而在国外，商业物业一般采用只租不售的模式。商业项目由商业地产开发运营商来主导完成，包括开发、招商、运营、管理等一系列工作，如美国西蒙、gms，新加坡嘉德置地等，这些公司近年纷纷在中国开疆辟土。他们将地产、商业、金融三个环节整合在一起，并凭借成熟的商业物业运营管理经验，很好的解决了商业物业占用资金大、回收期长、运营管理难度大等问题。
回复40楼
[i][color=red]问题一、“宣传推广费由商家承担可行，但是前提要制订标准，再说减免”pr971兄，能否给一个案例说明一下，具体的细节（包括商业部分的面积、商业运营的目标）[/color]
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[b]答:[/b]
广告费可以按年收取，比如杭州文一路的文具市场，还有其他。每年每户2000.
除此外还可以收取卫生费、管理费。。。。。商场成功了，乱收费是正常的。
本来广告宣传商场承担的，但是受益的是商家，管理者的收入是固定的，开支越多收益就越少，所以没有积极性。对外说：商家承担一部分，市场承担一部分。
[i][color=red]同时，也有个疑问就是：随着项目知名度的提升，项目后期的宣传推广会逐渐减少，主要是前几年需要推广费用
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[b]答：[/b]
对的。前期花费较多，市场培育期，管理者要垫付。市场起来了也不是不用广告，只是少了，管理者开始回收前期的费用。酒好也得勤吆喝，这就是要和商家灌输的理念。
再说了，市场起来的，商家赚钱了，你收费只要不是很过分，他们闹闹还是要交的，毕竟弱势群体。广告费，其实是管理者利润和收入的一个名目，不让他们觉得管理费很高而已。
前期一定要说明，先小人后君子。说好每年多少，可以不收，什么时候收，收多少，以后再说。如果开始没有说明白，半道想说收钱就麻烦了，也说不通啊。
[i][color=red]问题二、“租金涨幅要有限制，每年手续费”
租金涨幅的幅度控制在多少呢？每年手续费 这个能不能解释一下是什么费用[/color][/i]
答：
针对很有实力的大商家，就是担心你以后乱涨房租，巴不得一下签订和多年的合同，可是你不愿意啊，他又不是一下子把几年房租交齐，岂不是拴住你了？一年一年签订合同，他又心里没底。折中的办法，就是签订合同，约定次年或者未来几年递增幅度不超过多少？比如20%。这样他有了低，上限。你也留了余地。
每年手续费。。这个忘记当时如何想的了。。。。对不起
[[i] 本帖最后由 pr971 于 2008-11-28 15:00 编辑 [/i]]
养鱼得有鱼食才行
的确现在有很多的开发商或者说运营商都在养鱼，但前提是有足够的鱼食，但是并不是所有的开发商和运营商的鱼食储备都足够的多。大部分的开发商和运营商的资金链都是紧绷着的，靠着银行的补给和拆东墙补西墙的方式饮鸩止渴，其实他们又何尝不懂得猪养肥了再杀的道理，是企业自身的实力和金融环境不允许他们放长线钓大鱼。我所在的公司就是属于这一类型，老板何尝不知道越到后面赚的越是大钱，可是他所面临的资金压力又岂是我们招商策划人员所能体会的。所以下达的指令是既要牛出奶，还不给牛草。难的就是我们这些直接面对租户的招商人员。站在运营和租户的角度考虑问题，对不起老板，站在老板的角度考虑问题就是给运营和租户下慢性毒药。记得曾经一个前辈对我说过一句话：这个年代，想靠一个新的项目形成新的商圈，难！再大的商业项目也只有依靠大的商业环境才能有良好的发展空间。拿天津的商业地产来说，就连李嘉诚的和记黄埔这样的巨无霸级商业集团也只选择在南京路这种成熟的顶级商圈发展。所以我的结论是，养鱼的前提是资金实力雄厚，相对于你所运作的项目来说，否则鱼还没养肥，养鱼人先饿死了。 对的。所以很多项目在销售。这些都是开发商做的专业市场。
真正做专业市场，并非只有开发商，向我们这样的运营者，在一定程度上可以解决很多产权式销售的商铺的后续问题。还有的运营商也是自己修建，但是不销售。
问题不仅仅是资金的问题，更多的是心态问题。开发商不一定是没有资金实力，还有就是想短平快，不想长期经营，因为夜长梦多啊。 深有同感啊 ！！！ 楼主!我也是做商场管理的,有没有qq,以后互相交流一下!我的qq:65041815 pr971兄的帖子，越看越觉得内涵丰富，时而不时的拿出来看看，
请问个问题，5层12万平米的服装市场，各项费用如公共照明、电梯费、水费、空调、取暖等支出估计是多少啊（做个概要分析吧）
或者发到我的邮箱里[email]laomao05060708@sina.com[/email]
产权商铺的问题就是大啊。和业主再谈返租，收回经营权，问题多多啊 希望和大家交流，共同探讨进步。我的qq。249440408 锅盔 各位都是高手高见，但关键还是运营商是否是抱着做好商业地产的前提下才来开发商业项目！否则一切免谈！