旦出售将很难在对该商业进行规划。并且提不起售价。
想向个位大侠请教，该小区该如何定位、规划、推广，租售策略如何制定。才能够使它的价值得到体现，并且能对后期的住宅销售起到推动作用。
不好意思，说了一大堆好像还没说明白。各位前辈有问题就问我，然后帮我出出主意~！
[[i] 本帖最后由 绿荫如云 于 2007-9-3 11:23 编辑 [/i]] 几个问题问一下：
1、你们明年交房，周围两公里还没开建，也就是说以你们为中心2公里还没有一个小区是吗？他们的开发计划你有吗？
2、30分钟的车程是自己开车，还是公交车，公交车每隔几分钟一班
3、周围配套有吗？例如学校尤其是小学、托儿所
我们操作时一般把商业放在第二位，因为商业是建立在居民身上，如果周围居民较少大型商业很难近来，如果一开始急功近利那最后损失的还是自己，我们先做人气，把周围的开发方案搞到做一下整体宣传我曾联合3家开发商共同宣传一个地去，效果不错，因为人们感觉那很快会成为一个小中心，同时我引入了一个托儿所、一所小学（某名校分校）尽管他进去时已经是一年后了单效果还是不错的。当把这些做了以后几家大商业就过来谈了，对于大店面我们只租不受，因为要保证后期效益，因为人还比较少我们对进驻的商家采取了很大的优惠，先签了个意向，我们的优惠是合同期第一年免租金、第二年后租价每年上涨？%，我们给超市作一部分配套。合同签后我们开始宣传，促进了商品房销售，而且房价有了提高，算算很合适
但愿对你有帮助 不好意思 在整理市调资料 所以现在才回
对的 现在周围2公里内还没有其他小区 附近2~3公里的一个镇上有小学和中学，质量一般。
我说的车程是指公交车车程 自己开车的话15分钟左右 谢谢 fengxue的建议
我还想在问一个问题 一般来说 成熟商圈的商铺投资静态回报率应该有多少？ 社区商业的静态回报率应该有多少？
我最近调查了几社区商业 平均来说 静态投资汇报率还低于普通住宅。
这是不是说明投资者主要是看重这些商业未来升值潜力 而不是他的租金收益？那么这样的话，就我们这个社区商业而言应该怎样规划、推广，并且要尽快为开发商回笼资金。还要满足一期业主的需要。 你说的这些东西，第一眼看上去好像是个死局。关键是你提供的数据不能够说明什么。比如说你的项目周围2公里到5公里内有多少常住人口，可以考虑一下专业市场，比如建材、汽车等对周围人气要求不高的市场，但记住，一定要做得有特色，而且商业在没有达到开业条件时，千万不要开业，不能给市场造成负面。
最重要的是要找到突破口，具体操作要具体对待。
祝你好运！！ 先动住宅,商业缓推
社区商业,一般来讲是属于利润上锦上添花了
建议楼主如果要商业利润最大化,就等小区交房了再说
该阶段只做商铺蓄水 以下意见仅供参考
一般新建小区首先进入的是建材装修类店铺，包括所谓的铝合金窗、木材、家具等，因为小区刚完成，首先产生的是大量的装修装潢需求。这种情况在长三角一带比较普遍，建议前期引进一些比较大型的装修装潢公司，以及家居类商铺。尤其象你现在操作的这么大型的项目，开发量庞大、开发周期长而商铺数量有限，必然会有大量商家进入。
等到两——三年后，项目基本开发完成，这一阶段，客户逐渐入住，日常生活消费需求将是一个极其巨大的市场，引进餐饮、购物为主的消费业态将有很好的前景。
以上讲的主要是招商部分，如果要将商业做活，就必须采取“返租”形式，专业点的称呼即“三权分离”，买家估计主要为小型投资客，而且我估计楼主所运作的商铺主要是分割型小面积为主。如果不考虑商业做活，这类项目纯粹为了完成销售，基本不费吹灰之力。 在商铺投资方面，用静态的常量推算出的回报率是不科学的，不能用某一固定的租金价格去推算投资回报率。因为投资者主要看商圈的几个方面1、现在和将来，眼前可能租金较低但随着周围的发展会带动商业的发展，随之租金升高，地段价值也升高2、地价现阶段看来涨的可能性大，所以也是一种投资3、中国人比较喜欢把商铺买下来再租出去的办法，这是中国人的习惯例如花了80万买了一个商铺，再租出去每年就算租金是3万，30年后就回本了，而且房租是上涨的，另外更有可能的是随着房价的提高5-8年后把它卖掉可能值100万，这是中国人的一种投资习惯
如果资金向快速回笼，并且想利润最大化还是先卖住宅吧，商铺的推广急功近利是做不到的，除非你能证明你们所在的地段将成为另外一个中心，树立一个希望，或建立一种文化，这都是比较难的 谢谢 各位朋友的建议:handshake
我们那个小区2公里内的确没有别的小区 但2~3公里外有个小镇,我们这里是新开发区但在未来2~3内肯定会有个较大的发展.
本来我们也想过做一些特色或专业市场的 但是由于商业体量和因为是底商的缘故(一些专业市场会影响住宅小区整体形象),还有树立特色商业\专业市场有很大风险 所以最后还是放弃了
我们现在考虑的是在一定时间内把经营权和所有权分离,在销售时由我们给予租金保证,然后在一定时期内经营权归我们.其实就是像返租一样.
目的是为了整个小区商业的整体规划能够和后期的住宅销售相互促进,并且可以在很大程度上提高大门面的销售率(小门面的销售的确没有什么问题).
不知道这样是否可行,另外我没有这方面的经验,哪位朋友有类似的操作经验或案例,可以提供一下吗? 先不要出售，先招出租啊，招一些中介公司啊，装饰公司了，小行便力店，小吃店都可以啊，以后在出售 根据你提供的资料，现在无论哪种方法都需要一定的适应期，你可以分不同的阶段处理底下的商铺，在交房的时候，可以按照交付面积招专业店，如建材和家具等相关联的店铺，同时由于这里离周边都较远，餐饮业态也是必不可少的，不过你要是怕影响小区整体环境，那就需要对底商的租赁时间做好规划，等到拥有一定的入住人口，就需要适时的缩减建材店这样的专业店，这样的操作业主是可以理解的，方便了入驻的业主。以上的商铺可以根据不同时期的需求收取相应的租金，反而会有较好的回报，以上的都是租赁为主，在逐步形成大环境的同时招募相应的主力店，如部分有名的便利店，卖场，与前期的小卖部差错经营，这样商业氛围就会逐渐成型，同时也可以丰富其他的业态，这样底商在具有一定的人气后很容易步入成长期。同时如果你们公司需要前期回收部分资金，也可以采取这样的方法，售后返租，自己统一经营项目前期，待成型后交给业主自己管理，这样有利于商铺的升值，或是另外一种方式，售后返租再购回，就是让业主购买，比如十年返还购买者价格一倍的租金，也就是10%的年回报率，最后将业主给的房款一并返还，商铺还是你们所有，业主最后也就是获得了一倍的房款，而你们获得的是升值的物业底商，这时候再卖或是出售就看你们的资金链了。
个人拙见，仅供参考！ 我觉得做什么建材一条街之类是不合适的，因为会破坏小区的整体配套商业功能，从而对住宅房的销售带来巨大影响！
如果开发商并不急于回利的话，我认为还是立足小区配套商业，先租，不求获利，只求合理，先带动小区住宅的销售，待人气逐步兴旺后再将小区商业进行规划、销售，这样更符合市场规律！
兄弟愚见，请各位大虾指教！ 新社区的商业运作在于细节的宣传和引导:50万方的小区,一期就有1300套,08年上半年入住,我们按50%的入住率是650户,一家按3口人计算,也有近2000人了,这2000人的饮食起居,衣食住行就是题材;首先是吃,新社区的商业运作一部分就是吃,可以开便民店,土菜馆,面馆小吃店等等,这个占20%;第二是穿,可以开小的服装店,加盟店占30%第三是象理发店,洗衣店,水果店照像馆等等.这个占25%,第四是招商,象银行,移动等大的国企.占5%.超市你已经有了,剩余的也就没多少了.
周边的配套,如公交,可以到公交公司去谈,因为50万房有16000人----20000人左右,出行是个问题.如果和公交公司谈好了,对后期的销售也起到很好的作用.
这些问题解决了,还有什么可担心的呢?
希望以上建议对你有帮助. 新人之见：我觉得商业应该要在二期销售差不多以后再推，１、该地段从目前来看，人口不多，商业不成熟 ２、该地段的土地被开发商已经全部拿下，说明该地段非常有发展潜力
３、商业可以转为银行抵押，回笼资本快速进行二期开发． 如果有背街商业可以考虑将此商业做小区的配套使用。如（仓买，浴池，药店，理发店，饭店等）
定位：临街商业可以考虑做建材一条街
（1。小区距离市区较远运送建材不方便）
（2。随着该地块在未来有大量的人气注入，做建材一条街可以满足该区域市场需求）
推广：以软文形式做强势的媒体推广----以炒作地皮为主，渗透业态的稀缺型。 搂主所说的地块是新开发区，这种情况现在比较普遍，你的这个项目很想我们现在城市的新开发区，属于政府强制开发的区域，也是以后城市的核心地区，将来会有比较密集的住宅和企事业单位。政府对这样的地方会有很大的扶植，这就是你们要把握的。有几个问题：
1.你所在的城市有 几个开发区？
2.你所在区域开发的楼盘的档次及与其他楼盘的价格对比，是不是将来区域档次较高
3.了解开发区其他地块的开发商资料，是否有知名的开发商
4.重点了解以后本区域的企事业单位，这可能是将来的一个关键点
根据我的经验，销售的进度应该放缓，先做好上面的几个问题，为以后的定位做好准备。根据你所说的情况，有几个业态供参考：
1.像前面几位所说的，做成专业的市场，汽车，建材等，但是要看房屋的结构
2.分散出租，估计还是有市场像：小超市，装修公司，小餐饮等，都是配套类，估计面积需求不多，无法填满
本人建议，先做好宣传工作，突出本区域将来的发展，可与多了开发商共同合作推广，也可以寻求政府合作。先不销售，做好投资客户意向分析，只有推广达到一定的效果才能吸引客户的关注。等到关注度达到一定程度时，将来的业态会向餐饮，娱乐，休闲这些大中型商家发展，他们的成活能力强，单店运营能力强，聚客能力强，可以为以后的销售和招商提高知名度，同时注意品牌的档次要控制，好的品牌可以吸引其他3个区的人流，而不是单靠本区域的人流，这是招商的关键。
本人的一点建议，楼主可以参考 定位社区商业，进行分段操作，同时尽快回笼资金。
这种情况比较普遍，加大宣传力度，特别是侧重规划
先做生活日用品方面的招租，比如饭店呀，便利店呀，这方便的，能够快速吸引人气，
然后再作稍微专业一点的，
刚开始利用价格优势，打动客户，
对于那些很大的客户，可以考虑先租后售。 个人意见：
相对于50万的小区，4万的商业体量不算很大，可能还包括有会所部分，其实我认为你们这样的项目，在周边地块已经售出的情况下，商业体量应考虑得更大一点，因为作为新区，商业配套不仅仅是针对自身项目的。你们先入为主，在价格上具有标榜作用，所以你们的商业可以售价给政府和其他开发商对于这个区块的商业价值有个参考作用，但大部分小区主出入口处的大面积商铺一定要控制在开发商手上，至少现在是这样，因为你们住宅销售得也不错，但这样的项目商业增长速度是相当快的，特别你们一期和二期都可在明年完成。对于大面积暂不出售的商业用房，还是要采取出租或合作分成联营的形式，进驻几家具有商业推动力的餐饮、中型卖场、休闲中心等，实行免租，并补贴一些装修都可以，这些主力商业的进驻不会是1年2年，最起码在你们这里的经营超过5年以上，所以，他们也是提升你们商业溢价的推动器，不要觉得免租或装修补贴公司吃亏，他们的入驻在销售和一期居民入住率等方面都可以起到很大的作用，那些大主力店的商家都很理性的认识到你们项目现在、将来在这个区块所存在的价值，所以一旦他们开始谈租金条件就可证实进驻的可能性是很大的，这需要很敏锐的直觉和谈判技巧。
位置偏、面积小的商铺可以考虑销售，并催促其早日开业，但在功能分区上要有说明，但不要强行限制，如洗车，餐饮等最好设置在较相近的地方，第一方便消费者，第二可以设计统一的下水和油槽等设施。
你们这样的商业体量根本不用担心，也不要将业态及经营考虑得很深入，入驻率和商铺进驻的比应该在3.5：1的样子，注意和大店签租赁协议时，租赁年限不能超过10年。
[color=Red]小商铺的业态设置：精致家居用品店、家装公司、社区药店、美发中心、美容SPA、美式杂货店、酒吧、裁缝店、洗衣房、足疗、橱柜专卖店[/color]
[[i] 本帖最后由 austin_goo 于 2007-9-4 12:59 编辑 [/i]] 个人一点不成熟的意见:
本人正在做一个7万方体量的商业项目,最大的体会就是要先培育市场,积聚人气,刚开始时要舍得下本(舍不得孩子套不着狼).建议第一年免租,以后慢慢加,等市场的人气上来以后再想着出售,不成熟意见，仅供参考!
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