如何为二手房定价
随着二手房市场日趋活跃，二手房价格越来越引起人们的关注，由于买卖双方的角度不同，心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字，把它贬得一钱不值。因此，二手房价格也就变成了雾里看花，其实，只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：
1、房屋因素。首先，房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年折旧率为2％。其次，旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。
2、环境因素。环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化，甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。
3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价相差不大，人们对旧房的心理障碍就无法逾越。
综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：
1、房屋因素：
A折旧：年折旧，-2％；
B套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）-10%
C楼层：2、6楼3%；7楼-5％；3、4楼+3％；1、5楼为基准价；若是楼顶另-5％；
D朝向：无朝南外门窗-5％；
2、环境因素：
A无物业管理-5％；B非独立封闭小区-5％；C省、市重点中小学区+15％；
3、心理因素：-8％
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。
房屋结构：混合一等；套型:“三小”套型-10％；建筑年代：1988年，折旧期12年-（12×2％）=24％；层：共七层，此房位于二楼-3％，朝向：南北，
物业管理：非小区、无物业管理-10％，学区：重点中小学+15％，心理因素：-8％
当地商品房价格为2500元/平方米2500-（2500×24％+2500×10％+2500×3％+2500×10％+2500×8％-2500×15）=1500元/平方米。
此套房屋总价约为7。65万元。如果买卖双方因价格问题分歧较大，可请专业的房产评估机构进行评估以得出合理的价格。 有道理！
不过实际如何还看具体情况！
好像也要和当地整体的房地产一手市场发展情况相联系吧？
有人仔细研究测算过，在一个仍处于有潜力待发展的城市，即使一手房具备了很好的配套优势和产权年限优势，二手房需求旺盛，只要重新装修，就会有较大的升值空间。关键点在于一手房的销售仍然是以期房销售为主。 我用这个方法算了一下，价格和市场价相差太大了，市场价明显高于这个价格 要和区域整体的房地产一手市场发展情况相结合！ :handshake 支持2楼 楼主说得应该是二手房得评估价格得算法．一般来说，市场价比评估价要高很多（３万左右吧） ，而且在真正得买卖过程中，房主们卖房子谁也不会按照评估价格卖得，都是按照市场价格走，比新开盘得房子一点也不便宜（除非一些房龄特别老得房子如８５年左右得房子），评估价格一般用在房屋过户缴税时得标准，或者是二手房贷款时得一个评定房子价钱得标准．
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:) :) :) 非常同意楼主的观点 很实用啊，可以借鉴啊 受教了！谢谢！！！页:
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