呵呵,迟来的祝福, 学习一下 谢谢楼主了,送你迟到的生日祝福,生日快乐~~ 好人阿 ding 希望楼主一年过个百来次，
乃房策天下会员之福啊！ 生日快乐！！ 中寰名城9月份营销推广活动编排
本盘在9月份的媒体编列考虑到吉安当地的实际需要和吉安各种媒体的影响力，经过调查，拟采取以下主要媒体进行广告宣传推广，1、电视广告、2、报纸NP稿、3、派夹报、4、开盘活动SP、5、手机短讯等5种媒体。
一、开盘前
总则：本项目初步定在9月正式开盘，已经进行了转大定，在转大定之前不准备做媒体发布，媒体发布保持既控制经费，又保持轰动性与延续性的原则。
1、 NP稿硬广告
时间：
媒体：吉安晚报、井冈山报
备注：分别在吉安晚报、井冈山报上进行1/2或整版告知广告，主要为开盘引导和造势，考虑到吉安总体阅读层次不是很高，报纸阅读习惯不是很强烈，为追求效率最大化，最终选择吉安晚报。前一次为印象告知，后一次为强化告知。给新老客户以信心——中寰名城开发商是有实力的开发商，中寰名城要开盘了。
CATCH：
中寰名城——盛大开盘
COPY：
中寰名城8月16日上午10时正式推盘亮相，欢迎光顾。开盘当日举行大型歌舞表演和茶点酒会活动。（配地图）
凡定购者即有机会进行大型抽奖活动，电脑、彩电等分七个奖项，中奖率100%。
HEAD：
尊贵的城中名流区
COPY：
城北富人区所在，周边生活机能成熟完备，明珠宾馆、金色港湾、百货大楼、吉福购物广场、农贸市场、城北市场、吉安八中、华侨幼儿园、第一、二人民医院、农行、工行等样样具备，小区内更设有高贵会所、幼儿园、地下车库、商业街、游泳池、网球场、健身房、兵乓球室、棋牌室、尊贵酒吧等，营造上流社会活动圈，涵养尊贵生活大格局。
HEAD：
艺术的欧陆园林
COPY：
吸纳欧洲建筑精华，同时融合现代建筑大师的建筑理念，从建筑规划、园林设计、施工等每个环节、每个细部都赋予了欧洲建筑艺术的精华，独特的欧洲古典式城堡公建、飘逸的带式园林造型、古罗马风格的休闲广场等，均精心雕琢，独具匠心，臻于完善，全面提升了社区的艺术品质与品位。
HEAD：
亲人的生活之家
COPY：
为迎合现代人类居住的苛刻条件，开发商不惜牺牲利益，最大限度的降低建筑密度，提高绿化率，营造了市心罕见的1.5低容积率，41%的超高绿化率；再有户户2.9米的层高，方正实用、动静分离、干湿分离、大凸窗、极注重自然通风与采光的户型设计，曾创造过南昌“中寰广场”零投诉的物业管理等，真正做到以人为本、亲人的生活之家。
2、户外POP（临时性）
时间：
地点：吉安市显要位置三个点（建议韶山西路与井冈山大道路口、人民广场附近、井冈山大桥沿江路附近）
备注：本户外POP建议做成临时性，考虑一个月的时段，主要为开盘吸引人气、宣传造势和给吉安市民树立实力品牌形象。POP文字不能太多，以直接、简洁为主。
CATCH：
中寰名城——横空出世
SUB：
尊贵、艺术、生活家
COPY：
中寰名城——江南一流吉安豪宅
9月*日上午10时正式推盘亮相。
凡定购者即有机会参加大型抽奖活动，电脑、彩电等分七个奖项，中奖率100%。
3、手机短讯
时间：量：2次
备注：手机短讯是效果较好而成本比较低廉的媒体，建议多使用，手机短讯的内容为：告知性内容。为开盘拉来人流，开盘前一天当天进行2次（上午一次，下午一次）。
COPY：（包标点，63字）
亲爱的朋友，韶山西路88号，吉安欧陆城中城——中寰名城于9月*日上午10点正式开盘亮相，郑重邀请您前来免费品茶观歌舞看舞狮。欢迎光顾。
4、开盘SP
时间：
地点：中寰名城售楼部
第一阶段（开盘前准备）
1、聘请司仪、礼仪小姐、乐队、舞狮、新闻记者（吉安所有的媒体）等团队。于8月*日前联系好并签定内容合同，计划于8月1*日进行当日程序活动的彩排。
1、 邀请吉安地方领导和士绅。于8月1*日前联系妥当，并联系个别领导及士绅进行口头即兴简短致辞，计划联系不少于3位。
2、 准备现场包装即主席台包装、售楼部内包装及工地现场包装，本工程8月#日前联系好，8月*日完工。剪彩仪式放在公建部分大门口举行，其他乐队及舞狮表演放在靠长岗路的西侧空地上搭架举行。
第二阶段（开盘当天）
方案一：采用大型表演活动型，吸引路人，聚集人气，造成轰动。适合大定情况良好的情况。
目标：在大定情况理想的情况下，尽快吸引一批新客户。
1、 司仪、礼仪、乐队团队正式进场时间为9月*日9点，并于9点开始演奏，吸引人气，其他领导于9点40分应到达现场。
2、 9月*日10点10分开始甲方致辞、领导致辞、剪彩和鸣炮活动。鸣炮鸣8响，炮安排在本项目工地内，开炮前保安清理现场人员，保证人身安全。
3、 剪彩活动完后，立即进行舞狮队伍表演，活动延续大概30分钟。同时进行现场茶点酒会活动，茶点酒会活动在售楼部内进行，酒会以纸杯冰可乐的形式发放，并配合售楼员对本项目的讲解和资料的发放。
4、 舞狮完后，继续为乐队演奏，可适当邀请群众上台进行有奖表演，如唱卡拉OK等。奖品为一瓶可乐。活动持续到11点50分结束。此时除乐队外其他团队任务完成。
5、 下午2点30分开始，乐队再次进场，继续上午的活动。
6、 售楼部内同时进行茶点酒会招待。
7、 下午4点30分，乐队任务完成，5点30分售楼部内任务完成。
8、 现场抽奖活动放在下个礼拜六进行（9月），以刺激当周的销售量和保持推广热度的延续性。
方案二：采用准客户排队打折拿号型，吸引客户，聚集人气，造成轰动。适合大定情况不太理想的情况。
目标：在大定情况不是很理想的情况下，尽量能利用此形式挽回客户，并吸引一批新客户。
1、 9月*日，通知所有在册的客户，本项目将在9月*日上午8点30分开始举行前150位客户排号打折活动，并举行现场抽奖活动。吸引至少100位以上的客户排队，聚集人气
2、 司仪、礼仪、乐队团队正式进场时间为9月*日9点，并于9点开始演奏，吸引人气，其他领导于9点40分应到达现场。
3、 9点30分，开放排号现场，客户开始排队拿号。
2、 10点10分开始甲方致辞、领导致辞、剪彩和鸣炮活动，鸣炮鸣8响，炮安排在本项目工地内，开炮前保安清理现场人员，保证人身安全。
3、 剪彩活动完后，在售楼部内，一边继续排号，一边在外面的广播里开始公开排号结果，并配合售楼员对本项目的讲解和资料的发放。
4、 同时外面继续为乐队演奏，可适当邀请群众上台进行有奖表演。奖品为一瓶可乐。活动持续到11点50分结束。此时除乐队外排号活动应登记并完成。
5、 下午2点30分开始，乐队再次进场，并开始继续上午的活动。
6、 3点售楼部内同时进行现场抽奖活动和茶点酒会招待。
7、 4点30分现场抽奖活动结束。
8、4点30分，乐队任务完成，5点30分售楼部内任务完成。
中寰名城活动方案2
甲方致辞文案：① 开盘致辞：
乡亲们、男士们、女士们，上午好！
今天，盼望已久的吉安市大型园林小区——“中寰名城”经过精心的组织盛大开盘了，
中寰名城是目前吉安市在建的最大型商品房园林小区之一，本项目的总体定位是：力争为吉安人民打造一个“江南一流的吉安豪宅”社区，实现吉安目前无真正高档商品房的突破。本项目规划用地面积为7.28公顷，实现了市心罕见的1.5容积率、41%的绿化率，使业主们既置身繁华时尚的生活圈，又能收纳市心罕见的景观秀色；本项目总体设计理念为欧陆风格设计，建筑设计吸纳了欧洲建筑的精华，同时融合了现代建筑大师的建筑理念，无论从建筑规划、园林设计、还是从施工等每个环节、本项目均精心雕琢，独具匠心，臻于完善，力图全面提升本社区的艺术品质与品位，我们可以自豪的宣布，本项目将是吉安市当前最具规划特色的欧陆风格大型社区。同时，本项目为了充分考虑到“以人为本”的尊旨，不惜巨资，在本小区内投资了设有仅供本小区业主使用的高贵会所、幼儿园、地下车库、商业街、游泳池、网球场、健身房、兵乓球室、棋牌室、尊贵酒吧等配套设施，使所有业主处处都享受到社区主人的尊贵身份，为所有业主营造上流社会的生活活动圈。专业、超前、务实是本项目打造的精括提炼，中寰名城就是专为吉安眼界不凡的睿智名流们打造的顶级生活社区。
中寰名城的开发商是吉安市中寰置业有限公司（原天安房地产开发公司）与江西中寰置业有限公司强强联合的大型开发商，江西中寰置业有限公司总部设于南昌，江西中寰置业有限公司是一个以房地产开发为主导，房地产经营和投资为两翼的综合性、专业性的房地产开发公司。目前在南昌、吉安等地市有房地产开发， 在近几年的房地产开发中，公司坚持“以人为本”的开发理念，以市场需求为导向，务实发展，走品牌诚实经营之路，业绩显著。已开发完成的南昌“中寰广场”以其地标性外观，卓越品质，星级服务，创造了短时间内售罄的骄人业绩，使公司的实力及知名度有了巨大攀升。正开发中的南昌“中寰•丽晶”和吉安“中寰名城”项目也将再一次的打破各地楼盘现有的格局，南昌“中寰•丽晶”将以高档次高规格的建设标准致力于打造南昌市心绝版的高档豪华项目，即将刷新南昌市心的高档标志性楼盘记录。吉安“中寰名城” 也将以城中城的规模和国际同步的先进人居理念奉献给吉安人民一个珍品名城。
我们的开发理念是：坚持以人为本，结合当前吉安大多数市民的实际情况建造适合吉安市民自己的房子，力求建造尊贵的、艺术化的，亲人的吉安最好的大型园林小区，本公司郑重承诺：坚决维护吉安市当前房地产市场的正常秩序，不搞价格欺诈，不搞价格哄抬；坚决维护所有业主的利益，确保建筑质量，坚持诚实守信。
最后，祝大家在安家置业的道路上如心如愿，愿吉安广大的市民都能在本项目的带动下享受到安居乐业的快乐，谢谢！
二、开盘后一周活动
1、 TV广告
时间：媒体：考察再定
时段：每晚8点——9点30分时段内
长度：20秒左右
备注：本电视广告为引导告知和SP促销兼顾，其中，9月*日为新闻片，报道开盘盛况，9月*日为促销广告。
CATCH：
中寰名城
SUB：
江南一流的吉安豪宅
创意：
性灵飞翔
考虑到目前中寰名城只有图片供拍摄，本片拟通过图片串联，通过建筑及景观的描写反映到对项目的整体的升华，通过一点通与“一点”的连接演化，艺术的演化本项目的各个诉求点，进行对主题“江南一流、吉安豪宅”的整体诉求。
COPY：
镜头号 画面说明 景距 配音
1 地段 由远及近 清谈、幽雅的音乐引入。
中寰名城——城北富人区所在，具有周边生活机能成熟完备的城市配套，用心营造上流社会活动圈，为每位业主赋予尊贵生活大环境。
2 中寰名城鸟瞰 由远及近 中寰名城规划用地面积为7.28公顷，合101.385亩，容积率1.5，建筑密度仅为25％，绿地率达到了41％，开发商用不惜牺牲利益的方法，迎合了现代人类居住的苛刻条件。
3 中寰名城公建部分图片及细部装修图片 近 中寰名城整个小区采用了独特的欧陆风格设计，吸纳欧洲建筑精华，同时融合现代建筑大师的建筑理念，从建筑规划、园林设计、施工等每个环节、每个细部都赋予了欧洲建筑艺术的精华，建筑精心雕琢，独具匠心，臻于完善，全面提升了社区的艺术品质与品位。
4 中寰名城配套图片，游泳池、网球场、兵乓球室、酒吧、景观绿化部分等。 近 中寰名城社区内配备了高级会所、儿童乐园、健身房、棋牌室、桌球室、兵乓球室、酒吧、游泳池、网球场等数十项尊贵休闲设施，运动、休闲、观赏、会友都是绝妙去处，更彰显着您主人的身份地位。
5 中寰名城建筑外立面及室内细部图片 近 中寰名城户户采用2.9米的层高，方正实用户型设计，并做到了户型动静分离、干湿分离等功能分区，同时还有大凸窗、转角窗设计，注重自然通风与采光，建筑理念真正做到以人为本、建造亲人的生活之家。
6 中寰名城LOGO 由近及远 中寰名城，吉安豪宅
2、派夹报
时间：
媒体：井冈山报、吉安晚报、吉安电视报、江南都市报
数量：45000份（分两次）
备注：
其中8月*日和8月*日两次除了介绍楼盘特性外，加注介绍8月*日现场抽奖活动和开盘后的火热定购，基本文案按照上次派发文案，介绍楼盘的基本特性。派发量30000份。8月*日为一般性促销广告，重点介绍楼盘的特性，派发量15000份。
3、手机短讯
时间：
量：2次
对象：中寰名城已定客户
诉求：（包标点，64字）
亲爱的朋友，吉安欧陆城中城——中寰名城于8月*日上午10点举行现场抽奖活动，凡大定者即有机会获得电脑大奖，中奖率100%。郑重邀请您光顾。
手机短讯的内容为：告知性内容。8月*日当天进行2次（上午一次，下午一次）。
4、抽奖SP活动
针对已转大定或最近成交的客户，举办“住名宅，中大奖”活动，设置大奖数十个，准备300份小礼品，中奖率高达100%，奖品大到4000元的电脑，小到几十元的氧吧台灯。让每个下定的客户都能有一份惊喜，使现场客户都留下深刻的印象。建立良好的口碑，为后期销售做酝酿。
“住名宅，中大奖”活动细则
时间：8月28日上午10点（礼拜六）
地点：中寰名城售楼处
目的：积累客户，建立口碑
一、 抽奖对象
1、 已转大定客户
2、 已成交客户
二、 抽奖方式
客户凭大定单到抽奖处抽奖，每张大定单抽奖一次。抽奖情况以客户从抽奖箱中抽出奖票上记载的为准，客户凭奖票和大定单到领奖处领奖，奖票当天兑奖，过期无效。
三、 奖品设置
一等奖：电脑 价值4000元 1名
二等奖：彩电 价值1500元 3名
三等奖：全自动洗衣机 价值1000元 5名
四等奖：微波炉 价值380元 10名
五等奖：电话机 价值100元 30名
六等奖：氧吧台灯 价值50元 100名
纪念奖：笔记本 价值5元 250名
总支出：2-3万元
四、 注意事项：
1、 客户抽奖完毕，工作人员必须在大定单及小销控上注明，避免重复抽奖。
2、 客户领奖时，工作人员必须将奖票收回，避免造成重复领奖，损失由发奖者承担。
3、 抽奖者由嘉宾当众将奖票放入抽奖箱内以示公正。
4、 抽奖完毕核对发奖情况。
五、 准备道具：
1、 抽奖箱一个
2、 奖票：400份，分别按照各奖项设置，并有公司公章。
3、 办公桌4个
4、 抽奖处、领奖处指示牌各1个。
肇庆房地产分析报告
壹、肇庆房地产市场分析一、 肇庆城市概况
（一）、区位介绍
肇庆市位于中国广东省中西部，是国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国创文明城市先进城市、广东省文明城市。肇庆现管辖端州、鼎湖、四会、高要、广宁、德庆、封开、怀集8个县（市）区及肇庆高新技术产业开发区。总面积1.5万平方公里，人口398万。
肇庆地处珠三角与粤西山区结合部，城区距广州不足100公里，距深圳200余公里，距澳门180公里，距香港水路142海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。
肇庆交通便利，高速公路、国道、铁路、水路，四通八达，形成了水陆衔接、江河相通、客货配套的水陆运输网络，东下穗、深、港、澳，西上桂、湘、黔、滇，都极其方便。
肇庆是国家级历史文化名城，古称端州，有2100多年的历史，是岭南文化的发祥地，明清时期是西江流域政治、经济网站、文化、军事中心，180多年的两广总督府所在地；岭南第一状元莫宣卿、唐代文学家李邕、日本入唐留学僧荣睿、佛教禅宗六祖惠能、北宋名臣包拯、沟通中西文化第一人利玛窦、革命先行者孙中山等众多历史名人都在肇庆留下足迹，全市有360多处有历史科学研究价值的文物景点。当前，肇庆正以宋文化、包公文化、广信文化、生态文化、革命文化、民俗文化、科普文化为重点，积极打造和建设文化名市；弘扬中华文化之瑰宝，树立端砚文化品牌；追求人与自然的和谐，发展休闲生态文化，以创造历史文化的新辉煌。
肇庆是首批中国优秀旅游城市，旅游资源丰富，拥有众多的文物古迹和独特的自然景观。星湖，兼有阳朔、西湖的山水之美，是国家AAAA级景区和全国十大文明景区示范点之一；鼎湖山，拥有北回归线上罕见的原始次森林，生态环境一流，负离子含量居全国之最,被誉为“天然氧吧”、华南生物种类的“基因储存库”和“活的自然博物馆”。目前,以星湖、鼎湖为中心，以500公里环市公路为连线，以德庆悦城龙母庙、封开龙山、怀集燕岩、广宁竹海、四会贞山、高要生态园和高尔夫球场为主要支撑网点，集度假、疗养、会议、购物、文化、娱乐、商务等多种功能于一体的现代大型旅游网络“千里旅游走廊”已颇具规模。
肇庆物华天宝，资源十分丰富。是广东的“黄金之乡”；传统工艺品端砚居中国“四大名砚”之首；高要及山区各县分别被誉为“广东黄金之乡”、“中国竹子之乡”、“中国肉桂之乡”、“中国柑桔之乡”、“中国松脂之乡”和中国南药原料基地。
肇庆是新兴的工业城市。拥有全国40个生产行业中的37个，初步形成了门类比较齐全的电子元器件和电子信息设备制造业、微生物工程和制药、食品、饮料、汽车配件、纺织服装、林产化工、建筑材料等一批支柱产业，涌现了一批诸如风华高科、星湖科技、蓝带啤酒等全国知名企业。蓝带啤酒、万亚电子、中宇科技、金宝利制鞋等10多家企业进入过全国外商投资企业500强行列；日本本田、韩国SK集团等世界500强企业亦已投资落户肇庆。近来还引进了亚洲铝业（中国）有限公司、韩国机车株式会社、宇港机械制造有限公司、广东新中源陶瓷城、法国工业园等一批龙头企业。由国家科技部与巴西科技部签定的中巴软件产业园选址在肇庆，与爱尔兰合作的的“爱尔兰——肇庆产业园”也正在筹划中。列为“广东吸引外商投资的重要园区”的肇庆高新技术开发区正成为外商投资的热土。
在经济全球化和区域一体化的时代大背景下，肇庆市从更高的层面、更广的范围、更大的空间，谋划加快肇庆发展的新思路：充分利用肇庆地处“泛珠三角”区域“龙颈”部位的区位优势实施东进战略，加快融入珠三角，成为广佛经济圈的重要组成部分，强化承接珠三角、辐射大西南的作用和影响力，推进交通基础设施建设，努力使肇庆成为珠三角发达地区通往大西南的重要经济走廊和区域性中心城市；注重分类指导，突出特色，着力打造中心城区新经济、东南部加工制造业经济和山区县域经济三大经济板块，努力把肇庆建设成为最适宜旅游的花园式风景旅游城市、最适宜人居住的生态山水城市、最适宜创业的现代化工业城市。
（二）、肇庆市经济概况
2004年，肇庆市实现生产总值549. 71亿元，比上年增长13.2%，比“十五”计划预期目标高2.2个百分点，是1998年以来的最高增速。产业结构得到进一步优化，以工业为主体的第二产业增幅居三大产业首位，全年第一产业增加值151.4亿元，增长5.5%；第二产业增加值194.93亿元，增长19.6%；第三产业增加值203.37亿元，增长1 3%.外贸出口实现两位数的增长，全年全市外贸出口总额12.2亿美元，增长10.9%，比年初计划高出近3个百分点；其中一般贸易出口6亿美元，增长8.3 %.各项主要经济指标都完成或超额完成了全年目标计划。
（一）、经济运行情况及特点
2004年1～9月，全市经济运行保持良好发展势头。完成肇庆市生产总值393.17亿元，比上年同期增长12.5%。其中，第一产业101.11亿元，增长5.4%；第二产业141.35亿元，增长18.5%；第三产业150.71亿元，增长11.9%。
2004年主要指标完成情况（1-9月）
指标名称 计量单位 完成情况 同比增长
肇庆市生产总值 亿元 393.17 12.5
第一产业 亿元 101.11 5.4
第二产业 亿元 141.35 18.5
第三产业 亿元 150.71 11.9
全社会固定资产投资 亿元 87.61 34.6
社会消费品零售总额 亿元 135.91 13.1
地方财政一般预算收入 万元 118139 16.8
外贸出口总额 万美元 91513 15.3
实际利用外资 万美元 30757 55.3
城镇居民人均可支配收入 元 6951 15.2
（1）经济运行速度逐步加快，第三产业贡献率上升。肇庆市生产总值一季度增长10.4%，二季度增长13.6%，第三季度增长14.0%，增速逐渐提高，投资效应逐步显现。1～9月，第二产业对经济增长的贡献率为36%。其中，工业增长贡献率31.5%，建筑业增长贡献率4.4%。第三产业拉动经济增长作用明显增强，对经济增长的贡献率为38.3%，比上年底提高了7.6个百分点。
（2）城镇居民人均收入增15.2%
去年是该市基础设施特别是交通基础设施的建设年。城区道路改造建设和“美化”、“绿化”、“亮化”工程取得阶段性的重大进展，城市面貌焕然一新；通往广州新机场快速干道完成可行性研究，广贺高速公路三水至怀集段工程已奠基动工，西江大桥扩建、肇庆大桥南引道改造、肇庆新港建设、西江航道综合整治、县通镇公路上等级改造、村道硬底化等交通重点工程项目按计划顺利实施；景丰联围加固工程等一批水利设施也加快了建设步伐。财税收入实现较大增幅。去年全年全市地方财政一般预算收入完成17.18亿元，按可比口径计算同比增长18.9%，比本地生产总值增幅高5.7个百分点。肇庆市城乡居民收入也实现了较快增长。全市全年城镇新增就业人数3.67万人，城镇登记失业率2.8%，下岗失业人员再就业0.97万人。全年城镇居民人均可支配收入9261元，同比增长15.2%；农村居民人均纯收入4340元，同比增长4.6%。
（3）肇庆市人均可支配收入10年增1.41倍
据肇庆市百户居民家庭生活抽样调查资料显示，2003年的城市居民生活水平同比1993年有了很大的改变。人均可支配收入2003年为8040元，比1993年3334元，增加4706元，增长1.41倍，年均增长9.2%。消费性支出2003年人均7045元，比1993年3031元，增加4014元，增长1.32倍，年均增长8.8%。居民家庭储蓄存款人均为2003年643元，比1993年的444元，增长44.8%，年均增长3.8%。
（4）收入渠道拓宽居民增收
据调查资料显示：2003年肇庆市人均可支配收入比1993年增长1.41倍，主要有以下几方面的特点，首先是国有、集体经济网站单位职工收入稳步增长。调查资料显示，国有、集体经济单位职工人均工资收入由1993年的4660元、3590元，增至2003年的15780元、8401元，分别增长2.39倍、1.34倍；其次，其它各种经济类型单位职工工资性收入增幅较大。近年来，三资企业就业人员逐步增多，加上企业效益比较好，职工收入也较高，2003年人均收入9903元，比1993年人均收入2941元，增长2.37倍；个体经营者和个体被雇者收入逐年增加。2003年个体经营者和个体被雇者人均净收入分别为10049元、867 9元，比1993年人均净收入3789、2731元，分别增长1.65倍和2.18倍；另外，转移性收入有较大增幅。2003年转移性收入人均2257元，比1993年人均收入711元，增长2.17倍。主要是近年来国家不断提高离退休人员的退休金和生活补贴，致使离退休人员收入有较大增长；同时，其他劳动者收入增加。20 03年人均其他劳动收入6287元，比1993年1454元，增长3.33倍。
（5）10年内消费支出增长1.32倍
据统计，10年来，城市居民在收入增长的同时，居民的消费水平也有了显著提高。消费模式从生存型和温饱型转向小康型，2003年城市居民家庭消费性支出年人均7045元，比1993年3031元，增加4013元，增长1.32倍，年均增长8.8%。从构成八大类消费性支出来看，用于生存食品的消费比重不断下降，享受型和消费比重不断上升。城市居民食品支出占消费性的比重（即恩格尔系数）由1993年的58.2%下降到2003年41.1%，降低了17.1个百分点
（6）固定资产投资保持良好势头。1～9月，全市全社会固定资产投资累计完成87.61亿元，同比增长34.6%，增幅比去年同期提高20.9个百分点。其中，增长超过25%的县（市、区）有：鼎湖区累计完成5.63亿元，同比增长25%；市直累计完成14.30亿元，增长27.8%；四会市累计完成13.29亿元，增长40.5%；广宁县累计完成3.11亿元，增长68.8%；封开县累计完成4.15亿元，增长28.9%；怀集县累计完成7.17亿元，增长27.6%。
生产性及基础设施项目的大投入，是拉动投资高速增长的主要因素。工业项目固定资产投资大幅增长，其中制造业累计完成投资28.16亿元，同比增96.8长%，增幅比全社会投资高62.2个百分点。固定资产投资增长较快的行业还有：农林牧渔业完成投资2.78亿元，增长6.3倍；建筑业完成投资2.86亿元，增长2.3倍；交通运输、仓储和邮政业完成投资2.78亿元，增长50.0%；信息传输、计算机服务和软件业完成投资1.41亿元，增长39.7%；公共管理和社会组织完成投资4.22亿元，增长182.6%。
房地产开发保持平稳增长，商品房销售下降。1～9月，全市房地产开发完成投资10.40亿元，同比增长7.5%；商品房销售额7.56亿元，销售面积42.92万平方米，同比分别下降15.3%和13.7%。全市商品房住宅平均销售价格为元1760/平方米，同比减少33元/平方米，下降1.8%；其中市区住宅平均销售价格为2023元/平方米，增加61元/平方米，增长3.1%。
（7）国内市场稳中趋旺，旅游业恢复性发展。1～9月，全市社会消费品零售总额135.91亿元，比上年同期增长13.1%。其中，城市消费品零售额80.95亿元，增长13.2%；农村消费品零售额54.96亿元，增长13.0%。假日消费特点非常明显，汽车、汽油、手机、食品及服装等仍然是主导消费市场增长的主要消费品。
旅游业景气回升。1～9月，全市城市接待旅游者人数342.69万人次，同比增长14.7%，其中，国际旅游者人数6.33万人次，增长3.4%；旅游业收入26.33亿元，增长22.4%。
市场物价上涨，居民收入增加。1～9月，城区居民消费价格总指数上升3.4%，其中消费品价格指数上升5.4%。城区居民人均可支配收入6951元，增长15.2%；人均消费性支出5597元，增长3.8%.全市城镇在岗职工平均工资9983元，增长21.1%。
（二）、肇庆市主要经济指标增长与全省水平对比情况表
2004年1－9月排名：
单位：%
指 标 名 称 肇 庆 全 省 在21个地级市排位
地区生产总值 12.5% 14.8% 10
工业增加值 19.0% 23.3% 12
利润总额 3.5% 29.2% 18
工业综合经济效益指数 4.9% 9.3% 14
社会消费品零售总额 13.1 13.6 11
固定资产投资 34.5 25.0 8
外贸出口总额 15.3 25.3 19
地方财政一般预算收入 16.8 18.2 16
（注:实际利用外资由于按新口径计算（与上年不可比），肇庆市1-9月实际利用外资绝对数在全省排10位。 4、 肇庆区域重点楼盘介绍
（1）、重点楼盘住宅销售价格情况：
肇庆市房地产业发展迅猛，商品房销售面积和销售额近四年来连续创历史新高，特别是商品住宅销售火爆。现将调研结果综述如下：
①、肇庆市区重点楼盘住宅销售价格情况。调查28个楼盘，综合住宅销售按套内面积计（包括预售面积）为266314平方米，销售金额为57543万元，每平方米平均售价为2161元，与去年同期调查数据对比上升215元，上升11.05%，综合价格指数为111.05%。升幅最大是芙蓉轩为29.90%，其次是新世界花园（新湖苑）为23.02%。这些重点新楼盘售价上升主要原因是环境配套，道路建设以及装饰装修等美化工程，投入资金较大，成本增高所致；降幅最大是“雅图花园二期”和“阳光华庭”分别降幅为13.07%和10.5%。原因促推销。
目前市区内商住楼标价最高和比较有名气的八个楼盘有：新世界花园（新湖苑）每平方最高价为4000元（复式），比一季上升；星荷豪苑最高标价为3950元（复式），比一季上升；山水晴天最高标价为3700（复式）；恒裕花园最高标价为3499元（复式），比一季上升；嘉仕翠园最高标价3330元，华英花园最高标价为3200元；翠庭湖轩（怡翠轩）最高标价为3100元（复式）；芙蓉轩最高标价为2920元（复式），比一季上升。（见附表一）
②、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况
根据调查资料显示，肇庆市区重点楼盘楼层住宅最高价每平方米为4000元，中价为2200—2500元，最低价为1100元。适合大众化最好销的楼层为3—6楼。
③、肇庆市区重点楼盘住宅购买人群结构比例。运算结果显示：本市居民购买人群比例为74.5%；周边县（市）区居民（包括罗定、云浮等）比例为22.76%；港澳台、华侨和外商以及外地居民购买比例为2.74%（见附表二）。
④、购房者对楼盘意见反映。本次调查28个楼盘，全部都实行物业管理，住户反映良好；另外楼盘综合素质住户感到满意：一是楼盘设计新颖；二是工程质量过得硬；三是没有出现过任何责任事故
肇庆市区重点楼盘楼房住宅销售价格情况表
附表一：
单位名称 楼盘名称 楼层住宅套内面积每平方米平均销售价格
一
楼 二
楼 三
楼 四
楼 五
楼 六
楼 七
楼 八
楼 九
楼 十
楼 十一楼 十二楼 十三楼 十四楼 十五楼 十六楼
市新世界房地产开发有限公司 新世界花园
（新湖苑） 2316 2474 2895 3158 3053 3230 3400 3500 3600 3650 3750 复式4000
市广宇房地产开发有限公司 山水晴天 复式3400 3000 3000 3100 3200 3200 3300 3400 3500 复式3700 3500 复式3700 复式3700
市嘉仕房地产开发有限公司 嘉仕翠园 2450 2600 2650 2690 2720 2650 2530 2420 3330
市星荷豪苑房地产开发公司 星荷豪苑 2200 2600 2750 3050 3150 3250 复式3800 复式3950
市恒裕青莲花园房地产公司 恒裕花园 2710 2781 2843 2921 2993 3065 3139 3224 3288 复式3499 复式3499
市汉一房地产开发有限公司 翠庭湖轩
（怡翠轩） 2500 2700 3000 3000 3000 复式3100 复式3100
市华英实业有限公司 华英花园 1700 1750 2200 2200 2200 2300 2500 2500 2500 2600 2750 2900 3050 3150 3200
市华英实业有限公司 华英新城 2100 2300 2380 2400 2400 2400 2350 2000
市文明花园房地产开发公司 文明花苑的文明路综合楼 2500 2500 2500 2500 2500 复式2650
市中鑫房地产实业有限公司 三期月圆花园 2100 2300 2850 2850 2850 2600
市创展实业有限公司 芙蓉轩 2350 2450 2450 2450 2450 2100 复式2920 复式2920
市景辉实业有限公司 新新雅苑 2100 2300 2300 2300 2300 2000 2000
市龙基房地产开发有限公司 丽日华庭 1900 2025 2050 2075 2125 2175 2200 2225 2325
市龙基房地产开发有限公司 东堤湾 1800 1900 2150 2150 2125 2100 2300 2350 2350
市星汇实业有限公司 嘉湖新都市 1950 2200 2150 2300 2320 2350 2380 2380 2460
市建设房地产开发有限公司 雅图花园二期 2120 2430 2430 2430 2430 2230 1990 2220 2259
肇庆百花园有限公司 阳光华庭 1882 1988 2027 2067 2143 2182
市侨兴实业发展集团有限公司 宋城雅筑 2100 2100 2100 2100 2000 1800 1650
市侨兴实业发展集团有限公司 康乐名庭 2050 2050 2050 2050 1950 1750
市安居工程发展有限公司 东湖居 1500 1600 1700 1700 1600 1500 1400 1100
市盛泽房地产开发有限公司 二期翔盛花园 2200 2250 2300 2300 2280 2200 1750
市鸿益房地产开发有限公司 幸福新城 1870 1941 2198 2200 2200 1989 1800 1758
市睦岗房地产开发有限公司 金蓉楼 1900 2200 2200 2200 2200 1900 1800
市广发房地产开发公司 中心花园 1975 1975 1975 1975 1860 1753 1530
市广发房地产开发公司 东骏名庭 1600 1800 1800 1800 1800 1700 1500
市太古物业管理公司 翠雍华庭 1980 2280 2280 2280 复式2400 复式2400
端州房地产开发公司 芙蓉花园 2100 2100 2100 2100 2300 2100 1750
肇庆亨达利房地产开发公司 柑园雅苑 1900 1900 2100 2100 2100 2050 1800 1700
（2）、肇庆市区高层带电梯楼盘的情况
近年来，肇庆市区房地产发展速度迅猛，从总体来看，楼盘的品质格局和结构类型以及开发水平有了很大的提高，特别是近两年来，开发楼盘有较大的变化，由过去传统建设的普通多层商住楼盘现向带电梯的高层商住楼发展，而且在户型结构设计方面也有较大的变化，由过去多数建造的平面户型向复式、跃式或错层式等户型发展，在销售价格方面也有所突破，目前最高售价每平方米套内面积已跃到近5000元（毛坯房）。针对上述情况，我们选择6个有代表性的带电梯的高层商住楼盘进行典型调查，重点了解楼盘住宅户型结构、户数、面积的设计和销售户型、户数、面积、价格及有关比重构成等分析。同时又调查了解目前楼盘楼层住宅销售价格以及楼盘住宅购买人群比例等情况。现将调研结果综述如下：
（一）、市区内带电梯楼盘住宅综合销售状况。综合资料显示：调查6个楼盘，设计总户数为1573户，2003年1月――2004年7月期间共销售1368套，销售率为86.97%；楼盘住宅设计总套内面积为176092平方米，实际销售147853平方米，销售率为83.96%；楼盘住宅实际销售总金额为41353.78万元，每平方米平均销售价为2797元；销售最高平均价是恒裕花园为3262元，其次是新世界花园为3155元，最低价的是嘉湖新都市为2180元。（见附表一）
（二）、市区内带电梯楼盘住宅户型设计情况。6个楼盘综合设计户数为1573户。以下按户型分类：
（1）平面户型为1302户，其中：二房二厅（70－80平方米套内面积）为211户；三房二厅（100－130平方米）1038户；四房二厅（110－190平方米）53户。
（2）复式户型为71户。其中：三房二厅（180平方米）20户；四房一厅（140平方米）2户；四房二厅（140－250）平方米31户；五房二厅（160－360平方米）18户。
（3）跃式户型为120户，全部都是三房二厅（100－110平方米）。
（4）错层户型为80户。其中：三房二厅（120平方米）36户；四房二厅（130平方米）40户；五房二厅（150平方米）4户。
设计户数最多的是平面三房二厅户型（100－130平方米）1038户；其次平面二房二厅户型（70－80平方米）211户；再次是跃式三房二厅户型（100－120平方米）120户。上述三种户型分别占设计总户数比例为65.99%、13.41%和7.63%。（见附表二）
（三）、市区内带电梯楼盘住宅户型销售情况。综合资料显示：6个楼盘合计销售总户数为1368户，占设计总户数的86.97%。其中：销售最多的户型是平面三房二厅（100－130平方米）有953户；再次是跃式三房二厅户型（100－110平方米）有120户。上述三种户型销售分别占该三种户型设计户数（销售率）的91.81%、100%和58.33%。（见附表三）
（四）、市区内带电梯楼盘楼层住宅户型分类销售价格情况。调查资料显示：市区内带电梯平面户型最高价（毛坯房）平均每平方米（套内面积）售价为4933元，中价为3000－3500元，最低价为1917元。（见附表四）
（五）、市区内带电梯楼盘住宅购买人群结构比例。运算结果显示：本市居民购买人群比例为62.86%；周边县（市）区居民（包括罗定、云浮等）比例为28.43%；港澳台、华侨和外商以及外地居民购买比例为8.71%。 市区内带电梯楼盘住宅销售情况表
2003年1月――2004年7月
附表一
单位名称 楼盘名称 楼盘住宅总户数（户） 楼盘住宅销售总套内面积（m2） 住宅销售总金额
（万元） 每平方米
平均销售价
（元/m2）
设计总户数 销售总户数 销售
比重（%） 设计总面积 销售总面积 销售
比重
总 计 ―― 1573 1368 86.97 176092 147853 83.96 41353.78 2797
肇庆新世界房产发展有限公司 新世界花园（新湖苑） 194 194 100 19349 19349 100 6104 3155
肇庆广宇房地产开发有限公司 山水晴天 249 168 67.47 28738 19302 67.17 5767.58 2988
肇庆市星荷花苑房地产开发有限公司 星荷豪苑 212 212 100 26264 26264 100 7852 2990
肇庆市恒裕青莲花园房地产有限公司 恒裕花园 315 198 62.86 44692 26902 60.19 8775 3262
肇庆市华英实业有限公司 华英花园 166 159 95.78 18898 17885 94.64 4625 2586
肇庆市星汇实业有限公司 嘉湖新都市 176 176 100 16676 16676 100 3636.2 2180
肇庆市龙基房地产开发有限公司 东堤湾 261 261 100 21475 21475 100 4594 2319
市区内带电梯楼盘住宅户型设计比例表
单位：户
楼盘名称 设计户数
合计 平面户型 复式户型 跃式户型 错层户型
二房
二厅 三房
二厅 四房
二厅 三房
二厅 四房
一厅 四房
二厅 五房
二厅 三房
二厅 三房
二厅 四房
二厅 五房
二厅
套内
面积（m2） 70－80 100－130 110－190 180 140 140－250 160－360 100－110 120 130 150
总 计 1573 211 1038 53 20 2 31 18 120 36 40 4
户型占设计住宅总户数比例（%） 100 13.41 65.99 3.37 1.27 0.13 1.97 1.14 7.63 2.29 2.54 0.25
以下按企业分：
肇庆新世界房产发展有限公司 新世界花园
（新湖苑） 194 5 184 5
肇庆广宇房地产开发有限公司 山水晴天 249 20 61 12 76 36 40 4
肇庆市星荷花苑房地产开发有限公司 星荷豪苑 212 192 20
肇庆市恒裕青莲花园房地产有限公司 恒裕花园 315 18 243 39 2 12 1
肇庆市华英实业有限公司 华英花园 166 154 12
肇庆市星汇实业有限公司 嘉湖新都市 176 66 66 44
肇庆市龙基房地产开发有限公司 东堤湾 261 102 138 14 7
市区内带电梯楼盘住宅户型销售比例表
2003年1月――2004年7月
附表三 单位：户
楼盘名称 销售总户数 平面户型 复式户型 跃式户型 错层户型
二房
二厅 三房
二厅 四房
二厅 三房
二厅 四房
一厅 四房
二厅 五房
二厅 三房
二厅 三房
二厅 四房
二厅 五房
二厅
套内
面积 70－80
m2 100－130m2 110－190 m2 180 140 140－250 160－360 100－110 120 150
一、设计总户数 ―― 1573 211 1038 53 20 2 31 18 120 36 40 4
二、销售总户数 ―― 1368 211 953 20 20 0 27 18 70 22 27 0
销售率（%） ―― 86.97 100 91.81 37.74 100 0 87.09 100 58.33 61.11 67.5 0
以下按企业分：
肇庆新世界房产发展有限公司 新世界花园
（新湖苑） 194 5 184 5
肇庆广宇房地产开发有限公司 山水晴天 168 20 61 12 26 22 27
肇庆市星荷花苑房地产开发有限公司 星荷豪苑 212 192 20
肇庆市恒裕青莲花园房地产有限公司 恒裕花园 198 18 161 6 12 1
肇庆市华英实业有限公司 华英花园 159 151 8
肇庆市星汇实业有限公司 嘉湖新都市 176 66 66 44
肇庆市龙基房地产开发有限公司 东堤湾 261 102 138 14 7
市区内带电梯楼盘楼层住宅户型分类销售价格情况表
2003年1月――－2004年7月
单位：元/m2
单位名称 楼盘名称 户型
分类 带 电 梯 楼 盘 住 宅 户 型 分 类 销 售 价 格 情 况 表
一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼 七楼 八楼 九楼 十楼 十一楼 十二楼 十三楼 十四楼 十五楼 十六楼
肇庆新世界房产发展有限公司 新湖苑 平面 2494 2262 2392 2582 3164 3006 3393 4088 3346 3575 3485
复式 4645
肇庆广宇房地产开发有限公司 山水晴天 平面 1948 2545 2636 2682 2636 2455 2364
复式 3235 3529 3611
跃式 2800 2900 3000 3100 3200 3300 3400 3400 3500
错层 3000 3300 3300 3400 3400 3500 3500 3800
肇庆市星荷花苑房地产开发有限公司 星荷豪苑 平面 2558 2387 2472 2558 2643 2813 2984 3154 3398 3569
复式 3861 4075
肇庆市恒裕青莲花园房地产有限公司 恒裕花园 平面 2742 2822 2894 2980 3060 3128 3241 3278 3557 3467 3533 3933 4733 4933
复式 4416
肇庆市华英实业有限公司 华英花园 平面 2041 1917 2034 2130 2221 2252 2399 2460 2506 2614 2694 2700 2864 2940 3055
复式 3227
肇庆市星汇实业有限公司 嘉湖新都市 平面 2000 2000 2050 2050 2201 2201 2301 2301 2301 2380 2380
复式 2007 2007 2106 2106 2287 2287 2358 2358 2358 2454 2454
肇庆市龙基房地产开发有限公司 东堤湾 平面 2021 1989 2120 2079 2148 2186 2263 2213 2288
复式 2406
市区内带电梯楼盘住宅购买人群结构比例表
2003年1月――－2004年7月
附表五
单位名称 楼盘名称 带 电 梯 楼 盘 住 宅 购 买 人 群 结 构 比 例
市区内居民购买占（%） 周边县（市）区居民购买
（包云浮、罗定等）占（%） 港澳台、华侨、外商以及其他地区居民购买占（%）
肇庆新世界房产发展有限公司 新世界花园（新湖苑） 80 15 5
肇庆广宇房地产开发有限公司 山水晴天 60 30 10
肇庆市星荷花苑房地产开发有限公司 星荷豪苑 35 55 10
肇庆市恒裕青莲花园房地产有限公司 恒裕花园 70 29 1
肇庆市华英实业有限公司 华英花园 65 30 5
肇庆市星汇实业有限公司 嘉湖新都市 70 20 10
肇庆市龙基房地产开发有限公司 东堤湾 60 20 20
5、 肇庆房地产市场状况小结：
① 肇庆当前房地产市场正处于平稳增长阶段，属于基本成熟形房地产市场。
② 肇庆每年的房产均价目前都在以每年10%左右的速度增长，低于全国平均水平，每年房地产投资增长在5%左右，目前肇庆城区的房产均价在2300元/平方米左右。
③ 目前肇庆房产市场已经形成一批稳定的外来购房者，外来购房者的比例正在逐步上升。
④ 当前肇庆市区已无地可供，楼市都在往城东发展，但主要集中于七星湖周边，西江边目前仅有一家在售楼盘，消费者对江景住宅的认识还在调整中。
三、 本案项目概况：
1、项目地理位置示意图： 2、项目现状及概况介绍：
本地块位于肇庆大桥桥头位置，基本形状呈长方形，约200亩（以13万平方米计），地块平整，但由于处于新老防洪堤之间，地块属于凹地，落差在1米5至2米之间，目前现状为基本农田（可见附件：现状视频文件）。
本地块目前还属于政府待收购土地，当前正在规划中，本区域规划有休闲广场、中学、小学等配套设施，但规划还未最终定稿，中学、小学、休闲广场以及本地块的具体出让面积都还未最终确定。（具体位置见上图），
四、项目SWOT及可增长潜力分析：
（一）、项目SWOT分析
S--优势：
1、 本地块位于肇庆市老城区这端，距市中心仅10分钟车程，交通方便、配套设施较为齐全，消费者心理容易接受。
2、 临西江景观，西江江景一览无余，得天独厚，肇庆市“一河两岸”发展规划的实施，将会大大促进本地区地价的升值。
3、 端州区临江可开发地块只剩此一块地，竞争项目少，开发优势强。
4、 当前端州区政府已严格控制了老城区的地块开发，新开发项目都不在老城区，本地块开发竞争性小。
O—机会点：
1、端州区政府已对此地做出规划，并规划有学校、医院、大型中心花园等，地块升值潜力大。
2、城市新区逐步向东发展，此地块是东向发展的黄金地段，地块升值潜力大。
W—劣势：
1、本地块周边目前还是零散的居民区，景观比较差、城市配套有待完善，基础设施是本地块的制约因素。
2、当前肇庆消费者普遍比较注重湖景楼盘，对江景楼盘还有一个认知过程，当前肇庆房地产市场已属于成熟型市场，销售周期会比较长。
3、本地块位于肇庆大桥引桥附近，不利于设计全景观小区。
T—威胁点：
1、本地块当前正在规划当中，规划可能会变更，影响投资判断。
2、本地块是当前端州区政府运作的重点地块，透明度高，规划指标严格，操作余地少。
（二）、项目发展潜力分析及保值增值分析
1、对项目升值有利因素的分析
①地段的中心优势
从现阶段地块地理位置分析，本地块具有长远的升值潜力。项目旁规划路及滨江路的开通和整治、市政府“一江两岸”工程的实施，肇庆市政府及市区东迁，高要市并入肇庆市等等，在2-3年内本地区地区极有可能变成新的城区和滨江风光带。本项目地块位置必将成为交通、居住、休闲枢纽地块。
基于地块的固有优势，本项目规划思路应该充分适应发展趋势，采用江景居住物业市场与部分滨江休闲商业配套相结合的设计，充分发挥地块将来的休闲商业中心优势，有利于物业的保值增值。
②类比土地增值优势
根据本项目所在的地理位置，及本项目邻近地段项目的情况（如迎宾大道东堤弯项目等），从当前现状分析，本地块为城东唯一生地地块，本地块的成本土地类比价值应该在30万元/亩左右。而由于土地的稀缺性，本项目实际成交价值肯定会大大高于此类比价值，地块的稀缺将会是本地块增值的最重要因素。
③项目营销策划及包装
营销水平也是决定项目价值实现程度的重要因素，地价的升值也需要有统一的营销策划方案，本项目如能借助好的策划方案，通过好的营销策划推广与操作，决定地块的包装、决定地块出手的时机、出手的范围、宣传的力度及合作商的选择等，根据肇庆当前整体营销策划水平和投资商及消费者心理偏好程度，本物业单位完全也可在软环境上实现很大的增值空间。
④规划设计能力对土地价值的提升
一个好的规划、超前的规划往往能极大的提高物业的品位与档次，能使投资商拨开云雾见阳光，形成清晰的投资思路，看到项目最大的增值空间，因此规划设计能力的高明与否对项目价值的提升也有着重要影响。这不但能吸引消费者，同样也能吸引投资商，本项目如有可能可在此上下点功夫，充分提升土地的增值空间。
⑤市场细分及客户定位
从肇庆竞争物业来分析，目前肇庆市场客户还没有统一的具有倾向性的纯细分客户投资方式，本项目如要最大限度挖掘升值潜力，也可直接面对单一的客户群招商。商业街作商业街招商，住宅作住宅招商，既充分发挥各细分投资商的经营能力，也能使本地块增值空间进一步挖掘。
2、对项目保值升值不利因素的分析
①市政配套建设的不及时性
投资者在物业功能相对完善独立的条件下，也希望本项目周边的公共环境、城市配套、市政设施等有所改善，因而当地市政建设、公共配套等建设的缓慢或者说跟不上当前规划发展的客观要求，无疑将成为影响本项目物业升值的最大不利因素。本项目投资时要充分考虑到肇庆市政府的效率问题。
②中心偏移规划变更
本项目的增值潜力很大程度决定于市政府及城市东向发展的规划，只要还是规划就会存在变数，因此中心是否会偏移，规划是否会变更，无疑将成为影响本项目物业保值增值的重要不利因素。
③竞争对手的发展
虽然本地块是目前城东滨江唯一的可开发生地，但本地块周围都是比较破旧的居民点，不排除有拆迁征地的可能，而这些地相对更靠近市城区，将会对本项目物业升值产生很大影响。
五、 项目炒地投资收益预估
（一）、项目底价估算
肇庆市住宅用地基准地价：（元/平方米）
一级 二级 三级 四级 五级 六级
1050 800 600 450 350 /
根据肇庆市目前的地级划分，本地块处于四级到五级地段之间。
即本地块的基准地价为350元/平方米，合23.3万元/亩。
本地块其他影响地价的外围因素：
因素 得分 因素 得分
交通条件 1．1 地块形状 1．2
临商服中心 0．8 临路状况 1．5
基础设施 0．8 开发程度 0．7
容积率 1．2（大于1.2） 土地用途 1．2（商住）
综合得分： 1.06
综合地价：24.7万元/亩
通过上表分析，本地块的拍卖底价至少在24.7万元/亩。
（二）、项目拍卖均价估算
项目总体经济指标模拟：（根据周边项目现状及市政府发展规划类比模拟）
土地用途: 居住商业两用
建筑形式：多层
容积率:≥1.2
本区域销售均价约计≥2100元/平方米
即地面均价：2520元/平方米
本区域综合成本：前期费用+建筑成本+配套+ 其它费用：约合1000元/平方米
本开发商综合利润：以25%以上计 约合800元/平方米
即得地价：2520—1000—800=700元/平方米
即合：700×666.67=46.67万元/亩
即得本地块在当前市场上拍卖的均价极有可能达到46万元/亩左右。
（三）、项目收益估算：
由以上计算可知，本地块在当前的市场状况下市值约46万元/亩，即便是政府挂牌的基准底价也已经达到了24.7万元/亩，中间存在约22万元/亩的价差，本项目如果能在政府基准地价之下或者基准地价左右能拿下地，获利空间相当巨大。
即：本地块面积：150亩
本地块拿地价：以最后成交20万元/亩计
获得市场差价：以25万元/亩计
即得本项目获利总额：
150×25=3750（万元）
本项目需要的总地价款投资：
150×20=3000（万元）
本项目投资收益率：
3750/3000×100%=125%
（四）、投资收益结论：
①本项目是一个非常值得投资的项目，如能按照既定价格拿下地块（即20万元/亩以下），本项目的投资收益率能达到125%。
②本项目投资周期短，本地块是今年肇庆市拟重点推介的地块，在当前市值下，地块出手不成问题。
项目综合评价及建议
一、 综合评估意见
1、 本项目完全具有投资性。
通过以上部分的投资性分析，本项目可以得出结论，本项目无论投资炒地（30万元/亩以内）或自行开发都具有可行性（40万元/亩以内），地产投资最具可行性。
2、 本项目投资较大、但周期短、赢利高，是值得投资炒地的项目。
由于项目本身具有的特性（地段好、政府重点规划和推介），本项目的投资将需3000万元左右，投资将会产生近3750万元的直接炒地利润，而如果收购顺利, 本项目的工期运作时间仅为6-12个月。
3、 本项目各种投资时机都已经成熟。
通过前章节的分析可知，肇庆市当前的房地产市场正进入新一轮的增长周期，市区已经基本无土地放量，城市东扩、政府重点推介等市场客观条件及项目现场宏观环境条件等各种时机都已经成熟，建议本项目应该尽快启动，占据市场先机。
4、 项目具有良好的持续增值前景。
由于本地块临江景观的稀缺性，本地块是具有相当增值潜力的地块，随着本区域交通基础设施和市政配套的日益完善，增值潜力将会更加凸显现，投资前景将进一步看好。如果资金允可，建议可考虑先储备，争取效益的最大化。
二、 对项目发展的建议
1、 本项目的政策风险不可小视
由于本项目地块是肇庆市土地局今年拟重点推介的地块，当前还没有进土地储备中心，本区域的总体规划政府也未最终确定，肇庆市政府已经出台了对土地严禁进行协议出让的政策，政府对将土地一律进行挂牌拍卖，本项目存在较大的政策风险，投资时应该充分考虑。
2、 抓紧把握机遇，尽快启动运作
由于本项目的特殊地理位置和今年肇庆市推出土地的限量，无疑本地块将会成为众多广东省内外开发商的香饽饽，竞争将会空前激烈，本项目想要以协议的方式推出，除了牢靠的政治背景外，应该尽快开始启动运作，占据市场先机。
3、 适应市场和政策的变化而做好及时调整策略的准备
肇庆市房地产市场正处于高速发展时期，政策及市场风云变换，形式随时都在调整，目前的利好不能长久确定，应做好随时调整投资策略的准备。建议对本地块进行多渠道、多方位的信息收集及分析，策略紧随市场的变化而相应调整。
三、 对项目当前面临的重大问题的说明
1、 落实本区域的规划
本区域的规划直接关系到本地块的有无及地理位置、地块形状、面积、规划指标等，应该通过内部渠道，确切落实本地块的一切规划情况。
2、落实政策走向。
肇庆当前的土地政策是土地需一律挂牌拍卖，本项目拟走协议出让的渠道，通过内部渠道，尽快落实市政府的政策走向，是当前最为紧迫的问题。 祝你生日快乐！ 生日快乐 谢谢了,很有用.